近日，一則「沙井海洋新城正式亮相」的消息再次把沙井推上風口。據悉，在10月中旬，海洋新城以沙盤形式亮相2019年海博會，首次揭開神秘面紗。
沙井海洋新城總體定位於「灣區海洋門戶，藍色創新海灣」，將對標世界三大灣區，建設成為全球海洋治理的戰略合作平臺、中國海洋生態文明的示範標杆和粵港澳大灣區的海洋科創高地。
建成之後，對沙井來說，不僅是產業上的升級迭代，也會吸引大量的人才進駐該地，引領區域面貌的煥新。
同時，沙井還有大空港、舊改、先進位造城、沙井金蠔美食文化小鎮等紅利輻射。
區域價值逐漸凸顯，也讓沙井成為各大房企爭相搶佔的香餑餑。從統計數據來看，萬科、星河、京基、卓越、華僑城、鴻榮源等知名房企均早已以不同的方式入局沙井，搶佔海洋新城、大空港等帶來的價值輻射先機，也令沙井成為了深圳西部最為密集的品牌開發商集中開發區域。
沙井商業未來大躍進：海岸城等籌備中
各類規劃看向沙井，知名房企紛紛落子，與此同時，沙井的商業發展也聚焦在日光燈下。從未來的入市項目來看，沙井的商業市場將在激烈競爭下形成新的城市級大商圈。
其中沙井海岸城是引領該區商圈變革的核心。沙井海岸城位於深圳市寶安區沙井中心地區，擬建築面積超80萬平方米，將建設為集住宅、商業、產業研發等多種業態為一體的產業綜合體。其中商業建面約16萬平方米，超過12萬平方米的南山海岸城，是深圳目前最大的海岸城。
▲海岸城建成後的模擬圖，來源：海岸集團
不僅如此，項目周邊還有64萬平方米的萬科星城，配備有相應的商業配套。
北延線還有12萬平方米的太隆城，集時尚購物、餐飲美食、休閒娛樂、生活配套、家居MALL、精品住宅和商務辦公，打造成區域型全業態、全客層、家庭體驗式Davemall時尚生活中心。
另博林君瑞Hello Park也分布在周邊，商業面積約4萬平方米，是博林集團打造的全新形態風情商業街區，也是空港新城首個藝術主題街區。該項目採用「街區+mall」商業形態，擁有多個下沉式廣場，計劃打造成24小時開放式休閒商業街區。
而緊鄰西薈城的卓越中環也將布局中小型精品mall。隨著這些項目的入市，未來將形成約40萬㎡的海岸城商業圈，而沙井商業面積也將增至約80萬萬㎡，成為新的灣區城市級商圈。
沙井即將蝶變，存量商業亟待提升運營能力
增量市場煥發生機，我們不經回看，沙井的存量商業市場現狀如何？
從數據來看，目前沙井商圈涵蓋西薈城、沙井京基百納廣場、新沙天虹購物中心、形色城、新橋天虹商場、Hello時光城等6個商業項目，商業體量達40萬方。其中，沙井京基百納廣場商業體量18萬平方米，新沙天虹商業面積9.6萬㎡，是該商圈最具代表性購物中心。
· 沙井京基百納廣場：業態大而全，部分品牌調整中
沙井京基百納廣場建築面積18萬平方米，是沙井首個購物中心，也是目前沙井最大規模的綜合性購物中心。
贏商網現場了解，沙井京基百納廣場共設置有7個樓層，其中1樓高尚天地（包含美妝、鞋類兩個百貨區）、2樓時尚領域、3樓潮流地帶、4樓童趣運動、5樓幻影時空、6樓冰紛美食、7樓康娛世界。包含主力店、購物、餐飲、娛樂、配套5大主題業態，總計約270個品牌在營。整體而言，該項目業態比較豐富。
但贏商網走完商場一圈發現，商場內的整體人流量並不是很大，各大餐飲店內的落座率較低，諸如海底撈、喜茶等熱門餐飲也並未出現排隊現象，網紅餐飲太二酸菜魚落座率相對較高，大概能夠達到七八成。網上大眾點評也有網友表示，商場人流不如之前。
另，場內也有部分品牌正在進行調整，除L1層外，其他六個樓層均有不同程度的圍擋，其中L4、L5層圍擋情況較多。
此外，對比2018年上半年踩盤，贏商網發現，商場也新進駐了諸多中高端體驗性業態、網紅餐飲品牌。主要有小鵬汽車體驗店、冰雪王國、海底撈、喜茶、外婆家等。
對於沙井京基百納廣場的經營現狀，贏商網採訪到商場運營方，其表示，受周邊商業體增加、工廠外遷以及道路施工原因，會對商場客流有一定影響，商場在努力改善這種狀況。對於店鋪圍擋較多問題，京基方面亦表示現場內包鋪為臨時性現象，將加強與品牌的溝通，爭取品牌縮短裝修工期，儘快開業。
·新沙天虹購物中心：兒童親子業態豐富、家庭服務搶眼
走出沙井京基百納廣場，步行約10分鐘便到達新沙天虹購物中心，該項目是天虹在深圳布局的第二家購物中心，總建築面積9.6萬平方米。
從現場導購牌來看，商場也規劃了7個樓層。其中1樓有迪卡儂、優衣庫、KFC等服飾、配套、餐飲；2樓有天虹超市、熱風、必勝客、鞋包百貨區等；3樓有天虹超市、木馬王國等女裝、商超、娛樂，並分布有女裝百貨區；4樓主要為運動服飾、娛樂配套，以及男裝百貨區；5樓有兒童服飾、兒童娛樂配套以及內衣百貨區；6樓、7樓為餐飲區，並分布有夜宴主題街—Yes!街。
贏商網走完一圈發現，場內的兒童業態較為豐富，兒童服飾、兒童娛樂、兒童培訓等業態均有分布。此外，在兒童服務上也具有一定亮點，其中，中庭規劃了深圳首個室內超級大滑梯、L4、L5規劃了很多兒童玩具道具，並有室內小火車跑道，天台則有兒童樂園—天空之城。同時母嬰室、兒童洗手間等細節服務方面也較齊全。
但這也存在一定問題，商場的客流集中在有免費兒童娛樂設施的樓層，品牌門店消費人群較少。此外，L6、L7的餐飲區客流也不多。由於贏商網到達該地為下午5點半，Yes!街僅有稀疏人群在此。
整體從消費群體來看，場內主要以家庭客群為主。
在品牌上，新沙天虹購物中心從L2-L6也出現有部分圍擋狀況，寫有cooming sonn標誌，從新進駐品牌來看，仍以網紅餐飲小吃與兒童品牌為主。例如臺灣古早蛋糕以及兒童培訓類北京清大全腦。
·形色城、西薈城等：立足周邊社區生活中心，輻射力有限
除了這兩大項目外，沙井商圈還有形色城與西薈城兩個商業項目。
形色城是深圳首個歐式格調主題購物中心，總建築面積約為4萬平方米，定位為集購物、美食、休閒、娛樂生活為一體的時尚型精品購物廣場。形色城購物中心於2013年年末開業，引入了NB超市、中影國際影城、形色城堡、西遇、熱風、明洞、趣食壹品、英式下午茶、咖啡陪你、輕鬆飲、必勝客、侯彩擂等品牌。
西薈城位於沙井鎮新沙路與永通路交匯處，商業總面積約6萬平方米，其中一期於2013年10月31日開業，引入了沃爾瑪、肯德基、品味軒、漢堡王等品牌，二期於2018年9月21日開業，引進了中影星火、喜之次、星巴克、麥當勞、真功夫、屈臣氏、華為、阿迪達斯、安踏、反鬥星等品牌。
兩個項目在商業建築面積上相對較小，且品牌豐富度較少，主要以餐飲、商超為主，服務於周邊社區居民，輻射力度有限。
沙井商業的出口在哪裡？
從目前的存量商業的運營情況來看，似乎都在反映沙井現存消費力不足的問題。然而事實真是如此嗎？據政府官網數據顯示，大空港戶籍人口3萬，外來常住人口約130-140萬，其實沙井街道總人口約90萬。而未來大空港海洋新城、國際會展中心還將帶來幾十萬的就業人口。
顯然，沙井擁有龐大的消費群體。那麼沙井真實消費力究竟如何呢？對此，已開業6年的沙井京基百納廣場表示，沙井目前主要包括原住居民、私營業主、外來工廠務工人員三大群體，前兩者佔比較小，主要以後者為主要消費客群，消費力偏中低。
而隨著卓越、星河、萬科、京基等樓盤居住客群的入駐，未來的沙井主要客群將以外來務工及家庭型消費客群體為主。伴隨著大空港海洋新城的建設完成以及深圳國際會展中心的投入使用，人口結構將隨之改變。該規劃所帶來的高層次人才，在消費上更需要多樣化、國際化的品牌滿足消費需求。
因此，作為沙井片區目前最大的商業體，沙井京基百納商場亦表示，考慮到沙井在地理位置重要性的改變，正在積極調整商場品牌運營方向。未來將主要傾向於家庭消費，以國際化品牌組合和多元化的娛樂休閒家庭客層商業中心，以及體現人文科學和科技感的互動體驗業態，配合整個沙井商業項目的發展需求。
另一方面，從沙井的交通規劃來看，沙井現有大型商業體仍有很大的發展機會。
據了解，在沙井城市軌道建設規劃中，計劃利用穗莞深城際線、11號線與18號線相交節點海上田園站與沙井站，分別打造對外、對內軌道樞紐雙中心，並以新和大道、新沙路、寶安大道為骨架走廊，打造沙井片區中心。
建設中的12號線、26號線將聯繫松崗、福永、沙井等片區，20號線將通過穗莞深城際線換乘，連接東莞。
未來，通過軌道交通的連接，沙井有機會對接到福永、松崗、大空港、東莞等地的消費客群。而這就需要沙井商業加強自身實力，增強對於寶安腹地消費者的輻射力度。
據贏拓展APP數據顯示，沙井商圈目前存量商業業態中餐飲佔比20.19%，服飾零售佔比59.81%，兒童親子佔比10.38%，文體娛、百貨超市、生活服務等業態均佔比在5%以下。
從數據來看，沙井商圈的服飾零售業態相對飽和，但從已有商業項目來看，國際快時尚服飾還是相對缺少。另兒童業態與娛樂體驗業態也相對匱乏。
因此，沙井商圈要想增強區域影響力，可從國際快時尚品牌、中高端的體驗式業態、兒童業態三大方向共同發力。
以更高端、更具吸引力的品牌吸引松崗、福永、東莞等片區的消費客群，形成商圈影響力，完成區域商圈的蝶變。