隨著北京市住宅地產的逐步成熟與發展，商業地產的高利潤正在被各家開發商所重視。自2002年以後，幾乎每一個房地產項目都增加了商業部分的開發，小則住宅底商，大則商業裙樓，更有如世紀金源已退出住宅市場而投入到商業市場的開發，以追求更高的開發利潤。世紀金源shopping mall的出現，創造了亞洲最大的shopping mall的記錄，大大震撼了北京市場。以下，將簡要的談談北京市場中shopping mall的分布、發展前景等因素。
目前，北京市場上在建、待建的定位於shopping mall的項目有10家之多，總規模在200萬平方米以上，具體位置如表所示：
物業名稱 位置 規模 竣工時間 建築規劃形式
建外SOHO CBD區域 80000 2006 商業街群
華貿中心 CBD區域 180000 2006 獨體商業樓、獨立商業街
北京萬達廣場 CBD區域 80000 2006 獨體商業樓、獨立商業街
中關村廣場 中關村 200000 2005 主要為地下空間
世紀金源MALL 石景山 680000 2004 獨體商業樓
大鐘寺商業廣場 大鐘寺 200000 2006 獨體商業樓
北京MALL 亦莊 400000 待定 待定
東華國際廣場 東直門 待定 2006 獨體商業樓
菜市口國際商城 菜市口 210000 待定 待定
規劃MALL 東北部區域 待定 待定 待定
從上述圖表可以看出，未來幾年內北京市大規模、多功能的商業設施市場表現相當活躍，總體放量十分巨大，2005年至2006年將是北京市商業物業市場供應最為突出的階段。較大的供應將填補局部區域的市場空白，促進區域商業市場的成熟和完善，促進了多元化商業中心的形成，但是與此同時，較大的供應將產生消費資源的分流和區域化等現象，消費者選擇餘地的加大將直接導致北京市商業市場競爭趨於激烈化。
總體而言，上述大型shopping mall的供應，在地理位置分布、規劃特點等方面表現出一定的規律性，主要特徵如下：
北京市早期規劃的大型「shopping mall」項目，如世紀金源MALL、亦莊北京MALL、東北部地區的規劃MALL等，均分布在四環外部,地理位置相對城市中心較遠。此類項目在規划過程中吸收了國外大型shopping mall的建設特點，遠離城市中心，選擇在城鄉結合處、城市邊緣地帶進行大規模的商業經營活動；同時，由於土地成本、建設思路等原因，此類「shopping mall」單體規模均十分巨大；
上述大型「shopping mall」項目的建設，除世紀金源外，目前均處於停滯階段，開發前景不確定。導致此種局面，主要是資金不到位、前期招商效果不佳、市場前景較差等原因，由此可以看出，目前階段北京外部區域大型「shopping mall」的建設操作難度相對較大；
從上述圖表可以看出，除外部區域大型項目外，目前在四環內部、三環沿線節點、甚至二環在建或擬建的大型商業項目開始拔地而起。此部分物業如大鐘寺商業廣場、東華國際廣場、CBD商業組團等，體量基本控制在20-30萬平方米左右，地理位置的內沿、規模的統一性成為此部分商業物業開發的特徵；
上述內部大型商業物業，基本選擇在交通節點或區域商業中心建設，由於距離較近、商業基礎良好、總體規模可控性較強等因素，在建或部分竣工項目的招商甚至經營狀況良好，隨著總體工程的完成，勢必將成為局部區域的商業中心；
綜上所述，北京市大型「shopping mall」建設的地理位置分布，體現了一定的規律性，即由初步規劃的城市周邊逐漸向城市中心，特別是二環、三環沿線靠攏，由此趨勢可以看出，目前市場狀況，靠近城市中心的大型商業中心應更具有活力。
按照北京市大型商業物業發展規劃部署，擬定將在東、南、西、北外部區域建設至少四個「shopping mall」，但是隨著市場的發展與變化，大型商業物業卻出現了向內部區域擴展的狀況，咎其原因，北京市發展此類物業主要將面臨如下幾個問題：
第一，商品種類供應不夠，「shopping mall」業態組合將出現矛盾。目前北京的商品數量大約20萬種左右，而世界商品種類大約為150萬種，以現階段北京商品種類的搭配不足以支撐規模龐大的超大型商業物業「商品種類十分齊全，商業功能十分完善」的經營運作體系，由於規模過大，將直接導致物業內部業態組合重複、矛盾等現象，從而影響整體物業的商業效果，甚至將出現空置，未來商業經營將面臨較大的壓力；
第二，北京內部區域商業正處於升級階段，相當長時間內將仍然具有較強商業吸引力。隨著北京商業市場的逐漸成熟和完善，現狀存在的各大商圈正向更高層次繼續升級，其商業影響力、吸引力正在加強，現狀主要商圈的商業地位將不會被其它物業所取代，商業繁華板塊、商業價值較高的物業將仍然存在於城市中心地帶的區域核心位置。由於之前的大型商業物業多集中在二環內及其沿線並逐漸飽和，未來二、三環之間或三環沿線的物業，將可能形成對於傳統商業中心的衝擊，產生較大的商業影響；
第三，消費者對於外部「shopping mall」的消費意識表現一般。由於消費慣性的影響，北京市消費者對於城市邊緣區域的大型購物場所反映一般，長期養成的消費習慣將不會在短期內發生改變，外部區域大型商業物業缺乏足夠支持其良好經營的消費支撐。
第四，私家車佔有量仍顯不足，消費模式有待改進。雖然目前北京市私家車佔有量明顯上升，但總體而言，對於支撐以驅車購物為主的大型城市邊緣「shopping mall」的消費模式而言，仍顯不足。一方面，北京市消費觀念有待提高，另一方面，消費者驅車購物、一次性購買大量商品的消費模式尚不具備經濟基礎，距離、時間、代步工具均是此類物業長遠發展的障礙。
綜上所述，通過對北京市現狀大型商業物業供應、分布及此類物業的發展預測分析可以看出，實際上，目前階段此類物業發展前景並不十分樂觀，市場期望值並不高，未來商業經營面臨的市場風險較大。
（作者：蔡宇翔）