一場突如其來的疫情，成為影響中國商業地產市場的「黑天鵝」事件，商業項目客流驟減、暫時閉店帶來的現金流壓力……各個業態類型均受其影響。而從另一個方面來看，疫情是行業分化的催化劑，加速了購物中心的反思改革，積極開展線上渠道業務，也加速了購物中心對於未來業態類型的調改步伐。
贏商網近期對天津31個商業項目的關店情況進行了監測，包括A類商圈項目9個，B類商圈項目10個、C類商圈項目7個、濱海商圈項目5個，共統計店鋪數量為4892家，其中2019年10月至2020年5月關店總量為892家，總關店率為18.2%，平均關店數量約29家。
（數據來源：贏商大數據系統監測，因存在商場主動調改情況，故數據存在一定誤差，僅供參考。）
商圈劃分：
A類商圈為城市核心商圈，地理位置優越，交通便利，客流密度大；
B類商圈為城市次核心商圈或區域型商圈，地理位置優越，交通便利，客流密度較大；
C類商圈為區域型商圈，交通便利，但據市核心區或人口密集區較遠，區域客流密度可觀；
其中A類商圈購物中心平均關店數量為32家，關店率約為15.2%；B類商圈購物中心平均關店數量24家，關店率約為16.2%；C類商圈購物中心平均關店數量33家，關店率約為26.7%；濱海新區商圈購物中心平均關店數量26家，關店率約為20.3%。
根據數據顯示，在同類商圈中購物中心的關店率較為接近，A類商圈購物中心關店率低於其他商圈購物中心的關店率。值得注意的是，在所有商圈購物中心樣本中，天津海信廣場、天津恒隆廣場、天津嘉裡匯購物中心這3個商業項目關店率低於5%；另外還有4家購物中心的關店率超過30%。
從購物中心品牌關店業態類型來看，餐飲和零售成為購物中心關店的主要店鋪，兩類業態佔據購物中心關店數量的77%。這兩類業態一直也都是購物中心調改最頻繁的兩個業態，疫情對餐飲零售兩種業態的衝擊也最為直接；其次兒童業態關店數量佔購物中心總關店數量的12%，而文體娛、生活服務類業態由於本身商業特性、在購物中心內佔比小，受疫情衝擊小等因素，關店佔比分別為5%；跨界集合店生命力頑強，在調查的31個商業項目、4892家門店內，僅有1家跨界集合店類門店閉店，預計在下半年的品牌調整中，這些業態的價值權重將進一步上升。
（統計項目：天津海信廣場、天津恒隆廣場、天津國貿購物中心、和平大悅城、陸家嘴購物中心、凱德mall、彩悅城、天津大悅城、東麗新業廣場、和平保利廣場、天津嘉裡匯、魯能城、仁恆置地廣場、世紀都會、水遊城、天河城、天佑城、萬福北寧灣、萬象城、旺海國際凱文匯、社會山、永旺梅江店、印象城、大津城、熙悅匯、濱海萬達、金元寶東方廣場、永旺泰達店等）
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零售業態關店數量最高佔比41%
在零售業態方面，31家購物中心調查樣本中總關店370家，佔總關店數量的41%。從分類商圈中的零售業態關店比例來看，A類商圈零售業態關店佔比最高，達38.7%；B類商圈零售業態關店佔比22.2%；A類商圈零售業態關店佔比26.2%；濱海商圈零售業態關店佔比12.9%。
一直以來，零售業態都是商業項目內的主力業態，整體佔比較大。其中A類商圈零售業態關店數量較多，不排除由於A類商圈商業項目體量大，零售業態佔比較高這一因素。從31個調查樣本數據來看，零售業態關店數據較為平均，不存在商圈等級之間明顯的差距。
零售是受消費方式變化影響首當其衝的一個行業。消費方式變化的「風吹草動」會馬上帶來較顯著的變化影響。由於疫情影響，消費者足不出戶造成客流大幅減少，與此同時，零售門店還要面對店鋪租金、貨物成本等資金壓力，與餐飲不同的是，零售業態由於不必須需要「到店「，不少零售品牌開啟」直播」等方式的線上賣貨渠道，進行自救。
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餐飲業態受疫情影響明顯關店佔比36%
在作為調查樣本的31家購物中心內，餐飲業態共關店320家，佔總關店數量的36%。其中A類商圈購物中心平均餐飲關店數為11家，佔比31.9%；B類商圈購物中心平均餐飲關店數為9家，佔比28.4%；C類商圈購物中心平均餐飲關店數為11家，佔比25.6%；濱海商圈購物中心平均餐飲關店數為9家，佔比14.1%。
此外，從調查樣本數據中發現，有10家購物中心餐飲業態關店超過10家（包含10家），餐飲關店超過20家的購物中心有4家，有1家購物中心餐飲關店超過30家，而這些購物中心在A、B、C以及濱海商圈中均有分布。高比例的出現一方面受疫情影響，另一方面與項目自身定位有關，項目整體的業態分布或以餐飲為主，所以導致餐飲品牌關店佔比高。
受今年疫情影響，餐飲行業受到的影響最為直接。商場人流急劇下降，商場餐飲最先門庭冷落，同時應對防疫要求，購物中心內的餐飲大面積暫停營業。迫於現金流的壓力，部分餐飲業商家退出市場。另外，從目前存活下來的餐飲商家來看，大型連鎖品牌的抗風險能力更強，而中小型商家對於現金流的需求更大，應對風險能力較弱。
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兒童、文體娛、生活服務受疫情影響小
跨界集合店生命力頑強
與零售、餐飲業態相比，兒童、文體娛以及生活服務類業態目前受疫情影響損失較小。據統計數據顯示，31家調查樣本中，兒童業態關店共計106家，佔比總關店數量的12%。此外，兒童業態在關店10家及以上的購物中心只有3家。從商圈分布來看，A類商圈兒童業態平均關店2家；B類商圈兒童業態平均關店4家；C類商圈兒童業態平均關店5家；濱海商圈兒童業態平均關店4家。
在文體娛業態方面，31家商業項目共計關店48家，佔總關店5%。從數據上看，商業項目中文體娛業態關店數量較為平均，有九成均在10家以下。
同樣關店數量較少的還有生活服務類業態與跨界集合店業態。生活服務業態關店佔比5%，關店數量為47家，關店類型主要集中在美甲美睫這一類型上，而在統計的31家商業項目中，跨界結合店關店數量僅有1家。
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線下消費復甦餐飲零售回暖明顯
隨著疫情好轉，實體商業也正在逐漸回暖，消費者的「宅家消費」模式逐步轉變為「出門購物」，線下消費回流。根據美團和微信支付的「五一」數據顯示，五一期間，運動健身微信支付消費環比增長翻三倍，其中健身房消費環比增長225%。環比3月份同期，五一期間休閒娛樂行業增幅521.60%，餐飲行業增幅216.25%，零售行業增幅48.44%，出行行業增幅64.48%。
從數據中可以看出，雖然餐飲、零售業態受到疫情衝擊，影響較為直接，但在目前的商業回暖過程中，餐飲、零售業態也是恢復較快的業態之一。尤其是在周末等熱點時段，天津南京路濱江道商圈人流增幅明顯，商圈內購物中心、百貨客流增加，火鍋、烤肉以及網紅餐飲等門店均出現用餐需要等位的現象。
另外，由於受到相關部門政策影響，此前暫停營業的兒童、文體娛業態還未正常營業。而進入6月份，天津相關防疫政策放鬆限制，兒童、文體娛等需要進行線下體驗的業態也會逐漸恢復正常營業。
綜合市場表現來看，雖然疫情對於實體商業的衝擊較大、影響較深，但實體商業正在回暖已是不爭的事實。無論是實體零售、餐飲、還是兒童、文娛都將迎來好勢頭。疫情期間發展起來的線上新服務模式，為實體零售提供了新發展機遇，隨著線上線下的融合，消費邊界不斷拓展，市場活力加速正在顯現。
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文章來源:商業地產觀察