當你看到某個樓盤的圍擋上做著這樣的宣傳，你會覺得這個樓盤一定很貴吧：「別墅哎！怎麼著也是個高端項目吧！」
01.這是那個龍湖嗎？
在它開盤前我來到了售樓部，當我聽到置業顧問報出價格時，竟一時有點不知所措。我的第一反應是，「這是那個龍湖嗎？」
仍記得龍湖首次來到鄭州，拿下南龍湖地王時，房產業內和購房者都是很期待的！因為很多人都知道，龍湖是一個以擅長做高端住宅著稱的開發商，外界也給了它非常多的傳奇色彩。可是龍湖在鄭州的第一個項目在市場上竟毫無波瀾，好吧，你怪地價太貴，你說南龍湖的那些俗人理解不了你的高雅。
終於來到主城，在高新區落下第二子，不小心又拿了一個地王！地價雖高，按說憑藉龍湖的名號做點溢價應該也不難吧，可是當初開盤的激情過後，最近幾次加推結果卻有點意外。好吧，這次你怪高新區有錢人太少，到處都是IT民工和技術宅，他們不配！
第三次，幸運的底價拿地，還是在網紅片區——雙湖科技城！或許是看到人家萬科、融創在鄭州玩的風生水起，那咱也別端著了，當今社會要的是「流量」！
環顧售樓部，內部空間不大，簡單而實用，沒有過多的裝飾，跟市面上很多「流量樓盤」的展示類似，很明顯的感受到這次龍湖選擇了不需要什麼技術含量的快銷打法。
置業顧問一再強調，她們拿地價很低，所以才有條件以這麼低的價格入市，還有就是龍湖全國都在衝刺集團業績，總之就是給這個價格找了個非常合理的解釋。僅從開發商的拿地價格和投資要求來看，龍湖的開發成本是比較低的。（保利的成本則高出其他樓盤不少。）
基於這個開發成本和地塊指標，龍湖在產品設計上還是很保守的，並沒有做太多加法。不過小區密度確實很低，就連洋房的樓間距也都在28米以上，這比保利厚道多了。
如果成本控制的好，利潤還是很可觀的，自然也就放棄了更高的追求！
目前雙湖科技城核心片區內在售的樓盤有金輝優步花園、正商湖西學府、美的翰悅府、中海萬錦熙岸，還有外圍的融信朗悅時光之城，接下來還有要入市的保利項目。在這些樓盤裡，龍湖的高層價格是最低的，洋房的價格也比大多數競品便宜。
看著售樓部裡熙熙攘攘的人群，或許這次營銷是成功的。可我又有些許惆悵，實際上整個高新區的拿地價在鄭州是最低的（具體數據我就不在這裡放了），造成這種情況原因是什麼呢？是高新區不行了，還是雙湖科技城帶不動了？
02.雙湖科技城
高新區從1988開始籌備建區，與武漢東湖高新區一起在1991年被國務院批准成為第一批國家級高新區。如今32年過去了，武漢東湖高新已經變成了大名鼎鼎的「光谷」，並且在至少五個領域成為國家級的產業基地和示範區，可是鄭州高新區卻一次次錯失了發展機會。
作為高新區新增的一個核心板塊，一個新的產業聚集地，雙湖科技城實則是作為高新區的一個新的增長點來進行規劃的，它的使命是要帶動整個高新區西部新區的發展。
如果從2015年天健湖開挖算起，已經過去5年了！
目前整個西部新區，只有沿科學大道沿線相對有些人氣，萬科城1-7期的大量住宅就分布這裡。在建的地鐵8號線也是沿著科學大道，傳聞穿過雙湖科技城核心區的地鐵9號線一直也不見動靜，聽說又被推到了第四期軌道交通規劃了。
最好的展示面就在天健湖一圈，這裡有已經建成了網絡安全科技館和鄭州假日酒店，紫荊科技園的一期也已經建成並在招商。
沿蓮花街的幾個樓盤建的比較早，有的已經封頂。
從現狀看，雙湖科技城的基礎建設還處在非常初期的階段，同樣是中建操刀，在開工規模、投入力度上明顯不如早期的濱河國際新城。
位於核心區的湖心島還沒有開工。
來到雙湖科技城核心區，你所見到的城市界面大多是這樣的：
這樣的：
還可能是這個樣子的：
還有翠柏路西側、天健湖以北，正在開工建設的數個產業園：
03.產業之路
新區發展，最終要形成的是一個集產業、居住、交通、商務、貿易、服務等功能於一體的生態系統，這裡除了星羅棋布的各類建築物和公共設施外，更要靠經濟運行和人們的社會活動把整個系統串聯起來，從而促使就業環境、生活配套、教育資源等不斷優化完善。
一個新區，制約它的歸根結底還是人口。官方數據，截止2019年末， 鄭州高新區管轄面積99平方公裡， 建成區面積約63平方公裡，建成區常住人口才31.9萬。而雙湖科技城號稱未來將會是「90萬中原高知人群的集聚地」，這90萬人將從哪兒來？
很多人都會說：要靠產業！
的確，產業聚集形成的產業鏈和產業生態，是吸引人口的最有效的手段，可是雙湖科技城面臨的產業之路卻是任重而道遠！
在初期缺少外來企業進駐的情況下，高新區只能通過把一些企業外遷或者擴建生產線、新建項目部的方式，讓高新區原有的企業進駐雙湖科技城。
可是高新區才有多大的能量呢？
2019年，高新區的GDP才不到500億，排在主城區吊車尾的位置。就算把高新區現有的產業全部遷到雙湖科技城，也只不過是再複製一個高新區，可同時也在吸老城區的血。
1、雙湖科技城作為一個產業聚集地，目前規劃的產業規模以及入駐企業的產業聚集能力還是太小了！
有人會說，將來這裡有北鬥產業園、有紫荊科技園、有大數據中心等等等等……這些名字看上去都高大上，但實際上既不是屬於我們自己的核心產業，也不是我們獨有的優勢產業。
比如說北鬥產業園孵化基地，「園區產業定位為北鬥高新技術資源聚集地及科技型中小企業孵化發展基地，將引進培育一批北鬥應用重點企業和研發機構，建設北鬥技術創新服務平臺」。嚴格意義上來講，這只是一個北鬥下遊產業的聚集地，跟真正擁有北鬥核心技術的中國航天科技集團公司中國空間技術研究院沒有半毛錢關係！而且類似的北鬥產業園在全國各地有很多，真正做成功的沒幾個。北鬥衛星導航系統新聞發言人冉承其曾經明確表態：「從北鬥技術發展來看，用地需求並不大，更多產業園也是借北鬥之名做其他用途。」
當然我們也有像威科姆這樣在衛星授時應用領域掌握了一些關鍵技術的企業，也有眾智科技這樣全球排名第二、國內排名第一的發電機組智能控制器製造企業，可是它們很難和我們普通人發生關係。這些企業有比較強的行業壁壘，它們無法和眾多服務型企業、個體商家發生業務往來，不能像阿里巴巴那樣形成一個讓各行各業、不論規模大小、企業還是個人都能相互依存的產業鏈，所以它們影響的範圍是非常有限的，很難讓城市人口向這裡聚集。
2、需要有更多的企業入駐，形成更強的產業聚集效應，才能為鄭州人提供更多的就業機會，才會吸引大量的人口湧向這裡。
官方規劃，雙湖科技城「核心版塊由蓮花街、翠柏路、河陽路、紅松路、金盞街和河陽北路所圍合街區以及明珠路所圍合街區兩部分組成，規劃用地總面積約3.91平方公裡」。從前面的規劃圖可以看到核心區裡是是幾乎沒有產業的，產業大都分布在翠柏路以西、紅杉路以東，核心區連同周邊總面積大概有5-6平方公裡。
這是什麼概念呢？我們以北京豐臺科技園為例作參考。
北京的中關村豐臺園是中關村最早的「一區三園」之一，1991年11月批准成立，1992年6月正式啟動建設，至今豐臺科技園規劃區域內仍在開發建設。和和的老東家集團總部就設在這裡，2013年剛搬過來的時候寫字樓周邊還很荒涼，那時候豐臺科技園已經成立了22年！
豐臺科技園總規劃面積17.63平方公裡，已建成區包括東區一期、二期共計2.89平方公裡，在建區包括東區三期規劃面積1.81平方公裡，建城區和在建區加起來剛好跟雙湖科技城連同周邊片區規模差不多大。2020年最新的統計，園區從業人員總計15.1萬人，入駐企業超過2萬家，其中上市企業80家（55家企業在新三板掛牌），國家級高新技術企業627家，中關村高新技術企業2304家。豐臺科技園經歷了將近30年的發展才取得今天的成就！
而我們最熟悉的鄭東新區，從2001年開始規劃，2003年1月正式動工，到2019年GDP超過1000萬億元，也整整用了18年的時間！
再來看看雙湖科技城的「90萬人」的口號，是不是有點草率呢！
或許另一個說法更靠譜一些：「預計2025年，雙湖科技城引進的科研人員將達到11.5萬人。」這個數據快趕上豐臺科技園了，你認為五年之後的雙湖科技城能實現這個目標嗎？
04.破局之道？
根據房管局近12個月的數據統計得知，高新區的新房成交量是最高的，可是二手房的成交量則是非常低的！
二手房僅佔整個房產交易量的11%！這是因為高新區本身也是一個成立僅30年的新區，從目前的產業規模和人口數量來看，仍然處在發展的早期階段（也太慢了吧！），二手房存量本來就少，外圍還有大片空地等待開發，未來很長一段時間內新房庫存量依然會很大。
面對人口不足的劣勢，低價策略才是吸引購房群體關注的最有效手段，或許這就是龍湖和眾開發商共同選擇的破局之道吧！
寫在最後：
別的城市像武漢、合肥、西安，申請到一個國家級高新區都像寶貝一樣捧著。高新區代表了最先進的生產力，是一個城市經濟發展的最強引擎，可是我們的高新區似乎最大的作用就是幫助鄭州擴大了城市版圖，而gdp僅佔到鄭州的5％。
鄭州高新區是一個剛成立30年的新區，對一個人來說30年很長，對城市發展而言僅是一個階段。高新區本來底子就薄，自然比不上金水區、中原區、二七區這些老城區，甚至在相當長的一段時間裡鄭州把最好的資源都給了東區，讓高新區錯失了很多機會。
好在雙湖科技城作為重要的產業支點，已經上升到了城市戰略，希望今後高新區能得到更多關注，獲得更好的政策、更好的資源！讓我們期待高新區的明天更美好！