「廣州中心區200萬元以內的房子」系列，已經相繼推出天河、越秀、海珠、白雲等區域踩盤文章。這一期踩盤，我們來到了既有歷史底蘊和傳統文化、又有繁華街區與小吃美食的——荔灣。
作為廣州老三區之一，荔灣給人的印象一直比較低調。但近年來，隨著廣鋼新城、白鵝潭、大坦沙等片區規劃發展以及城市更新建設的如火如荼，老荔灣開始重新崛起、煥發出勃勃生機，著實成為廣州新寵。
此次荔灣踩盤，君君選擇了廣鋼板塊、芳村花地灣、大坦沙及中山八等幾個區域進行實踩。在荔灣，預算200萬元以內，可以選擇的還是以樓梯樓的老房子為主，雖說目前廣州不少老房子都在加裝電梯，但能不能裝得上，最後還是要看小區業主們自己。
另外，君君此次前去踩盤還發現，有房竟然半年內降了40萬元，還有現場直接亮出低價，比掛牌價低個十來萬元的……中介表示，現在都在勸業主降價，不降價賣不出去了。
當下二手房市場真的是這樣嗎？我們來一探究竟：
廣鋼板塊
首先來看荔灣廣鋼，廣鋼無疑是近年來廣州中心區最熱門的置業板塊之一了。此前，君君在越秀、海珠區域踩盤之時，遇到不少賣家都是要置換掉老房子買廣鋼新盤。
目前廣鋼板塊新盤林立，在售新盤有保利東郡、中海花灣壹號、融穗華府、振業天頌花園等，均價基本上在5萬元+。所以要想在廣鋼找200萬元以內的房子，新盤是不用想了，二手房倒是可以看看。
君君此次踩的廣鋼板塊二手房小區有廣鋼觀鶴小區、福盛花苑以及周邊的廣船鶴園小區。先來看廣鋼觀鶴小區，該小區樓齡在1995年左右，小區均價不高僅2萬多元，屬大院式管理，周邊配套有超市、肉菜市場、幼兒園、銀行等。
小區這套房子位於7樓，面積為66.58㎡兩室一廳，總價180萬元，單價27036元/㎡。一梯三戶，進門左手邊是客廳，右手邊是廚房和衛生間，陽臺向南，房子戶型方正，通光採風都還不錯。
業主簡單裝修，保養還可以，主臥和次臥採光都比較通透。不好的是，廚房和衛生間在一起。
這套房子滿五非唯一，今年6月份開始掛牌，據中介說，原來掛198萬元，賣了五個月沒有賣出去，11月初業主一下子降了18萬元，而且中介表示，還有降價空間。
隨後，君君跟著中介來到另外一個小區——福盛花苑，該小區旁邊就在荔灣廣鋼醫院旁邊，樓齡相對廣鋼觀鶴小區較新，是1999年左右的房子，小區環境優雅安靜。
福盛花苑
福盛花苑這套房位於一樓，實際上樓下有半層是車庫，不是真正意義上的一樓。從陽臺那裡望出去，地勢也不算太低，而且前面樓間距有一定距離，採光還不錯。
目前這套房是業主自己在住，兩室一廳，面積65㎡，總價188萬元，單價為30616元/㎡。業主家東西很多，加上裝修風格比較傳統，整體看上去有點雜亂，客廳空間很寬敞，而且廳出陽臺。
但兩個房間都不大，顯得比較擁擠。尤其是次臥，放完一張床和柜子就沒有太多空間了。
廚房在客廳進門處，同樣是從廚房進去衛生間。君君覺得這套房子格局一般，而且樓層較低，在南方，樓層低的房子還是慎重考慮。
至於降價問題，這麼說吧，君君去踩盤的時候，這套房還是199萬元，現在的掛牌總價是188萬元，比原先降了11萬元，而前後不過幾天時間。
接下來，我們再來看看位於廣鋼板塊旁的一個小區——廣船鶴園小區。該小區也是1995年前後的房子，小區很安靜，還有操場，有點兒大學校園裡教師宿舍樓的感覺。
廣船鶴園小區這套房在8樓，電梯已經裝好在用了，小區其他樓棟也在加裝電梯。房子面積59.81㎡，總價195萬元，單價32604元/㎡，兩室一廳。房子裝修較為老舊，一看就是好久沒人住了，地上都是土。
兩個房間差不多大，採光還行。老房子有個好處就是實用率高，雖然這套房整體面積還不到60㎡，但看上去並不是太小，格局也不錯。陽臺視野很好，仔細看，還能看到「小蠻腰」嘞~
據說業主要賣了這套房給女兒在國外買房，但業主比較執拗，一直不肯降價，房子掛了7個月了還沒賣出去。中介說，該小區另外一套房比這面積大一點，價格卻低了很多。
這套房在小區另外一棟樓，還沒有加裝好電梯，不過業主已經有人牽頭在走流程了。房子在8樓，面積62.76㎡，總價160萬元，單價為25494元/㎡，比上面那套足足低了35萬元！
該房保養較好，業主是因為生了二胎要換房。客廳通風採光都很好，裝修風格小清新，比較溫馨。就是兩個房間由於東西太多，看上去有點雜亂。
這套房君君還是比較喜歡的，剛看完房不久，這套房就賣出去了，不過同小區還有其他戶型、價格都差不多的房源，想買的可以去看看。
芳村花地灣
芳村花地灣這裡，君君踩的小區是紅棉苑南區、合興苑和牡丹閣。跟廣鋼板塊差不多，花地灣這邊的小區有不少也都進行過降價，不過也有的比較另類，竟然還漲價的……
我們先來看降價的幾套房：
第一套房位於紅棉苑南區，該小區離花地灣地鐵站不遠，走路就幾分鐘，小區裡面也在加裝電梯。要看的房子在頂樓，面積56㎡，170萬元，單價為30358元/㎡，原來是大一房，改的兩室一廳。
房子戶型比較奇怪，據說是香港開發商蓋的，風水觀念跟內地有些不同……進門正對著是廚房和衛生間，客廳不是方方正正的，而是有點斜的，一邊寬一邊窄。
兩個房間雖然是一房改成的，但不算太小。不過由於房子是在頂樓，估計是漏水，君君在次臥看到牆壁上有滲水的痕跡，整面牆上的石灰都在脫落了。
這套房子剛掛牌時間不太久，才兩三個月，不過業主已經調了一次價，在10月30號從180萬元降到170萬元。
緊接著，我們來到了牡丹閣，這個小區距離坑口地鐵站比較近，只有幾百米距離。小區只有三棟樓，這應該是一個比較安全的小區，馬路正對面就是公安局。據中介說，茶滘村要拆遷了，牡丹閣也有很大機率會拆。
我們要看的兩套房在小區同一棟，而且都在6樓，面積也差不多。
第一套房面積是63.99㎡，兩室一廳，總價170萬元，單價26567元/㎡，房子簡約裝修較為新淨，業主自住，保養的也比較好，證過五年，就是客廳沒有陽臺。
主臥比較大，採光也很好，但次臥比較小，只能放下一個單人床。
這套房已經掛了一年多，君君詢問中介得知，業主在一年多時間裡，先後降價5次左右，最近一次是在9月，降到170萬元，原先最早是放200萬元。
另外一套面積為62.61㎡，總價175萬元，單價27951元/㎡。這套房格局好一點，廳出陽臺，但裝修老舊，而且好久沒人住了，屋裡比較髒亂。
主臥和次臥兩個差不多大，由於長時間不打理，地上還有垃圾，看上去比較荒涼。廚房衛生間也是比較老的布置，如果要買了，光裝修就是一筆不小的花銷。
而且，鏈家上顯示這套房掛牌時間是2017年10月，就是說已經賣了兩年還沒賣出去，據中介說，原先業主放185萬元，後來降了10萬元。君君建議業主，要賣房還是好好打理一下，就算不裝修，最起碼收拾乾淨一點。
看完降價的，接下來我們來看看漲價的這套房。
房子位於合興苑小區，合興苑也是個比較成熟的小區，環境優雅靜謐，幼兒園、小學都在小區裡面，可以說，上下學不用接送，目送就可以了。
這套房在7樓，面積52.35㎡，兩室一廳，總價170萬元。目前沒有人在住，業主新裝修，看上去整體比較新淨，客廳跟陽臺相連，採光很好。
就是格局有點奇怪，客廳走進去，是一個很長的走廊才是房間。倆房間差不多大，裡面窗戶比較小。
廚房進去是衛生間，簡單裝修。這套房也是掛了一年多了，之前君君去看的時候是163萬元，回來後去網上再看已經漲價到170萬元了，不太懂業主的心思。
大坦沙
大坦沙島上，200萬元以內的房子可供選擇的並不多，準確的說，君君了解到的小區只有兩個，一個是珠島花園，還有一個是橋中小區。我們此次踩的是珠島花園，該小區環境和位置都很好，門口就是珠江，對面可以看到一些正在賣的新盤。
我們看的第一套房在8樓，也在加裝電梯，對面的樓已經裝好在使用。房子面積63.5㎡，總價185萬元，單價29134元/㎡。目前是業主在住，屋裡東西比較多。
兩個臥室陽臺都打通了，顯得空間比較大，廚房跟衛生間又在一起。
這套房目前價格穩定，掛了有半年左右，業主一直沒有降價。可能本身業主掛的價格相對合理，因為據中介說，二樓同樣戶型賣到190萬元。
隨後，我們又看來小區另外一套房，這套在9樓，面積為62.16㎡，總價183萬元，單價29441元/㎡。廳出陽臺，而且陽臺視野開闊，可以望江，這套房也準備加裝電梯。
業主裝修較為復古，木質地板木質家具，實際上給人感覺有點壓抑。主臥比較大，另外一個房做了個閣樓，隔成上下兩個房，相對比較實用。
這套房子是去年掛的，之前是188萬元，今年四月份降價到183萬元。整體來說，房子格局還行，就是裝修太傳統，不太喜歡。
除了200萬元以下的，君君還看了珠島花園一套210萬元的，想看的原因是這套房在半年內降了40萬元，而且中介表示如果相中，還有降價空間。來看一下：
房子是電梯房，樓齡較新，這也是它比前面兩套房貴的主要原因。該房在8樓，面積為66㎡，房子目前沒有人在住，業主簡單裝修，廳出陽臺，望小區花園。
兩個臥室差不多大，而且都有飄窗，通風採光都不錯。
據中介說，業主最早放250萬元，掛了半年沒賣出去，一下子降了40萬元。君君覺得，如果價格再低一點的話，這套房還是值得入手的。
中山八
最後一個區域，我們來到了中山八。去中山八之前，中介就說，這裡的老房子都是20至25年樓齡的，去了以後發現，房子是不新，但業主裝修是真的好。
首先看的第一套房位於中山八路7號後座，這裡離陳家祠地鐵站其實更近，走路過去五六分鐘。房子在2樓，面積為60.87㎡，總價210萬元，單價34499元/㎡，中介說跟業主談過，200萬元能拿下。
房子是長條形，三室一廳，房間都不大，客廳與陽臺之間隔出來有一個房。
廚房裝修也很新淨，就是衛生間跟廚房連在一起，不太好。
這套房的陽臺很大，送的花園有十幾平，相當於一間房了。房子地勢較低，雖然是二樓，但陽臺外面就是馬路，看上去更像是一樓。
另外一套房位於中山八周門社區周門街，也是2樓，面積為51.75㎡，總價188萬元，單價36329元/㎡。據說業主剛剛降的價，原來放193萬元，後來還價的太多，業主心態有點緩和就降價了。
這套房也是裝修很好，客廳出去是小陽臺和廚房，陽臺放個洗衣機就沒多大空間了，廚房也比較小，適合不經常做飯的那種。
三個房間除了主臥大一點，另外兩個都比較小，裝修的也一樣。當時君君去踩盤的時候，天已經黑了，看不出光線如何。不過這裡房子樓間距很大，陽臺外面並無遮擋，就是樓層較低。
而且，這套房的學位是西關外國語小學，屬省一級，想買學位房的可以考慮一下。
總結
看了這麼多，相信大家也有發現，其中很多房子都有降價，不過放盤太久賣不出去降價也是正常現象。加上當下房地產市場以穩為主，無論是新房還是二手房，都處於一個較為平穩的走勢，「買漲不買跌」，房價越是長得快，越有很多人去買，越是跌，買家觀望情緒越是濃厚，導致一些業主心態繃不住或者急用錢就會降價比較多。
另外，君君此次看的只是荔灣一個區域，並不能代表全部，房子降不降價一部分在於業主，一部分也在於周邊市場價，還有其位置配套等，需要多方面考慮。
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文章來源:樂居買房