貴府字〔2020〕60號
貴溪市人民政府
關於貴溪市城中（老汽車站）棚戶區改造項目
範圍內國有土地上房屋徵收的決定
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）的規定，經研究，決定對貴溪市城中（老汽車站）棚戶區改造項目範圍內房屋實施徵收，有關事項如下：
一、徵收範圍
徵收範圍：東至石油公司家屬區西側；西至信江路；南至雄石東路；北至原糧油加工總廠家屬區南側。具體詳見市自然資源局出具的擬徵收範圍圖。
二、徵收實施時限：自2021年1月5日起至2021年2月4日（含）止。
三、徵收補償方案：詳見附件。
四、房屋徵收部門：貴溪市人民政府房屋徵收與補償管理辦公室。
五、徵收實施單位：東門街道辦事處。
六、被徵收人如對本決定不服的，可在本決定公布之日起60日內依法向鷹潭市人民政府提出行政複議或6個月內向人民法院提起行政訴訟。
特此決定。
附件：貴溪市城中（老汽車站）棚戶區改造項目國有土地上房屋徵收補償方案
貴溪市人民政府
2020年12月29日
貴溪市城中（老汽車站）棚戶區改造項目
國有土地上房屋徵收補償方案
為加快我市城市改造步伐，改善居住環境，根據城市規劃建設要求，我市決定啟動貴溪市城中（老汽車站）棚戶區改造項目。為做好項目範圍內國有土地上房屋徵收補償工作，維護被徵收人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》《國有土地上房屋徵收與補償條例》《江西省國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》《國有土地上房屋徵收評估辦法》等有關規定，結合該項目實際，制定如下房屋徵收補償方案（以下簡稱《方案》）。
第一條 徵收目的和意義
堅持「政府主導、市場運作、以人為本、和諧徵收」的原則，紮實推進以人為核心的新型城市化建設，進一步改造城市危舊住房，改善百姓居住環境，全力將城中（老汽車站）舊城區棚戶區項目建成「群眾認可、社會滿意、政府放心」的民生工程和德政工程。
第二條 徵收原則
依法依規，程序正當，合理補償，公開公平。
第三條 徵收範圍及徵收對象
徵收範圍：東至石油公司家屬區西側；西至信江路；南至雄石東路；北至原糧油加工總廠家屬區南側。
具體詳見市自然資源局出具的擬徵收範圍圖。
徵收對象：徵收範圍內國有土地上房屋及其建築物、附屬物及構築物等。
第四條 徵收主體、徵收部門和徵收實施單位
徵收主體：貴溪市人民政府
徵收部門：貴溪市人民政府房屋徵收與補償管理辦公室
徵收實施單位：貴溪市東門街道辦事處
第五條 被徵收人
徵收範圍內國有土地上單位和個人房屋的所有權人。
第六條 徵收籤約、搬遷交付拆除期限
1.籤約結算期限：自2021年1月5日起至2021年2月4日（含）止。
第一籤約結算時間節點自2021年1月5日起至2021年2月2日（含）止；
第二籤約結算時間節點自2021年2月3日起至2021年2月4日（含）止。
2.搬遷交付拆除期限：自籤訂徵收補償協議之日起30天內完成騰空搬遷並交付徵收部門拆除。
第七條 房屋合法性認定、面積計算、房屋性質和用途認定
1.房屋合法性認定
憑不動產登記證（房屋產權證）等有效證件認定。
不能提供上述有效證件的，被徵收人可向東門街道辦事處提供其他相關材料，貴溪市人民政府授權指揮部組織有關部門組成確權定性小組進行調查、認定並提出處理意見。
2.房屋建築面積計算、性質和用途的認定
已依法登記的房屋，其性質、用途，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書和房屋登記簿不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
被徵收房屋的建築面積由徵收部門聘請第三方測量機構進行測量，測量結果與房屋權屬證書和房屋登記簿不一致的，以實際測量的面積為準。如被徵收人有異議的，可向徵收部門申請按程序由測量機構覆核一次。
房屋建築面積的測量規範按照《中華人民共和國國家標準房產測量規範》（GB\T17986-2000）確定的標準執行。
3.不予補償的情形
自2020年7月28日《凍結公告》發布後，在徵收範圍內實施新建、擴建、改造房屋和改變房屋用途及設立新的房屋租賃抵押等不當增加補償費用的行為，一律不予補償。
4.違法建築的補助
經調查認定為違法的建築或者超過批准期限的臨時建築，不予補償。但在本方案規定的時間內籤訂協議並自行拆除的，給予違法建築自行拆除補助（具體見附件2），不補償搬遷費、臨時安置過渡費、獎勵補助等其他費用。
5.單位自管公房、直管公房
以登記簿確認的面積、性質、結構為補償依據。
6.在單位土地上搭建的建築物、構築物由確權定性小組會同土地權屬單位進行調查、認定並提出處理意見。
第八條 徵收私有住宅房的補償
實行貨幣補償與產權調換兩種方式，由被徵收人自行選擇。徵收協議一經籤訂，不得更改。
除政府對用於產權調換房屋價格有特別規定外,被徵收房屋和用於產權調換房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日，被徵收房屋的價值和用於產權調換房屋的價值根據被徵收房屋類似房地產的市場價格由具有相應資質的房地產價格評估機構按「房地合一」的原則進行評估確定。
因安置房戶型和數量限制，被徵收房屋的住宅建築面積在產權調換時，剩餘住宅建築面積不足安置房單套建築面積二分之一的，剩餘住宅建築面積只按市場評估價格予以貨幣補償；超過二分之一的，可再選擇一套面積最靠近的安置房，超出的面積由被徵收人按政府批覆的採購價購買。
（一）貨幣補償
1.被徵收房屋的價值，是以選定的房地產價格評估機構根據房屋徵收決定公告之日的類似房地產的市場價格，按評估方式確定的貨幣金額。
2.房屋徵收補償協議書籤訂後15個工作日內一次性支付（籤約獎及搬遷騰空獎的支付時間按本方案的其他規定執行）。
3.被徵收人符合住房保障條件的，優先安排住房保障（不輪候）。
（二）產權調換
1.被徵收房屋的住宅套內建築面積按1:1的比例調換安置房套內建築面積，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。
2.安置房屋和被徵收房屋的套內面積相等部分的公攤面積，互不找差；
安置房套內建築面積大於被徵收房屋套內建築面積，超出的建築面積部分按比例分攤公攤面積（計算公式：安置房公攤面積÷安置房套內建築面積×安置房套內面積大於被徵收房屋套內建築面積部分面積）
3.辦理不動產登記面積包括套內建築面積和公攤面積。
4.按照「先籤約先挑選安置房」的原則選房（具體挑選房屋規則由徵收部門另行制訂並公布實施）。
5.安置房源：龍興時代廣場、陽光嘉苑西區、中央豪門小區 （具體房源的位置、面積、價格等信息以實際公布的為準）
所有安置房均由被徵收人和小區的開發企業（或徵收部門指定的單位）籤訂《商品房買賣合同》，被徵收人必須按照小區的開發企業（或徵收部門指定的單位）的要求和交房時間辦理收房手續。
6.安置房屋價格按照貴溪市人民政府批准的《關於市政府新建和預採購商品房源用於貴溪市城中（老汽車站）建設項目安置房價格的批覆》（貴府字〔2020〕61號）所批覆的採購價執行。
7.由被徵收人負責繳納安置房的住宅專項維修資金。
（三）本市常住戶口，被徵收房屋住宅建築面積小於40平方米（含），且只有此唯一一套住房的。
1.選擇貨幣補償的，按照住宅建築面積40平方米結算。
2.選擇產權調換的，可選擇一套建築面積最靠近的安置房。安置房屋建築面積補齊40平方米，不結算差價；40至60平方米（含）的部分按單體建築成本價（具體見附件1）結算差價，超出60平方米的部分按政府批覆的採購價結算。
（四）其他補助、籤約獎、騰空獎見本方案第十四條。
第九條 徵收私有非住宅的房屋
除政府對用於產權調換房屋價格有特別規定外,被徵收房屋和用於產權調換房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日，被徵收房屋的價值和用於產權調換房屋的價值根據被徵收房屋類似房地產的市場價格由具有相應資質的房地產價格評估機構按「房地合一」的原則進行評估確定。
因安置房戶型和數量限制，被徵收房屋的營業房建築面積在產權調換後，剩餘營業部分的建築面積不足安置房單套建築面積二分之一的，剩餘營業部分的建築面積只按市場評估價格予以貨幣補償；超過二分之一的，可再選擇一套面積最靠近的安置房，超出的面積由被徵收人按政府批覆的採購價購買。
被徵收營業房屋座落在雄石路地段、信江路地段的一間營業房，只能分別選擇 「龍興時代廣場」預採購相對應地段的一間營業房；金都巷地段的營業房只能選擇「龍興時代廣場」預採購的精品商業步行街相對應地段一間營業房；（具體見徵收部門發布的對應表）。
一、徵收私有營業用房
（一）貨幣補償
1.被徵收房屋的價值，是以選定的房地產價格評估機構根據房屋徵收決定公告之日的類似房地產的市場價格，按評估方式確定的貨幣金額。
2.房屋徵收補償協議書籤訂後15個工作日內一次性支付（籤約獎及搬遷騰空獎的支付時間按本方案的其他規定執行）。
（二）產權調換
1.被徵收房屋的套內建築面積按1:1的比例調換安置房套內建築面積，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。
2.安置房屋和被徵收房屋的套內面積相等部分的公攤面積，互不找差；
安置房套內建築面積大於被徵收房屋套內建築面積，超出的建築面積部分按比例分攤公攤面積（計算公式：安置房公攤面積÷安置房套內建築面積×安置房套內面積大於被徵收房屋套內建築面積部分面積）
3.辦理不動產登記面積包括套內建築面積和公攤面積。
4.按照「先籤約先挑選安置房」的原則選房（具體挑選房屋規則由徵收部門另行制訂並公布實施）。
5.安置房源：龍興時代廣場相應位置的營業房（具體房源的位置、面積、價格等信息以實際公布的為準）
安置房屋均由被徵收人和小區的開發企業（或徵收部門指定的企業）籤訂《商品房買賣合同》，被徵收人必須按照小區的開發企業的要求和交房時間辦理收房手續。
6.安置房屋價格按照貴溪市人民政府發布《關於市政府新建和預採購商品房源用於貴溪市城中（老汽車站）建設項目安置房價格的批覆》（貴府字〔2020〕61號）所批覆的採購價執行。
7.由被徵收人負責繳納安置房住宅專項維修資金。
二、徵收非營業用房
包括用於辦公、教學、生產、加工、酒店、旅社、服務、醫療、倉儲等用途的建築物，根據評估機構的市場評估價實行貨幣補償。
三、停產停業損失補助、其他補助及獎勵
1.停產停業損失補助：被徵收房屋為營業用房及從事經營行為的非營業用房性質的房屋停產停業損失，每月按其房屋評估價的5‰計算或通過評估確定。
營業房計算停產停業損失補助的基數按下列方法確定：
被徵收人所選的安置房價值大於或等於被徵收房屋的價值時，以被徵收房屋的價值為計算基數；被徵收人所選的安置房價值小於被徵收房屋的價值時，以所選安置房的價值為計算基數，但價值差額部分另給予補助期6個月。
2.停產停業補助期以月為單位計算。實行房屋產權調換的，補償期自徵收房屋搬遷後至產權調換房屋交付止（交付時間以徵收部門通知的時間為準）；實行貨幣補償的，補助期為6個月。
四、其他補助、籤約獎、騰空獎見本方案第十四條。
第十條 徵收住宅改非住宅的房屋
1.原屬合法住宅用房，被徵收人利用臨城區主次幹道，未經有關部門批准自行改為經營性房屋，在2003年11月1日前連續經營至今且被徵收時仍在經營，並依法取得《工商營業執照》《稅務登記證》的，對房屋改為實際經營的面積部分經確權定性後，在徵收時按營業房予以補償安置。
2.原屬合法住宅用房，在徵收決定公告前連續兩年以上經營且被徵收時仍在經營，並依法取得《工商營業執照》《稅務登記證》的，被徵收時按住宅房進行補償安置，對房屋改為實際經營的面積部分經確權定性後，另給予住宅房市場評估價20%的補償，並給予6個月的停產停業損失補助，不再給予臨時過渡補助費。
3.不符合上述情形的，被徵收人將住宅改為非住宅的一律按住宅進行補償。
第十一條 徵收「房改房」的房屋
未交清「房改房」價款，或實測房屋建築面積多出產權登記面積的部分（不含無證搭建），經原房改產權單位審定，被徵收人按「房改」政策補繳房款。
補繳房款後的房屋面積可計入徵收面積。
第十二條 徵收設有抵押權的房屋
抵押人和抵押權人應當重新設定擔保或者達成債務清償協議。抵押人和抵押權人不能重新設定擔保或者達成債務清償協議的，對被徵收人實行貨幣補償，並將補償款向公證機構或所在居委會辦理提存公證。
第十三條 徵收國有單位的房屋
自管住宅、自管非住宅和直管公房住宅、直管公房非住宅以及在單位土地上搭建的建築物、構築物，補償安置後由產權單位、管理單位負責騰退、搬遷騰空。
第十四條 其他補助與獎勵
（一）裝飾裝修補償
室內裝飾裝修及附屬設施（含隔熱層）補償按市場評估。
（二）搬遷補助
按800元/戶/次的標準給予搬遷補助。
貨幣補償給予一次搬遷補助，產權調換給予兩次搬遷補助。
（三）臨時過渡補助
1.由被徵收人自己尋找周轉房臨時過渡。
2.選擇貨幣補償的過渡期限為6個月；
選擇產權調換的：①陽光嘉苑西區小區過渡期限為12個月內；②中央豪門小區過渡期限為12個月內；③龍興時代廣場過渡期限為36個月內。（具體房源信息以實際公布的為準；具體交房時間以徵收部門通知的為準。）
營業房房屋不給予臨時過渡補助。
3.按住宅建築面積每平方米每月6元結算；每戶結算後少於800元/月的，按800元/月結算。在籤訂徵收協議時一次計發6個月，此後的臨時過渡補助按季每季季初發放。
4.被徵收人選擇產權調換的房屋期限內未交付的，自逾期之月起，安置房建築面積大於被徵收房屋建築面積的，按被徵收房屋住宅建築面積的1.5倍支付臨時過渡置補助; 安置房建築面積小於被徵收房屋住宅建築面積的，按安置房屋建築面積的1.5倍支付臨時過渡置補助;逾期超過12個月的,按2倍支付臨時過渡補助。
安置房交付之月起臨時過渡補助終止發放，但再給予三個月的臨時過渡補助。
（四）電器類移點、移機補助
有線電視移點一個終端補助500元補助（憑有線電視證件及徵收時仍在使用的繳費單辦理）；
固定電話、網絡移點一個終端補助158元補助（憑徵收時仍在使用的電話繳費單、仍在使用的寬帶繳費單辦理）；
分體壁掛式空調遷移補助每套200元，分體立式空調遷移補助每套400元。
電、燃氣熱水器遷移補助每套200元，太陽能、空氣能熱水器補助每套1000元；
如選擇貨幣補償的：另外電錶一戶一表補助600元，水錶一戶一表補助1100元，在2017年1月1日前已安裝管道液化氣的一戶一表補助2390元。
（五）籤約獎
1.房屋為住宅，選擇陽光嘉苑西區、龍興時代廣場產權調換的：
在第一籤約結算時間節點內籤約並結算完畢的，按被徵收房住宅部分的市場評估價值的10%給予獎勵。
在第二籤約結算時間節點內籤約並結算完畢的，按被徵收房住宅部分的市場評估價值的5%給予獎勵。
2.房屋為住宅，選擇貨幣補償的或選擇中央豪門小區產權調換的：
在第一籤約結算時間節點內籤約並結算完畢的，按被徵收房住宅部分的市場評估價值的5%給予獎勵。
在第二籤約結算時間節點內籤約並結算完畢的，按被徵收房住宅部分的市場評估價值的3%給予獎勵。
3.房屋為營業房，選擇貨幣補償的：
在第一籤約結算時間節點內籤約並結算完畢的，按被徵收房營業房部分的市場評估價值的5%給予獎勵。
在第二籤約結算時間節點內籤約並結算完畢的，按被徵收房營業房部分的市場評估價值的3%給予獎勵。
4.房屋為營業房，選擇 龍興時代廣場 項目產權調換的：
在第一籤約結算時間節點內籤約並結算完畢的，被徵收人所選的安置房價值大於或等於被徵收房屋的價值時，按被徵收房屋的市場評估價值的15%給予獎勵；被徵收人所選的安置房價值小於被徵收房屋的價值時，按所選安置房的市場評估價值的15%給予獎勵，差值部分按5%給予獎勵。
在第二籤約結算時間節點內籤約並結算完畢的，被徵收人所選的安置房價值大於或等於被徵收房屋的價值時，按被徵收房屋的市場評估價值的10%給予獎勵；被徵收人所選的安置房價值小於被徵收房屋的價值時，按所選安置房的市場評估價值的10%給予獎勵，差值部分按3%給予獎勵。
（六）搬遷騰空獎
在第一籤約時間節點期限內籤訂協議完成結算的，並在籤訂徵收補償協議後30天以內搬遷騰空完畢的給予6萬元/戶搬遷騰空獎；
在第二籤約時間節點期限內籤訂協議完成結算的，並在籤訂徵收補償協議後30天以內搬遷騰空完畢的給予4萬元/戶搬遷騰空獎；
超過上述期限交付拆除的，不再支付搬遷騰空獎。
(七)房屋補償款及補助款在籤訂徵收協議後的15個工作日內支付；籤約獎在房屋騰空交付拆除後的15個工作日內支付。
第十五條 住房保障和民生保障
1.被徵收居民遷出原地後的義務教育入學，可選擇繼續在原戶籍所在地按原招生辦法入學，或在安置房所在地就近學校入學。
2.對符合城市居民最低生活保障範圍的困難家庭，憑遷出地民政部門出具的證明材料，由安置房所在地民政部門審查核定發放最低生活保障金。
3.因徵收遷入的居民與安置房所在地原居民在就業、培訓、醫療、社會保障等公共服務方面享有同等待遇，按屬地管理原則在安置房所在地參加城鄉居民合作醫療保險。
第十六條 被徵收人的戶數按以下原則確定
1.已登記的房屋，按房產證的數量確定被徵收人的戶數；但被徵收人自建的一棟房屋被登記為相同用途、同一產權人（包含夫妻雙方）致使有多本房產證的，仍按一戶計算。
2.房屋權屬已登記為共有權人（含按份共有、共同共有）的，按一戶確定戶數。
3.房屋權屬未登記、土地使用權已登記的，按登記的土地使用權的本數確定被徵收人的戶數，但一宗土地權屬範圍內被登記同一使用權人（包含夫妻雙方）多本土地證的，仍按一戶計算。
4.未登記的房屋，一棟房屋為一戶。
5.已辦理了產權登記的房屋，所有權人全部或其中產權共有人死亡的，如沒有辦理產權轉移登記手續，按原來的房產證的本數確定戶數。
第十七條 契稅減免及收費獎勵
1.根據財政部、國家稅務總局《關於城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）和《關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）的有關規定，被徵收人取得的貨幣補償款免徵個人所得稅；重新購置住房的，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免徵契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定徵收契稅。居民因個人房屋被徵收而選擇房屋產權調換，並且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免徵契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定徵收契稅。
2.選擇產權調換安置的，辦理「不動產權證」時，被徵收人應繳納的行政事業性收費、服務性收費全免，「不動產權證」登記費由被徵收人負責繳納。
第十八條 其他事項
1.籤訂徵收補償協議時，房屋產權人應帶本人身份證到場，產權人因故不能到場的，可由受託人攜本人身份證、產權人身份證、授權委託書到場籤字。
2.對房屋徵收及範圍內應該依法保護的建築物、構築物、樹木等其他設施，依據國家有關規定辦理。
3.房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。
4.房地合一徵收補償原則，房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回，登記機構註銷房屋所有權登記和土地使用權登記。
5.被徵收人按照協議已完成搬遷或按照補償決定確定的搬遷期限已完成搬遷的，不得擅自拆除，由市人民政府房屋徵收與補償管理辦公室統一組織有資質的房屋拆除單位進行拆除。
6.未竣工房屋按評估價值實行貨幣補償，不補償搬遷費、臨時安置過渡費、獎勵補助等其他費用。
7.被徵收房屋設定抵押、承包、租賃的，由相關當事人自行協商解除抵押、承包、租賃關係。
8.附屬房（附屬房是指住宅房的配套用房）、構築物，按市場評估價實行貨幣補償，不實行產權調換。
第十九條 徵收補償決定及強制執行
房屋徵收部門與被徵收人在籤約期限內達不成補償協議，或者被徵收人房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請貴溪市人民政府作出補償決定。被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由貴溪市人民政府依法申請人民法院強制執行。
第二十條 附件
附件與正文具有同等法律效力。
第二十一條 解釋
本方案由貴溪市人民政府房屋徵收與補償管理辦公室負責解釋。
附件：1.單體建築成本價
2.違法建築自行拆除補助標準
附件1
單體建築成本價
單位：元/ 平方米
房屋結構
成本價
簡易結構
472
木結構
764
土（石）木結構
738
混合結構（棟高1-7層）
935
框架結構（棟高7層以下）
1235
框架結構（棟高8-12層）
1380
框架結構（棟高13-15層）
1569
框剪結構（棟高15層以上多為框剪結構）
1713
鋼結構
1035
附件2
違法建築自行拆除補助標準
單位：元/ 平方米
房屋類別
補助
標準
說 明
框架
結構
標準房
520
門窗齊全，內外牆粉刷，水電已安裝，未達到要求的，按比例係數扣減補償費。
空殼房
420
門窗不全，內外牆未粉刷，水電未安裝
混合
結構
標準房
470
門窗齊全，內外牆粉刷，水電已安裝，未達到要求的，按比例係數扣減補償費。
空殼房
370
門窗不全，內外牆未粉刷，水電未安裝
石木
結構
標準房
390
門窗齊全，內外牆粉刷，水電已安裝，未達到要求的，按比例係數扣減補償費。
空殼房
290
門窗不全，內外牆未粉刷，水電未安裝
來源：貴溪報