西安的「網紅」一方面體現在摔碗酒、大雁塔、兵馬俑等火爆所致，另一方面也與房價連續漲幅居全國第一關係密切。西安樓市走向令人捉摸不透。近期西安一些新樓盤又出現千人登記、千人搖號的場面，與新房市場形成鮮明對比的則是二手房大量滯銷，與去年的價格高位相比，一套100㎡的二手房降價二、三十萬已是常態。>>數據 二手房價與新房背離 西安4月份掛牌量增加 拿到房門鑰匙的那一刻，西安市民黃博（化名）既欣喜又感慨——喜的是名下無房的日子終於結束了，而每個月6000多元的房貸又讓他感慨壓力不小。 去年西安樓市飆升過程中，黃博很焦慮：與首次置業者不太一樣，他名下原本是有一套房子的。面臨孩子上學，他在2017年底將這套房子置換出去打算再買套學區房，沒想到卻陷入「無房可買」的境地：新樓盤都是期房，二手房又坐地起價，「說好的價，隔兩天就要漲5萬。」 直到二手房交易條件放寬至「滿二滿三」，市面上房源逐漸增多。「有些房子扛不住了，價格開始鬆動。」黃博表示，但沒買之前一直有所擔心，生怕樓市上漲又推高二手房。 國內大中城市房價正形成一種背離：同一城市，新房價格大幅上漲，二手房漲幅有所不及，甚至出現下跌，兩者價格出現背離。 來自國家統計局公布的4月份房價數據中，有67城新房價格環比上漲；二手房方面，上漲城市為55個，12個城市出現下跌。從漲幅情況來看，70城平均漲幅0.53%，環比漲幅比上月擴大0.07個百分點。當月，西安新房價格環比上漲1.1%，同比上漲23.8%；二手住宅價格上漲0.9%，同比漲13.1%。 房源掛牌情況也反映出市場的微妙變化。據諸葛找房數據中心統計，西安4月二手房掛牌量86695套，環比上漲10.4%；掛牌價為15875元/㎡，環比下跌0.04%。與去年4月份的漲價潮相比，西安二手房市場熱度出現了比較明顯的下降。 >>市場 部分房源用降價攬客 換房業主急售舊房 對房產中介來說，過去一年市場由熱轉冷形成了巨大落差。「最近整體成交一般。」瑪雅房屋西安草場坡店負責人李周生表示，去年這時候很多中介無房可賣，二手房源空前火爆，而現在滯銷房源在增加。從掛牌到最終成交，性價比高或學校周邊的房子相對好賣，但也有房源掛牌幾個月也賣不出去，「個別業主覺得新房火爆，本有漲價打算，但實際了解行情後就打消了這種念頭。」 從西安一些二手房平臺發布的銷售信息看，「業主急售」的房源正在大量出現。為了儘快成交，有部分賣家選擇主動讓價，降價空間在10%以上。業主郝先生稱，「我要買的房子已經定下來了，是曲江一處新樓盤的四居室，這幾天就想趕緊把房子賣掉，騰出購房指標。」 據了解，郝先生在西安市長安區子午大道某小區有一套兩居室，報價100萬元。而此前兩周，該小區一套同戶型房子以105萬元成交，比去年高點時差不多降了20%。郝先生說，因為想儘快賣掉，價格沒往高的報，一方面是為了騰出購房名額，另一方面也為了籌措換房資金。 「置換業主一般是賣舊換新，如果定下要買的房子，手裡二手房價格就有下調意願。」一位房產中介人士表示，當然急售原因比較複雜，也不排除有些是單純跟風吸引注意。 美城機構首席市場分析師沈瑋認為，「業主急售」的房源在滻灞等一些城市新區比較集中。這類房源多購置於四、五年前，當時區域發展很不成熟，業主看中的是低廉的價格和增值空間。而隨著這些區域逐漸轉熱，拋售和變現需求就開始增加了。 >>走訪 買賣雙方心理預期轉變 漲的越高降得越多 成交下滑直接導致二手房價格走低。「相比去年高點時候，很多二手房價格都降了1000-2000元/㎡。」西安東郊某連鎖中介王姓負責人表示，在他負責的片區內，最近一段時間御錦城、東方羅馬花園、華遠海藍城等小區的二手房都降價了。 也有從業者感覺，最近市場成交還比較穩定，只是價格不再像去年瘋狂上漲。瑪雅房屋西安北郊區域負責人李敏介紹，現在降價出售的房子有兩種情況：一是業主急著換房或者把房子變現；二是此前漲幅過大掛牌時間過長，「這種情況不僅存在於高端小區，一些剛需樓盤因為掛牌房源集中，買家議價空間較大，也存在回調需求。」 西安鳳城七路學校比較集中，近幾年置業需求旺盛。在該路段一家中介門店櫥窗內的樓盤信息表上，華商報記者注意到，已有幾處房源被人工塗改降價。天朗御湖一套房子，從160萬降到了150萬元。附近一家中介負責人表示，去年價格高點時，該小區房源成交單價一度達18000元/㎡左右，現在下降了1000-3000元/㎡不等。 曲江二期某中介負責人表示，經歷過房價的大漲過後，房主掛牌價格居高不下，與實際成交價格形成較大價差。這就導致前期漲幅越猛的房主，為了儘快成交，跳水幅度就越大，一套100㎡的普通住房總價降20、30萬已是常態。他表示，近兩月市場其實還不算太差，平均每人月均都有成交，「現在比較擔心的是接下來的7-8月，按往年是到了市場最淡的時候。」 >>發現 價格倒掛現象正迅速消失 有些二手房比新房便宜了 有人認為，相比新房市場，二手房能更準確反映市場預期窗口。這不僅因為二手房覆蓋全市幾乎所有樓盤，而且不受限價、限網籤等調控因素幹擾。 「二手房成交量下降，賣家降價出售，這樣的現象確實存在。但若就此推斷市場已經『涼透了』，或許還有些過於武斷。」西安經紀人協會會長邵濤介紹，二手房價格更加隨行就市，同類房源的相對高位和相對低位受市場需求和預期影響。他認為，過去兩年西安二手房市場被「大漲」衝昏了頭腦，瘋狂過後，現下市場正逐漸回歸理性。 去年這時候，正是二手房價格飛漲之時。在全市不少區域，二手房價格普遍高於新房15%-30%，涉及範圍之廣，價格倒掛的嚴重程度，在過往時段都是非常罕見的。而隨著二手房掛牌價的鬆動，這種價格倒掛的現象空間明顯鬆動。在房產中介處，滻灞的恆 大御景小區部分房源12000元/㎡左右。距此不遠處的萬科瀾岸最近剛完成意向登記，對外銷售的樓棟均價約14087.44元/㎡。同樣情景也出現在高新和城北等區域。上周末剛結束意向登記的保利天悅3、5、7號樓，均價約17770元/㎡。附近的繽紛南郡、易道郡玫瑰公館和龍城銘園等有二手房掛牌小區，目前有大量報價在15000-17000元/㎡的房源。 房屋裝修和戶型設計都會影響報價，甚至開發品牌也會成為加分項。不過從市場反饋來看，西安市面上二手房與新房的價格倒掛現象正迅速消失。「此前二手房價虛高，市場價格體系的不透明，造成了與新房價格的倒掛錯覺。」獨立地產評論人李連源認為，其實從正常規律來看，除了熱門地段，一手房價格整體高於二手房這才是應有常態。 >>討論 寧搶新房不買二手房 西安市場還需擠水分？ 二手房出現滯銷，新房市場在最近卻頻頻傳出千人登記、千人搖號的消息，甚至出現在多個2萬＋的高價樓盤集搖號現場。造成新房被爭搶而二手房被拋棄的原因是什麼呢？ 房產金融觀察人士周文豪認為，不少家庭的新房情結是導致購買力傾向新房的原因之一。西安的商品房供應是從2000年以後逐漸增多的，市面上高品質的二手房相對不足，而一些建於上世紀的舊房設施陳舊、配套不全，就更難吸引置業者關注。 「投資屬性驅動了新房銷售。」沈瑋表示，二手房通常處於配套相對完善的區域，若不是有大的規劃變動，市場漲幅很難超過新區，而對於投資者而言，買入時主要是為了後期出手，同時對賭有潛力的新區，因此二手房很難獲得投資類消費者的青睞。 邵濤表示，與新房受眾涵蓋自住、投資等各類需求不同，二手房的購買者基本以剛需為主，預算相對有限，對房價更加敏感。因此，西安二手房虛高的價格下跌，也正是擠水分的過程。 有業內人士認為，雖然市場熱度超過二手房，但從實際銷售來看，西安新房市場也已出現了明顯分化，與千人搖相對應的是，一些樓盤出現了「購買申請人少於房屋套數的情況，已經不用搖號，可以直接購買」，再加上最新又傳出了小蜜蜂派單、高轉介費等行情低迷時的營銷手段。新房價格背後的推手原比二手房要複雜得多。那麼，以剛需購買為主的二手房在逐漸降溫過程中，意味著新房市場也需要繼續擠水分，或預示著新房市場離降溫也不遠了。 華商報記者 李程 李王豔