中央經濟工作會議定調了2021年的樓市走向，其中特別提出「解決好大城市住房突出問題」，緊接著北京「新型共有產權房」橫空出世。
2020年12月31日，北京市規劃和自然資源委官網掛出的一則公告，向沉寂許久的北京土地市場釋放了重磅信號。
按照公告，北京市海澱區海澱鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地、北京市海澱區海澱鎮樹村棚戶區改造B-1北地塊R2二類居住用地和北京市朝陽區金盞鄉小店村3005-08地塊R2二類居住用地，上述3宗土地將採用「競地價+競政府持有商品住宅產權份額+競高標準商品住宅建設方案」這種「新三競」的方式供地。
在新的土拍規則下，北京共有產權房迎來「升級版」：購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的房屋產權份額，而政府持有產權部分只按首次上市的價格收取購房款。
這是否意味著自2017年在北京推行的共有產權房將逐步退出歷史舞臺？記者在採訪中得到了否定的答案。
合碩機構首席分析師郭毅對中國城市報記者分析，上述3塊土地由於地段等條件較好，很可能在入市後被打造成售價超10萬元/平方米的「豪宅」，北京新規更側重於防止部分土地過熱，出現「地王」。
而這與旨在解決城市「夾心層」的共有產權房有著本質的區別。
申購、轉讓條件大幅降低
時光回到2017年9月，北京市住建委等四部門發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，北京共有產權住房迎來首次亮相。
北京市住建委在解讀文件時表示，共有產權房是一種政策性商品住房，介於政府基本住房保障與市場化商品住房之間，為的是解決城市「夾心層」住房問題。同時，北京宣布2017年—2022年，將有25萬套共有產權住房供地。
該類住宅由購房人和政府共同持有產權，且申請人除了滿足本市限購需求之外，家庭名下需無房，或單身年滿30歲。
記者梳理發現，相比於「新型共有產權房」，上述住房的申購、轉讓條件更「嚴苛」：雖同樣規定取得不動產權證滿5年後可交易，但轉讓對象必須為其他符合共有產權住房購買條件的家庭，且政府（代持機構）可優先回購；如出租，租金也要按照個人與政府持有不同產權比例收取；5年後該房產交易時，政府持有產權部分同樣將享受市場溢價。
也就是說，在取證滿5年上市交易時，此前北京共有產權房的性質依舊是共有產權房；而「新型共有產權房」則可變身為100%產權的普通商品房，房源流通性大大提高。
此外在購房資質上，「新型共有產權房」並沒有特殊要求，購房者只要符合北京限購資格即可。
「買到就是賺到」？
這似乎大幅放寬了購買條件。以一套總價1000萬元的房子為例，新規下若政府持有20%的產權比例，購房人只需要支付800萬元就能拿下，並以800萬元為基數申請房貸，且房產的租金收益全部歸購房人所有。
購房者「買到就是賺到」？郭毅對此表示，並不一定。
「雖都是共享產權，但與2017年以來推出的共有產權房本質上有很大區別。」郭毅分析，雖然不動產登記證上還會標註出政府與個人的產權比例，但新規下的共有產權房，將更偏向商品房屬性，而非政策房。
一方面，從目前北京將出讓的這3塊土地性質來看，均位於城市核心區，起拍價均較高，未來打造成「豪宅」的可能性較大。
具體來看，北京海澱區的兩塊土地毗鄰北五環，位於上地商圈附近；兩宗地塊均為純住宅地塊，居住用途全部用於建設商品住房，且沒有「9070」的戶型限制要求；同時容積率皆在1.7以下，屬於中低密度的高檔項目。
根據出讓公告計算，上述兩塊土地的起拍樓面價均在6.7萬元/平方米左右。郭毅分析，加上後期建工成本等，未來很可能會成為10萬元/平方米以上的豪宅項目。
另一塊土地位於朝陽區金盞區域，受自貿區等利好影響，該地塊起拍價也將達到5萬元/平方米。未來該項目的房價可能超過8萬元/平方米。
另一方面，「新三競」土拍規則是遞進式的：只有當競買報價達到土地合理上限價格時，才會轉為現場競報政府持有商品住宅產權份額程序，再次達到預定份額上限時，才會轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
因此，由於尚未到掛牌競價終止時間，上述土地最終能否成為「新型共有產權」還是未知數。
此外雖規定項目取得不動產權證滿5年後可再入市，由於是期房銷售，購房人要想轉手至少需持有9-10年，期間房貸利息、契稅、房屋維修基金都將是成本的一部分。
從企業自持升級到政府持有
為何此時推出這樣的政策？郭毅認為，防止城市熱門地塊出現高地價，進而導致高房價，是政府部門採用新土拍方式的重要原因。
在過去幾年，「限房價，競地價，競自持」是熱點城市控房價的一個重要手段。即在土地拍賣達到競價上限後，讓房企競爭自持份額，因此該類型住宅也被稱為「限競房」。
以北京為例，限競房土地自2017年開始供應，3年來供應了約100多宗限競房地塊。
但隨著時間的推移，北京限競房地塊的供應比例正在逐年減少。
據不完全統計，2018年北京共出讓72宗土地，其中限競房地塊佔到了成交總數60%以上；2019年，北京累計出讓的50宗住宅用地中，限競房地塊供應達到21宗，佔比超40%。
而到了2020年，限競房地塊更是大幅降低至佔比不到20%：北京共供應48宗住宅地塊，但其中，限競房土地僅有8塊，共有產權土地有3塊，剩餘皆是不限價土地。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國城市報記者分析，前兩年限競房項目大量入市，然而項目位置偏遠且同質化現象嚴重，導致庫存大量累積，這或許也是限價宅地成交量減少的主要原因。
而在「新三競」政策下，一方面相對於限競房來說，「新型共有產權房」沒有「7090」的限制，產品打造上空間更大，有利於產品的多樣化；一方面也有助於落實「房住不炒」。
值得注意的是，隨著眾多不限價的純住宅土地出現，北京土地開始呈現升溫態勢。諸葛找房數據研究中心不完全統計，2020年北京土地總成交金額超1737.54億元，總額創三年以來新高。
其中不乏房企高價拿地。比如2020年5月，合生創展曾花費近180億元先後拿下豐臺分鐘寺三塊土地，樓面價超7萬元/平方米，成為北京近幾年少有的「地王」項目。
在穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制下，避免新「地王」出現是政府管理部門的當務之急。
郭毅分析，過去讓房企去競拍自持比例，從經驗來看，自持部分能探索成功模式的例子不多，甚至成為了運營「包袱」。
一個可以佐證的例子是萬科。2016年其曾在北京海澱拍下100%自持70年的地塊，後打造成自持租賃項目萬科翡翠書院，但「月租金最低1.5萬、10年租金180萬元起」的預租形式一經推出，就引起了廣泛爭議。
而從企業自持，到政府持有，郭毅認為將是一個多贏的局面。對於政府來說，既沒有影響土地出讓收入，又儲備了一個對標房價的資產收益，還能夠穩定市場預期。
值得注意的是，在「新三競」土拍規定下，房企的銷售收入可能會有一定「縮水」。
新規明確，購房人按持有產權份額支付購房款，該購房款即為開發建設單位所獲得的全部收入。以一套總價1000萬元的房子為例，若購房者產權比重為80%，所付房款即為800萬元，開發商最終獲得房款收入也僅為800萬元。
「向上封頂部分銷售額，向下政府還會設置指導售價，壓縮了開發商利潤，因此也讓開發商對地價有更理性的判斷。」郭毅說，這就倒逼開發商更精確地測算利潤空間、周轉速度等。
她分析，目前3塊土地還只是試點，若該模式成功或將繼續複製推廣，但總體目標是防控地價過熱，並不是保障房屬性。
全國在探索中不斷升級
隨著北京「新型共有產權房」的名稱在業內引起熱議，共有產權房的發展現狀也備受矚目。
共有產權房的初衷是為了解決城市「夾心層」群體的住房問題，有很強的保障色彩。除北京外，全國其他城市也在過去幾年相繼試水。
業內普遍認為，江蘇省淮安市是全國最早試點共有產權房的城市。2007年，由政府根據住房需求家庭的困難程度決定分攤比例，其中困難家庭出資比例最低不少於50%。
2009年底，上海也在徐匯、閔行兩區實施共有產權房試點；2014年6月，住建部表示，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個城市為全國共有產權住房試點城市。
2018年，廣州市在南沙區試點共有產權房，按6：4的比例個人和政府共持產權；2018年9月，西安提出將經濟適用住房、限價商品住房整合為共有產權住房，佔到全市住房供應量的20%。到2021年，將建共有產權住房15萬套。產權份額方面，實行差異化管理，個人產權比例在50%-80%之間，高房價片區，個人產權比例相對低，低房價片區則反之。
2019年1月24日，雄安新區明確提出未來個人產權住房將以共有產權房為主。這意味著，作為「樣板之城」，雄安是全國唯一一個明確個人住房以共有產權房為主要形式的城市。
然而，共有產權房雖價格「美麗」，但也有部分項目因為位置較偏僻、配套不足遭到冷遇，甚至首次收購比例尚未過半。
比如在北京，2020年10月，北京門頭溝區的諾德彩園項目宣布啟動二次申購，共936套房源剩了572套房；同月，北京順義區的藍境佳園項目也啟動二次申購，共1400套房剩餘了863套房。
不過記者梳理發現，隨著時間的推移，很多地區都在原共有產權房政策細節上進行了「升級」，如擴大住房申請範圍、優化戶型結構等。
比如2020年1月，上海提出將非本市戶籍家庭納入申購範圍，只要符合居住證持證和積分、住房、婚姻、繳納社保等條件的，也可申請購買共有產權房。
2020年8月，無錫發布政策提出，共有產權房在中小戶型基礎上，可少量配置建築面積95平方米左右的三居室，但僅向有不同性別子女且子女均大於8周歲（含8周歲）的申請家庭供應。
而在北京剛推出的「新型共有產權房」，則強調了土地「競高標準商品住宅建設方案」，或將有望改善過去共有產權房質量差強人意的困境。
在新規下，綠色建築、交通流線設計、外立面等都將納入競爭範圍。但也意味著開發商可能將承擔更多的建設成本。
■作者：張阿嬙