最高降近70萬!番禺這三大板塊二手房降價有點狠

廣州二手房價，連續兩個月上漲了。

  9月14日，國家統計局公布70城房價，其中廣州二手房價環比漲1.7%，漲幅居一線城市首位，且已經連漲兩月。

此外，根據中原研究發展部數據，8月廣州二手房共成交15272套，環比漲超12%，成交量刷新年內新高。

  事實上，基於廣州政策環境、信貸環境相對穩定，甚至有「小放鬆」的趨勢，近期全市二手房市場明顯升溫，業主加價50萬元、不議價甚至反悔不賣的消息層出不窮。

  如此看來，前段時間沒來得及買房的剛需們要「捶胸頓足」了嗎？現在已經錯過上車機會了嗎？

  其實也不是，繼昨日盤點了廣州110個二手盤後（相關報導），樂居君又發現各房產網站都有不同程度降價的二手房，有的降價還高達68萬元！

  由於篇幅限制，今天我們先來看看二手房成交一向活躍的番禺市橋、番禺廣場、亞運城板塊有哪些降價房源，準備好來撿漏了嗎？

  三大板塊掛牌二手房近3千套

  市橋、番禺廣場、亞運城板塊基本沿市蓮路分布，三大板塊集商業、地鐵、名校等優質資源於一身，二手房備受剛需關注。

  市橋板塊作為番禺教育最強地段的代表，分布著市橋中心小學，北城小學，市橋南陽裡小學，富都小學以及先鋒小學。其中中心、北城及南陽裡三個為省一級學校。

  此外，板塊內還有喜悅新天地、鑽匯廣場等商圈，分布著各種小吃店、小商店和小區，居住氛圍十分濃厚。目前板塊內掛牌的二手房多達2174套，均價為26474元/㎡。

  |市橋板塊生活配套完善

  番禺廣場板塊方面，比較有名的學校有東城小學、德興小學，均為省一級學校。板塊內有永旺夢樂城、匯瓏新天地等商場。

  但該板塊二手房掛牌數量較少，僅132套，均價約2.7萬元/㎡，是今天三個板塊中均價最高的。

  至於亞運城板塊，大家都應該比較熟悉了。亞運城作為一座百萬方生活大城，在2019年1-12月，新房幾乎佔據每個月的成交套數三甲，目前整個亞運城居住人口已達10萬人。

  片區內有亞運城廣場與亞運城國際商業街等商業中心，教育方面則有9所幼兒園、5所小學、3所初中、2所高中。其中廣州市鐵一中學番禺校區、廣鐵一中天成中學、廣鐵一中天峰中學已於今年5月開始了招生報名。

  目前亞運城板塊共有601套二手房掛牌，均價25936元/㎡。

  從規劃和前景來看，樂居君認為番禺廣場板塊優於市橋、亞運城板塊，畢竟這裡未來有三條地鐵交匯（3、18、22號線），且根據規劃，番禺廣場及周邊將進行TOD模式開發，規劃新增建設量48萬平方米，同時將開發5層地下空間，定位為番禺未來新中心。

|番禺廣場地鐵新線建設正如火如荼

  //市橋板塊：分布超10個小區 最高降68萬元

  單是市橋地鐵站周邊，就已經分布著大大小小超10個小區。

  先來看看體量最大，共有92棟、1726戶的康樂園。

  小區最早的一批住宅建於1990年，至今30年樓齡，靠近光明北路的會新一點，對口學位是中心小學（省一級）。

  目前小區有36套二手房在售，均價2.3萬元/㎡。近兩個月，該小區共成交2套二手房，近一個月有72次帶看。

  小區內一套162㎡的四室兩廳三衛低層樓梯房，於今年3月掛牌，掛牌價為350萬元，但到了5月份，房源就降價20萬元，目前總價為330萬元，單價2萬元/㎡，低於小區掛牌均價。

  究其降價原因，應該是面積太大導致總價過高，光是首付就近百萬，不降價也很難脫手。

  從戶型圖看來，該房源布局不算方正，沒有做到動靜分離，但勝在保養得好，基本可以拎包入住，且南向的17.4米長大陽臺也十分吸引。

  另一套94㎡兩房一廳一衛低樓層單位，總價205萬元，單價2.2萬元/㎡，比7月份掛牌時總價降了10萬元。

  這套房明顯就沒上面那套保養得好，但在小區內，同樣低層、南向的兩房戶型單價基本2.4萬元/㎡起步，所以這套房源還是比較筍的。

  再來看看有20棟住宅、共1312戶的雅居樂鴻禧華庭。該小區為電梯樓，樓齡比較新，自帶底商，有25套房源在售，均價3.4萬元/㎡，近兩個月成交了4套，對口學位是富都小學（市一級）。

  小區內一套90㎡的兩房兩廳戶型總價312萬元，單價約3.45萬元/㎡，與今年3月份掛牌時相比降了39萬元。

  房子為雙陽臺設計，總體布局方正，從鏈家網站上也看到其裝修還是很新，不用費工夫就能入住了。

  另一套相同戶型的房源為西北向，總價比上面這套便宜了2萬元，為310萬元，比8月份掛牌價降了10萬元。

  

  實際上，如果大家對朝向不是特別在意的話，雅居樂鴻禧華庭有不少北向兩房總價都稍有回落，基本均價為3.4萬元/㎡。而南向的兩房單位均價超4萬元/㎡，且近期有漲價趨勢。

  鴻城花園體量同樣不小，共有5棟，均為電梯房，合計1017戶，目前有41套房源在售，均價2.3萬元/㎡，對口學位為富都小學(市一級)。

  |鴻城花園園林

  小區內一套比較筍的房源為107㎡三房兩廳的東南向戶型，總價238萬元，單價2.2萬元/㎡，低於小區掛牌均價。5月時房源掛牌價為270萬元，目前已降價32萬元。

  另一套81㎡的南向兩房兩廳戶型，總價212萬元，單價2.6萬元/㎡，比7月份掛牌價降了68萬元。

  總體看來，小區內南向三房均價基本超2.4~2.9萬元/㎡；南向兩房均價2.4~2.7萬元/㎡，其房源裝修保養都不及雅居樂鴻禧華庭，且陽臺比較奇葩，為扇形，但首付約70萬元就能拿下一套地鐵三房，還是不錯的。

 

 |鴻城花園的扇形陽臺

  樂居君認為，這三個大型小區中，如果比較看重性價比及學位的話，可以選擇康樂園，看重小區管理、園林綠化和居住舒適感的，可以選擇雅居樂鴻禧華庭，但這個小區戶型設計比較落後，80、90㎡只能做成兩房，想一步到位的，可以看看鴻城花園80+㎡的三房戶型。

  此外，市橋地鐵站周邊還有富華花園、怡樂園、康富花園等90年代建成的小區，均價在2.2~2.4萬元/㎡之間，有興趣的小夥伴可以實地去看看。

  //番禺廣場板塊：二手放盤房源較少 均價超3萬元/㎡

  與市橋板塊一樣，番禺廣場地鐵站周邊也分布著十餘個小區，大多以東XX命名，但總體放盤量不多，房價也上了一個檔次。

  對比起市橋板塊，番禺廣場板塊的城市面貌更為整潔，雲集區府、海關海岸大樓、番禺區稅務局、番禺區財政局等政府機構。

  先來看看體量最大的東怡新區。整個東怡新區佔地面積為453336㎡，由高層洋房、多層洋房、豪華花園別墅及1.6萬㎡公共設施組成，分為東信園、東景園、東雅園、東倩園等。對口小學為東怡小學（市一級）。

  目前小區有166套房源在售，均價24545元/㎡。

  其中一套位於東景園的100㎡三房兩廳戶型於7月份掛牌，掛牌價為360萬元，如今最新報價315萬元，足足降了45萬元，單價3.1萬元/㎡。

  不得不說，該戶型還是十分方正的，廳出陽臺，採光通風良好，臥室與客廳有走廊相隔，做到動靜分離。業主因工作調動所以賣房，房產證僅過了兩年，可能會產生較高稅費。

此外，房子靠近廣華南路即清河市場方向，可能有一定的噪音幹擾，需做隔音處理。

  整個東怡新區電梯房單價基本超3萬元/㎡，預算不足的朋友不妨考慮一下小區內的樓梯樓，比如東雅園均價最低可達1.9萬元，且其建成年份為2000-2003年，不算太舊。

  板塊內另一個體量較大的小區為東方花園，分為1、2、3區及東方花園又一居、又一村等組團。

  其中東方花園又一居一套102㎡的北向三房一廳，屬於電梯房，4月掛牌價為360萬元，目前最新報價為305萬元，降了55萬元，單價約3萬元/㎡。

  要說優點的話，該房源不靠馬路，比較安靜，位於高層，視野較好。但它的裝修比較久，原本是兩房被業主改成三房，戶型有點奇葩。

  另一套位於東方花園3區的低層66㎡兩房兩廳戶型，最近降價12萬元，總價僅188萬元，單價2.8萬元/㎡，不介意沒有電梯的話，首付約56萬元即可拿下。

  總的來講，番禺廣場板塊二手均價基本破3萬元/㎡，但樓梯房、大面積單位均價會稍低一些。

  //亞運城板塊：超600套房源在售 新房均價與二手房相當

  目前整個亞運城有601套二手房在售，均價2.6萬元/㎡。

  從地圖分布來看，比較靠近地鐵4號線海傍站的組團有天成、媒體村和天薈。均價為2.4-2.9萬元/㎡。

其中一套位於天薈組團的96㎡的北向兩房兩廳戶型，目前報價300萬元，與4月份相比降了30萬元，單價3.1萬元/㎡。

  位於中部的亞運城運動村均價2.6萬元/㎡，共有125套房源在售。

  其中一套位於運動村二區的102㎡兩房兩廳，最新報價228萬元，單價約2.2萬元/㎡，比7月份降了12萬元。

  而三區一套101㎡北向兩房兩廳報價239萬元，單價約2.4萬元，較5月降了21萬元。

  更靠近江邊的組團有天譽、天峰、天韻、天驕，但有二手房放盤的只有天譽組團，共有93套房源在售，均價2.5萬元/㎡。

  對於改善型買家來說，可以考慮亞運城天譽一套187㎡的四房兩廳高層戶型，總價為455萬元，對比去年底降了44萬元，目前單價為2.4萬元/㎡。

  從戶型圖來看，該戶型動靜分離，罕見地帶三陽臺，南北對流，通風極佳。

  而另一套132㎡三房兩廳南向戶型最新報價358萬元，單價2.7萬元/㎡，較今年初降價42萬元。

  總的來講，更靠近地鐵海傍站的組團均價更低，但它們中100多㎡的建面只做了兩房，可能不適合想一步到位的買家。

  此外，目前亞運城還有新房在售，【天逸】組團在售建面約114-142㎡三至四房，均價約2.6-3.3萬元/㎡，與某些二手房源均價相當，不想買二手房的朋友可以考慮一下這個組團的新房。

  下一期你們想看哪些板塊的降價房源？歡迎在下方留言與我們交流！

  註：房源價格、戶型信息均來自貝殼找房、鏈家網

來源：樂居買房

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文章來源:樂居買房