來源：光華樓評
△漢口，很多老武漢人的情結 圖源：攝圖網
在漢口，半小時，賣掉271套房子。
這是今年武漢樓市的首個2w＋單盤成交記錄。
5月30日上午10點，遠洋心漢口三期—「遠洋萬和四季」1號樓線上開盤。
推出的312套房源，半小時成交271套，成交金額近7億元。
開盤首日去化率約87%，創下武漢5月單價2w+項目的銷售紀錄，成為武漢2w＋改善項目復甦第一盤。
這個項目半小時賣出了項目所在區一個月的新房總量。5月1日－31日，江漢區新房成交網籤274套。
截至6月1日，該項目累計銷售289套。
01
5月份的武漢樓市，冰火兩重天。
疫情之後，很多家庭的收入受到衝擊，買房計劃擱置。同時，房價上漲的預期突然轉向，很多買房人開始猶豫不決。
最終的結果是，很多項目售樓部門庭冷落，來電來訪跌入谷底。除少數豪宅項目外，其他在售項目均遇冷。
「最近，網上各種漲價，我開始看房，」在漢口一家房產網站上班的王素靜說，昨天，她看到遠洋萬和四季賣了271套，趕到售樓部認籌了一套。
△漢口的都市感 圖源：攝圖網
5月份，武漢2w＋的項目開盤，首日去化率10%左右，最高40％。
從事房產數據研究的王素靜給出了一組數據：江漢某3w＋項目，開盤首日去化率22%，洪山一2.45w項目，去化率10%；礄口2.1w項目，一口氣推出336套，去化率40％，屬於較好水平；漢陽某2.28w項目，去化率17%。
事實上，從2019年開始，單價2萬多項目開盤，推盤200套以上的，沒有一個「日光」。王素靜說，武漢單價2萬多項目並不好賣。而遠洋心漢口，是一個例外。
它的備案價格較之前上漲2365元。當前，武漢市場上的備案價，多與此前價格持平，或微漲400-600元。除武漢天地外，武漢漲價最多的就是遠洋心漢口。
熊市之下，推盤的節奏往往是50-100套，分批加推。這樣能控制好銷售節奏，還能製造出熱銷。而遠洋一口氣推了312套房源。
在哀鴻遍野的市場裡，遠洋的底氣在哪裡？
02
這一次，遠洋萬和四季，開盤均價22365元。
人們買遠洋萬和四季，其實也是在買CBD板塊4w＋預期。
如果把漢口分成三塊，一塊是濱江豪宅板塊，一塊是CBD板塊，其他都屬於剛需板塊。
△示意圖
今年5月，武漢新房成交11977套。其中，江漢成交274套。
換句話說，江漢區的新房，僅佔武漢的2.3%。這個數字，如果放到CBD板塊，更小。大概是，武漢每賣100套房子，僅1套出自CBD板塊。
5月份，江漢新房成交網籤274套，同期江岸是707套。
這組數據，也能看出江漢的稀缺，物以稀為貴。從產業的定位上看，CBD板塊定位於「金融新中心、總部新基地」。
在CBD板塊同一個區域內，F盤均價3.1萬元，H盤的精裝公寓，均價3萬元。即使與這兩個項目相比，遠洋萬和四季每平米有8000元以上的空間。
如果視野再擴大一點，在江漢區，建設大道、青年路與範湖等地，多個豪宅項目，都在嘗試打破4w的天花板。一旦4w+豪宅集體入市後，也將拉動CBD板塊的價格預期。
△武漢CBD 圖源：攝圖網
在CBD板塊內部，還有發展空間。目前，我們看到的CBD，僅開發1/3規模，未來還有2/3的空間。隨著區域內歷史遺留問題的解決，極有可能出現高價地入市。最近，CBD板塊旁的宗關，樓面地價破1.5萬元。
同時，華發、龍湖等兩大購物中心，進入開業倒計時。這兩大商業與此前的CBD，將形成一個成熟的CBD商圈。這個商圈，也將帶來更多的商務人群與居住人群。
當武漢天地5w＋時，在漢口一定有一個4w＋的區域，這個區域最有可能的就是CBD板塊。
03
CBD板塊的預期如此好，是不是其中的2w＋項目都能賣得好？
這也未必。
畢竟武漢的整體趨勢是，2w＋項目多處於滯銷。即使後期CBD板塊，再出一個2w＋樓盤，也未必能像遠洋萬和四季一樣熱銷。
△項目示範區 實景圖
在區域邏輯之外，成就遠洋530現象的，還有其產品邏輯。
首先，80萬方大盤價值。
如果是幾棟樓的小項目，開發商賣完房子就走人，沒有配套與運營，後期價格很難再溢價。
而遠洋心漢口，80萬方大盤，5年持續開發與運營，教育、生活等配套的陸續兌現。從最早的城中村，到如今的城中城。
△80萬方漢口都會 實景圖
據了解，遠洋心漢口的放心食堂已開業，御峰幼兒園已開業，溫德姆花園酒店已籤約，即將進場裝修。
△放心食堂 實景圖
未來，該項目還規劃有星級酒店、社區商業、鄰裡中心。同時，還有教育規劃用地。項目周邊有武漢一中、大興路小學與紅領巾小學。
縱觀武漢樓市，武漢天地、復地東湖國際等百萬方的大盤，溢價能力均高於周邊小項目。
其次，遠洋高端產品系「萬和系」的價值。
該產品系曾被評為中國房地產產品品牌10強。這一產品系在北京、上海等一線城市反覆檢驗，在戶型設計、功能布局等方面更舒適。萬和系，成為高端精工的代名詞。
在北京，12年前，作為萬和系的開山之作，遠洋·萬和城曾獲」銷量三冠王「，屢創單日2億+的銷售佳績。8年前，遠洋·萬和公館，是望京區域內一線豪宅，是當時採用」全套房「設計及超大面寬。6年前，遠洋·萬和四季，是區域內配置最高的全家庭住宅。
武漢的遠洋萬和四季，是遠洋集團在武漢的首個「萬和系」高端住宅項目。
△樣板間 實景圖
「我們很多同事都買這裡，離醫院近，價格實在。這裡的健康理念，很符合我們的生活」，90後女醫生張秋潔說，至少這裡還是漢口。對於土生土長的漢口伢來說，出了二環，很難找到漢口的感覺。
第三，產品的超高性價比。
武漢遠洋萬和四季不惜成本打造三梯四戶，提升了業主的舒適度、私秘性。周邊項目多是兩梯四戶。
△示範區 實景圖
在外立面上，選用材料更耐久耐髒，保溫與隔熱性更強；項目內，採用雙精裝入戶大堂、停車庫、連廊等設計；在同等總價下，遠洋萬和四季的戶型比周邊項目的面積更大、功能更多。
如今的市場上，買家都煉成了火眼金睛。他們看過的項目多，更懂項目好在哪裡。「這個房子我看過三次，品質與檔次，與CBD三萬的房子差不多。有些地方比別人更好。」這是剛買遠洋萬和四季的一位「老漢口」的評價。
［後記］
花更少的錢，留在漢口。
所以，289個家庭，買入遠洋萬和四季。
在價格之外，他們買的是區域預期與品質產品。
很多人沒有看懂CBD板塊，至少這289個人看懂了。
這個區域發展十多年，一直不溫不火。
這就像燒開水一樣，0℃－99℃之間，除了冷熱，沒有分別。
但一旦到了100℃，就會發生質變，變成氣態。
這個區域可能很快到達100℃的質變臨界點。