核心提示：5月買家的「等降」心態加劇，入市意願下降。一般來說，大面積單位和貴价高端物業的降幅在10%左右；中端剛需產品和小戶型的降幅在5%左右，市場的承接力會明顯增加。
網易房產訊 近期，關於廣州二手房市場是各大媒體討論的一個炙手可熱的話題。
據中原地產發布的最新市場研究報告顯示，上月廣州二手樓市住宅成交均價為22163元/平方米，環比4月上漲約4.9%，價格基本回穩至3月份的水平。
數據顯示，5月份中原地產二手住宅成交宗數環比4月大幅度下降38.7%，成交面積環比也下降33.6%。上月越秀、荔灣、海珠、白雲、天河和番禺六個成交最為活躍的區成交宗數佔全市的90.6%。除白雲區外，其餘五區均價都突破了2萬元/平方米的關口，而越秀區更是首度突破「3」字頭，達到30282元/平方米。
成交下降 價格維穩
對於廣州二手房市場表現，記者近日走訪了幾家中介機構去了解相關的情況。
某中介機構的負責人對網易房產表示，最近二手房的交易確實出現了下滑，現在一手房出現了一定程度的降價，這也在某種程度影響著二手房市場。
「因為現在市場不是很好，很多業主如果不缺錢的話一般會選擇租而不是賣，因為賣了一套就少了一套」。上述人士進一步表示。
雖然近期二手房成交有所下降，但是價格仍舊企穩，據合富置業最近發布的報告指出，2014年5月合富標準二手住宅價格指數（廣州）（以下簡稱合富標準指數）為181.8點，環比2014年4月微跌0.3%，同比2013年5月上漲7.6％，較基期2008年1月上漲81.8%（見下表），較2013年12月微漲0.5%。總的來說，2014年5月份，廣州二手樓價小幅回調。
表：2014年5月廣州部分二手樓盤掛牌價 （單位：元/㎡）
項目名稱 | 4月 | 5月 | 環比（%） | |
天河北 | 芳草園 | 32326 | 31984 | -1.1 |
僑林苑三期 | 30850 | 30698 | -0.5 | |
天譽華庭.伊頓18 | 28640 | 27637 | -3.5 | |
協和新世界 | 33930 | 32833 | -3.2 | |
東圃 | 駿景花園 | 24951 | 24726 | -0.9 |
天朗明居 | 23708 | 23722 | 0.1 | |
濱江東 | 嘉仕花園尚海軒 | 29002 | 29125 | 0.4 |
中信君庭 | 41492 | 42048 | 1.3 | |
工業大道 | 保利花園 | 26301 | 26457 | 0.6 |
第三金碧花園 | 22574 | 22626 | 0.2 | |
富力現代廣場 | 27998 | 28364 | 1.3 | |
光大花園榕岸 | 31187 | 30793 | -1.3 | |
荔灣 | 東浚荔景苑 | 28006 | 27781 | -0.8 |
富力廣場 | 31480 | 31148 | -1.1 | |
富力環市西苑 | 26905 | 27100 | 0.7 | |
荔港南灣 | 22162 | 22380 | 1.0 | |
新光城市廣場 | 29141 | 29293 | 0.5 | |
華南 | 廣州雅居樂花園 | 20881 | 20463 | -2.0 |
華南碧桂園 | 16145 | 15729 | -2.6 | |
錦繡香江山水華府 | 21229 | 21422 | 0.9 | |
南國奧林匹克花園 | 18842 | 18444 | -2.1 | |
祈福新村 | 14198 | 14466 | 1.9 | |
珊瑚灣畔倚 | 17693 | 17590 | -0.6 | |
星河灣 | 21907 | 22216 | 1.4 | |
越秀 | 東風廣場 | 43456 | 43546 | 0.2 |
數據來源：合富標準指數
在記者走訪的這2個多小時期間，該門店表現冷清，前來問房的人寥寥無幾，只有零星幾個詢問租房信息，而這幾名租房者也在詢問後感覺不甚理想後匆匆離開。
據中原地產的銷售告訴記者，二手房成交下降，有時候一天的客戶都不是很多，有的也是來了解相關情況就離開。「現在我們的壓力還是很大的，客戶少了也直接影響到自己的銷售業績。」上述人士打趣的說道。
事實上，這並不是中原地產這一家中介機構所面臨的現狀，記者在走訪珠江新城滿堂紅時也遇到了同樣的情況。滿堂紅相關銷售對網易房產記者表示，最近二手房交易情況不是很理想。一天鮮有顧客前來光顧。
二手房放盤量增多
據悉，近期不只是廣州出現二手房成交下降的狀況，北上深也面臨同樣的困境。
在二手房成交有所萎靡的情況下，然而關於「煤老闆拋售北京二環百套房」、「官員拋房潮」、「溫州炒房團拋房」等消息不絕於耳。
事實上，最近幾個月廣州放盤量也逐漸走高。根據中原地產監測，二手住宅放盤量在今年前5個月持續走高，一方面是之前放出的盤源一直未消化掉，另外一方面市場新增盤源也在增多。
據滿堂紅銷售人員也對記者稱，最近廣州有一些業主放盤的情況在增多，例如，珠江新城保利香檳最近有業主放盤，面積在169平，總價在710萬左右，優惠的程度可以和業主進一步協商。
除此之外，另據一位不願具名的業內人士透露，近期有珠江帝景的業主放盤情況也比較多。可能因為是大戶型，即使優惠幅度比較大，前來詢問的人也很少。
上述人士透露，珠江帝景一業主面積154平的房子給出的總價440萬元，單價是2.86萬/平。值得注意的是，經查詢，珠江帝景的5月均價是3.46萬/平。如此看來，按照現在2.86萬/平的單價來看，足足便宜了近93.26萬元。
事實上，這並不是最近出現的二手房市場的個案，據了解，在此之前就有媒體援引據合富置業光大翠榕分行主管譚湘文透露，近期有一些急於套現的業主以低於市場價放盤，令市場上「筍盤」閃現。如近期有一套光大花園180多平方米江景大戶型單位，業主由於資金周轉，以低於市場價的520萬元出售，單價才2.8萬多元/平，而這類江景大戶型，市場價起碼要560萬元。
買賣雙方博弈日趨激烈
事實上，從今年年初以來，大中城市樓盤變相促銷或小幅優惠促銷的「平價」策略成為市場主流和趨勢。一手市場一舉一動也在無形中影響著二手房市場發展。
房產研究中心總監瞿中奇對網易房產表示，二手房市場的變化主要是受市場上大環境的影響，今年來買家日趨看跌，有壓價的底氣、主動性更強，業主在這個時候從以前的主導變成現在比較弱勢一點。
據悉，在廣州買賣雙方博弈的過程中，雙方的心態分化比較明顯。對此，房地產經濟研究院院長龍斌表示，市區願意讓價出貨的業主不多，僅佔一成左右；議價空間集中在5%左右，越秀區個別學位房甚至不降反升。
龍斌表示，讓價的業主大部分為「賣一買一」的置換型業主，部分為樓齡偏大的舊樓，小部分急需資金的生意人。
「對於買家而言，「等降」的心態進一步加劇。」龍斌指出，不少買家的價格期望較高。據悉，買家期望的價格降幅普遍集中10%—20%之間。具體來說，購房的迫切程度不同，還價的幅度有所不同。
剛需首置的還價幅度不少在10%—15%之間；不過，也有相當部分需求較迫切的買家，對價格下調5%左右的物業果斷出手。高端買家和需求不算迫切的買家，還價幅度集中10%—20%不等。
另據合富置業舉例稱，天河北某素質較好的兩房單位，業主叫價220萬，5月業主小幅下降放盤價至210萬，降幅約為4.5%，在中介的協調促成下，雙方最終以208萬達成交易，較業主當初的叫價下調了約5.5%。在此過程中，買賣雙方的博弈過程可見一斑。
總的來說，龍斌進一步指出，5月買家的「等降」心態加劇，入市意願下降。一般來說，大面積單位和貴价高端物業的降幅在10%左右；中端剛需產品和小戶型的降幅在5%左右，市場的承接力會明顯增加。