中房報見習記者 張超凡 記者 樊永鋒 | 鄭州、北京報導
截至11月3日，悅如公寓旗下的悅如資產管理有限公司（以下簡稱「悅如資產」）在暴雷後，租客和業主已歷經三次維權談判仍未有結果。一位維權的租客代表明陽（化名）告訴中國房地產報記者：「悅如資產和收購方雙方公司均不願承擔遺留債務問題。」
這場風波始於悅如公寓官方公眾號發布的一則通告。10月8日，悅如資產管理有限公司因經營不善，無法繼續運營，已經被鄭州比遜達美公寓管理有限公司（以下簡稱「比遜達美」）併購，已將全部股權轉讓給對方，且已經進行了相關股權轉讓及工商變更手續。在全部變更協議生效後，公司經營管理及房源管理等均由收購方全權負責。幾分鐘後，這則通告便被刪除，但一石激起千層浪，悅如公寓暴雷的消息立刻引發了涉事各方的關注。
創立於2014年的悅如公寓，在國內長租公寓品牌指數排行榜上也曾一度位列第八名。短短四五年，悅如公寓的命運猶如坐過山車一般，如今的結局也不免讓行業唏噓不已。
2018年以來，隨著長租公寓行業深陷「甲醛門」、租房貸等風波，行業暴雷事件層出不窮。據同策研究院統計，從2017年2月至2019年3月，長租公寓「陣亡」名單就有20家，其中包括杭州鼎家、北京昊園恆業、上海寓見、國安家、長沙咖菲貓公寓等。
「作為租客我們如約按照與悅如資產合同約定每季度繳納房租。然而沒收到房屋租金的業主卻換房屋門鎖，甚至強行讓租客搬出房屋。」一名宋姓租客打開手機讓記者看6000多元的房租繳費記錄，並告訴記者，自己已經流浪街頭數日。 在走訪中，一位孫姓業主告訴記者：「自己也是受害者，悅如資產已經幾個月沒有付房屋租金給她了。」
從悅如資產暴雷至今，悅如資產遺留債務問題依然沒有得到有效解決。記者多方聯繫雙方企業負責人均未得到回覆，而當地政府方面仍然是讓維權者等待企業協商結果，在一個月中，涉及租戶業主多方奔走苦不堪言，至今仍深陷這場維權風波之中。
━━━━收購雙方債務交接不清「雙簧戲」抑或「蹚渾水」
「我們現在就是想要回我們應得的權益，政府說這兩天給結果，可是到現在結果還沒有出來。」一位郭姓租客租客代表告訴中國房地產報記者。
這位租客代表向記者講述了整個事件的來龍去脈。10月8日，租客和業主代表士來到悅如資產索要自己的房租和押金，公司一位高層以悅如資產已經被比遜達美併購為由，讓維權人士去找併購方補齊損失。10月9日，比遜達美以債務交接不清，拒絕接管悅如資產遺留債務。10月10日，維權人士再次聚集比遜達美，由於航海東路街道辦相關人員介入，最終致使雙方就「補齊租客和業主的受損利益」達成一致協議。
事件一波三折。10月11日，比遜達美突然公然否認已達成的協議。16名維權代表直奔鄭州市政府，被告知要先去信訪局登記，當天維權人士、雙方公司高管、航海東路管轄街道處相關負責人、鄭州市房管局租賃處相關負責人齊聚信訪局協商此事，最終房管局租賃處一位王姓處長告訴租客和業主代表，此事已經上報給鄭州市政府，兩天後會有結果。
焦急等待了一周後，近400名受害者提請了法律訴訟。10月18日，維權人士再次聚集鄭州市信訪局、房管局，討要結果。當天，比遜達美迫於壓力發布一則公告，再次承認比遜達美因收購悅如資產股權，願意再次介入此事並提供了以優惠券的形式補償租客損失的解決方案，但未被接受；10月21日，鄭州市房管局協調雙方高層再次協商此事，仍未就悅如資產遺留債務問題達成一致；10月28日，租客和業主代表準備再次組織維權活動索要自己的權益。
在租客業主代表焦急維權的同時，因悅如資產前期違約，對「蹚渾水」的比遜達美而言，這場併購也進行的並不順利。
10月10日，比遜達美與悅如資產籤訂補充協議，就業主租金問題達成了共識。而僅過去一天時間，比遜達美以悅如資產惡意隱瞞債務，擬終止股權收購。10月18日，比遜達美發布公告表示再次介入此事。10月21日，鄭州市房管局協調兩家公司高管再次協商解決此事，中國房地產報記者在現場獲悉，悅如資產原股東王銀偉以已經完成交接為由，拒不接受悅如資產9月28日前遺留的業主和租客的債務問題，而比遜達美法人代表汪明躍並不完全承認已經完成對悅如資產收購，認為個別事項未達成。雙方的矛盾點在9月28日之前遺留的債務問題，雙方均不願意承擔責任。當日，鄭州市房管局租賃處相關負責人告訴中國房地產報記者：「目前雙方公司有些問題還沒達成一致，下周應該會有結果。」
兩家公司的近日的表現引發外界各種猜疑。一種聲音認為，不排除雙方是唱「雙簧戲」的可能。比遜達美稱未審計清楚就變更股東工商登記開始併購的說法讓人感到可疑，此外，比遜達美法人及高管汪明躍曾在悅如資產擔任高管職務。另一種聲音認為，比遜達美之所以中途擬終止併購，是為了能夠以更低成本來獲得悅如資產的房源和客源。還有觀點認為，比遜達美成立僅數月，無論從市場佔有率還是品牌知名度來講，都與悅如資產相差甚遠，此種行為在外界看來就是「蛇吞象」卡到了。
記者查看了雙方籤訂的股權轉讓協議發現，籤訂條款中多次提到債務問題將由河南悅如寓物業服務管理有限公司（以下簡稱「悅如寓」）承擔。據了解，悅如寓由悅如資產完全控股，註冊資金100萬元，雙方籤訂股權轉讓協議將債務轉移給承擔能力有限的第三方悅如寓，雙方公司悄無聲息地將債務轉移到了悅如寓。
一位法律界人士告訴中國房地產報記者，債務承擔必須以合同的方式進行，未經債權人同意，可以判合同無效。《合同法》第八十四條規定：「債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三方，應當經債權人同意。」但前述接受採訪的孫姓業主告訴記者，對於幾方的債務關係，自己並不知情。
━━━━邁步過大、管理滯後「跑馬圈地」的悅如式悲劇
「前期步子邁的過大，發展速度超出自身的能力」一位近悅如資產人士告訴記者。在2016年住房租賃政策紅利下，悅如資產狂飆突進，僅一年就在鄭州市場收購房源10000間，成立僅兩年時間悅如資產在鄭州就擁有分散式20000間房，集中式10棟，並且在武漢還開設了公司。悅如資產快速地「跑馬圈地」,乘著政策東風前期積累了大量的房屋，一時風頭無兩，但也為日後資金鍊斷裂、運營難以維繼埋下隱患。
目前市場上長租公寓的運營模式可分為集中式與分散式兩種。其中，集中式出租是指企業通過包租、獨立開發、收購或者與持有物業方合作的方式取得整棟物業，然後通過標準化的裝修與改造並對外整體出租的運營模式。分散式出租的房源來源較為分散，是企業從分散的房東處獲取物業經過標準化裝修後對外出租的一種模式。
據知情人士透漏，悅如公寓的集中式公寓被個人承包，承包方掛用悅如公寓的品牌，向悅如公寓每月支付約20000元掛牌費。悅如公寓暴雷發生後，集中式公寓仍在正常運營，此次權益損失嚴重的主要是悅如公寓的分散式長租公寓，而目前分散在各個區的分散式公寓門面都已經消失不見。
「悅如公寓以經營分散式長租公寓為主，運營模式隨市場行情而變化。『高收低租』與『低收高租』存在不同的時期」，前述近悅如資產人士透露，悅如公寓前期市場行情好的時候採取的是「高收低租」的模式，即高於市場價拿房，低租金出租房屋，這種模式可以使得經營方式快速實現規模化發展，搶佔市場份額。
市場行情好時，因為使用「高收低租」這一模式，2016年悅如公寓僅用一年時間就獲得房源10000間，進入發展的「高光時刻」。2018年行情不好時，悅如公寓採取的是「低收高租」賺取差價。「每套收購房屋差價不能低於1000元」，一位前悅如員工告訴記者。
記者查看了由租客和業主提供的租賃合同與託管合同，發現悅如資產與租客籤訂的租賃合同租金支付以季付為主，而悅如資產與業主籤訂的託管合同為租金支付為月付。悅如公寓利用時間差來獲得資金池，再把這些獲取的現金用於收購更多房源，獲取更多現金流或者用於別處的投資，以賺取更多的利潤回報。利用時間差來獲得資金池的情況在市場長租公寓中普遍純在，悅如公寓也不列外。
除了自身經營問題外，悅如資產自身的管理也存在問題。前述近悅如資產人士向記者透露，「悅如資產已經達到發展的瓶頸期，原先悅如資產是合伙人制，後來因為利益紛爭，股東之間出現分歧，相繼有股東離開。中高層管理團隊僵化，年輕的新鮮血液無法注入。」一位在悅如資產工作兩年離職的員工也告訴記者說：「悅如資產中高管理層好多都是裙帶關係。」
━━━━市場供過於求「賺差價」模式難以為繼
經歷2016年城中村拆遷、新房交付，加之其他品牌長租公寓也進入市場，最終導致鄭州長租公寓市場供過於求。悅如公寓前期快速擴張，市場供過於求後大量房源空置，出租率走低，運營壓力積重。「有的一戶四間，租出去一半就已經不錯了」一位悅如員工告訴記者。
一位鄭州品牌長租公寓銷售人士向記者透露，「市場行情的確不如以前，租客對租房條件要求比較高，房屋不如以前容易出租，房租租金靈活可以月付，而且如果籤約6個月以上還可以享受一定優惠。」
目前國內大多長租公寓處於微利狀態,只有通過高效率的管理來儘可能賺取差價。但是,隨著鄭州租賃房屋供過於求，導致租金下跌,這種以賺取差價為盈利模式的發展空間受限，難以為繼。市場供過於求導致房屋租金下降已是事實。
據諸葛找房鄭州站監測數據顯示,2019年第41周鄭州租金均價為26.52元/平方米，環比微跌0.05%,一居及兩居室均環比下跌。總體而言，鄭州租賃市場熱度不及往年，供大於求，房屋空置率較高。尤其是進入四季度，返鄉潮及春節即將到來，市場行情大概率將持續下行，業主往往採取降價來挽留租戶，議價空間較大，租金上漲乏力。
10月17日，在河南省房屋租賃行業協會、鄭州市房地產行業協會的協調下，河南雲屋暢享網絡科技有限公司(魔飛公寓)、河南米客之家信息技術有限公司（米兜公寓）、鄭州市冠寓商業運營管理有限公司（龍湖·冠寓）、鄭州康顥公寓管理有限公司（康橋·好寓）、鄭州亞運物業服務有限公司等住房租賃企業聯合發布聲明，將根據自身實際和商業模式，自願主動承擔社會責任，積極提供資源支持，為權益受到侵害的廣大租客提供臨時居住住所，幫助租客平穩過渡。
在聲明中各品牌長租公寓紛紛推出優惠活動：如魔飛公寓給予為被業主清出來租客提供100間保障房屋，免費住7天；龍湖·冠寓為有需要的租客提供籤約6個月以上九五折的租金優惠，為前10名入住租客提供免費搬家運輸一次。
但是部分租客對此時伸來的援助之手似乎並不「領情」，甚至有租客認為這並非是雪中送炭而是乘火打劫攬客。
暴雷之前，已現端倪。中國房地產報記者於10月16日走訪了位於鄭州文博茶城附近的悅如資產的辦公總部，發現公司玻璃門緊鎖裡面漆黑一片，門上殘留已被撕破的公告。
據一位知情人士透露，悅如資產是今年7月份搬到這裡的，而之前在鄭州CBD商務外環龍湖大廈辦公。此外，悅如資產暴雷之前已經拖欠員工工資數月，200多名員工處於「被離職」狀態。種種跡象跡象表明，這家在鄭州經營五年時間的品牌長租公寓已經到了「至暗時刻」。早已經難以為繼的悅如資產直到10月3號才發出公告通知租客和業主，而這期間不知情的租客如約按照合同約定日期繳納了房租，最終捲入這場仍在持續的維權風波之中。
行業觀察
行業風口期已過
諸多中小長租公寓未能挺到回報期
文/張超凡
2019年，頭部長租公寓企業上市融資的動作頻頻，而中小長租公寓企業卻暴雷不斷，長租公寓行業發展問題引發關注。
「一些長租公寓企業在高速成長中有很多不冷靜，槓桿太高，市場鋪的太快，獲房成本和中間改造的成本與出租利潤沒能真正的形成一個良性循環。」
YOU+國際青年公寓創始人劉洋告訴中國房地產報記者。從行業經營者的角度看，長租公寓處於一個爬坡期，獲房成本高，融資的成本比較高，是長租公寓面臨的一些現實問題。「長租公寓的市場教育以及讓消費認同，還是需要有一些時間。」
目前長租公寓市場仍處於行業的發展期，這個過程中需要大量資金投入。但長租公寓目前最大的問題是盈利周期長，租金回報率低，前期大量資金進入後，短期時間內實現盈利，而前期投入的資金大多是資金成本高的短期資金，租房淡季時房屋空置率居高，企業重壓之下難以承受。
同策諮詢研究總監張宏偉認為，目前長租公寓現存在兩個問題，一是從收益來講，長租公寓無論輕資產還是重資產僅靠這個租金差，收益還比較薄。二是從運營來講，長租公寓在快速的規模化擴張過程中，離不開大量資金的支持。「從輕資產運營的角度來講，長租公寓整個投資回報周期五到六年。當企業快速擴張到十萬間、二十萬間的時候，企業前期已經投入了大量資金，由於利潤單薄無法償還前期的借款，加上長租公寓行業風口期已過，資本停止對長租公寓輸血，許多中小企業沒能挺過五到六年的回報周期，便出現了資金鍊斷裂。」
「長租公寓行業頻繁暴雷，原因其實還是在整個運營發展的規劃沒做好，行業本身相對來講利潤微薄。企業在利潤並不豐厚的情況下，做出一個相對比較激進的一個擴張策略，由於前期投入大量資金，過度盲目擴張，經營策略過於側重快速搶佔市場份額，經營理念實際上已經違背服務租客和業主的初衷，最終難以長期發展。」張宏偉表示。
此外，在諸多接受採訪的行業內人士看來，長租公寓行業的有序發展需要制定相應的規範舉措來保障。對於租金監管問題應建立監管機制，租客租金專款專用，防止挪用租客租金另作他用的情況出現。而對於行業槓桿居高的問題，應去金融槓桿，整治「租金貸」亂象。設立相應服務性金融機構、從事金融活動、提供金融信息中介和交易撮合服務，依法接受準入管理。
（此文刊於中國房地產報11月4日03版 責任編輯 徐妍）
流程編輯：曹冉京
審讀：戴士潮
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