綠維文旅:商業地產開發新模式Lifestyle shopping center

2020-12-23 綠維文旅規劃設計

綠維文旅首先創新從休閒旅遊的角度看地產。綠維認為：用旅遊的視角看地產，可以分析產業交叉和新型綜合產業的出現，還可以把旅遊業已經熟練的技術運用於房地產開發之中，從而大大提升房地產的附加價值。其中，景觀配置、遊憩安排、旅遊六要素綜合平衡、獨特性吸引力打造、文化與資源挖掘等，都可以成為房地產業借鑑的技術，對房地產開發商提升其房地產運營能力，及房地產商進入旅遊產業，都具有一定的啟示。

綠維文旅認為，通過旅遊這一獨特的視角，認真思考旅遊與房地產之間的結合，能夠實現房地產的提升，這主要體現在以下幾個方面：

景觀設計：景觀是旅遊的基礎資源，景觀評價、景觀設計已經非常成熟而專業。而房地產對環境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統框架內，若能借用旅遊業已經形成的理念、素材與技術，必將形成新的提升。

主題定位：旅遊項目設計，非常講究主題定位，這對提升附加價值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產項目能夠借鑑的內容。

遊憩方式設計：遊憩方式設計中的很多理念與技術，在旅遊開發和房地產開發中是通用的情境設計、體驗設計、娛樂化設計等，對房地產開發有實際的借鑑價值;居住、辦公等房產的過程化設計，休閒空間與功能設計，景觀與觀賞方式設計，對旅遊開發有借鑑價值。而通過塑造吸引力，增加遊客量、延長滯留時間、提高消費水平等遊憩方式設計和分析方法，對商業地產開發更是別具意義。

現代的商業，尤其是巨型商業已經不能再走傳統的商業發展路線，市場競爭日漸激烈加之經營產品的同質化、單純以所經營的商品作為特徵吸引物，早已無法形成對消費大眾的吸引。按照市場細分日漸明晰，此類「實物需求型消費」完全可有有區域型購物場所所滿足。那麼如何重新塑造巨型商業地產的核心吸引力，將是現代商業地產發展必須突破的關鍵問題所在。我們從旅遊的觀點出發，要重新打造商業地產的經營主題形成強勢吸引力，那麼「休閒」必須從現在商業中娛樂休閒為輔助吸引物的模式中轉移出來，使之成為吸引力製造的核心。

近幾年有一種被稱之為Lifestyle shopping center新型的商業概念，被業內認為是目前最新型的商業地產形式，同時對其未來的發展充滿期待。

國際購物中心委員會(ICSC)對Lifestyle Shopping Center有著嚴格的定義：「位於密度較高的住宅區域，迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閒方式的追求，具有露天開放及良好環境的特徵。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業態集合，以休閒為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設施，通過環境、建築及裝飾的風格營造出別致的休閒消費場所。」

「Lifestyle Shopping Center」源起於美國，並在九十年代末期得到蓬勃發展。她提供給消費者的不僅是新穎多樣的購物休閒方式，更有傳統商業無法比擬的優美景觀視野及開放的體驗消費環境。在經濟發達腳步匆忙的國際化大都市中， 「Lifestyle Shopping Center」被賦予了更多的城市功能，被稱作「City Living Room」。

Lifestyle shopping center特點：

第一，所有的Lifestyle shopping center都是開放式的，建築形態人性化；

第二，Lifestyle shopping center的面積相對來說不大，品牌偏高檔，購物這部分功能比起傳統購物中心來說，明顯被弱化；

第三，所有的Lifestyle shopping center的設計都非常獨特、領先、時尚。

Lifestyle shopping center與商業步行街、shopping mall的區別：

1、休閒性比重的提升

Lifestyle shopping center最創新的地方也就是將傳統的消費模式向休閒的「生活方式」的傾斜和功能側重。

2、景觀環境關注力度

與Shopping mall和傳統的商業步行街相比，Lifestyle shopping center更加注重環境和建築設計，突出合理的布局、特色的風格和環境的舒適、閒雅，與消費者階層生活品味、消費習慣相匹配。據統計，美國129家Lifestyle購物中心的開發成本中，用於環境、景觀設計及施工方面的成本佔到5-10%左右，甚至更高。

3、體量規模的約束性

美國的Lifestyle shopping center的規模平均在5-6萬平左右。如今國內的Shopping mall從規模上一般在美國Lifestyle shopping center體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle shopping center從建築形式和規模上更貼近於傳統商業步行街。

4、吸引力關注點轉移

與Shopping mall和商業步行街相比，Lifestyle shopping center從業態上更接近於，都是集百貨店、（大型）超市、專業店、專賣店等有店鋪零售業態與休閒、餐飲、娛樂服務等為一體的集合體。但從業態、業種的比例分配上，一些明顯的差異形成了Lifestyle shopping center與Shopping mall之間的本質區別，Lifestyle shopping center將更注重消費者對「過程體驗型消費」的追求。

5、消費水平的高端特性

精神層次的需求創造了Lifestyle shopping center巨大的附加值。高檔的環境、高檔的產品和倡導的時尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進了高端消費。

6、經營利潤提升

經營利潤高是吸引業主的關鍵。Lifestyle shopping center的消費層面較窄，但由於總租用成本佔經營收益的比重較低，且經營品項本身即為高消費、高利潤率和高附加值的產品，致使Lifestyle shopping center的業主的零售淨利潤率平均達30%以上。

7、發展前景的不同

客觀的說，Lifestyle shopping center是由商業步行街和Shopping mall在市場發展的作用下演變而來的，也是順應消費觀念轉變的必然結果。Lifestyle shopping center 相對業步行街、shopping mall可以看作為目前最為符合市場需求的一種模式。

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