蘇地網掛[2020]10號公告內的蘇地2020-WG-58號地塊位於吳中區甪直鎮匯凱路北側、陶浜路西側。作為甪直「爆款」樓盤南山維拉南側的純住宅地塊，有著體量適中、規劃要求較少、板塊升值潛力大等眾多優勢條件。
地塊詳情
（地塊設置市場指導價、中止價等各項價格參數）
從地塊的基本參數來看，用地面積46696.4㎡（約70.04畝），規劃為純住宅用地，容積率＞1.3且≤2.3，起報總價117068萬元，起拍樓面價10900.01元/㎡，市場指導樓面價11200元/㎡，最高限價12500元/㎡。地塊未設置竣工預售許可調整價，不對地塊做預售、銷售條件的特殊要求限制。
地塊規劃條件
1、地塊內住宅建築高度不得低於45m不得高於80m，住宅單體建築面寬≤60m，住宅單套戶型面積不得低於100㎡。
2、地塊內建築布局空間形態宜採用北高南低，滿足西側規劃居住地塊東側8m建築控制線以內符合大寒日2小時日照要求。
3、住宅建築全部採用裝配式建築，單體建築預製裝配率應不低於35%。住宅建築全部成品化建設和交付使用。住宅裝修成本不低於1200元/㎡。
4、根據蘇州市吳中區綠色建築要求，需達到二星及二星以上綠色建築標準。
5、地塊內配建的社區用房和社區居家養老服務用房須從建築物首層起集中統一布置並單獨對外設置出入口，並須按照不低於1500元/㎡標準進行前期裝修，主要包括水、電、牆面、地面等，經屬地政府驗收合格後無償移交，其不動產權歸屬地政府所有。
從規劃條件可以看出，地塊未來將建成戶型面積100㎡以上的15-26層之間的高層全裝修產品。從用地面積、容積率參數來看，地塊總建築面積107401.72㎡，未來將建設約1000套左右的高層房源產品。
周邊配套
交通配套：甪直大道、常嘉高速、迎賓西路，52路、518路、525路等。
商業配套：潤甫商業廣場、南山維樂城、陽光鄰裡中心。
醫療配套：蘇州市吳中區甪直人民醫院。
教育配套：甪直實驗小學、蘇州葉聖陶實驗小學、甪直實驗小學附屬幼兒園、陽光幼兒園、陶浜幼兒園。
休閒配套：甪直古鎮、吳淞江濱河公園。
點評
甪直西板塊內多個樓盤崛起 居住氛圍形成
從地塊所處的地理位置來看，位於甪直西板塊，周邊分布有多個新房樓盤，已初步形成了居住氛圍。地塊北側為南山維拉項目、東南側為陽光城麗景灣；西側為待出讓住宅地塊，南側依次分布旭輝和風、保利印江南花園兩個項目。
（地塊位置及周邊歷史成交地塊詳情 來源：土拍大數據）
查詢土拍大數據可以得知，旭輝和風項目為蘇地2018-WG-43號地塊，於2019年1月11日成交，最大容積率2.2，成交樓面價11216.73元/㎡。保利印江南花園項目為蘇地2017-WG-44號地塊，於2017年11月16日成交，最大容積率2.2，成交樓面價11567.09元/㎡。
本案地塊向南直線距離約1.3公裡處，即為甪直鎮今年上半年出讓的唯一一宗住宅地塊——蘇地2020-WG-8號地塊。地塊於4月1日成交，最大容積率2.2，成交樓面價11627.22元/㎡，由卓越地產競得。目前已打造為湖東未來項目。
從3宗地塊的歷史成交價格來看，樓面價均在11000-12000元/㎡之間。對比蘇地2020-WG-58號地塊設置的價格參數來看，若本案地塊報價超過中止價，進入一次報價區間，未來成交樓面價將略高於上述3宗地塊。作為頗受房企青睞的近園區板塊，甪直西板塊近年來的幾宗地塊出讓，均吸引了多家房企競爭且多以高溢價率成交。再結合蘇州土地市場前幾次公告的競報價情況及本案地塊屬性來看，地塊進入一次報價環節的機率還是很高的。
甪直鎮未來發展看好 新房「緊俏」
甪直鎮作為吳中區的熱門板塊之一，坐落於蘇州市東南部，北靠吳淞江，南臨澄湖，西接工業園區，東銜崑山南港鎮，被譽為吳中區的東大門。
近幾年來，甪直鎮板塊內已吸引了路勁、弘陽、旭輝、保利、中梁、卓越、榮盛等品牌房企紛紛拿地布局，為市場上供應了多個「搶手」的樓盤項目。而甪直西板塊有著臨近園區的絕對地理優勢，順勢承接了園區外溢的剛需住房需求。
從本案地塊的地理位置來看，距離被譽為「蘇州矽谷」的桑田島直線距離僅不到5公裡。華為、協鑫新能源等巨頭企業匯聚於此，與人工智慧產業園、生物產業園、納米城等各類科技產業、各大高校研究院等交相呼應；吸引了大批高精尖人才的同時，也對周邊板塊提出了較高的居住供應需求。甪直西，作為新興板塊，憑藉著得天獨厚的地理優勢，為自身提供了強有力的機遇。
甪直西板塊，目前新房均價22000元/㎡左右。相較於園區動輒「4」字頭的房價，這裡成為了年輕購房人群即可親近園區、享受園區配套，又可親近自然、低價購房的絕佳選擇。
加之，甪直鎮近年來在交通、教育及商業方面的投入與發展，將為板塊帶來更強勁的發展動力。甪直鎮，已經做好了全面進入改善時代準備。蘇地2020-WG-58號地塊報名時間8月23日9：00至8月31日16:00；將於9月2日上午11點正式進入限時競價。屆時，地塊歸屬值得期待。
推文摘自@土拍網