一、鄭州一豪宅遭業主大量投訴
故事的開頭，要從2016年說起。
2016年初，北龍湖藍城蘭園悄然無證開盤，沒有過多的宣傳，沒有大肆的營銷，僅僅在東區部分公交站牌上，能看到「宋衛平作品」的廣告。
藍城蘭園當時的定位是：鄭州北龍湖頂級豪宅，2016年最值得期待的樓盤之一
藍城蘭園由綠城設計院全權設計，業主參與了戶型設計，作為綠城第四代洋房系列最新產品，以杭州蘭園為範本。
商住分離，南側地塊為住宅，保證了居住的純粹性，北側地塊為商業，企業獨棟，不對外出售。
11棟5+1的洋房，層高3.2米，基本都是1梯1戶和1梯2戶的設計，甚至小區內部還配備了「義大利兒童之家」，一個非常貴的義大利血統幼兒園。
標準層價格2.6萬-3萬元/㎡;一層價格3.8萬-4.8萬元/㎡，面積155㎡-420㎡，共210套房源。
500萬的價格在當時並不便宜，30萬的意向金更非小數，但是藍城的精緻品質深入人心，200多套房子，很快就清盤了。
據業主透露，當時一部分購房者放棄了九如府，選擇了相信藍城品質。
但是，當初被捧的有多高，現實就會摔得有多慘。
二、一紙「延期交付通知書」震驚業主
如今，3年過去，曾經約定的交房時間也如期而至，然而，200多位藍城蘭園業主接到的，卻是一紙「延期交付通知書」。將原定2019年4月30日的交付日期，延期至2019年8月30日。
在此次延期通知下發之前，就有業主發現，自2017年底開始，工地長期出現大面積停工，每天的工地都只有三三兩兩的工人，工程進度極度緩慢。
在出現長達數月的停工之後，業主曾多次要求藍城蘭園予以說明，並向業主公示工程計劃排期。
然而每次都無功而返，開發商刻意躲避，工地現場也依然沒有大的進展。
延期四個月之後，開發商再次下發「延期交付通知書」，將交房日期延期至2019年12月15日。
總以為「狼來了」，只是發生在書上的故事，卻不曾想現實中也會發生如此可笑至極的事情。
據業主透露，到目前為止，工地依舊狼藉一片，現場只有極少數工人在幹活，且品質與其它項目相比，並沒有想像中那麼驚豔。
三、 涉及天語手機董事長榮秀麗
延期，僅僅是表面現象，藍城蘭園項目真實情況，遠比想像的更加複雜。
藍城蘭園項目，涉及到3個企業：
1. 藍城
2. 天語手機
3. 大橋石化
藍城蘭園拿地方為河南百納威爾置業有限公司，而該公司法人就是天語手機董事長榮秀麗，藍城則為代建方，屬綠城(後文會有解釋)。
大橋石化的加入，是在2017年。河南百納威爾置業有限公司與河南天之創科技有限公司為關聯公司(藍城蘭園項目透露)，其母公司為河南天語無線互聯有限公司。
河南天語的股權於一年多前發生重大變化，由原來的榮秀麗控股，變成了大橋石化實際控制人侯振榮和張貴林夫婦控股(各佔50%股份)。
隨著這一次股權變更，大橋石化的實際控制人就如偷天換日一般獲得天語藍城蘭園北鄰商業地塊的開發權。
當初，榮秀麗之所以能夠在北龍湖拿到龍湖內環龍騰四街這塊土地，恰恰是基於東區管委會向高科技企業招商引資的結果。
作為招商引資企業，政策有明確要求，標的項目(主要就是項目涉及的土地)五年內禁止交易或進行股權形式的變更。
四、藍城只是代建卻把宋衛平的品牌信任感卷了進來
另一方面，代建這潭水，再也不是蓋房子那麼簡單，已經被如今的市場攪動的渾濁不堪。
要想了解藍城代建，就需要知道，藍城代建、藍城、綠城、綠城代建，這其中複雜而又簡單的關係。
1994年，宋衛平創造了綠城，就是我們所熟知的那個綠城。
2010年，綠城接手首個商業代建項目「瑞安玉園」。
同為2010年，宋衛平創建藍城，主要做商業代建業務。
2014年宋衛平開始正式著力推動藍城代建，僅僅一年藍城代建便成為利潤率最高的業務板塊，毛利率高達60%。
2015年9月，綠城集團成立「綠城房地產建設管理集團」(簡稱綠城管理)，主要做「代建業務」。
2016年，藍城拆分為藍城代建與藍城，綠城全面收購了藍城代建。
至此，總結下：
綠城代建、藍城代建都屬於綠城旗下的業務，無太大差別。
現在的藍城，已經沒有了代建業務，只剩下小鎮、農業、養老、健康產業。
綠城大股東為央企「中交集團」，宋衛平是綠城股東，以及名義上的董事長。
藍城才是宋衛平真正掌舵的藍城。
也就是說，現在的藍城代建，早已經沒有了「宋老闆」的影子。
五、房屋代建模式的後果
還有一點需要弄懂，藍城代建都幹些什麼?難道僅僅就是蓋房子的施工隊?
藍城代建是十分典型的商業代建模式。
合作方以契約的形式，委託藍城進行開發銷售環節的全過程管理，包括：
1. 項目前期管理;
2. 規劃設計管理;
3. 工程營造管理;
4. 成本管理;
5. 營銷管理;
6. 竣工交付管理;
7. 後期物業管理。
意思就是除了土地和資金，其它的，全包!
同時，項目也可以在銷售階段，使用「藍城」商標推廣自己的項目，現在，宋衛平畢竟還是綠城的名義董事長，所以，我們才能看到，開頭部分，藍城蘭園依然用「宋衛平作品」在進行營銷。
資金管理方面，委託方負責項目開發階段的全部資金，擁有投資決策權，承擔投資風險，享受投資收益。
藍城的收益來源包括三部分：
1. 派駐團隊基本管理費;
2. 委託開發管理費;
3. 項目業績獎勵。
其中委託開發管理費是最為主要的代建收益來源。
六、什麼樣的「資方」會用代建?
我們所熟知的各個房企開發商，都有自己的開發營銷團隊，自己的品牌、物業，根本用不著代建。
代建項目的「資方」，大多數都是沒有太多開發經驗的「門外漢」。
就拿鄭州的代建項目來說。
藍城在鄭州的五個代建項目，前幾個還好，頗有實力，後面甚至還有一兩個法人建立的草臺班子房地產開發公司。
這也就解釋了，為何大橋石化能夠拿到藍城蘭園的商業地塊，原來在其它項目上早有合作。
這些「資方」，都是在某種機緣巧合之下，剛好在某個區域有塊土地，沒技術、沒經驗，這個時候，選擇代建，利用「藍城」的品牌提升溢價，快速銷售回款，簡直是最好的合作模式。
有合作，就會有摩擦。
看似無懈可擊的代建模式之下，是「資方」與「代建方」日益積累的矛盾。
鄭州的藍城蘭園，就是一個最好的例子。
據藍城蘭園業主透露：大橋石化的侯、張夫婦二人，早已經將股權轉讓款全部交付給天語手機掌舵人榮秀麗，而非用於天語蘭園項目建設，縱容了榮秀麗快速抽逃資金，也變相造成榮秀麗對天語蘭園工程款撥付不足，導致拖延工期的尷尬局面。
藍城作為代建方，無法阻止，無法改變，只能眼睜睜看著股東、資金的轉移與變化，拿不到錢，無法開工，當然就會無限延長交付時間。
當然，這並不是個案。
在南京，同樣的戲碼再次上演。
2019年8月，南京春風江南項目，資方易主，由於成本問題，易主後的資方與藍城發生了較大的意見分歧，隨後，藍城被新的資方單方面取消代建協議，二期項目或將不再使用藍城代建。
事件發生後，購房者不樂意了!
當初就是衝著藍城才買的「春風江南」項目，如果後期沒有了藍城，那麼「房子」還會是那個房子麼?
七、 「藍城代建」的品質究竟如何?
「代建方」也是乙方，同樣會受到甲方的各種制約。
比如，資方對代建方的成本管控和審批極為細緻，從售樓部的日常費用，到建材標準，都會提出各種各樣降標的理由，同樣的品牌，更希望選擇價格最便宜的型號，這樣的問題，代建方又如何堅持?
藍城代建的兄弟公司綠城代建，近兩年，多地曝出因工程質量維權現象。
在山東濟南章丘中康綠城百合花園小區，該項目業主提供了一份第三方對混凝土強度檢測結果，結果顯示：
在多處檢測構件中，設計強度數值理應為30及以上，然而在實際檢測強度計算的結果中，多處構件分別出現了21.9、17.1、25.6等數值，這樣的結果足以能夠證明，混凝土強度不足的問題。
在山東青島李滄綠城鬱金香岸，由於樓頂防滲措施不到位，導致頂樓的住房出現漏水。其中，以1號樓和4號樓最為嚴重，幾個單元樓梯從頂樓就開始漏水，一直漏到一樓，樓梯成了「水簾洞」。
在山東青島即墨中航綠城•理想城，因外立面裂痕、部分單元樓梯開裂和掉渣、牆面空鼓原因登上全國工程質量黑榜。
在安徽六安城南綠城花園，2013年入住直到現在還沒有拿到房產證，甚至有幾棟還沒有交房、小區沒有配電間和消防、牆體破裂脫皮直接墜落。
代建並不可怕，可怕的是代建把積累多年的品牌與口碑給毀了。
很多人尊重宋衛平，更多的是認同老宋的價值觀和企業文化，他曾經說過：我們參與建設城市，創造城市，必須研究城市的人文歷史，關注房產品質。
品質，是「宋衛平作品」的代名詞，是無數追隨者信仰的源泉，到現在，依然有無數人相信，「宋衛平」就是品質的代言人。
所以從杭州到南京，從蘇州到鄭州，每一個城市的「宋衛平作品」都會被市場熱捧，都會被搶購一空。
現在當個人品牌被過渡消費之後，留下的爛攤子，誰來收拾?
「日出江花紅勝火，春來江水綠如藍。」對於代建，我們不妄加評判，對於「宋氏正品」，我們依然滿懷期待