一棵青木遠方青木
今天的房價已經漲上了天，在大城市裡買一套房成為了一個奢侈的夢想。
如何解決這個問題？
還真有人想出了辦法，那就是共有產權房。
簡單的說，就是你和政府共有產權，你只有一部分產權，但你也只需要出對應產權部分的錢。
不過，這房子政府是不住的，只有你住。
作為代價，這房子未來的出售是受到限制的，你只能轉讓給其他符合共有產權房購買資格的人，而不能想賣誰就賣誰。
但是，你可以用比市場價低的多，甚至是低一半的價格，入住一個完全屬於自己的房子。
你自己不想走，沒有人可以讓你搬家。
看起來美極了，一舉多得，解決了所有的問題。
共有產權房，集體土地新曙光！
當年的人是這麼讚美的。
2017年，北京市決定大力推行共有產權房制度，徹底解決住房問題。
當年9月30日，北京首個共有產權房錦都家園進行網絡申購，16萬人搶名額，最終12萬人通過了審核。
北京人果然是飽受無房之苦，居然這麼多人來搶房，共有產權房真的是解決了大問題，讓常年工作與北京的人終於有了一個自己的家。
為北京工作了十年，卻不能有一個自己的家。
只要政府大力供應土地來建設共有產權房，那這種事以後不會再有了。
但等到了2018年，正式籤合同的時候，情況發生了180度的大轉折。
北京共有產權房棄購成風，而且越來越嚴重，那些搖號中籤的人居然都不僅要了。
整個2018年，北京市推出了28個共有產權房項目，最高棄選率近99%，最低棄選率也達到37%。
最開始，我們擔憂共有產權房的供應不足，結果剛開始賣，就陷入了賣不掉的尷尬局面。
不是說北京人很缺房子麼？怎麼這麼便宜的房子居然不買?
2019年1月，大興的瑞福園項目，有2231戶居民通過了資格審查，參與了搖號，但這個項目只有301套房源，也就是說7個人裡面只有1個人能買到房。
但最終，居然只有50套房源籤了合同，棄購率達到了97.7%。
2019年1月，房山區的金林嘉苑項目，900人通過了資格審查，但最終只有180多人購房，棄購率達80%。
2019年3月，城志暢悅園564人裡只選走了121套房，棄購率達81.9%。
2019年4月，金悅嘉苑推出了1244套房子，共有3907人參與搖號，但最終只賣出去60套，棄購率高達98.5%。
面對堆積如山的共有產權房，政府扛不住了。
2020年6月5日，北京市順義區宣布暫不供應共有產權房用地，因為目前庫存的共有產權房完全足夠使用。
每一套共有產權房，價格都比周圍的房子便宜的多，為什麼沒有人願意買？
而且北京市住建委一開始就對媒體宣布，北京共有產權房具備和商品房同等權利，可按照本市規定落戶和上學。
啥權利都有，價格還便宜30~50%，為啥非要去買周圍更貴的商品房?
有人一語道破天機。
「買這玩意不賺錢啊。」
北京的共有產權房只是表面上便宜，實際上並不便宜。
如果是5成產權，那麼購買價格確實是會比周圍的二手房便宜一半，本來只能買50平的房子現在可以買100平。
但與此同時，將來房價上漲，你也只能拿到5成的收益。
而且賣出的時候，你只能賣給具有購買共產房資格的人，銷售途徑大大受限制，這就導致房價的漲幅要落後於正常的商品房。
既然如此，那我為啥不直接買一個50平米，具備全部產權，可以自由交易的正常商品房呢？
啥，我可以花一半的錢住一個大房子，解決我的居住問題。
別逗了兄弟。
真想住大房子，我不會去租房麼，現在北京市的房租那麼低（相對於房價），犯不著花這麼大成本去住共有產權房吧。
我買房，就是為了暴漲賺錢的，雖然表面上我喊著自己是剛需。
如果你通過制度保證我買房一定賺不到錢，那我瘋了才會去買房。
如果你通過制度保證我買共有產權房一定少賺錢，那我瘋了才會去買共有產權房。
從制度上來說，共有產權房是一個真正貫徹「房住不炒」精神的好制度。
但很可惜的是，如今的購房者，90%以上都是奔著保值增值去的。
他們買房，只是想通過房產，獲得一條階層晉升之路。
或者說是懼怕因為不買房，而成了別人階層晉升的踏腳石。
而共有產權房，因為去掉了投資屬性，恰恰不具備了商品房的這個功能，所以遭到了市場的冷遇。
國人對房子的需求，根本不是居住需求，而是投資需求。
如果實實在在的居住需求真的那麼強，那根本無法解釋租金相對於房價而言為什麼會這麼低。
以前還有槓精說商品房捆綁了戶口和學區等指標。
實際上這些東西確實值錢，但沒那麼值錢，能值個十幾二十萬就不得了了。
當然這東西沒有市場價，很難證明。
不過如今具備同等權利的共有產權房遭到了買房人的拋棄，足以證明這個論點。
共有產權房相對於商品房的最大優勢就是居住面積大，可以大一倍甚至更多。
而共有產權房相對於商品房的最大劣勢就是交易困難，如果未來房價上漲，那麼獲利較小。
小的不多，但確實小了，因為你交易困難所以市場必然會給予折價。
就因為獲利稍微少了那麼一點點，北京的買房人寧可居住面積小一半，也不願意去買共有產權房。
這些買房人想買的究竟是可以用來居住房子，還是一個炒作的籌碼，足以就此證明。
上漲預期，是9成以上買房人的唯一理由，剩下的其實也有很大的資產增殖考慮因素在裡面。
如果不是這些年房價漲的太猛了，是不會有那麼多中國人如此迫切想買一套自己的房子的。
2014年的時候，中國的商品房堆積如山，被迫要「去庫存」。
而這5年，開發商開足馬力拿地建房子，房子是越造越多了。
為啥不需要去庫存了？因為房子都賣光了。
而賣光的唯一原因，就是因為房子漲價了。
漲價才能去庫存，跌價只會導致庫存越來越多。
所以我們看到了很多房子被塵封10年甚至20年，一直是毛坯狀態無人居住。
因為只需要持有就可以無腦躺著賺錢，那自然會有人去這麼做。
一個長期以來幾乎只漲不跌，零持有成本，給自己帶來巨大財富增殖，讓自己光宗耀祖的東西，才是真正的「剛需」。
真正能掏出幾百萬買房的，沒幾個是糊塗的，大家都是明白人，心裡跟明鏡似的。
為了解決北京市共有產權房的問題，2019年10越24日，廣州推出了新政策，允許持有滿10年的購房人，按市價購買政府的產權份額，轉為可以自由流通的商品房。
和北京市的相比，廣州市的共有產權房明顯好賣的多。
但這沒有意義。
這種做法和降低首付標準沒有任何區別，無非就是加了一個10年限售。
某種意義上來說，這是在助推房價上漲，因為降低了首付。
3成首付和1.5成首付，區別是非常大的。
至於限售10年，意義倒不是很大，直接把毛坯空置10年20年的新聞我都見過。
只有房價上漲預期還在，這些空置的毛坯就不可能出售，和你是否限售沒關係。
其實各地方政府是希望房價上漲的，不斷上漲的房價對他們有巨大的好處。
如果只有好處，那大家也不介意房價上漲，畢竟在房價上漲的過程中所有人都很爽，哪怕無房人也只是吃醋，並沒有什麼損失，看起來是一個非常完美的遊戲。
但房租卻沒有漲。
瘋狂上漲的房價和緩慢上漲的房租之間的矛盾，將帶來一個巨大的問題，就是價值回歸。
世界上沒有任何一個投資品，可以長期背離價值，自人類文明建立以來沒有一次是例外。
也許你可以背離10年甚至20年，但不可能背離更久。
價格和價值背離的程度越大，崩盤的時間點來臨的越快。
要麼摁住房價，讓房租慢慢漲上來。
要麼就是讓房價崩下去，崩到和房租持平的地步。
在全球所有的成熟房地產市場中，租金是一定要高於貸款利息的。
因為資產的購買者不是雷鋒，他冒險貸款買這個房子不是為了做慈善的，而是為了通過租金來牟利。
你花10萬買輛工程車，租給別人，用到報廢總共可以獲得10萬的租金，如果中途出了意外導致不能出租那麼你自行負擔所有損失，那麼你願意買麼？
腦子沒毛病的人都不會願意買的。
不過一旦掀起投機泡沫，比如說買入之後沒幾個月就有人願意以11萬元買入這輛「具備收藏價值」的稀缺工程車。
那麼這輛車的價格就會被瘋狂爆炒，最終漲到100萬乃至於1000萬也不是不可能，畢竟人類歷史上一株毫無價值的鬱金香，都能賣出一棟樓的價格。
但如果不允許這輛車或者說鬱金香漲價，只允許依靠租金來收回本金。
那麼一切的需求，會立刻消失。
因此，中央在這輪調控中提出的政策，是「堅決遏制房價上漲」。
不是什麼遏制不合理的上漲，是堅決遏制房價上漲，一切上漲都不允許。
只有堅決遏制房價上漲，才能真正實現房住不炒。
也只有堅決遏制房價上漲，才能讓商品房也出現北京共有產權房那樣搶房人大量棄購的局面，讓房子真正回歸居住屬性，而不只是一個炒作的籌碼。
絕大多數地方政府都是很聽話的，堅決執行中央指令。
但深圳的房價，很是不聽話。
如今上海的房價，也有不聽話的跡象了。
該管管了。