陸家嘴2018年年度董事會經營評述內容如下：
一、經營情況討論與分析. 2018年,是改革開放40周年,是"十三五"規劃縱深發展的關鍵之年,也是公司升級轉型戰略的推進之年。過去的一年,在董事會領導下,公司持續構築以商業地產為基礎,商業零售及金融服務領域並進的核心業務格局,抓牢改革、轉型、發展三個中心,圓滿完成各項任務目標。
二、報告期內主要經營情況. 2018年,公司董事會繼續加強自身建設,提高風險意識,規範內部管理,堅持市場化運作,發揮專業能力、科學決策公司重大事項。各專業委員會分工明確,權責清晰,有效維護公司及股東方利益。全年,公司共召開11次董事會(含臨時董事會),召開12次專業委員會會議,為公司各項決策和重要經營工作穩步推進提供了保障。 (一)2018年度經營工作回顧1、2018年度營業收入126.39億元,其中:房地產業務收入110.09億元;金融業務收入16.30億元。 2、2018年度房地產業務成本及費用68.37億元;金融業務成本及管理費用7.40億元。 3、2018年度的項目開發投資支出34億元。 4、2018年度實現歸屬上市公司淨利潤33.50億元,與2017年度相比增長了7.04%。 (二)2018年經營工作分析。 1、經營收入分析。 (1)物業租賃收入。 ①合併報表範圍內長期在營物業租金現金流入,合計35.16億元。 辦公物業。主要包括甲級寫字樓與高品質研發樓。2018年度租賃收入29.5億元,比2017年度增長2.1億元,同比增幅8%。 目前公司持有長期在營甲級寫字樓共19幢,總建築面積156萬平方米。截至2018年末,上海成熟甲級寫字樓(運營一年及以上)的平均出租率約為88%,平均租金8.47元/平方米/天,同比上漲逾6%。天津成熟甲級寫字樓(運營一年及以上)的平均出租率約為58%,平均租金3.45元/平方米/天。 高品質研發樓包括園區型的上海市級軟體產業基地----上海陸家嘴軟體園區以及陸家嘴金融航運大樓。截至2018年末,長期在營高品質研發樓總建築面積已超過32萬平方米,出租率達到91%,平均租金6.18元/平方米/天。 商鋪物業。2018年度租賃收入為2.39億元,比2017增加0.3億元,同比增幅14%。 商業物業主要包括陸家嘴96廣場、陸家嘴1885、天津虹橋新天地、陸家嘴金融城配套商業設施以及位於上海、天津的兩個L+MALL。截至2018年末,商業物業總建築面積超過44萬平方米,其中:在營的陸家嘴96廣場出租率為97%,陸家嘴1885出租率達100%。年內,天津L+MALL於9月22日開業,上海L+MALL於12月23日開業。 酒店物業。2018年度營業收入為1.58億元,比2017年增加24.41%。 公司擁有四家商務型酒店----明城大酒店、東怡大酒店、天津陸家嘴萬怡酒店和陸家嘴明城酒店。明城大酒店配備399間房間,2018年GOP率為45.57%,全年出租率為58.48%;東怡大酒店配備209間房間,2018年GOP率為37.37%,全年出租率為77.99%;天津陸家嘴萬怡酒店於2017年10月開業,配備258間房間,2018年GOP率為6.66%,全年出租率為68.45%;陸家嘴明城酒店於2018年8月開業,配備221間房間,2018年GOP率為-1.06%,自開業日起至年底出租率34.78%。 住宅物業。2018年度租賃收入1.6億元,比2017年度減少325萬元,同比減少2%。 長期持有在營的住宅物業主要是東和公寓,共有400餘套住宅,總建築面積約9萬平方米,年末出租率為95%,平均租金達25583元/套/月。 養老物業。公司長期持有在營的養老物業是金色陽光頤養院,共有120個套間,總建築面積1.7萬平方米,2018年度租賃收入900萬元。 ②合併報表範圍外長期在營物業租金收入,合計7.81億元。 公司持股50%股權的上海新國際博覽中心有限公司及上海富都世界發展有限公司以投資收益方式計入合併報表。 會展物業。2018年度租賃收入7.06億元,比2017年同期增加8.45%。 富都世界。2018年度租賃收入0.75億元,比2017年同期減少5.06%。 (2)房產銷售收入。 2018年度,公司實現各類房產銷售現金流入合計73.14億元,其中: 住宅物業實現銷售收入59.12億元,主要來自於上海前灘34地塊住宅(前灘東方逸品)、天津海上花苑東標段、蘇州15地塊一期保障房及其他存量房、存量車位的銷售。2018年度累計住宅物業合同銷售面積12.7萬平方米,合同金額65.36億元,在售項目的整體去化率為62%。 辦公物業實現現金流入14.02億元,主要是公司於報告期內收到東方匯工程往來款1569萬元,以及陸家嘴金融廣場1號辦公樓銷售預結算款13.86億元並完成交付。 (3)物業管理及服務性收入。 合併報表範圍內,2018年度,公司實現13.83億元物業管理收入,比2017年度同期增加30.97%。 合併報表範圍外,上海新國際博覽中心有限公司2018年度實現3.34億元的服務性收入,比2017同期增加9.51%。上海富都世界有限公司2018年度實現0.93億元物業管理收入,比2017同期增加26%。 (4)股權轉讓收入。 2018年,公司轉讓了前繡實業50%股權,取得交易價款人民幣13.49億元。 (5)金融服務收入。 2018年度金融業務實現收入16.30億元,佔公司營業收入總額的12.89%。 (二)項目投資分析竣工項目4個,總建築面積26.40萬平方米,為陸家嘴金控廣場(竹園2-16-2地塊)、陸家嘴明城酒店、蘇州15號地塊一期、天津河庭花苑二期。 新開工項目3個,總建築面積16.86萬平方米,為蘇州9號地塊、蘇州14號地塊、蘇州大地塊環境景觀。 續建項目8個,總建築面積94.66萬平方米,為前灘25-2地塊超高層辦公樓、前灘25-2地塊酒店、前灘25-1地塊商業中心、前灘34-01地塊、陸悅坊(花木04-15地塊)、蘇州15號地塊二期、天津海上花苑東塊、陸家嘴濱江中心(黃浦江E16-2地塊)。 前期準備項目3個,總建築面積19.72萬平方米,為竹園2-16-1地塊、蘇州8號地塊、蘇州12號地塊。 (三)有息負債現狀。 公司合併報表範圍內有息負債(陸金髮僅包含其母公司有息負債)主要由五部分組成:短期貸款、長期貸款、中期票據、應付債券以及並表其他有息負債。2018年末餘額為295.78億元,佔2018年末公司總資產的37.87%,較上年末316.79億減少6.63%。其中:短期貸款(含一年內到期的長期貸款及中期票據)為98.55億元,長期貸款為107.47億元,中期票據為40億元,應付債券(公司債)15億元,其他有息負債為34.76億元。其中,其他有息負債中34.76億元為華寶信託-安心投資20號集合資金信託計劃。 (四)經營業績影響分析。 公司2018年度當年利潤來源主要由房產銷售、租賃及金融業務組成。其中:長期持有物業出租毛利率為78.70%,對利潤總額的貢獻率為46.39%;房地產銷售毛利率為49.56%,對利潤總額的貢獻率為55.44%;投資收益對利潤總額的貢獻率為28.49%;金融業務利潤率為54.59%,對利潤總額的貢獻率為16.30%。 除此以外,下述項目支出與公司年度利潤及現金流有較大相關性: 1、稅金支出:公司2018年度共繳納29.83億元稅收(實際支付總額),較2017年度增長43.90%,佔營業收入126.39億元的23.60%。 2、投資性房地產攤銷:根據公司會計制度,2018年度攤銷投資性房地產6.00億元。 3、現金分紅支出:2018年,公司向股東派發2017年度分紅,總額為15.67億元,佔2017年度歸屬於母公司淨利潤50.05%。 4、員工薪酬支出:2018年合併報表範圍員工總數5431人,人數同比增加15.4%,薪酬支出總額為10.27億元,人均18.91萬元。 第二部分2019年度經營工作計劃2019年,站在改革開放40年的歷史坐標,面對內外部環境的新變化,公司將繼續抓好主責主業,強化內部管理,提升核心競爭力,努力回報廣大股東。 一、強化企業統籌管理,服務企業發展及核心競爭力提升。 2018年,公司控股股東陸家嘴集團啟動了以房地產板塊統籌為核心的改革。根據統籌總體部署,公司積極優化組織架構,提高配置效率。一方面繼續深耕重點區域,增強核心業務競爭力,在著力打造上海國際金融中心核心承載區的同時,努力在更廣範圍內參與浦東新興區域新一輪發展。另一方面要聚焦統籌管控,夯實內功,推進財務共享中心的建設,提高資金集中運營管理能力,加強帳戶集中度,為公司發展提供強勁動力。隨著上海、天津L+MALL的入市,加強商業板塊業務管控和風險管控,提升運營效益。進一步推進營銷統籌協同,實現ERP系統的建立與落地,充分利用各區域產品的梯度優勢,實現整體利益最大化,激發核心業務統籌優勢。此外,公司作為陸家嘴集團商業地產開發建設及運營的實施平臺,將承擔集團委託項目的建設及運營管理等,公司將進一步發揮專業開發管理作用,更好地提升公司商業地產核心競爭力。 二、提高綜合運營能力,構築多元商業地產運維管理平臺。 辦公招商要積極應對國內外經濟下行形勢及同質壓力,根據市場情況靈活調整運營策略,以租賃收入為目標,以客戶維護為核心,以企業落地率和經濟貢獻度為重點,聚焦在營核心資產,提升服務關係價值。 住宅銷售要力爭完成前灘東方逸品項目交房,全力推進明城花苑銷售,加推天津海上花苑二期銷售工作。重點完成14號地塊住宅項目、15號地塊一期和二期商品房首開入市銷售。 商業發展要圍繞上海、天津兩個L+MALL綜合型大型商場運營,以更好地豐富、優化業態,更好地促進商場穩步運營及客流、營業額、效益三提升;要持續優化完善商業物業運營管理,並及時總結大型商業的開辦經驗,形成可複製的商業項目運營標準;要按照打造精緻型社會鄰裡中心商業的定位,加速陸悅坊前期定位規劃及招商準備,確保年內開業,並持續加強96廣場、1885廣場等在營成熟物業招商,提高品質管理。 物業服務要立足本源,持續提升以客戶為中心的需求預判與精準服務能力。全面做好在營物業品質管理、安全管理,繼續開展滿意度調查,加強與租戶互動,提升服務效率,多領域開展延伸服務。 三、樹立高質量發展理念,全力推進項目開發建設。 立足"集團商業地產項目開發建設和運營管理平臺"的定位,公司受託承接集團在前灘、御橋、臨港等新興區域項目的開發建設及招商運營。未來,公司上下要充分發揮房地產板塊統籌優勢,主動作為、合力攻堅,高效、優質推進項目建設。精心組織、科學管理,按照任務項目化、項目目標化、目標節點化、節點責任化的要求,科學安排工期,對項目建設實行全方位、全過程管理,做到環節可控、流程在控、過程能控。要將安全教育貫穿於生產的全過程中,確保安全生產工作真正落到實處。同時,我們還要持續不斷提高產品設計把控能力,進一步規範和完善、優化產品設計標準,開發最富感召力的陸家嘴產品,鑄造精品工程,以一流標準打響"陸家嘴製造"品牌。 四、著力培育金融板塊發展,同步提升業務能力與風控水平。 以"以產促融"為重點,梳理主業金融需求,在戰略、組織、機制、業態等多維度有效整合,全面加強業務、客戶等資源共享,構建系統化協同體系,實現以地產為平臺,以金融為依託,各項業務聯動發展,提升公司整體資本運營能力,實現持牌金融機構之間的協同增效。 圍繞"化解金融風險、提升資產價值、服務經濟發展"的使命,持續加強金融板塊投資管理、信息安全、風險管控、審計稽核能力建設;高度關注並防範重大風險,構建下屬機構全覆蓋管控體系。 2019年公司經營工作收入計劃如下:房地產業務總流入116.85億元,總流出225.39億元(其中土地儲備及資產、股權收購款100.87億元)。金融業務總流入19.35億元,總流出27.06億元。 利潤堅持"終點即起點"的原則,穩中有升,並按公司《2017-2019年度股東回報規劃》進行分紅,積極回報股東。
三、公司關於公司未來發展的討論與分析. (一)行業格局和趨勢. 1、辦公物業。 在和平、發展與合作的大背景下,全球經濟進入深度結構調整期,複雜性和不穩定性進一步凸顯,國際貿易規則主導權之爭成為新的角力點。國內經濟下行壓力加大,金融環境和房地產市場均出現明顯調整態勢。上海寫字樓市場下行趨勢明顯,租方市場正式到來: (1)步入持續供應高峰期,空置率預計將超2008年金融危機期間的最高值。 自2017年起,上海辦公樓市場步入持續的供應高峰期。2018年全年,全市甲級寫字樓新增供應量達到164萬平方米,優質寫字樓存量已達1400萬平方米,市場空置率顯著上升。未來五年,仍將有超過770萬平方米優質辦公樓項目建成入市,其中2019年將新增約270萬平方米辦公面積(核心區及成熟次中心區約150萬平方米),市場租金下滑趨勢明顯。 與巨量的市場供應相比,2018年全市錄得甲級辦公樓淨吸納量僅83.1萬平方米,市場平均空置率超過15%。根據第三方機構預測,未來五年市場平均空置率將進一步不斷攀升,超過2008年金融危機時期的最高值。 (2)市場租金自2017年起步入下行通道,議價空間顯著增加。 隨著持續大供應以及宏觀經濟調整的到來,供需關係變化已成定局。自2017年起,上海優質寫字樓市場租金進入下行通道,租金報價變化不大,但議價空間顯著增加。 (3)市場需求增長不足,超級租戶數量增加。 經濟下行壓力增加使得企業的租賃需求較往年明顯緊縮,市場淨吸納量遠低於供應量,樓宇去化速度減慢。大量的市場供應使得租戶擁有更多升級及搬遷機會,帶動企業整合及擴租需求,1萬平方米以上的超級租戶數量在過去一年明顯增多。另一方面,超級租戶的整合及搬遷趨勢也給存量樓宇帶來了更大的空置壓力。 (4)整體市場競爭加劇,完全競爭市場到來。 隨著新增辦公有效需求的減弱,各區域、各發展商相互之間的價格競爭顯著增加,而客戶的租賃選擇也大幅增加。如何留住已有租戶,並加速空置面積和新增面積的去化,成為每個經營辦公開發的發展商的重要課題。 目前,公司主要在營物業總建築面積超過259萬平方米,其中長期在營甲級寫字樓總建築面積約156萬平方米,且大多位於陸家嘴區域世紀大道、軟體園等主要商務區。 面對日趨激烈的市場競爭以及不斷增大的辦公樓宇總量,我們將根據市場競爭環境以及不同項目特徵,及時調整租賃策略。具體措施如下: (1)充分利用多區域聯合開發的優勢,強調梯度資源共享,各板塊統籌營銷,為租戶提供公司樓宇內的流通通道,滿足租戶的發展需求。 (2)嚴格執行營銷租賃工作制度,加強客戶服務,千方百計提高續租率,積極應對年內的到期面積。 (3)針對超級租戶的個性化需求,在產品設計前期多做考慮,並在存量項目中挖掘潛力,以吸引更多明星客戶。 (4)聚焦品質管理,持續改進存量樓宇品質,為客戶提供更優質的辦公環境。 (5)聚焦服務提升,充分認識到未來辦公樓宇市場競爭不僅僅集中在區位、建築硬體領域,也將是服務的競爭,努力實現服務體系高效化,服務標準規範化,服務方式智能化,以在未來的市場競爭中脫穎而出。 2、居住物業。 (1)商品住宅. 上海區域2018年,上海商品住宅供應量約831.6萬平方米,同比上漲119%,其中公寓市場供應量763.7萬平方米,同比上漲120%;別墅市場供應量68.3萬平方米,同比上漲106%。 從上海商品住宅成交情況來看,交易量與2017年基本持平,成交熱度下降明顯,價格假性上漲。2018年,全年商品住宅成交面積為646.1萬平方米,供應大幅放量之下,成交量僅僅同比小幅上漲6.6%;成交金額為3448.79億元,同比上漲20%,成交均價53377元/平方米,2018年中高端項目密集入市,供應結構影響之下成交均價同比上漲13%。2018年,上海區域市場去化速度為月均去化53.8萬平方米,相比2017年月均去化50.5萬平方米,出現小幅上漲,但仍處於低位。 2018年下半年市場加大推量,但月均成交量呈現持續下滑趨勢,下半年成交乏力,市場全面冷卻。 2018年的樓市仍舊為調控大年,各級政府繼續遏制房價上漲,市場迅速降溫。同時,貫徹落實國家"因城施策"的管理要求,樓盤長期維穩趨勢預計將成常態化。 2018年下半年起,全國政策出現鬆動,12月多城限售放開,防止市場快速下行。上海區域市場實質性探底,調控已實現目標,下半年限價、限籤、限發預證三限出現鬆動,但限購限貸政策並未放鬆。 2018年,上海房地產開發投資金額為4033.18億元,比去年同期增長4.6%,其中住宅投資2225.92億元,同比增長3.4%,佔全部房地產開發投資的55.2%,增長量及增速相較去年同期皆呈回升趨勢。 天津區域進入2018年,天津房地產進入史上最強的四限政策,即限房價、限地價、限購買、限貸款,對天津整體房地產市場影響較大。 2018年,天津住宅市場需求端及價格逐級穩定。2018年,天津商品住宅供應面積1293.35萬平方米,同比下降8%,成交面積1275.34萬平方米,同比下降7%,成交均價14858元/平方米,同比下降5%。2018年,天津市主力成交總價在500萬以下,500萬以上成交佔僅為2%,高總價房源去化難度極大。截至2018年12月底,天津市商品住宅存量為1945萬平方米,同比2017年增加38%,去化周期約為20個月,市內六區存量220萬平方米,去化周期達31個月,遠郊庫存體量巨大,為408萬平方米,去化周期達49個月,整體去化周期拉長。 蘇州區域2018年全年,蘇州(暫不含吳江區)合計成交新建商品房約5.8萬套,其中,商品住宅房源共成交3.91萬套,環比減少11.29%,成交面積509.08萬平方米,環比減少6.99%;成交總金額1153.92億元,環比增長3.73%。截至2018年12月31日,蘇州整體庫存434萬平方米,去化周期約9.7個月。 滸通板塊截至2018年12月31日,庫存61.09萬平方米,去化周期需35.9個月,目前八大在售競品項目,月均去化在20-40套,實際成交價格比預期價格有大幅調整,但伴隨著版塊內高地價項目逐漸入市,高端市場競爭逐步形成。2019年,註定不會是平淡的一年。一向強調長效健康穩定發展的蘇州樓市,預計還是緊跟政策大方向,限價老盤越來越少,新盤將漸漸佔據區域的銷售主力。 (2)租賃住宅. 2017年7月18日,住房和城鄉建設部等多部門聯合發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,鼓勵相關國有企業、房地產開發企業、經紀機構等設立子公司拓展住房租賃業務,以改變當前國內市場中私人業主作為出租方主體的現狀。首批12個政策試點城市包括有廣州、深圳、佛山、肇慶、南京、杭州、廈門、武漢、成都、合肥、鄭州和瀋陽。 儘管未被納入首批12個政策試點城市,北京和上海在稍早前已雙雙推出了五年計劃,將顯著增加租賃住房供應數量。具體來看,北京計劃在未來2017-2021年新增租賃住房50萬套。與此同時,上海計劃未來五年內新增租賃住房70萬套。 2019年,政府將在一線城市中,繼續執行限購限貸、土地供求維持低位等調控政策,維持市場平穩發展。市場趨勢將成交回落,價格趨穩,新開工、投資中低速增長。長效機制建設迎關鍵期,市場中長期運行環境逐步確立,短期調控不放鬆穩預期。未來樓市政策仍會延續"房子是用來住的,不是用來炒的"這一明確的主線,堅持調控目標不動搖、力度不放鬆,保持調控政策的連續性穩定性,把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重,引導好市場預期。 根據政策及市場發展的趨勢,2019年公司將積極做好各項準備工作,重點措施如下: (1)把握市場變化脈搏,積極應對。 在當前情況下,要深刻理解政策環境,準確把握市場變化,圍繞上海、天津、蘇州三地認真研究市場需求,緊跟市場脈搏,在定價、營銷策略、促銷手段、銷售渠道、推盤節奏等多方面向市場領先企業和項目學習借鑑,想盡一切辦法達成目標。 (2)建立規範,優化標準。 在產品設計建設環節,在圍繞計劃有序推進項目開發的同時,不斷總結過往產品經驗教訓,同時學習借鑑市場熱銷和先進的產品,以市場和客戶為導向,多部門聯合共同形成與市場需求匹配的產品標準。 在銷售流程方面,進一步優化完善銷售標準化流程,努力做到營銷精準、高效、可靠。 (3)強化品牌效應。 上海、天津、蘇州多城市聯動,多項目聯動,銷售住宅、持有居住類產品聯動,並與商業和辦公聯動,形成聚合效應,強化陸家嘴地產品牌形象,塑造公司品牌較高的知名度和美譽度。 3、商業物業。 2018年度,商業項目競爭依舊激烈,但公司商業項目的發展有了新的突破,在商業項目的經營中,關注到近年商業項目市場動向主要趨勢如下: (1)實體商業面臨低迷市場環境,挑戰與機遇並存。 實體商業當前面臨的壓力愈發增大,一是受電商的衝擊較為猛烈,線上商業搶佔了較多的零售市場;二是實體商業之間競爭較為激烈,同質化也較為嚴重,發展空間受到擠壓;三是在國內外經濟形勢的影響下,實體商業的消費較為低迷。這些都給實體商業的發展帶來了巨大的挑戰,但同時伴隨著電子商務的高速發展以及線上實體商業的逐步調整,電商熱潮也在慢慢冷卻,商業消費愈發趨向線上線下互相結合,整體商業行業有了轉型的契機,這給未來的商業發展帶來了無限的可能。 (2)創新與體驗已然成為商業項目發展的核心。 近年來,從新開商業項目來看,首進品牌、概念店、旗艦店依舊是較大的熱點,但零售業已紛紛轉向線上線下融合的商業模式,影響消費者選擇消費場所的原因不再主要是目的性消費,電商的發展減少了人們去線下零售購買的頻次,體驗性和互動性較強的生活方式類業態逐漸成為消費者"走出家門"的理由,因此體驗和娛樂成為了線下商業的核心。越來越多的商業項目都致力於創造獨特的消費者體驗,打造新的生活方式體驗場,在業態組合及品牌優化上不斷創新,以更好地與消費者進行情感溝通和關係營銷。 (3)文創業態及主題IP活動成為商業項目的賣點。 在當下"運營化"時代,能夠使自身商業品牌在眾多商業項目中脫穎而出,並吸引到更多的消費者駐足,除了增強品牌知名度、引進品牌首店,利用藝術文創業態及主題IP活動等方式成為近年來最快速獲客的手段,例如像藝術時尚、網紅元素、動漫卡通、特色展覽等等類型的主題活動,在吸引特定消費群體的同時,帶給消費者更多的是參與感和互動性,使之起到話題和傳播效應,最終為購物中心帶來更多的客流,促進消費。 (4)商業項目運營與科技應用密不可分。 科技的進步引導著消費的不斷晉級,智能化的建設、大數據的應用以及黑科技的入駐,這可以讓商業經營為消費者帶來便捷化人性化的溫暖服務,做好智慧MALL的建設,在帶給消費者未來感體驗的同時,讓商業空間真正意義上與消費者進行線下的互動和交流,提升實體商業的便利性與體驗感。經過幾年的磨合發展,科技在商業項目開發運營中的應用主要體現在商業管理系統的應用、數據採集及分析的應用、前端智能系統的應用、全渠道營銷的建設等方面,都為提高商業項目管理效率、制度運營推廣策略、定位精準營銷及改變顧客體驗發揮了促進作用。 (5)商業項目的經營思路在不斷轉變. 總的來看,實體商業的發展經歷了幾個階段的轉變,起初以店為中心,店的地理位置好生意就會好,後來是以品牌和商品為中心,追求的是供應鏈,品牌優、品類全、商品好、價格低,消費者就會來消費。但隨著移動網際網路的發展,信息越來越透明化,電商的出現給行業帶來了重大的轉變,如今商業項目的經營思路已逐步轉變為以顧客為中心,研究顧客的需求和顧客心理,去洞察消費者的消費傾向,去滿足和引導目標顧客的心理訴求。所以,運營服務的好壞影響著商業項目的口碑,市場推廣的成功與否涉及到商業項目的客流與熱度,物業管理能力的優劣牽制著商業項目的品質。運營是基礎,而管理是核心,缺少良好專業的管理團隊對於商業項目而言就好比是有肉無心的空殼,在優勝劣汰的市場上根本不堪一擊。為此,開發商愈加重視商業項目的全面精細化管理能力,專業化的管理成為了項目成敗的關鍵。 (6)社區商業的需求節奏深受住宅市場的影響. 隨著國內房地產業的發展,住宅地產成熟之後隨之而來的就是配套需求逐步的提升,出現了"最後一公裡"需求概念。這種滿足社區居民購物、服務、休閒、娛樂等綜合性需求的社區集中型商業正逐步增多,更有具備創意組合元素的社區生活集市開始出現。未來發展將出現帶有各種特色元素的、服務小眾的精品商業項目,緊密圍繞商品、服務、場所三個關鍵領域,做出更為全面豐富的功能組合和品牌組合的升級與優化,慢慢從"大而全"走向"小而精"。 面對上述市場發展的趨勢,公司積極做好各項準備工作,具體來說,有如下重點措施: (1)提升陸家嘴商業品牌的知名度。2018年,公司新開業兩個面積超10萬平方米的購物中心,商業板塊的發展有了新的突破,這是打造陸家嘴商業品牌的基礎。下階段要全面做好商業項目的經營管理工作,應對市場的變化進行必要的業態調整與品牌升級創新,加強主題營銷活動的推廣,以確保商業項目的經營穩中有升,通過優質服務和口碑營銷提升陸家嘴商業的品牌知名度。 (2)加強商業研策,尋求全新核心競爭力。面對如今高度同質化的競爭,合理的策劃、定位、業態規劃組合已是商業項目的基本要求,因此要進一步強化商業項目的設計與研策工作,尋求特色設計與差異化經營思路,了解挖掘消費者的深層次需求,從而彰顯出與其他項目不同的核心競爭力。 (3)探索商業發展的新路徑。網際網路及移動技術的高速發展,讓線上商業迅速發展,因此要積極應對商業環境與商業模式的變化,在發揮實體商業本身的優勢外,應該充分利用網際網路時代的商業紅利,做好線上線下融合商業的研究工作,不斷探索適合自身發展的商業模式和前進道路。 (4)商業科技智能建設腳步不斷。科技在不斷發展,智慧MALL的建設已必不可缺,因此要適應網際網路時代的快速變化,在智能商業建設中跟緊腳步,不斷吸取市場發展中產生的新科技,從而保證商業前端場景中良好的顧客體驗,並利用商業大數據的分析,指導商業運營策略,以提高商業管理的專業度與效率,進而提升商業項目的競爭力。 (5)完善商業團隊鑄造。新購物中心的開業已讓商業產品的運營管理團隊有了質的提升,後續還要持續強化能力建設,形成學習與創新的氛圍,打造更加高效、穩定、專業的商業管理團隊。 4、金融行業。 2018年,在產業升級、新舊動能轉換的關鍵節點,中國金融業圍繞直接融資尤其是股權融資以及主動管理的轉型迫在眉睫。信託行業逐步回歸本源,證券行業收入來源呈現多元化趨勢,壽險行業以提升產能作為保費增長核心。2018年末"六穩"政策提出、美聯儲加息次數減少,理論上為國內貨幣政策提供了空間。2019年在穩金融基調下,以科創板和試點註冊制為突破,深化改革將催化業績改善。預計在保持監管力度的同時,政策轉向將會推動業務拓寬,創新業務有望得到發展。 (1)金融行業向直接融資與主動管理轉型. 直接融資大發展是國家產業轉型升級、新舊動能切換、經濟邁入高質量發展的必由之路。為支持新經濟發展,金融行業的轉型方向:一是基於信貸思維的融資模式向基於金融市場和標準化資產的直接融資體系轉變;二是資管新規落地後,資管業務將迎來更大發展機遇,向主動管理方向轉型是大勢所趨;三是多層次資本市場體系是直接融資時代最核心的市場基礎設施,券商將充分發揮資產定價功能,有效對接投融資需求;四是保險資金等長期資金是重要參與者。 (2)信託行業逐步回歸本源. 2017年至2018年,資管新規出臺,明確"回歸本源",去通道、去槓桿,重規範、防風險。 資管新規細則落地,信託行業迎來監管邊際寬鬆,過渡期相對平穩。受行業"去通道"影響,信託資產餘額自2018以來緩慢下降。與規模形成對比,信託業務收入仍保持小幅上升。主要原因在於信託業務結構優化,發力主動管理業務,提升單位資產創收能力。嚴監管下,信託行業特別是對通道業務倚靠較重的信託公司短期承壓。但是從長期來看,這種調整將倒逼信託行業回歸受人之託、代人理財的本源,實現穩健發展。展望2019年,信託會分化與回歸。預計傳統融資類信託現狀仍會延續,要求是規範;長期看,剛兌維繫空間收窄。信託公司要提升主動管理能力,且積極探索新方向。 (3)證券行業收入來源呈現多元化趨勢. 近年來,券商收入結構中,經紀業務、投行業務收入佔比持續下降,券商收入來源呈現多元化趨勢,在資管新規下,券商收入增長的重心逐步由傳統業務向創新型業務轉變。財富管理轉型、主動型資產管理等業務將成為券商利潤增長的重要來源。長期來看,經紀、投行、資管等傳統業務在行業成熟階段利潤率改善會趨於穩定,佣金類業務的價格競爭將會日趨激烈。此外,2018年下半年以來監管層為推動資本市場健康發展,科創板快速推進為券商帶來新的業務增長點;註冊制導向下,未來有望重構券商投行業務鏈。展望2019年,預計證券行業投行業務收入企穩,資管收入持續增長,證券行業業績有望改善。 (4)壽險行業應提升產能作為保費增長核心. 2018年以來,多數壽險公司代理人數量下滑,一方面源於保單銷量不佳影響收入,另一方面源於保險公司主動"清虛",淘汰低產能代理人。目前,壽險銷售隊伍仍處於調整階段,一定程度上影響銷售能力。目前,行業代理人規模已較為龐大,近年高增長後增速大概率走低,未來保險公司應從"入口"提升代理人質態,以"優質增量"升級隊伍結構,以提升產能作為新一輪保費增長的核心動能。未來產能提升是長期工程。2018年,壽險產品結構中保障型佔比大幅提升推動整體新業務價值率提升。短期而言,2018年,代理人大力推動健康險銷售可能會導致部分需求提前釋放,同時居民財富預期降低也會影響購買意願,但目前客戶的平均健康險保額仍處於明顯低位,未來提升空間很高,對行業長期成長性保持樂觀。 針對上述行業發展趨勢,2019年,公司金融板塊將以戰略規劃為指引,立足集團金融業務投資運管和區域綜合金融服務支撐的"兩個平臺"定位,規範管理、協同發展,努力開創金融板塊戰略轉型發展新局面。 (1)收放有序、分層管控,持續強化風控建設. 要強化"管理、服務、引領、監督"職能。加強對主要持牌機構的管控,逐步做實對主要持牌機構以戰略管控為主的管控體系,重點確保實現管戰略、管資源、管風險、管協同、管核心幹部。同時,要持續強化風控建設,牢牢守住風險底線。 (2)突出重點、完善機制,全力促進兩融協同. 產融協同與融融協同要突出重點,完善機制。一是聚焦重點領域,在近遠期分別聚焦不同的產融協同領域;二是完善協同機制,加強產融協同價值認知方面的溝通,在戰略、組織、機制、文化等多維度構建系統化協同體系;三是細化合作方式、操作方法以及風險防控等內容,保障業務協同工作持續穩定推進;四是有效運用金融科技,構建財富管理平臺。 (二)公司發展戰略. 經歷了二十多年的發展與改革,公司完成了從單一土地開發向租售並舉的成功轉型,商業地產板塊已經發展到一個比較成熟的階段,物業規模、租金收入在經歷了前幾年的快速增長後,增長速率正逐步平緩。公司以商辦物業租賃與銷售為主業,受宏觀調控的影響相對較小,但從長期發展而言,持有型物業佔有大量資金,容易導致資金鍊趨緊,從而影響後續投資項目的規模化拓展。因此,近年來,公司積極響應國資國企改革的號召,在2016年初全面啟動"地產+金融"的雙輪驅動戰略,於2017年底完成上海陸家嘴金融發展公司100%股權的收購,在獲得信託、證券、保險三張金融牌照的同時,將業務領域從商業地產拓展至金融服務板塊。作為國內知名的商業地產企業,公司努力尋求新發展途徑,優化公司產業布局,使傳統商業地產的邊界逐步延伸,變單純的"同質擴大"為關聯產業的"適度多元擴張",通過"商業地產"與其他相關聯行業的互動協作,通過收購、兼併等方式提升資產規模和效益,實現投資產業適度多元化,打造以商業地產為基礎,商業零售及金融服務領域並進的核心業務格局,不斷提升陸家嘴品牌知名度。
四、報告期內核心競爭力分析. 公司作為陸家嘴金融貿易區的城市開發商,不僅在浦東陸家嘴金融貿易區核心區域內持有大量高端經營性物業,也已經把發展的觸角延伸到了上海前灘國際商務區、天津以及蘇州,為公司的長期穩健經營打下了堅實的基礎,陸家嘴地產的知名度和美譽度也被社會熟知和認可。同時,通過多年來的區域開發,公司積累了豐富的城市開發經驗,成功轉型為商業地產投資、開發、運營商。公司的核心競爭力主要體現在以下幾個方面: 1、持續增長的經營性物業。 公司持有的主要在營物業面積從2005年轉型之初約15萬平方米,到2018年末增至約259萬平方米,在建面積達到156萬平方米。現公司持有的運營物業大多位於上海CBD的核心區域以及天津紅橋區,區位極佳,交通便捷,將為公司商業地產主業良性、穩健發展提供有力支撐。 2、穩定成熟的專業營銷團隊。 經過多年的市場磨練,公司已經形成了一支穩定成熟的專業營銷團隊,積累了良好的自有客戶資源,有效控制了營銷成本。公司按產品類型,即辦公、商業、住宅和酒店,分別組建專業化營銷管理團隊。營銷團隊之間既有分工,又有合作,為公司產品經營提供有效保障。同時,公司建立從"樓宇招租"到"戰略招商"的新機制,優化激勵措施,提供註冊、稅收雙落地企業擴租、續租優先權,進一步增強重點客戶紮根浦東的信心和積極性,營造良好的招商政策環境。 3、持續發展的歷史機遇。 在城鎮化的大背景下,公司作為控股股東陸家嘴集團的重要商業房地產平臺,仍處在一個大有作為的發展時代。公司在控股股東的支持下,已經成功進軍前灘國際商務區,前灘中心作為該地區標誌性建築,建設已經全面啟動。同時,公司也積極參與上海臨港區域的開發,參股項目建設已全面啟動。公司一定會緊緊抓住自貿區擴容的大好機遇,加大招商力度,提升品牌影響力。 4、國資企業改革的時代潮流。 一方面,公司於2017年完成了陸金髮100%股權的收購,一舉獲得證券、信託和保險(壽險)三家持牌金融機構,初步構建起"商業地產+商業零售+金融服務"發展格局。另一方面,隨著控股股東陸家嘴集團業務統籌的推進,公司正成為集團商業地產開發建設及運營的實施平臺,有助於公司專業能力的持續提升。 5、嚴謹規範的企業管理。 公司嚴格按照《公司法》、《證券法》、《上市公司治理準則》和《上海證券交易所股票上市規則》及中國證監會、上海證券交易所的其他相關要求,以建立現代企業制度為目標,不斷完善公司治理結構,規範公司日常運作,防範公司經營風險,加強公司信息披露工作。目前,公司已經形成了權責分明、各司其職、有效制衡、協調運作的法人治理結構。公司通過董事會決策、管理層執行和監事會監督三位一體的管理模式,確保公司運行的獨立性、規範性和有效性,切實維護廣大投資者和公司的利益。