來源：經濟觀察報
經濟觀察網 記者 王涵在全球後疫情時期和經濟雙循環的新發展格局下，全球資產配置與資產證券化促進不動產新發展。
10月29日，在2020中國地產金融峰會上，上海高金執行院長張春表示，目前全球經濟繼續被拖入「三低一高」的狀態，即低利率，低增長，低通脹，高槓桿。國內雖然面臨非常多的風險和挑戰，但得益抗疫措施和國家穩健的財政貨幣政策、金融的結構性改革等措施下二季度的增速已經實現轉正，預期三、四季度有更加表現。在此基礎上，宏觀審慎管理在房地產及房地產金融行業監管中得到加強，同時地產貸款集中度、居民債務收入比、房地產貸款風險權重等工具預計在市場中有充分應用。
調控政策不放鬆的情況下，今年金融機構如何支持實體企業，賦能周期性調整的房地產行業？如何助力藉助金融手段，盤活現有存量市場，參與並融入到地產服務的生態圈。
晨曦基金總裁周昕宇表示，從資產本身來講，房地產它是一個高資金門檻的行業，它是一個高專業門檻的行業，所以管理人存在的必要性是非常顯而易見的，因為投資買房個人參與，但是投資買房買樓買商業是需要投資門坎，所以需要有專業的管理人在其中連接資本和項目，這是必要性問題。
房地產私募基金主要是指商業地產中針對機構投資需求的私募和公募投資組合，PERE投資組合渠道包括收購，融資以及直接或間接的持有商業地產物業，投資者主要包括，養老基金、主權財富基金、捐贈基金，更加注重直接投資。
針對中國地產私募基金以開發業務佔主導，相比活躍的外資，國內私募未布局不動產的問題現狀，周昕宇表示：「第一是中國地產私募股權基金缺乏長期資本，用短錢做長往往存在大量風險；第二是財務槓桿過高，僅3個點的回報率對權益投資來講還需要補足。」
自房地產類信託被帶上「緊箍咒」以及「345融資新規」下，房地產企業降負債提質量成為首要目標。
今年8月以「三條紅線」為代表的房地產金融審慎管理政策正式提出加大對房地產融資的管理。具體為：剔除預收款後的資產負債率大於70%； 淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。根據房企的「踩線」情況，分為「紅、橙、黃、綠」四檔，然後實施差異化債務規模管理。
中南集團副總裁，金融事業部董事長施錦華表示，房地產企業融資類的信託進行額度管控後有好有壞。對開發商而言把信託融資的這條路砍掉了，房企必須要靠自身資金滾動，靠運營來加強管理，對於拿地階段產生的影響較大。
而「345融資新規」的影響毋庸置疑，施錦華說：「存量時代來了，第一是房企的資產規模、拿地規模都在全面控制。第二是提高發展質量，開發商聯合拿地、聯合操盤是非常好的方向，其次增加權益類投資的獲取。長期來看還是要企業自身降低融資成本、縮小負債規模，提高資產質量。」