編者按
《中華人民共和國民法典》已由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會第三次會議於2020年5月28日通過，並自2021年1月1日起施行，共7編加附則、84章、1260條規定。
2021年1月1日《民法典》實施後，現行《物權法》將被廢止。物權法編共258條，自第205條至第462條，物權編就部分表述進行修改，如「單位」修改為「組織」、「企業法人」、「社會團體」修改為「營利法人」、「社會團體法人、捐助法人」、「拆遷」修改為「徵收」，表達與現行法律相一致，用語更精準，另外新增居住權、對業主的建築物區分所有權、用益物權、擔保物權等部分均作出修改、調整。本文主要就《民法典》物權編的相關規定、較為重要的修訂及其影響進行梳理。
《民法典》物權編的主要變化的亮點內容
亮點一：不動產利害關係人的保密義務
《民法典》第219條，利害關係人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。
通過法律規定形式向查詢、複製不動產登記資料的不動產物權利害關係人增加了一項保密義務，以保護房屋所有權人的隱私。
亮點二：修改動產佔有條款
《民法典》第226條規定，動產物權設立和轉讓前，權利人已經佔有該動產的，物權自民事法律行為生效時發生效力。
相對於《物權法》的規定，刪去了對權利人在動產物權設立和轉讓前佔有動產要「依法」的要求，產物權設立和轉讓前，權利人對動產是無權佔有，也可以進行簡易交付，提高了交易便捷性。
亮點三：增加交付義務人的交付方式
《民法典》第227條規定，動產物權設立和轉讓前，第三人佔有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
也就是說，第三人對動產是無權佔有，該動產的權利人可以「請求第三人返還原物的權利」，也可以進行指示交付。
亮點四：明確無居民海島的所有權
《民法典》第248條規定，無居民海島屬於國家所有，國務院代表國家行使無居民海島所有權。
特別單獨強調無居民海島的所有權。
亮點五：調整業主決策比例，強化業主權利
《民法典》第278條，規定了業主共同決定事項，如制定和修改業主大會議事規則、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員等九項內容，其中第六至第八項為：（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金、（七）改建、重建建築物及其附屬設施、（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分 之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
相比物權法，《民法典》物權編對於選聘、解聘物業服務者等一般事項，降低了對決策人數的要求，由「專有部分佔建築物總面積過半數的業主且總人數過半數」變更為「參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數」，使這類事項的決策變得更容易通過。而對於特殊事項，民法典物權編把決策人數從「雙三分之二」上調到「雙四分之三」，增加了「改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動」作為一項新的決策事項，將「使用和籌集建築物及其附屬設施的維修資金」分離，並對應不同業主決策人數要求。這些變動既細化了住宅用地用途，又調整了不同決策事項的最低人數，強化了業主的權利。
亮點六：明確通過《物業服務合同》管理建築區劃內的建築物及其附屬設施
《民法典》第285條，物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，接受業主的監督......。
明確了物業服務企業或者其他管理人對業主的義務。
亮點七：新增業主權益受損時的救濟方式
《民法典》第286條，對於任意丟置垃圾、排放汙染物、噪聲、佔道等損害其他業主合法權益的行為，權利人有權要求停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失等。
本條新增恢復原狀的救濟方式。
亮點八：明確按份共有人的優先購買權
《民法典》第306條，按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。
保障了不動產按份共有人的優先購買權利，與合同法編租賃合同內容前後一致。
亮點九：明確遺失物公告認領時間
《民法典》第318條 規定，遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的，歸國家所有。
明確遺失物招領公告時間以及歸屬。
亮點十：放開經營權流轉限制
《民法典》第339條，土地承包經營權人可以自主決定依法採取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權，第341條，流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
隨著社會經濟發展，農民到城市打工比例高，民法典物權編將土地經營權從土地承包經營權中分離出來，確認土地經營權概念，並進一步放開了經營權的流轉限制。
亮點十一：明確住宅建設用地使用權屆滿後的處理方式
《民法典》第359條，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
根據本條規定，續期的續費有可能被減免，若續期需要繳費，要履行特定程序，交由另外的法律、行政法規規定。
亮點十一：居住權首次登場
《民法典》366條到371條整章新增編寫了居住權的一應規定，明確了居住權合同訂立的要求以及權利內容。
居住權理解為對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。居住權增設的目的，就是要突顯房屋的居住屬性，保障居住人、尤其是老年人等弱勢群體有房可住，並且以物權法律條文保護公租房的居住權益。值得注意的是，物權編規定居住權為登記設立，也就是說只有登記機關記錄在冊、予以載明的居住權才能合法成立。
亮點十二：修訂「流質」條款
《民法典》第401條，抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。
現行《物權法》規定「抵押權人在債務履行到期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有，《民法典》增加了抵押財產優先受償的規定。
亮點十三、修訂租賃關係不受抵押權影響的時間節點
《民法典》第405條，抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。
與現行《物權法》相比，時間節點從「訂立抵押合同前」改為抵押權設立前。
亮點十四、增強抵押權追及效力
《民法典》第406條，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押權的追及效力得到確認，在抵押物發生轉讓後，抵押權將追及至新的所有人，兼顧了抵押人和抵押權人雙方的利益保護。
亮點十五、明確抵押權與質權同時設立時的清償順序
《民法典》第415條，同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先後確定清償順序。
動產的交付和登記被賦予同等的效力，當二者發生衝突時以二者發生的時間順序來決定優先效力。
物權編的修改、調整使得民法典更加飽滿完整，當然實踐操作仍需相應的配套規定搭配適用。
律者仁心，有時去治癒，常常去幫助，總是去安慰。
做一個專業、有溫度的律師。
史果樂 律師
法學碩士
北京市盈科（廣州）律師事務所
民商事法律訴訟部副主任