觀點地產網8月12日，海南，陵水，2020博鰲房地產論壇現場。
連續幾天炎熱之後，開始下起了淅淅瀝瀝的雨。風吹進室內，帶著一絲涼意。
這種天氣在海南比較少見，當晚八點，旭輝晨曦基金總裁周昕宇來到博鰲直播間的採訪席，接受了一眾媒體的採訪。
「地產基金在上半年有明顯的感受，就是比去年上半年，整個AM規模增長了30%。」周昕宇告訴我們，私募基金在疫情期間發生了變化。
中國證券投資基金業協會數據顯示，截至今年6月底，私募基金行業的管理基金總規模達到14.35萬億元，上半年大幅增加了約6100億元；存續的私募管理人有2.44萬家，管理著8.61萬隻基金。
在周昕宇看來，私募基金規模能夠得到快速增長，與去融資類的非標槓桿、信託融資環境變化以及地產股權投資的限制政策，有著密切關係。
談到去槓桿的背景，則要從2015年國家提出「三去一降一補」政策開始說起。
彼時，國內社會各個層面的去槓桿逐步實施中，而宏觀經濟去槓桿是當中最重要的任務。
過去幾年，「去槓桿」被列入結構性改革的重點舉措，包括國企混改、債轉股、資管新規、房地產調控等政策隨之出臺，去槓桿也逐漸延伸到整個經濟領域，改善負債結構、增加權益資本比重等成為了企業的重要任務。
隨後，周昕宇補充道：「背後的原因，主要還是受到國內信託融資環境變化，大量強調產品的淨值性轉型，包括大量原先非標的融資業務被監管叫停，去融資類非標槓桿的決心也是非常大。」
2018年，銀保監會信託部下發了資管新規的「信託細則」，即37號文，並指出將對資金信託業務嚴格按照資管新規要求予以規範。
到了今年5月份，銀保監會就《信託公司資金信託管理暫行辦法(徵求意見稿)》公開徵求意見，其中對限制非標、打破剛兌等方面進行了明確規範。這意味著，規模近18萬億的資金信託業務，變革的「靴子」即將落地。
在上述種種背景下，周昕宇判斷，地產私募基金有著諸多利好消息，規模也將會逐漸變大。
「地產股權投資這一塊，一直沒有相關的限制政策。反而在股權投資這個領域，不管是監管也好，市場也好，的確感受給到地產私募基金這個行業的空間在逐漸變大。」
周昕宇認為，地產私募基金能夠得到很好增長，邏輯是中國城鎮化率還有非常值得期待的地方。
他以旭輝晨曦目前主要投資的28個城市舉例說：「主要合作已有30家房企，從投資的房企表現來看，長三角區域是相對最好的，其次是華南，再次是華北，最後是中西部部分節點性城市。」
他又進一步對比了中美兩國市場：「中國房地產市場在2018年總市值已經超過美國，但中國私募地產基金規模只有美國五分之一，更不用說REITs，美國有私募地產和公募REITs。」
「從市場發展角度看，同樣一個底層資產的市場容量和上遊投資端的細分領域容量，其實可以看到，國內地產私募有非常大的機遇和規模增長潛力。」
那麼，國內地產私募基金的機會在哪裡？這由地產私募基金的盈利模式決定。
「地產私募基金掙的是從土地到房子的錢，土地成本加上建安成本，包括費用、稅金、財務費用減去未來的售價。這條鏈條當中，要對一個房企的能力和土地價值有非常重要的判斷。其實這是兩條盈利邏輯，就是土地價值和土地管理團隊。」
周昕宇告訴我們，晨曦基金投資的主流策略是Top50企業開發的一二線城市土地：「我們的策略一直沒有變，堅定看好未來10年中國增量市場，一二線城市的城鎮化率在60-85之間，還是有一個黃金周期，可以分享當中的利潤。」
華夏新供給經濟學研究院院長賈康在博鰲房地產論壇上發表演講時也指出，中國現在真實城鎮化水平可以看作在50%左右，前景還很可觀，粗略估計，未來20年正好實現城鎮化高速發展階段剩下的20%的空間。
土地價值是首要，而土地管理團隊同樣重要。
「一個好的團隊可以確保土地價值能夠充分發揮，國內做地產開發，沒有任何一個組織形態能夠比開發商更有效率。」
按照晨曦基金在土地管理團隊的選擇，「不光是局限在信用償債能力，更重要的是操盤能力，特別是區域開發優勢。」
存量市場方面，周昕宇的理解是，投資的時候必須考慮未來買家在哪裡？未來的流動性怎麼樣？也就是不動產、存量市場、開發市場最大的風險是什麼？
目前，地產開發市場交易額是16萬億元，存量市場是6000億元，且存量市場中4000億元位於北上深，2000億元分散在二線城市各個業態，相對佔比很小，分散度很大。同時，4000億當中核心城市核心地段的物業佔比達70%。
「從交易看，最活躍、最有代表性的交易量還是在核心城市的核心物業。上海、北京、深圳核心物業火熱的背後，因為是一個可交易的、有流動性的市場。未來租金漲得最快的，也是這些城市的核心物業。」