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這兩天，恆大因為75折優惠的事兒再次C位出道。從疫情初期，率先捐出2億、到地產界最長假期，再到無理由退房、承諾補差價、75折優惠，這波撒錢式全民營銷的組合拳確實溜。
有人說是「新瓶裝舊酒」，有人說這些都是網際網路企業玩剩下的。但不管怎樣，恆大的舉措說明疫情下房企的資金壓力和營銷困局。
如果說房企是樓市裡的莊家，面對購房需求凍結，延遲，莊家已經開始放風「促銷」搶跑，那作為散戶的二手房價格會不會跟呢？
壹丨新房VS二手房，誰才是真的75折
前兩天有人問我，恆大的「75折」會不會造成各大房企價格戰，從而波及二手房。看來，新房搶收的苗頭給二手房業主帶來不小拋售壓力。
就目前來看，新房和二手房都不會出現拋售潮。
首先新房方面，開發商受資金壓力，肯定會率先反應。你宅在家裡面對月供、花唄有多慌，開發商只會比你更慌。畢竟房企無論在負債規模、槓桿水平和普通人不在一個量級。從目前來看，房企4月份之前銷售量同比都將斷崖式下跌，短期內促銷、優惠、以量換價成為必然。
此外，目前房企的平均淨利潤率大概15%，降價拋售可能帶來大規模債務風險、老業主維權事件等，大規模降價可能幾乎為零。另一方面，新房的供應需要周期，ZF可以控制供應，限制降價，從而避免新房拋售的情況。
其次二手房方面，相比新房，二手房的承壓能力相對較強，大多數人短期觀望，降價甩賣只出現在個案。對於大多數人來說，房子要麼是自住，要麼是家裡為數不多的保值產品，只要現金流不緊張，市場不好就囤著唄。
但在疫情衝擊下，對於炒房客或生意緊張的房東，會急於變現的緩解壓力。而這時相比新房議價空間更大。目前大多數開發商高價拿地，高周轉情況下，房企基本享受不到土地增值的紅利。而二手房房東，在過去幾年房價一路高歌的情況下，享受到更多土地增值的紅利。所以有可能大幅降價甩賣。
我有個朋友2017年上半年買了套洋房就是因為房東急需用錢，所以他硬是把200萬報價壓到110萬，這也就是我們常說的筍盤了。·
去年四季度西安二手房也頻頻爆出降價幾十萬的新聞，就相當於75折了。
貳丨新房二手房價格倒掛逐漸磨平
這段是冰凍期，那疫情過後，二手房房價會怎麼走呢？
俗話：潮退的時候，才能看到誰在裸泳。對於西安的二手房來說，這句話尤其適用。昨天（2月17日），統計局發布了1月份70城房價數據，西安二手房環比下降0.2%，從去年9月份開始連續下滑5個月。
可以看到，西安二手房價格在去年8月份後開始進入下降通道。環比漲幅連續5個月位於0以下。而去年8月份也是西安樓市在620限購升級後，市場供需初步平衡，金九銀十大量供應入市後，二手房價格開始下跌。可見620政策後，新房供需的緩和扒下了西安二手房最後的底褲。
對於西安的房價，2018年是豬都可以飛起來的風口，特別是二手房，在房荒背景下，新房搖不到、二手房坐地起價，市場價格倒掛嚴重。數據顯示，在房源最緊張的2018年5月份，新房成交價格10163元/㎡，二手房掛牌價14055元/㎡，價差接近4000元/㎡。
而到2020年1月份，新房銷售均價14381元/㎡，二手房掛牌均價15271元/平方米。二手房和新房倒掛價差在縮小。
而疫情過後，二手房在物業、產品、環境等方面的弊端，會使得二手房的價格進一步下降，回歸產品價值。除了一些帶學校等特殊資源或飽和區域外，其他區域二手房價格終會低於新房，價格倒掛將不復存在。
叄丨要不要去二手房市場去淘筍盤？
那麼，價格倒掛逐漸抹平。是不是可以去淘一些二手筍盤呢？
一、短期來看，限價情況下新房還有一定價格優勢。但隨著老盤可售房源逐漸賣完，新盤140平以上產品，1.6萬以上單價成為主流。而小三室、剛需產品新房越來越遠，比如高鐵新城、未央湖、港務區等。面對新房改善化，40萬以內首付，入住主城，二手房成為剛需唯一的選擇 。
二、疫情期間，老社區和次新房的表現會讓大家重新衡量這類房產的價值。2010年以前的老社區，疫情期間在物業管理、園林綠化、社區配套，周邊新興商業方面弊端突顯無疑。這類房產面臨著市場淘汰，價格下調機會更大，對於剛需來說，是不錯的選擇。而次新房在這次疫情期間，價值得到進一步夯實，和周邊新房價差抹平後，降價空間不大。
三、如果你想淘筍盤，撿漏沒什麼捷徑，只有大量看房，不看100套房，可能很難碰到房東急於變現的情況，第一次看房中介就跟你說「房東急出手大甩賣」的事幾乎是不可能的。
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