01
「2018年柳沙地王」動工？
近期，有媒體報導2018年出讓的「柳沙地王」破土動工了。
這幾天，留言底下幾乎每天都有粉絲想讓我說說這事。那麼寵粉的驢哥，這事肯定不能落下，今天給老鐵們安排上。
說這事之前，得交代一下背景。
為啥那麼多人關注這塊地？
遙記得，那一天是2018年9月19日，烈日炎炎。開發商大佬們頂著被烤nong的風險來到土拍現場。當天充滿火藥味，因為柳沙已經很久沒有土地供應了。
這兩幅共計66畝的低密純住宅地塊，被7家房企死死盯上。最終，廣源集團以3.66億的高價將其收入囊中。其中一幅地塊產權移交面積達12300㎡，實際樓面地價達到了17580元/㎡。
要知道，2018年南寧樓市成交均價也就是1.1萬/㎡左右，柳沙當時周邊住宅的成交價格在1.5萬~1.6萬/㎡。廣源拍出的這個地價，在當時是個大新聞。
麵粉價大大高於麵包價，即使放在2020年的今天，這依然是一個驚人的價格。
當然，有一點還是要說清楚，這兩幅地是捆綁競拍，用實際可售面積綜合地價測算，這兩幅地的實際樓面價為8928元/㎡，不算是真正地打破南寧地價天花板。
不可否認，這依然是塊高價地。大家都想著廣源要怎麼打造這塊地，要做出什麼樣的產品才能匹配這地價。然而，截至今日，廣源柳沙這兩幅地塊依然沒有任何聲音出來，近期更是傳出了廣源已經退地的消息。
廣源究竟有沒有退地？地塊現場已經開始動工了？
眼見不一定為實，聽我慢慢道來。
02
求證多方，廣源退地沒跑了
當我決定要做一件事，我就得做足充分準備。
之前，有人說廣源似乎正在緩慢施工。我特地跑到了現場查看了一番。
沒錯，這裡有著不少大卡車進進出出，同時還有挖掘機在辛勤地掘土裝車。
廣源的這兩幅地塊，076地塊上有卡車和挖掘機在工作，077地塊並沒有任何動工的痕跡，依然是雜草叢生的廢墟。
076地塊上風風火火幹活的施工隊是廣源的？
我詢問了現場的幾個工人。他們都表示，這裡工作的卡車和挖掘機都是市政道路施工團隊的。這個工地外面圍擋的門牌上，寫著目前施工的是英華西一裡路道路工程項目。
隨即，我在南寧市自然資源局翻找了大半天，想找到一些蛛絲馬跡。原以為退地有可能會有相關公示，例如這種：
不過，自然資源局除了能找到這兩幅地塊的出讓公告以外，沒有任何其他信息，就連這兩幅地的出讓結果公示都沒有。
後來，你驢哥又親自跑了趟南寧市自然資源局，查詢這兩塊地目前的狀態。工作人員表示，這塊地目前仍屬於新興村，並不屬於任何一家開發商。
真相似乎離我越來越近。
首先，我們要搞清楚，開發商拍地以後的開發流程。
一般來說，開發商取得土地成交確認書以後，需要籤訂土地出讓合同以及支付土地出讓金。緊接著取得建設用地批准書，再獲取國土證（現為不動產權證，將國有土地使用權變更到開發商名下），下一步是取得建設用地規劃許可證——建築工程施工許可證——商品房銷售許可證。
也就是我們常說的五證貫穿了房地產開發的整個過程。有了前面四證，開發商才能進行施工，取得預售證才能銷售。
很明顯，自然資源局的工作人員稱，目前柳沙的這兩幅地塊仍屬於新興村，也就意味著廣源到現在都沒有取得不動產權證，更談不上施工了。
與此同時，我諮詢了幾個做投拓業內朋友。有一位知情人偷偷告訴我，廣源拿地以後，沒有籤訂出讓合同，也沒有繳納土地出讓金，相當於默認自行放棄了這兩塊地，地塊也就被國土局依照規定收了回來。
想來，這也是為何我在網上連這兩幅地的出讓結果都沒找到的原因。
到這裡，廣源退沒退地結果已經很明顯了。
03
骨頭雖好，但是太硬太難啃
那下一個問題來了，廣源為啥要退地？
我仔細研究了一下這兩幅地的條件。
柳沙，南寧公認的山靑水秀，獨好的山水景觀資源讓這裡拍賣的地塊就像是夜總會頭牌，每次都讓人爭得面紅耳赤。
廣源拍下的這兩幅地，位於英華路北側，毗鄰荔園山莊、青秀山風景區；交通方面，距離地鐵3號線青秀山站步行距離約600米，英華大橋、五象大橋橫跨邕江，到五象或江南都十分便利；此外，地塊附近還有廣西醫科大第一附屬醫院，廣西江濱醫院等醫療配套。
從地理位置來看，這兩幅地的位置算是比較優越。畢竟柳沙開發了這麼多年，現在少有商住用地供應。
我們再看這兩幅地的規劃條件。
原本根據規劃條件，低容+限高，開發商拿到這兩幅地很大概率會走高端路線，打造低密洋房別墅。
然而，兩幅地想要打造出一個純粹的高端項目，要面臨非常多的問題。
1、項目限高、限方位，且地塊形狀不規則。
兩幅地塊由於靠近警備局和荔園山莊，在打造項目的時候需要進行視線分析，滿足荔園山莊的安排要求。但是地塊佔地較小呈狹長狀，很容易導致容積率做不滿，無法實現利益最大化。
2、產權移交面積佔比過大，很難打造純粹的高端圈層。
高端項目講究圈層，然而廣源拿地時，077地塊的產權移交面積佔比達到了51.9%，佔比太大。這又是對廣源如何打造高端項目的一大考驗。
3、拿地價接近銷售限價。
上文說了，這兩幅地平均下來的實際樓面價為8928元/㎡，加上建安成本等，預計售價要1.4萬~1.5萬/㎡才能有賺頭。然而，地塊銷售限價9400元/㎡（毛坯），拿地價已經接近銷售限價。即使項目做精裝，最高銷售均價也才12400元/㎡，開發商要想賺錢，或許就得通過其他方式進行溢價，這就可能出現超高的購房門檻，不好走量。
或許，冷靜下來的廣源理清了這些，為了不讓自己陷入更難的困境，當斷即斷，直接選擇放棄，只是這代價確實有點大。
04
別激動，理性看待高價地
去年3月，龍光14478元/㎡實際樓面價，打破了大唐臻觀保持了近三年的記錄。從此以後，南寧土拍市場一路仿佛開了掛，接連拍出實際樓面價高於南寧樓市均價的地塊。
土地市場，這塊樓市的晴雨表正在瘋狂地轉動。
細數一下，南寧這兩年拍出高於1.1萬樓面價的項目竟有11塊之多。即使今年遭遇疫情，也沒澆熄開發商拿地的熱情，今年龍崗、五象南等板塊都刷新了板塊的最高樓面價。
面對高價地，我想我們購房者最先要做的就是保持理性。
不可否認，高價地，隨之而來的勢必是高房價。
從產品上來說，高價地的出讓，在一定程度上倒逼了品質升級。支撐高房價只有兩個因素，一是周邊配套，二是產品力。對於南寧市場來說，將會進入產品力競爭時代，這是好的趨勢。
但是，我們要理清一點。
地價漲了，房價一定會漲嗎？
每當一塊高價地的產生，我想在座各位朋友圈裡的銷售肯定都在瘋狂轉發，說南寧房價要漲了……
我認為，一切信心的持續，都要靠後續利好兌現來支撐。這塊地拍出了，後續是否會有大的產業導入，基礎教育是否會更完善，交通規劃是否會落地，城市面貌是否會改善……這些因素，才是房價持續上漲的根本支撐。
簡單地說，如果開發商拍了一塊高價地，如果周邊沒有利好兌現支撐，開發商本身也不能做出好產品，一切還是白搭，廣源就是一個好例子。
05
這段是送的
拍地一時爽，退地淚兩行。
廣源退地這事，咱購房者就吃吃瓜。
總結一句，廣源這事，還是開發商拿地太激進的後果。
高價地不是不能拍，老驢更希望，每當一個高價地的出現，是開發商經過充分考量做出的決定，有充足的信心能給南寧帶來一個更好的產品。
畢竟好產品，總會有人買單。
／End.
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