各位粉絲：
自從【京房字】開建微信諮詢群後，專家被問的最多的一個問題就是，共有產權房和商品房，我究竟該買哪個？
的確，一邊是具有政府保障性質、價格也確實比商品房實惠的政策房；另一邊則是更高品質、將來自己對於資產的處置更自由的商品房。各有吸引人的地方，難以抉擇也是正常的。
今天我們就完全客觀的給大家分析一下兩者的差別，希望能給大家的選擇提供有意義的參考。
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作比較的話，共有產權房肯定不能和高檔的商品房項目相比，比的話應該是和剛需的上車盤來對比。
順義的北小營地塊，曾在2018年作為共有產權房地塊入市，不過因為無人出價參與遭遇流拍。而後在2019年，該地塊重新以商品房身份入市，而後以金茂北京國際社區這個樓盤入市銷售，並成為了今年北京的一個熱門樓盤。所以就拿這個項目作為一個主要的例子吧。
首先從區位上來說，其實兩者並沒有太大的差別，在北京的供地要求中，也明確了共有產權房用地要供應在軌道交通沿線、產業園區周邊等交通便利的地區。
除了中心城區有些區位優越的地塊，可能更偏向於商品房外，其他的尤其是郊區的供地中，共有產權房和商品房一般來說都是同等待遇的。我們經常也會看到一些區域不但供應了商品房，也同時再供應共有產權房地塊。
上面說的順義北小營的地塊就是一個例子，首先是先拿出來給共有產權房的，之後流拍了才給了商品房。雖然這個地塊的區位目前看還稍遠一些，但將來的產業和配套前景還是不錯的。
由於歷史及地理的原因，順義以潮白河為界，分河東和河西兩個發展區域。河東地區包含順義新城河東新區（南彩組團和北小營組團）以及楊鎮、李遂等9個鎮所轄的行政區域，河西地區包含潮白河以西10個鎮所轄的行政區域。目前河西地區發展的比較成熟。
順義區也看到了這一點，並已經明確下一步發展的重點是在河東地區，縮小經濟發展差距。在最新的順義分區規劃中也明確，推進潮白河異動地區和潮白河以西地區在公共服務、基礎設施、生態環境等方面的協調發展。
所以，下一步順義的發展重點將東移。
為此，順義區還專門出臺了促進河東地區重大項目建設發展行動計劃，包括推動地鐵15號線東延、啟動有軌電車T5線、T6線方案研究等，改善河東地區的基礎設施。
產業方面，分區規劃中明確北小營組團將推進產城融合，引導職住平衡，打造智慧化、科技化的新城組團。重點發展智能交通、文創旅遊。
其中，順義區將在北小營鎮建設集自動駕駛、智慧路網、車路協同、共享出行、產城融合於一體的智能網聯汽車特色小鎮。小鎮首期規劃包含奧林匹克水上公園7公裡半開放自動駕駛運營道路、1200畝封閉測試場以及20萬平米孵化轉化中心，重點圍繞智能網聯汽車發展新能源、新材料、晶片、傳感器、信息服務等產業，建成智能、綠色、開放、共享、生態、宜居的國際知名智能網聯汽車特色小鎮。
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但這就帶來一個問題了。同樣一個地塊、同樣一個區位，為什麼共有產權房地塊就流拍，變成了商品房後反而會熱賣成為熱門樓盤？
這也是值得所有共有產權房建設單位思考的問題。
首先是產品設計，這裡說的不單是規劃設計，而是整個項目的整體產品設計。
這一點上，共有產權房確實和商品房有一定的差距。商品房在拿地後，都要做嚴謹的項目定位、客群分析，然後根據項目區位等情況以及購買群體，打造出項目的特點和亮點。而由於政策房的定位、以及利潤等因素，共有產權房項目在這方面一般都著力很少，有的甚至就是直接建了就賣。
拿北小營這個地塊來說。金茂北京國際社區是一個總面積44.49萬平米的大社區，由於是郊區項目，總價較低，針對的就是剛需的上車族，特別是還沒有多少積蓄積累的年輕人，因此項目在經過了數千份的調研後，明確定位是一個青年社區。
不僅以更低總價門檻讓年輕人得以留住北京，而且以青年「共享」理念為核心，在社區內打造約1.3萬平米共享體育公園、約4400平米的商業街、約1000平米的青年共享空間。打造共享書房、共享會客廳、共享遊戲室等多個符合年輕人社交生活習慣的鄰裡社交空間。考慮到現代都市年輕人的作息規律，社區內還配備了24小時無人便利店、業主食堂等生活配套，滿足青年全時所需。
這就說明了，其實無論是商品房，還是共有產權房，都必須分析好自己針對的客群，選好自己的定位和特點，這樣才會得到購房者的認可。
共有產權房項目的開發商們，由於種種原因，在這方面用心較少，很少有項目可以打造自身的定位和特色。商品房則確實在這方面更用心，那麼收穫更大也就情有可原了。這也是將來共有產權房項目應該更加著力和用心的。
而從項目的規劃設計和品質方面，共有產權房初期確實有些項目的品質並不如人意，不過在加強了規劃設計的專家審查，以及自身的危機感促使開發商提高品質水平後，其實近兩年共有產權房項目的規劃設計和品質已經有了明顯的提升，很多項目在小區規劃和戶型設計方面，已經和商品房沒有明顯差別了。
但在細節和裝修方面，共有產權房和商品房就有比較明顯的差別了。
這裡大家要明確一個概念，共有產權房是要求全裝修交房，「全裝修」並非「精裝修」。全裝修是能保證住戶在購買了家具家電後，就能直接入住。而至於裝修是否精細、檔次如何，那就只能看開發商的「良心」了。
但商品房項目的精裝修則不同，開發商為了吸引購房者，往往會在裝修上下更多的功夫。
比如剛才說到的金茂北京國際社區項目，使用的就是金茂的府系裝修品質標準。外窗採用低輻射玻璃和三層雙中空的高檔外窗，包括地暖、中央空調和24小時熱水的溫度調控系統，大戶型配置了戶式新風系統。
而且其衛生間還使用了吉博力的同層排水，在【京房字】裝修改造群的粉絲知道，瑞士的吉博力在同層排水中世界領先，它將所有的管道都隱蔽其中，有效的節約衛生間的空間，防臭的同時還能防止病毒和細菌的傳播。有粉絲已經使用安裝過，光這一套就要數萬元。
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近幾年我們從大家的留言和群裡諮詢的問題發現，雖然是政策性住房，但購房者對於共有產權房配套的需求和看重的程度，絲毫不低於
這裡所說的配套，不僅僅是所在區域的教育、醫療等方面的大配套，因為這些配套往往都是政府配置的，大家還關心的是小區本身的各種配套。
小區裡有沒有配套的幼兒園、小學，孩子是否可以方便的上下學？學校的師資好不好？小區有沒有便捷的商業等配套？等等。都是大家買房時在意的。
在這方面，共有產權房項目除了社區內的商業等，其他的更多依靠區域公共配套。而商品房則為了更好的銷售，有些開發商會想辦法引入好的配套，作為項目的賣點，吸引購房者。
還是拿北小營這個例子，這個區域的教育資源確實不是很優質，因此除了小區配套的幼兒園之外，金茂北京國際社區的開發商引入了金茂雙語學校，反而成為了項目的賣點。
根據順義區教委的批覆信息，這是一所國際高端、面向未來的K-12雙語學校，是順義區13所國際學校之一。所謂的K-12，則是指從小學到中學的12年一站式國際學校。
而由於項目距離地鐵站還有一段距離，為了解決購房者通勤的問題，這個項目還配備了共享班車直達地鐵俸伯站，
相比之下，未來共有產權房真是應該在這方面向商品房學習，開發商應該在完善和優質的配套，以及配套與房屋同時交付方面下功夫。畢竟，從這三年的情況看，共有產權房並非「皇帝的女兒不愁嫁」，只有好的產品才能得到申購家庭的認可。
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價格肯定是所有購房者最關心的。
在這方面大家要避免一個誤區，不要以過去的經適房、限價房價格來看待共有產權房，認為共有產權房就一定要非常便宜。
從共有產權房的制度設計來說，針對的是買房還有困難，比如首付都湊不齊的人群，通過個人與政府共享產權的方式，幫助這些家庭實現購買住房。
舉個例子，一個區域商品房價格大約4萬元/平米，很多剛需家庭按照這個價格購買，可能連首付都湊不齊。那麼作為帶有政策房屬性的共有產權房，可以根據4萬元/平這個價格，先「打個折」算全產權價格3.5萬元/平米，然後再評估個人的產權比例為80%，那麼就是2.8萬元/平米，這樣剛需家庭就能以2.8萬這個較低的價格買到房子，當然也是和政府共有產權的。
因此，共有產權房的價格如果用個人產權比例反推整體價格的話，不要指望像原先的經適房、限價房那樣，比商品房的價格低很多。共有產權房有政策房屬性，會有一定的價格優勢，但為了杜絕牟利空間，這個全產權的價格也不會比商品房低太多。政策性和保障性主要體現在通過與政府共有產權，能夠以更低的實際購買價格解決購房問題上。
而從實際的情況看，目前一些地段較好的共有產權房，與商品房的價格優勢會更大一些。而一些郊區的項目，價格優勢會小一些。
比如海澱的安寧莊項目，價格為44800元/平米，而周邊商品房每平米已經是七八萬元的價格，即便反推共有產權房全產權的價格，也比商品房要便宜不少。
而上面說的北小營項目，距其最近的共有產權房是馬坡鎮的水映蘭苑項目，均價24000元/平米，個人比例為65%，如果反推全產權的價格為36923元/平米。
相距數公裡的金茂北京國際社區，總價190萬起、首付68萬起。雖然水映蘭苑要離城區更近一些，但也並不在地鐵沿線，兩者區位沒有本質差別。可以看出兩者之間的價格差距已經基本沒有了。
即便是共有產權房是按照實際價格而非反推價格支付購房款，但實際價格相差不大的情況下，人們自然更願意購買商品房。這也說明了一些共有產權房項目的定價機制應該修改和完善。
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最後，回答一下到底是買商品房還是共有產權房這個問題。
因為共有產權房的定位，在制度上設計了體內循環的模式。即五年內不得出售，五年後出售的，需要轉讓給其他共有產權房申購家庭或是政府回購。可以繼承，但繼承者也必須符合共有產權房資格。
由於要避免過去經適房、限價房牟利空間過大，讓共有產權房實現「自住」的功能，因此這樣的設計時無可厚非的。
與其抱怨制度設計，還不如看清自身的實際情況和需求，選擇適合自己購買的房屋類型。
如果自己購買商品房資金有一定的困難，或是購買的住房完全是用於自住的話，而且將來換房的可能性也不大的話，那就可以選擇共有產權房。畢竟支付的房款少了不少，而且雖然產權和政府共有，但房屋使用權是百分之百歸自己的，對居住沒有任何影響。
但如果自己兜裡的子彈並不那麼緊缺，或是將來職業和收入規劃比較好，首套住房只是上車的過渡，未來肯定還是要換房改善居住條件的，那麼購買商品房來上車要更好一些，今後房屋的處置和置換等方面也比較自由。