杭州又有長租公寓暴雷了。
連續幾天，友客、巢客兩家長租公寓暴雷倒灶，民怨沸騰。
一位把房子委託給「友客」的房東稱，「友客給我的打款日是每月17日，可是這個月一直沒有收到租金。」可見，「友客」的暴雷在大部分房東心中，早就是一個必然事件了。
這次是兩家長租公寓暴雷，其實很多人不知道的是，杭州在經營上有問題的長租公寓絕不止一兩家而已，這段時間，喔客、沃客、青客、三彩家、城城找房……經營上大多都有各種各樣的問題。有些長租公寓企業說穿了，無非是還沒爆出來，都是「隱形雷」，早晚的事情。
按照東樓幾位中介朋友的講法，「友客」採取「高收低租」的模式，用高於市場價的價錢向房東收房，再用低價出租給租客，因此吸引了一大批租客和房東。
不過據說後面還有更複雜的套路：在支付房租上，租客必須半年付或年付，但「友客」對房東卻是月付。
稍微有點經驗的人一看就能品出味道來了，這跟前些年健身房、美髮店搞辦卡，收夠了卡費後攜款跑路，似乎有「異曲同工之妙」嘛！
但美髮店和健身房辦卡這個事兒，單個客戶身上弄個幾千塊錢最多了，但長租公寓上面，一個客戶的租金可就不只是兩三千塊的事情了，而可能是兩三萬甚至更多。
租客一大筆銀子交進去，如泥牛入海，再無蹤影；房東一紙合同籤下，幾個月後竟再收不到租。這種事情，擱誰遇上了不發脾氣？
長租公寓這玩意兒，東樓雖然不做業務，但在房圈混，大概還是有些了解的。
長租公寓的最早業務形態其實就是大家口中的「二房東」，後來玩法兒越來越多，又是租金貸又是各種金融產品的，弄到現在，各種套路簡直已經是到了眼花繚亂的地步，東樓有些也看不清楚了。
說到「二房東」，這個行當就是到現在還有不少人在做。大家如果在下沙租過房子的話就會知道，下沙「遍地都是二房東」，這些「二房東們」大多還不用Excel管理房源，而是每天拿個小本子，上面記了一套又一套房子的信息。
為啥會有「二房東」這個行當呢？道理很簡單，因為房東嫌麻煩，自己懶得去收租、去打理。
就像我們平時懶得燒飯就叫外賣一樣，有些房東也是這種心態。尤其是多套房子的房東，比如回遷房業主，四、五、六、七套房子，然後房東平時每天搞主業就已經忙得焦頭爛額，你說哪有時間去給租客換燈泡、修洗衣機？
有需求就會有供給，「二房東」就是這樣「應運而生」的。
所以我們會發現，這些年來搞的長租公寓說到底就是「高級二房東」，主要業務無非也就是「收房」、「出租」，賺取兩次房租之間的差價罷了。
那麼很多人就要問了，按說長租公寓、「二房東」這種業態早就有了，為什麼幾年前沒聽說有暴雷，這兩年幾乎「月月暴雷」呢？
時間點有時候真的很重要。對於長租公寓這個行當來說，2017年的重要性真是怎麼誇大都不為過。
2017年7月，住建部領銜的「九部委」聯合出了一份非常重要的文件：《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（下簡稱《通知》），選擇了十二座人口淨流入的大中城市作為住房租賃市場發展的試點城市，杭州自然也是其中之一。
在這份《通知》裡，有一條鼓勵政策非常重要：
「鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。」
政策這個東西，厲害就厲害在這裡。
所謂「上有所好，下必甚焉」。政策鼓勵之下，深諳某種正確的眼尖之輩自然曉得，只有「大幹快上」才能「尊榮備至」，以後開會就能坐在前排。再說，往往在這種產業政策的導向之下，各種稅費減免、優惠補貼必然是「撲面而來」。誰跟錢過不去？有錢麼，不拿白不拿。
因此，這幾年全國長租公寓市場狂飆突進，各種企業趁著監管尚未到位「野蠻生長」，變相地又想盡辦法與金融結合，各種圈錢套利。說句難聽的，某些長租公寓企業早就不是抱著「服務住房租賃市場」的初心了。
有時候東樓還在想，哎，得虧這個房子的託管使用權不能抵押，不然長租公寓企業甚至還能拿著一紙託管合同找到金融機構再抵押，套出錢來再搞擴張……想想真還是蠻刺激的。
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不過大家也不必太過擔心，據東樓了解，其實2019年上半年那會兒，杭州的房管局與相關部門就已經著手準備治理長租公寓了。
今年8月13日杭州房管局就對外公布了《關於進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》。
在這套監管辦法中，最重要的就是一個「租賃資金監管制度」。
接下來，凡是在杭州搞長租公寓的企業，除了持牌經營外，租賃相關資金將全面納入監管體系帳戶。這樣一來，整個長租公寓企業的經營風險對於有關部門來說就一目了然情了，無論是房東還是租客，暴雷的風險會降低很多。
但是！暴雷風險的降低不代表沒有風險！
從東樓對杭州租金未來的大致走勢來說，未來杭州房價可能還得漲，但房租八成漲不動，甚至還可能跌！（詳見：房子租不出去！價格租不上去！杭州的租房市場涼了...）
房租預期漲不動，甚至還可能跌，這本身其實就是最大的風險。
無論是任何形式的長租公寓，毛利潤的來源主要來自於出租房的租金與收房時的價格差，如果房租本身漲不動，甚至跌了，那麼長租公寓的出租價格搞不好就比收房價格要低！出租價格比收房價格還低，長租公寓是不是鐵定要虧？你仔細想想是不是這麼回事兒。
如果杭州租金未來兩三年都不動，或者陰跌，那麼就算再嚴格的風險管控，再嚴格的租賃資金監管，長租企業暴雷也不是一件能絕對攔得住的事情。
所以東樓最後的建議是，對於準備把房子委託給長租公寓的各位業主們，儘量還是挑選品牌響亮、規模大、業務做得比較久的企業來託管，風險會小很多。
對於租客來說麼，一個麼是選擇大一點的中介公司或者長租公寓租房，這個跟業主們選擇託管的原則是一樣的；再一個麼，儘可能還是避開一次性支付較多的房租，押一付三比較穩妥。
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文章來源:杭州樓市動態