共有產權房最早從江蘇淮安開始搞起來的，後來在幾個省試點之後，開始在全國推開。但是，這個政策進入北京後，卻遇到了水土不服。蓋好的房子不被人認領，報名者眾，讓有關部門一陣驚喜，但是，真正選房的時候，人們又紛紛棄選，都是過來看熱鬧的。這下有關部門也就熱鬧了。
共有產權房算是保障房的一種，但是，這個房子，讓人們感覺照顧人們買房，不夠真情實意，讓人們感覺不到佔了什麼便宜。這個是主要原因。這種房子只是降低了進入的門檻，並沒有實質性的優惠。
但是，對購房人的限制卻很多，比較起來，人們感覺還不如買一個商品房，這也是我們這些年搞保障房建設中，出現的一個普遍問題。就是保障房，非要植入商品房的元素，就是總在想著怎麼讓購房人買了保障房，該如何交易，盈利不盈利怎麼控制。
保障房，本來就是住的，不是炒的。如果在制定政策的時候，只是在聚焦住的功能，不考慮誰賺不賺錢？也不討論，怎麼分配利潤什麼的，這個事情就好辦了。
北京的保障房，最早的就是經濟適用房，1998年10月29日，以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個首批經適房項目在北京市房地產交易中心集中展示，拉開了經適房在北京大規模開發建設的序幕。早期的住房保障制度並不完善，資格審核也不嚴格，導致了一些並不符合保障標準的家庭，住上了經適房。
後來政府曾出臺，保障性住房上市交易，只能由政府回購，保障房只能用於公民自住，不能作為投資品了。這似乎就像一聲霹靂震天響，對樓市產生天翻地覆般的重大影響。這是一個簡單的道理，保障房只能用於自住需求，人們對房子的熱情就會大大降低。即使是現在，在號稱史上最嚴的調控下，大多數的購房者依然是投資需求，這正是推動房價上漲的主要原因。
北京出臺了很多的政策，也搞了很多形式的保障房，但是，由於最後所有房子都流向了市場，成為商品房被炒來炒去，這恐怕就是樓市調控失敗的最大原因。人們對經濟適用房的質疑一直沒有斷過，如果經濟適用房在政府回購後繼續作為經濟適用房使用，就可以不用取消這樣的好政策了。
當時，人們質疑經適房的理由就是，經適房最後都成了投資品，成了權力階層獲取暴利的腐敗根源。政府回購確實是一招好棋，徹底砍斷了寄生在保障房裡面的腐敗鏈條。但是，這個政策執行起來並不容易。實際上，政府回購都是一句空話，有政策沒執行，等於沒有一樣。
新加坡的公屋制度，確實值得我們好好研究，保障房不外流商品房市場，保障房的存量就會大大增加。對保障房嚴格管理，就是對人民的負責任。
北京市曾經搞過一個「城鎮居民基本住房保障條例」，主要制度設計包括以下方面：首先參考農村宅基地方式，由政府提供基本住房建設用地，購房者提供建設資金，為城鎮居民及符合一定條件的人群提供基本住房保障。
基本住房以非營利性為原則，封閉運行。基本住房不能進入市場交易，只能在符合保障條件的主體之間流通。徹底切斷基本住房與商品住宅市場的聯繫，消除基本住房的投資屬性，使得政府和購買人都無法獲得住宅市場價格上漲的利益。
按照這個政策，保障房要堅持共有產權和有限產權制度，並沒有什麼問題。以出售形式提供的基本住房，政府與購房人共同持有產權。購房人持有的產權只能由政府回購，不能向第三方轉讓。購房人對房屋的佔有、使用和處分的權利，受到法規規定的嚴格限制。
按道理說，共有產權房是最有保障性的。但是，現在看來，保障房的風險反而很大。商品房降價了，共有產權房未必能降，如果共有產權房的價格比商品房還要貴的時候，也是有可能的，因為共有產權房的價格被政府控制。
房價太高，而位置又偏遠，位置偏遠，如果價格有優勢也行。現在房價進入下行通道，人們不能不考慮這個因素。最近這兩年，確實也發生了保障房的項目，出現麵粉比麵包還貴的情況，這不是本末倒置了嗎？或許，這就是共有產權房遇到問題的根本原因。【本文由「馬躍成」帳號發布於2020年12月5日】