來源：鳳凰網房產廣州站   2020年10月26日 13:23
一場精彩的土拍盛宴！
10月26日，歷經3小時107輪競價，最終保利以468978萬元拿下一線臨江的海珠區新港東路2437號AH041405地塊，溢價率29.2%，折合樓面價51462元/平。
51462元/平的樓面價，位居廣州樓面價TOP3，海珠區樓面價TOP2。
頂著「全市第四高起拍樓面價」、「海珠區第一起拍樓面價」、「一線臨江宅地」光環，這也難怪海珠區新港東路2437號AH041405地塊吸引了中海、華發、保利、招商、金茂、電建等多家房企角逐。
此外，科學城（廣州）投資集團有限公司以8711萬元底價拿下中新廣州知識城南起步區創新大道以東、知識一路以北、鳳凰湖以西ZSCN-C3-2地塊，折合樓面價5730元/平。
海珠區新港東路2437號AH041405地塊
海珠區新港東路2437號AH041405地塊，為二類居住用地兼容商業設施用地和城市軌道交通用地，總佔地面積17382平（實際可建15446平），計容建面91131平，總起拍價362978萬元，起拍樓面價39830元/平。
該地塊採取「限地價+競配建+搖號」的方式出讓，最高限價為526319萬元，到達最高限價時，樓面價為57754元/平,同時將超越時代石崗路地塊（55437元/平）,成為海珠區新標杆。
新港東路AH041405為近5年海珠出讓商住地面積最小的地塊，容積率相對較高（≤5.9），整體建築面積較時代石崗路地塊高。
價格方面，其為目前海珠區起拍樓面價最高的地塊。同時為全市起拍樓面價第四高的地塊,僅次於64576元/平的越秀南AD013907地塊、43000元/平的天河區奧體公園AT1003036地塊以及41329元/平的科韻路西側地塊。
此外，出讓文件中顯示，該地塊處於珠江景觀帶重點區段，限高控制相對嚴格（≤120米）且項目設計必須達到國內外知名設計機構水平，因此除拿地成本以外，預計該地塊設計、建設費用亦相對較高。
地塊地處內街，噪音、煙塵、汽車尾氣影響均不明顯，是廣州「一河兩岸三帶」核心區內難得一見的望江靚地。
生活配套方面，由於新港東路AH041405地塊周邊創意園較多，100米範圍內可共享其便利店、飲品店；此外，地塊距離黃埔古港景區400米，可共享其肉菜市場、餐飲配套，500米徒步半徑可滿足一般生活需求。更高端、優質的購物、餐飲需求由距離地塊1.5公裡的萬勝圍商業區（保利廣場、萬勝廣場）提供。
教育配套方面，地塊自帶9班幼兒園；周邊3公裡範圍有海珠區黃埔小學、新洲小學、黃埔中學，就目前情況而言，該項目教育資源相對一般。
交通方面，地塊200米範圍內有黃埔村公交總站等3個公交站，公交線路輻射琶洲西區、金融城、萬勝圍。地塊距離4/8號線萬勝圍站約1.5公裡，需公交接駁。
公路方面，地塊臨近主幹道新港東路，自駕車理論上20分鐘覆蓋琶洲、珠江新城、金融城、魚珠港等重點辦公區。
新港東路AH041405處於廣州「黃金三角」之琶洲輻射範圍，同時為「一河兩岸三帶」珠江景觀帶重點區段，無論官方資源投入還是周邊產業布局，發展規格均較高。
廣州中原研究發展部認為，該地塊市場價值可直接對標2019年2月底出讓的天河金融城646號地塊，佔地3.1萬平的天河金融城646號地塊經過56輪角逐，以總價37億+55%自持由地膽合景奪得；當時有媒體計算，若僅考慮住宅可售部分，其樓面價達6萬/平以上。
近5年中心區望江靚地出讓情況一覽（單位：萬㎡）
本次出讓的新港東路AH041405地塊，與天河金融城646號地塊隔江相望，直線距離僅1.5公裡而「各有特色」，金融城地塊產業、規劃優勢更強，而新港東路AH041405地塊具備「鬧中帶靜」的豪宅氛圍。
回顧近5年至今，海珠商住地供應僅16.1萬㎡，為除越秀外供應量第二低的中心區。
而海珠區近5年供地中，又普遍集中在西部板塊，如南洲、石崗路、昌崗。琶洲板塊一直未有新增供地。
近5年中心各區商住地供應情況（單位：萬㎡）
且過去5年，海珠部分商住地塊需要接受大體量商業配建，或處理地塊內部權益問題。而本次出讓的地塊，無權益糾紛問題，商業配建按照標準配置執行，實屬老城區難得一見的「淨地」。
由於琶洲片區近年無商住地供應，自保利天悅、富力琶洲壹號半島售罄後，該片區近年已無全新項目入市。2021-2022年，琶洲網際網路產業區、琶洲西區將寫字樓集中交付，未來產業總部金領、白領的購置、居住需求龐大，預期琶洲住宅將會出現更顯著的「供不應求」。
目前琶洲板塊無一手住宅項目在售，但有多個二手中高端項目。其中交易量較為活躍、知名度較高的保利天悅均價9.5-10萬元/平，其餘項目視乎樓齡等因素，均價在5.6-8萬元/平之間。
中新廣州知識城南起步區ZSCN-C3-2地塊
該宗地位於中新廣州知識城南起步區創新大道以東、知識一路以北、鳳凰湖以西，為商業設施用地兼容商務設施用地，土地面積11694平，計算容積率建築面積15202平，其中商業計容建築面積佔53%，商務計容建築面積佔47%，掛牌起始價8711萬元，折合樓面價5730元/平。
根據土地出讓要求，競得人須承諾，地塊需用於建設集會議、商務交流、政務接待於一體的商務配套項目，總投資不少於3億元；項目建成投入運營後，在黃埔區、廣州開發區實際經營辦公，經營期限須在30年以上；
項目建成後，自持商務（B2）物業不得低於項目計算容積率總建築面積的30%，自持物業必須整體確權，10年內不得銷售（含預售和現售）。