「現在我身上還有幾百萬任務沒有完成，靠蹲守還多少有點用。」
當鎂編踏出和平翰林公館的售樓處時，一名略有些靦腆的小夥子叫住了記者，說：「來我們這裡看看吧，我們樓盤各方面質量也很好。」
他自我介紹道，自己就是在售樓處外截訪競品客源的，每天在別家售樓處外等待，希望能攬來幾單生意。
毋庸諱言，一段時間以來，天津樓市呈現出了低迷的狀態。幾日前，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發布報告《中國住房大數據分析報告(2020)——城市房價預警與房企品牌價值測度》顯示，截至今年10月，天津相較2017年3月最高房價時點，跌幅已高達21.8%。
數據分析：緯房指數研究小組
數據微觀至今年來看，據國家統計局數據，2020年1～10月中，新建商品住宅數據稍好，有4個月環比價格下降，6個月維持了漲幅均不超過1%的微漲。
二手房的情況也並不樂觀。國家統計局數據顯示，天津1～10月中成交價同比連續10月下降，環比也僅有1個月的時間維持了原價，其餘都在下降。
那麼，近來天津樓市運行究竟如何？近日，鎂編連續走訪了天津市多個區，從多個維度呈現其現階段真實現狀。
蹲守售樓處截客售樓處冷清、價格折上再折、銷售人員蹲守截客……似乎已是現階段天津新房市場一個真實寫照。這種冷寂在新房價格也已有反映。國家統計局數據顯示，2020年1～10月，天津新房價格同比幾乎沒有變動，上漲幅度最高為6月的0.6%，下跌最高則為2月和10月的-0.4%。
正在建設中的新房 圖片來源：鎂編 攝
鎂編幾日前實地走訪了天津市幾個區。在天津市內的和平區和平翰林公館外，發生了文中開頭的一幕。而截客在行業內算得上是大忌，銷售人員因為截客大打出手的案例並不鮮見。
然而為了完成背負的幾百萬業績，這位靦腆的小夥子不惜冒著風險，蹲守在競品售樓處外，希望能攬來幾單生意。
在離天津核心區稍遠的位置北辰區，鎂編來到了該區的新城悅風華售樓處，這裡並不熱鬧，簡單登記後等了一會才有銷售人員到來。銷售人員介紹，這裡優惠過後的銷售均價大約在15000元/平方米。
「這套106平方米的戶型總價是184萬元，現在有9摺疊加2%的限時優惠，優惠過後總價是162萬元。」
該項目是此處的一個大盤，前期已有開發完的社區，當記者詢問先期開發項目的價格時，銷售人員大方表示：「現在的房價確實沒有2017年高了，直接一點說，如果今天這裡坐滿了人，我們是不會給您優惠的。」
河東區情況也是類似。記者來到了該區的路勁太陽城，銷售人員表示98平方米的戶型總價在265萬～275萬元之間，單價約27000元/平方米。
相較同社區之前已開發完成的房源，路勁太陽城當前的售價和2017年比也是微降的。
「現在肯定不能和當年高點的時候比，不過您能看出來天津的房價現在已經到了穩定的時候了，甚至可以說馬上觸底了，所以您現在買還是很合適的，並且我們這裡離天津站特別近，很多外地落戶的人員在北京上班都會選擇我們這裡。」該銷售人員表示。
銷售人員們口中的高點便是2017年天津樓市火熱期，彼時的一房難求與此時的冷寂形成了鮮明對比。
據《每日經濟新聞》此前報導，2017年天津市武清區某項目開盤現場，售樓大廳內人頭攢動，氣氛火熱，項目沙盤周邊圍滿了人。一名購房者因為沒有選到心儀房屋而埋怨道：「咱們這不就是過來搶剩飯的嗎？」，另一位與他同行的購房者自我安慰地說：「能搶到剩飯就不錯了。」
地段、學區加打折仍拼不上銷冠在新房市場相對冷寂大環境下，即便有核心地段、優勢學區加持，仍拼不上銷冠。
在海河沿岸的河東區，剛開盤不久的中海城市廣場誇耀著自己盡攬海河的地理位置，不過這裡的銷售人員習慣於一口價的報價方式，108平方米的戶型直接報價455萬，不像別處一樣會為購房人細緻地計算出首付、貸款和月供。
貼在門口的銷售排行榜 圖片來源：鎂編 攝
售樓處外，該項目自豪地張貼著自己在1-9月中成為銷冠的廣告。
位於銷售榜第二位的則是和平翰林公館，該項目特意在名稱前加上了「和平」二字，足見所在區域對該項目的重要程度。
天津優質的教育資源很多都集中在和平區，天津實驗小學、和平區中心小學、昆鵬小學、逸陽小學等都在和平區。
「我們這裡最大的優勢就是有學區。」和平翰林公館的銷售人員告訴鎂編。
今年7月15日，和平翰林公館官方微信宣布該項目屬實驗小學學區，表示：「項目正式劃入天津市實驗小學學區，產品教育價值再度提升。」
新房售樓處 圖片來源：鎂編 攝
和平翰林公館作為50年產權的商業類項目，銷售人員表示可以「正常落戶和帶學區」，100平方米左右的戶型總價在580萬元以上，同樣，也是一口價的報價方式。不過銷售人員表示能夠給一定的折扣：「折扣幅度還要向老闆申請。」
而不遠處的和平印項目，同樣也是商業類新盤，賣點則是對應的和平中心小學，均價為53000元/平方米左右。「我們這裡周圍的學區房甚至比我們的價格還要高，您花那麼多價錢價錢買個老破小，還不入在我們這裡買個精裝修的新房。」
銷售人員說：「這是我們公司收購別家的項目打造的這個樓盤，收購之初談的條件就是對應學區。」
而同樣是在和平區，同樣是商業類項目，如果不能落戶也無學區優勢，價格便會大打折扣。貝殼找房顯示，距離不遠處的天津中心二手房均價僅有16000/平方米。
「二手房天量庫存壓頂」國家統計局數據顯示，天津二手房價格2020年以來已經連續10個月同比下降，自5月以來每月同比降幅都在4%以上。
陳曜2018年時在南開區購買了一套100多平方米的住宅，他告訴鎂編：「當時的價格是每平方米4.88萬元，現在按照市場價，房子差不多降了100萬元了。」
不過他把房子貶值的原因歸咎於開發商，「我們的開發商是天津本地的，最近應該是整體資金狀況出了問題，我們小區不僅延期交付，承諾的門禁系統也沒有，排水設施也沒有修好，小區旁邊還留著一個大坑。」
陳曜介紹，自己在紅橋區還有一套房子，那是2014年買的，到今天價格幾乎沒有變動。
一位長期關注天津樓市的人士在社交平臺上勸誡剛需購房者時稱，天津二手房，僅貝殼展示的已超10萬套，日成交量僅百套左右，天量庫存壓頂，還要受到新房降價打壓，消化到猴年馬月。
但其表示，在這樣情況下，「房主心氣普遍不高，剛需該看還得抓緊看，現在買好過明年開春。」
對於未來樓市走向，他同鎂編在採訪時遇到的銷售人員一樣，均對新政策抱有很高的預期。「目前市場預期將有新政策要出臺託底，就看年底還是明年初了。」
冷清波及土地市場市場的冷清也傳至土地市場。
據克而瑞，天津上半年成交的純住宅&商住用地是48宗，總成交面積近305萬平方米，土地成交總金額總計約426億元，三者同比降幅分別都達到了52%、56%、43%，且超7成底價成交。上半年僅一宗武清區域地塊溢價率達到40%。
11月，由於武清區域地塊的臨時延期，天津土拍市場出現罕見的0成交。而樂居統計顯示，2020年前11月天津累計出讓面積約614萬平方米，累計成交金額735億元。
而今年天津的出讓收入目標是1783億元，也是歷年土地收入預算之最。據《關於天津市2019年預算執行情況和2020年預算草案的報告》顯示，2020年天津土地出讓預算收入1783億元，同比增長31%。
可供比對的是，2019年天津土地出讓收入目標是1387億元，實際完成1361億元，已經刷新歷史記錄；2018年是1065億元，2017年是736億元。
不過，12月天津土地市場將迎來大規模出讓期。從天津市此前公布的土地出讓計劃表看，待出讓住宅、商業及教育用地28宗，土地總面積近169萬平方米，建築體量超287萬平方米，起始總價超177億元。但即使所有掛牌地塊均順利成交，天津的年度土地出讓金也只有衝擊千億大關的可能，距離預期仍有十分大的差距。
於此同時，今年天津房地產投資略有下降。天津統計局數據顯示，1-10月天津全市房地產開發投資下降5.0%。
市場期待放鬆限購回暖？鎂編在採訪中了解到，銷售人員和市場人士似乎均在期待限購放鬆政策的到來。
2020年11月，有小道消息稱天津即將放鬆限購，外省人即將可以通過「重點支持人員」的方式直接購房。消息一出市場暗潮湧動。
雖然該消息立即得到了天津官方的否認，但是仍舊無法杜絕該消息的繼續傳播和市場對其的期待。就在鎂編上一次走訪天津的時候，仍有銷售人員說：「如果沒有辦理天津戶口就不用辦啦，天津馬上就要放鬆限購了。」
事實上天津作為直轄市，落戶門檻已經相對較低。早在2018年，天津就正式推出「海河英才」行動計劃，意在「天下才天津用」，實現「聚天下英才而用之」。
根據相關媒體統計數據顯示，「海河英才」行動計劃實施以來，截至2020年10月底累計引進32.8萬人，平均年齡32歲，其中戰略性新興產業從業人員8.2萬人。
如今在天津，仍舊有很多機構以「代辦天津戶口」為業。在天津一處地產中介門店中，經紀人員熱情的向鎂編介紹代辦的好處：「我們幫您辦能夠保證一次通過，您自己申請還可能通不過，影響您後續繼續辦理。」
不過，即便是在這種相對寬鬆的落戶政策刺激下，天津今年樓市也依舊低迷。
記者|王佳飛 編輯|甄素靜 趙雲 肖勇
校對|何小桃
本文轉自我的小夥伴：鎂刻地產
微信號：Real-estate-Circle
每日經濟新聞