中房報記者 李葉｜北京報導
從政策扶持各方看好，到熱潮漸消陣亡不斷，關於長租公寓的討論這幾年就沒停過。近日，再次出現的知名長租公寓品牌暴雷事件，導致市場上唱衰聲高漲，「長租公寓就是風口上的豬，風停了，豬很危險」等質疑言論紛至沓來。
實際上，長租公寓在房地產市場還屬於新生事物，很多人對長租公寓的盈利模式和服務方式都不甚了解。
在此次中房報直播間訪談欄目中，我們請到了樂乎青年公寓的創始人兼CEO羅意和寓居酒店式公寓創始人劉斌，作為長租公寓領域發展的親歷者和見證者，他們對於當下熱議的辛辣話題都有什麼見解？
中國房地產報：兩位是青年公寓和服務式公寓的運營商，兩種坪效比，哪個更高呢，各自的運營特色是什麼呢？
羅意：長租公寓行業大家並不陌生，服務式公寓歷史更長。我認為青年公寓主要針對青年白領和情侶等，服務式公寓針對高端商業人群，提供類酒店的高端服務。
中國房地產報：都說白領公寓不賺錢，是真的不賺錢麼？服務式公寓是不是利潤很高？
羅意：這個問題其實一直被媒體和投資者反覆盤問著，其實長租公寓這個行業存在有20年之久，我是2007年北大畢業之後開始從事這個行業，我從事這個行業有12年的時間，在我之前，北京、上海、廣州、深圳等流動人口大量湧入的城市，租賃行業早就存在，如果這個行業真的不掙錢，應該不會有這麼長的存續期。另一層面，近些年國家給予了這個行業很多政策支持，也有很多新興的參與者進入這個行業，國家的定調也是多渠道供給，多主體參與，如果不掙錢，不會有這麼多前赴後繼的參與者。
也會有不掙錢的情況存在，尤其是在2017年-2018年，很多資本湧入，政策向好，會有很多運營者犧牲了短期利益去看長期的可能性，也有自己預期在裡面，品牌運營商基於規模預期，可能會建設龐大的中臺。以樂乎為例，我們有50人的研發團隊，培訓、自檢、售後等團隊，有很重的中臺成本，但隨著規模增長，主營業務肯定是掙錢的，成本和收入打平有時間差。我們的同行，應該也會有相應的邏輯，所以長租公寓不掙錢的論調，無論是從歷史還是從大量的個體參與層面上來看都是一個偽命題。
劉斌：其實，長租公寓自帶字眼，不論白領公寓還是服務式公寓，本身都是「長租」的。我們在做公司總部的時候，都會有一個中臺，這是公司的內核，是未來規模和公司盈利的基礎，也是現在每家長租公寓公司都在做的一個事情。需要先投入，後期才有收益。但是，現在投入和公司盈利相關，所以剛開始總部建設的時候看起來會不掙錢。
中國房地產報：有企業認為規模上不去就只有死路一條，有的認為規模越大虧得越多。如何看待規模？
劉斌：服務式公寓的規模相對白領公寓小很多，可能總體量只有白領公寓的10%-15%區間。
我們也研究過規模性，嘗試去每個城市拿項目，發現服務式公寓對地段等因素要求非常高，這樣決定了服務式公寓不是規模性很大的產業，白領公寓不一樣，比如摩拜等交通工具可以把地段的因素減輕。
另一方面，白領公寓和服務式公寓的客戶群體也不一樣，也導致了規模不能相同。我們公司目標可能是5000間，白領公寓有的是8萬間，如果我的目標是5000間，卻培養了做8萬間的團隊，肯定不賺錢。這是創始團隊對自己公司的認知。
第三點，是現金流，如何把自己公司的現金流運用好，不要斷，這是成本和運營的均衡。把握好這三點，長租公寓是能盈利的。
羅意：我覺得要看幾個維度，包括團隊基因和商業定位。
比如，服務式公寓，他服務的是尖端客群，要做深度，做出溢價服務；白領公寓是生活資料，要服務更多客群，從一個客戶身上得到的利潤點是相對有限的，所以要考慮規模，長租公寓有了規模後，有利於中臺成本的攤薄。
不能單純憑規模增長的快慢評價好壞，而是要把規模和能力做一個匹配。所有的企業都有本能追求規模的衝動，很遺憾的是有企業的能力沒有匹配到規模增長，如果能有效地找到能力和規模增長的節奏，追求規模也是無可厚非的。
中國房地產報：未來10年，或者更長一段時間，長租公寓，會是個什麼樣的局面？
劉斌：非常看好樂乎這樣的輕資產管理模式，我認為輕資產的管理模式可能是所有公寓運營商以後必走的一條道路，用品牌證明你的運營能力，證明你的管理能力，品牌是當下急需的。
羅意：我國頂層的設計是「多渠道供應，多主體參與」。租賃產業一定是未來房地產市場上一個大的走勢，國家要求「租售並舉」也把「租」字放在售前面，這個領域不是寡頭經濟，不是高度集中的，鼓勵多個參與主體的。分為幾大門類，一個是資產的供給端，國家和開發商作為主要參與者，打破了既有的房地產供給政策，把低價值的工業用地推到了租賃市場，未來資產端肯定是在國家、銀行和少量的開發商手裡，其他的運營商和上下遊配套商共同組成的租賃生態，參與主體是多種多樣的。我想未來租賃產業將是百花齊放，有5萬億元市場沒有一家企業可以通吃，需要更多交流協作，資產會加速這種協作的發生。
儘管當下這個產業有事件性的案例出現，有人唱衰，但不影響整個市場對租賃產業的需求，不影響整個租賃產業往前走。
中國房地產報：換位思考，站在企業的角度看未來，希望政府和行業，給到長租企業怎樣的支持？站在宏觀的層面看企業，需要怎樣的企業加入長租戰隊？
羅意：目前來看，頂層是想得非常清楚的，想把這個產業做起來就必須要供地，打通真正意義的土地；第二，要長期的錢、便宜的錢和穩定的錢；第三，要給規範。
近期，住建部有給長租企業和優質的項目提供政策補貼和一些綠色通道，我想其實不用我們在這裡指手畫腳，政府對整個產業的理解和政策的監定都是非常明白的。
劉斌：政策到來之前，我們自己也要先做標準化，現在很多產業的標準化還未形成，尤其是我們的長租公寓行業，雖然大家都在說試點，但是什麼時候能把試點變成標準化，這個是我們最願意看到的。
中國房地產報：最後一個問題，是什麼樣的機緣讓兩位選擇了從事長租公寓這個行業？
劉斌：我有點自己的小情懷。我們在2002年-2013年，是SOHO的十家代理公司之一，為SOHO服務了十多年，屬於商業地產服務商；在2007年，有一個酒店式公寓的項目，服務的客人是微軟公司的。這樣，從商業地產服務商就轉型成為公寓運營商，從收益來講，公寓運營商是很穩定的。從2006年開始，我們開始命名為寓居，2007年做了第一個店，一直到2015年，才開始全身心投入進來，2016年、2017年、2018年，幾乎每年的營業數據包括利潤都是翻倍的。
羅意：大學畢業之後，我自己就是一名租客，自然而然就比較關注這個事。2007年，每個大學的BBS上，關於租房都是叫黑中介，那個時候整個租賃行業的環境非常糟糕。那個時候，大學生出去租房，常常被騙，我們最早開始是想做二房東，也做過庫房、地下室和廠房的改造，再到後來琢磨著升級、對標如家、7天等快捷酒店做標準化的連鎖產品，再到2015年拿到天使輪投資，開始做輕資產代運營服務，再到2017年租賃產業成為國策，我們也成為資本的寵兒。
從大學畢業到今天有12年，我只幹了一份職業，就是一直在跟租賃打交道，我還會幹下一個12年，一路走來，沒想那麼多就幹到了今天。
今天的長租公寓，雖然還沒有達到整個市場的預期，但我還是挺有自豪感的，看今天的租賃環境，租客的選擇範圍變多了，讓大家可以去品評這些公寓品牌，提出更高的要求。
責任編輯：馬琳 曹冉京
審讀：戴士潮
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