這裡是成哥說房，帶你了解樓房的房產專家。不含糊不囉嗦，一字一句詳細為你解答，成哥是通過直接實戰，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會買房的人。
以下是「成哥說房」微信公眾號的粉絲提問精選
提問：成哥你好，聽了你的建議之後，已經明確了購房區域，現在主要就是考慮買高新新川的房子，是買新樓盤還是買二手房正在糾結中。
但是二手房相比新房過戶費更高，這是一個問題，但是新樓盤又很少，可供選擇的不多，如果考慮二手房，又想買毛坯，後面去成都生活可以裝修自己喜歡的風格。但目前還不知道什麼時候去成都，房子可能會放置一段時間，另一種是買簡裝房，先出租，緩解貸款壓力，等去成都生活再重新裝修，但是買裝修房問題比較多，容易掉坑裡，而且房子重新裝修成本會比毛坯房裝修成本更高，家裡人也不太贊成買二手房。您覺得買新房，二手毛坯房，二手裝修房哪一種划算？哪些小區您比較看好，推薦一下？
回答：事實上，你的問題必須從你對房子的需求和空置成本出發。
簡單地說，你需要考慮兩個問題：
1、購房需求：你購買這套房是自住還是投資，或者說哪個佔比大。
2、空置成本：你目前在外地。你打算在成都住上幾年，還是想長期空置。
如果自住需求大，在兩年內回成都生活，建議購買新房，居住環境的體驗會更好。此外，交付期為兩年，空置成本不算高，而且自住也是一種消費品。
如果投資需求大，2-5年內不回成都住，建議你買二手裝修房。如果時間過長，空置成本會逐年增加。投資注重回報率，加上房價上漲緩慢。要配合出租，降低住房貸款成本。二手毛坯房和新房都不利於出租，投資二手精裝房會更好。
另外，房地產投資的核心本質是什麼？
房地產的核心本質：它是一種城市財富分配機制。誰擁有核心區的房地產，誰就擁有城市財富的二次分配權！它是一種徵稅權，是住房和財產階層對無住房、無財產的蟻族階層的赤裸裸的徵稅權。
因此，在核心區持有優質房地產，是普通市民參與城市社會財富二次分割的唯一手段！
提問：成哥，我買房資格到了，想問問成都現在二手房市場怎麼樣，你建議買二手房還是新房配裝修，現在新房比較貴，價格比一些二手房高，後面的價格差距有可能會縮小嗎?
回答：現在整個成都的新房子價格受限,但大多數開發商願意開改善型加裝修的房,也增加了剛需預算,性價比不如二手住房,所以更多剛需願意等待,一旦性價比出現都蜂擁而上。
但目前二手住房市場水深火熱,未來的市場新屋價格逐漸上漲,許多人將會進入二手市場,另一個是未來的三環內土地越來越少,新房自然會減少,很多人都在市中心工作,只有入手二手住房。而在當前的市場環境中，限價在許多盤中已經失去了作用，很多房地產已經超過限價的價格了。
提問：成哥你好！目前在成都有2套住房，翡翠城五期一套自住，綠地二期一套買入帶裝修，目前是翡翠城自住，綠地準備出手，想問下以後成都的房價會是怎樣的趨勢？綠地這個小區後面會怎樣？值不值得出手？或者有沒有其他更好的方式，比如說賣了之後再去買更有潛力的筍盤？有沒有好盤推薦，新房二手房均可！
回答：你好，成都的二手房情況冷清。原則上，熊市不賣房子，很難賣到高價。隨著牛市的到來，最垃圾的樓盤也能飛上天。成都經過2-3年ZF限價的市場調整，無論是剛需還是改善都對價格極為敏感。前兩年買的盤，應該是在高價買的，綠地這個板塊比較適合自住，目前已經比較成熟，未來會隨著市場的增長而增長。如果你能在出售後買到性價比高的房產，那就賣掉它。如果在出售後無法從更具性價比的市場入手，建議繼續持有，並考慮在樓市復甦後拋售裂變。還有個打法，先出租，放大槓桿，開發其他房票，在成都之前提到的板塊在入一套，現接近年底，大老闆資金回籠注意淘筍。
提問：成哥你好！最近想賣出一套房請問一下：如何判斷二手房售出的價格是否合理？經常在你的文章中看到二手房市場房價能夠反映真實的市場情況，應該怎樣去理解這一點？套幾的更適合投資？
回答：要判斷二手房的價格是否合適，看看周圍有多少二手房出售，就需要去中介門店問問，如果你的樓盤質量、戶型和樓層裝修都比較好，可以賣的比較貴。
二手房價格由買賣雙方自行決定。如果市場冷清，二手房供應量大，業主可以選擇降價出售，反之亦然。新房子可不是這樣。開發商可以統一控制價格，造成市場非常火爆的假象。
從長遠來看，你可以選擇投資套二或者套三以上，這是最好的流通戶型。
提問：成哥你好！目前成都西門小套三一套已經全款付，還有一個資格準備在入手一個城郊套四自住，保留首套不賣。
1，預算總價200出頭，哪個區域合適？近一點的高層還是遠一點的洋房？
2，考慮新房還是二手，有沒有推薦的樓盤，後花園三期，傲城2期，萬科城可以考慮不？
2，目前手裡子彈只有二十出頭，公積金能覆蓋月供，首付有什麼方式可以加槓槓處理？
3，什麼時候入手合適，10月？還是過完今年再看？
回答：1、200萬以上250萬以下可以考慮：駟馬橋，理工大，八裡莊，二仙橋，槐樹店。建議高層，不考慮洋房。
2、在單價同等的情況下，建議選擇二手房。傲城2期可以，馬上準備通地鐵了，地鐵開通後可能會漲一波。
3、首付不夠可以現有房產做個抵押或者配合信用卡，如果首付夠，完全可以看好就入手，房子永遠都是先買便宜。
提問：成哥你好，我想在成都主城區買套舊的二手房，因為現在的新房價格太高，主城的新商品房的供應量又很小，新區根本高攀不起，要麼就買商住公寓，你認為買老城區好還是新區好？
回答：按照政策規划走，不會錯。
天府新區值得買嗎？一般有五個標準：
1、 新城與舊城必須銜接，中間不留空白，讓居民的生活無縫銜接。中間有一片空白，叫衛星城，發展難度至少是X3。
2、 持續的人口流入可以吸引老城區的人來這裡居住或工作，也可以吸引其他城市的移民。
3、 zf先進駐新區，將全市一流醫院、一流中學遷至原新區。我們可以考慮入手。
4、 軌道交通規劃清晰、多線交叉口的新區值得購買。
5、 規劃一出臺，一大批一流開發商將進入新城區，這也是一個可以啟動的風向標。
此外，還要了解城市未來的主要發展方向。
提問：成哥你好！坐標成都，子彈50個，發現今年新房價格不斷在上漲，二手房的價格平穩還略微下降，這是什麼情況？
回答：樓市出現「買不起賣不掉」的僵局,最主要的原因是住宅價格上漲速度過快,開發商和房東又不願意降價,這樣形成一個僵局，誰也不肯讓步。
目前新房的價格是開發商定價，不是市場定價。開發商準確把握消費者的購買心理，而且市場上確實有少數性價比高的新盤，適度漲價也是合理的，每次都脫銷，說明需求旺盛。新房的價格大幅上漲，是因市面狀況而定。
二手房屬於市場定價，漲落反映了市場情緒，目前成都今年的二手房與往年相比，在個別板塊上價格有所下調，對二手房的選擇空間也更大;但值得注意的是，5.1以來，二手房交易異常火爆，大量優質房源被秒殺。
提問：成哥好，17、18、19三年通脹,發現今年二手房放出不少,不少交易周期明顯長了。除了優質雙學區房價堅挺,其他很多都在降價出售。但對比去年同期均價還是高了三四千，現在衝擔心吃虧，如果要置換，在哪個時候比較合適?
回答：新盤火熱，二手有價無市。這就是中國目前一二線城市的二手房市場現狀：
(1)新房普遍限價。比二手房更有吸引力，在很多地區，像上海、南京、杭州、武漢、成都等二手房比新房限價貴得多，有些高達到50%。這種情況下，投資的購買力肯定優先新房，二手房受衝擊較大；
(2)部分二手房的戶型差，如果沒有品質和學區的加持，根本沒法與新房比。人們買房子，總是有實用的需求，所以要求房子有特色:學區，品質，物業，地段，戶型，供需等等。
但帶有學區屬性的二手房，是剛性需求，其他的房子可以等一下。另外，等限價新房售完，市面上剩餘的二手房會有一個穩定期，除了改善型和學區的二手房會上漲，其餘二手房價格不會有起伏。
提問：請問成哥，落戶南京，購房預計6年內不居住，是買新房好還是次新房？買次新房可以以租抵貸，減輕貸款壓力。但是看南京的二手房平均房價好像比新房還高，買二手房是否划算嗎？
回答：南京的新房比二手房更有吸引力，而且有倒掛的利益。在上海、南京、杭州、武漢、成都等多個地區，二手房的價格要比新房貴得多。在這種情況下，投資購買力肯定會優先購買新房，二手房自然會受到很大的衝擊；
你可以抓住機會，用一些資金去追逐房地產，但要著眼於短線入市和短線出局，而不是長期持有。
或者買套精裝新房，交付後方便出租。
如果長期持有價值投資，不妨將目光投向主城區，耐心等待筍盤的到來。如果位置好，價格合適，特別是潛在的區域資源投入市場，你就可以進入。
要注意兩點：（1）不要隨意浪費購房資格和首貸資格，體量選擇上要注意；
（2） 普通家庭的資產優化不能只關注增長，而忽視需求。
動性就一般了——價格倒不怎麼跌。
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