深圳下一個五年大趨勢曝光,機會來了

小富靠努力，暴富靠周期。

還有27天，2020年就要翻篇了。往大裡說，十三五結束了，十四五開始，無論是國運還是樓市，都將進入一個新的周期。

捕捉周期對大部分個體而言，是逆襲的唯一機會。

深圳樓市的周期被限售打亂了，三年就是階層洗牌的一個周期。

看下圖：

20年深圳樓市成交量（圖源：深圳貝殼）

從2015年開始至今，僅從成交量看，深圳樓市就完成了一個從下跌走向上揚的周期，量在價之前，下面的潛臺詞，不說也明白。

依「火線哥」（DChuoxian）看來，深圳樓市仍會走出一個「分化上漲期」，即牛掰的地方繼續牛，優質資產更加受到追捧。

當然，這要依託並分析深圳的大周期。

進入十四五，我們要清楚，深圳五年的大趨勢和發力點在哪裡？踏上新賽道的深圳，十個區的格局之爭，誰將最後勝出？

所有的這一切，都有你的口袋息息相關。

五年大趨勢，看清深圳未來地產火線

深圳的每一朵浪花，都是1300萬人在勇闖天涯。

回頭看一下深圳的十三五規劃，最為核心的亮點內容是：

1.到2020年，深圳GDP總量將達到2.6萬億元，對比2015年的1.75萬億元，接近1萬億的增量。

2.重點打造前海、南山和寶安中心區域為新的市級中心。

去年的GDP就已經實現了這個目標，今年的數字將會更加搶眼。

至於西部，更是走出一個波瀾壯闊的行情。

這三個地方不僅成為了新的市級中心，甚至成為了大灣區國際化新型濱海中心城區。

這五年，西部成為樓市最大的風口。

寶安區域圖

空港新城和會展新城是深圳與世界交流的兩個重要窗口，深圳空港經濟和會展經濟總體水平穩居全國前列，成為拉動全市商務、旅遊、酒店等相關產業和服務行業快速發展的重要平臺。

天上撒鈔機，地上印鈔機。這對「黃金搭檔」率先走出一條「微笑曲線」。

看著新聞聯播炒股，跟著十三五買樓。

民間智慧總是會歸納一條樸實而又正確的道理。

那麼，未來的深圳五年呢？

深圳的十四五規劃尚有待時日，倒是寶安區的率先出爐。

這份深圳首個公開的十四五規劃，重磅內容很多，比如要培育一個一萬億產業群，數十個100億的產業集群，五年投入過萬億價值的項目建設，60多個城市更新項目列入改造等。

值得注意的是，西部的兩個超級網紅又升級了：寶安中心變成「濱海城市中心」，會展新城變成「西部城市中心」。

這意味著，寶安在未來五年將重點實施「雙中心戰略」。

寶安十四五「雙中心」

未來五年，寶安將形成「兩個中心、三個次中心、四條走廊」的發展格局。

升級後的寶安中心和會展新城，將成為寶安未來五年重點打造的區域。

機場也傳來重大利好。未來五年內將陸續完成機場衛星廳、三跑道以及T4航站樓等新一輪的擴建，深圳機場在五年內國際航線將超百條，打造粵港澳大灣區世界級機場群的核心樞紐機場。

所以，未來深圳的希望仍集中在西部，大灣區產業鏈的中心也在向西部轉移。

值得注意的是，未來都市圈是一場空中競賽， 取得「制空權」才會在未來競爭中勝出。

對西部，尤其是上位的會展新城來說，2020的財富洶湧，還僅僅是一個開始。

深圳的下一個發力點地產火線

世界經濟大洗牌，城市格局亦然。

變局中開新局，危中有機，這個時候也是展現一個城市價值的時候。

全球價值活力城市內地20強（圖源：城PLUS）

全球價值活力城市指數，反映了全球一個城市的價值和經濟活力，是資本考量全球化背景下，一個城市投資價值的重要參考。

這個榜單上，今年深圳取代廣州成為第三位。

大國博弈背景下，「硬科技」成為新一輪全球競爭關鍵。

以螞蟻金服為代表的服務創新讓位於以深圳粵海街道為引領的硬核科技創新，中國城市在創新網絡中的排名從去年的「北上港杭深」轉變為今年的「北上港深杭」。

深圳憑藉長期的積累，展現出強勁的發展動能和潛力。

新經濟、新科技成為十三五期間，尤其是疫情期間，深圳脫穎而出的重磅利器。

那麼，下一個發力點在哪裡呢？

瞄準那一片海，這才是撬動深圳的世界寶藏。

10月15-18日在深圳舉辦的海博會顯露了端倪，期間透露了一個重磅規劃。

可別小看了海博會，作為中國唯一的國家級國際性海洋經濟展會，海博會既是全新的對外展示中國海洋經濟發展成果的重要窗口，也是世界沿海國家開放合作、共贏共享的重要平臺。

放在深圳召開，就是一個重要信號。

十四五期間，深圳加快建設「全球海洋中心城市」，將規劃建設多條「海洋科技創新走廊」，前瞻布局戰略性新興產業，培育發展未來產業。

海洋科技創新走廊示意圖

這其中一項重要舉措就是，以前海蛇口自貿片區擴區為契機，打造「蛇口—前海—海洋新城—光明」西部海洋科技創新走廊。

這條創新走廊的核心就是規劃面積7.44平方公裡的海洋新城。

海洋新城帶著新理念、新規劃、新定位「嶄新登場」，將對標世界三大灣區，定位為「全球海洋中心城市先鋒範例」，形成以海洋電子信息、海洋高端設備、海洋現代服務業、海洋生態環保、海洋新能源為主的千億級海洋產業集群。

海洋新城

未來深圳五年的發力點在藍色經濟和灣區產業，從深圳灣-前海灣-會展灣，將會成為深圳西部灣區經濟的重要發展軸。

其實，紅利已經很清晰了地產火線

算筆經濟帳。

海洋新城規劃和建設正在持續推進，預計到2030年將雛形初展、2035年將完美呈現，聚集6萬人口，形成3000億產值，充滿最美海岸風情和城市創新活力，建成全球海洋治理戰略合作平臺、中國海洋生態文明示範標杆和粵港澳大灣區海洋科創高地。

「火線哥」（DChuoxian）再給旁邊的會展新城測算了一個5年後的「經濟帳」：深圳國際會展中心的直接收入將達到150億，按照會展業對經濟的帶動係數是1:9，直接帶動相關產業收入高達1350億元。

再加上11月23日，會展新城喜提鄰居127億元的冰雪文旅綜合體，空港新城和會展新城毫無懸念地成為深圳西部最大的經濟體。

深圳國際會展城綜合規劃空間結構圖

上面這幅規劃圖，清晰勾勒了空港新城和會展新城的裙帶關係。

在下一個五年，西部這個最大經濟體將會協調發展、共榮共進。

寫到這裡，其實紅利已經很清楚了。

可以預見，未來城市發展趨勢和投資都將聚集在這裡。

作為深圳西部灣區經濟發展的更大紅利，會展新城將形成高密度的價值地段，附近優質資產無疑將成為投資風口。

深圳國際會展中心

無論是漢諾瓦、倫敦、杜拜，還是北京、上海、廣州，這些典型城市的發展經歷說明，」會展資產「炙手可熱，一點也不意外。

廣州琶洲因會展經濟的帶動，二手房均價也領先於周邊。因為區域內居住社區較少，甚至有部分高價樓盤業主捂盤惜售。

今年11月，深圳國際會展中心一期將正式投入運營，迎來產業布局、新增就業和辦公需求的集中爆發期。

與之一起亮相的，還有會展灣水岸。

會展灣水岸位置示意圖

從會展灣水岸到深圳國際會展中心，目前只需526米（百度地圖），以後可以直接通過跨河天橋步行過去，距離不過300米。妥妥的會展新城第一受益者。

優勢一：五維立體交通體系

通過跨河天橋，住戶可以快速通達對岸繁華商業，享受20萬㎡集中商業、會展公園以及會展中心配套。

會展灣水岸與深圳國際會展中心一河之隔

目前，項目距離廣深沿江高速很近，接駁廣深核心區域很便捷。

此外，正在建設中的地鐵20號線會展北站距離項目也只有600米。

深圳地鐵20號線起於機場北站，途經寶安區，止於會議中心站，全長共計8.43km。

地鐵20號線

20號線建成後，將改變區域內無地鐵的狀況。屆時，從項目出發去往南山，約半小時可到，一小時左右可到福田。

總體來說，居住在該區域到前海、南山等市中心上班的，坐地鐵通勤十分便利。

此外，城際軌道方面，項目東側臨近穗莞深城軌站點，西側為規劃中的深茂鐵路（預計年底動工），項目未來快速接駁城際軌道，迅速通達全市及珠三角周邊城市。

這樣一來，就構建了地鐵、城軌、城際、航空、碼頭的「五維立體」的交通網絡。

優勢二：西部配套最完善居住區域之一

會展灣水岸還享有154萬㎡的國際多元配套，不僅體量大而且業態豐富。

再加上海上田園配備的醫療和教育資源，都將使得這裡成為深圳西部配套最完善的居住區域之一。

配套概覽

居住純粹、濱水、低密度、高性價比，是會展灣水岸的四大價值點。

項目15.6萬㎡建面，公寓15萬㎡，是片區唯一個只有公寓業態的住區，不摻雜其他辦公、人才房、酒店等業態，其餘為九班制幼兒園、水雲間藝術中心、星空泳池。這樣居住的圈層和氛圍就很純粹。

幼兒園效果圖

會展灣水岸依會展河而建，有更大的濱水景觀面。

整體容積率3.7，遠低於熱點區域的同類產品，項目戶戶通燃氣帶陽臺，這裡的居家氛圍更加濃鬱。

項目外立面

優勢三：與周邊區域存在較大的價差

會展灣水岸帶精裝的價格僅為5萬多/㎡，與西部熱點片區存在巨大的價差。

寶安周邊碧海片區公寓已經6.8萬元/㎡，福永、沙井區域二手房價均價已達5.8萬元/㎡，項目價格在周邊尚未成型的情況下，是很有上升空間的。

優勢四：戶型兼有自住和投資屬性

目前推出的是T5棟，這是項目的樓王產品，是整個項目的中軸位置，直面會展河，高層單位還可以遠眺深圳國際會展中心和海景，產品面積段為建面約60/90/125㎡。

T5棟景觀資源很好

60㎡小成本撬動大資產

可別小看這種60㎡的戶型，可以做成兩房兩廳，使用率高達75%。

這種300萬元左右的門檻，真正實現了小成本撬動大資產。

90㎡觀景效果贊

90㎡戶型採用三居室設計，開間達9.3米，寬敞舒適。

西南向可看深圳國際會展中心開闊景觀，臥室帶大幅景觀凸窗。

125㎡公寓中的奢闊產品

這種四房戶型是公寓中的奢闊戶型，位於最好的位置。

盡享西向正觀深圳國際會展中心及6.4km會展河景觀，配備6.85米陽臺觀景，彰顯華僑城豪宅設計品質，適合對生活品質有較高追求的客群。

了解夠深入了，就需要跳出會展灣水岸來看這個項目，以小成本撬動西部最大的經濟體，進而藉此穿越長周期，機會來了！

—這是一條很有價值的分割線—

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