上周三乘坐滴滴，在車上和司機閒聊。司機告訴我說，拉完我這一單，他就要去辦理過戶了。他眉飛色舞地說，他買房子撿了一個大漏，那個小區同樣的戶型、差不多的樓層，去年他朋友買的價格是1.4萬，而他買的價格是8200！他說，其實並不是只有這一套降價這麼多，這是普遍性的，那個小區今年的普遍成交價在9000左右。說腰斬也不是太誇張了。這是布廠街的一個97年完工的老小區，他買的112平的戶型，比他朋友直接節省了64萬。他朋友知道這個價格後，都快氣炸了。而他則是喜悅之情溢於言表，高高興興去過戶。
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沒錯，在二手房市場中，這的確不是個案。
東區的老牌品質小區綠城百合，掛牌單價從高峰期的3.6萬，降到現在的3萬左右，大面積戶型，單價甚至下探到2.8萬。大北區的怡豐森林湖二期洋房，不帶電梯的6樓頂層，從2017年的1.35萬，下降到現在的1萬左右。西邊老城區的鑫苑國際城市花園，2018年上半年，均價接近2萬，現在下降到1.45萬。怡豐新都匯，高峰期1.7萬，如今1.4萬。
類似的案例還有很多。
根據諸葛找房的數據，上周鄭州市累計有7187套房源調價，其中漲價的有897套，佔比12.4%，而降價的則有6290套，佔比達87.6%！
降價是二手房市場的主旋律。
每一個掛牌價下調的背後，都是業主急等著用錢的焦急，以及對未來悲觀的預期，同時也肯定有人像那個滴滴司機一樣，開開心心撿了漏。
下跌趨勢已經持續了很久。冰山指數顯示，鄭州二手房價格一路下滑，從2017年一直持續到今天。三月份也仍然沒有抬頭跡象，只是市場活躍度有所提升：
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鄭州的二手房如此冷清，新房市場卻表現不錯。
3月份，鄭州主城區多個樓盤的銷量都比較好，開盤去化均超9成。高新區龍湖景粼玖序去化率約92%；二七區鄭州華僑城3月底、4月上旬接連兩次開盤加推，去化均達到91%。上周，鄭州共加推開盤有8個，供應857套房源，成交633套，整體去化率74%。鴻園片區的天倫城、二七新區的泰宏建業國際城、北龍湖的正商豐華上境、惠濟區裕華會園都在當天清盤了。而且，惠濟北某樓盤和管南某熱盤，價格還有所上漲。
根據鄭州房管局公布的3月份數據，全市商品住宅共銷售7990套，銷售面積為93.76萬平方米。而二手房僅僅成交了1139套，成交面積10.69萬平方米。進入4月份，鄭州新房成交量更是從月初至今持續攀升。鄭州的二手房和新房，可謂是一半海水、一半火焰！
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究其原因，房哥認為大概有三點：第一，鄭州人民的新房情結比較嚴重。北上廣這種老牌一線已經進入存量房時代，他們的房價所包含的地段價值已經遠遠高於建築本身的價值，所以市中心的老破小比外圍的新房貴。相比之下，鄭州還是小字輩，建築本身佔房價的比重更大，所以大家更喜歡新房。第二，人們對產品和物業管理水平的要求越來越高。經歷一場疫情之後，大家對戶型舒適度和小區物業管理水平都有了更高的要求，在這一點上，新房明顯比老舊小區擁有更大的優勢。第三，鄭州對二手房徵收20%的差額稅（契稅日期在2015年1月1日後的房源，需繳差額的20%（網籤價與指導價孰高者減去上次網籤的價格）；滿五唯一免徵）。鄭州是除了北京以外，全國唯一還在徵收如此之高的差額稅的城市。這個差額稅，導致了事實上的高首付，直接降低了二手房的流動性。想買的買不到，想賣的賣不出，買賣雙輸。這一點應該是二手房市場冷清的主要原因。
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只要差額稅不取消，新房和二手房「一半海水、一半火焰」這種大分化就會繼續存在。
雖然目前新房的銷售數據很漂亮，但房哥認為，鄭州的樓市短期內不具備大幅上漲的基礎。第一，每一輪大行情之前，利率都要降到很底的水平，而現在利率仍然很高。雖然，自去年Q4以來，政策利率持續下降，但是銀行放貸時又把點給加上去了啊。LPR已經降了好幾回了，而且預計降息周期還會延續。4月20日LPR又下調20個基點和10個基點，這是自去年8月LPR改革以來的單月最大降幅。但是，鄭州首套房利率卻仍然保持在5.88%的水平。
註：統計時間為2020.4.15，以上僅為參考信息，不同銀行的貸款首付比例及折扣優惠和貸款人的自身條件和信用情況有關，各家銀行政策隨時有調整，具體以個人實際籤約利率為準（不完全統計），具體諮詢貸款銀行。
政策三天兩頭出，看起來挺熱鬧，可是到了購房者這裡，卻沒有得到真正的實惠。第二，去年住宅用地的實際供應量很大，達到785公頃。在主要城市中名列前矛：
去年賣的地，基本上都會轉化為今年的房子。如此大的體量，想要大幅上漲談何容易？！所以，今年鄭州就縮減了土地供應計劃，比去年減少了35%。2019年計劃供應住宅用地1542.49公頃（實際完成785公頃），2020年計劃供應住宅用地997.70公頃。意思就是，市場不好了，賣地節奏也要慢一些，不然容易出問題。兼聽則明，偏聽則暗。有的人只看到，隨著疫情結束，需求端是有所恢復。但是卻沒有看到供應端的壓力。根據國家統計局鄭州調查隊的數據，截至2020年3月底，鄭州市區商品住宅累計可售面積1590.02萬平方米，同比增長14.66%；住宅累計可售套數為162251套，庫存去化周期提升至16.2個月，創近年新高。再加上巨大的二手房掛牌量，庫存壓力可想而知！
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整體上，房哥對今年鄭州房價的判斷是：沒有全面上漲的基礎，當然，也已經沒有了大幅下跌的可能。今年，從買方的角度看，不用著急，選擇餘地大，適合慢慢挑選。如果運氣不錯，還能在二手房市場撿到漏。從賣方的角度看，樂觀的估計，沿海的熱度傳導到鄭州，大約要到秋天或年底。悲觀的估計，今年沒戲了，明年倒是有可能緩漲。