渠道下沉，低線城市商業發展「如火如荼」，作為中國商業地產「風向標」，一線城市如何謀求更大的生存空間？
近年來，北京商業增量大大落後於上海、深圳、廣州，競爭逐漸從「增量賽道」轉向「存量賽道」，主要通過調整改造、創新升級提升商業活力；而受益於城市淨值人群龐大與堅實的市場基本面，北京依然是國外品牌進駐內地的首選地以及新業態、新品牌孵化的重要城市。
隨著北京常住外來人口向郊區聚集，傳統商圈和新興商圈商業發展差距逐漸縮小，部分新興商圈單體項目的客流甚至超越了傳統商圈中的項目單體。
贏商大數據中心根據社零總額增速、人均購物中心面積、商圈日均客流量、軌道交通數、購物中心首層租金水平與空置率等維度進行綜合考量，將北京劃分為30個主要商圈。
註：紅色標識代表核心商圈，紫色標識代表次核心商圈，黑色標識代表潛力商圈
同時，根據商圈知名度及影響力，劃分出8個核心商圈，其基本分布在四環以內，偏東北部地區；13個次核心商圈，基本也在四環內；9個潛力商圈，大多分布在四環以外的地區。
註：本報告商業項目統計對象為商業面積≥3萬㎡的集中型零售物業，包括購物中心、商業街區等，不含專業市場、文旅項目。欲了解更多典型城市商圈發展特性，可登陸贏商大數據中心www.winshangdata.com
一、北京商業地產市場發展現狀
2017年，北京市國民生產總值（GDP）達到28000.4億元，較2016年增長6.7%，按照常住人口2170.7萬人計算，人均GDP達到12.9萬；
2017年度社會消費品零售總額實現11575.4億元，同比增長5.2%，居民人均可支配收入則達到57229.83元，逼近6萬元大關。
經過三十年的逐步積累，商業地產供給遠大於需求，現階段北京需要解決盤活存量的課題。據贏商大數據中心監測，截至2017年12月31日，北京全市商業存量達1600餘萬㎡，2018-2019年則預計新增供應180萬㎡。
事實上，北京購物中心近年來的格局逐步重構，在新零售與IP植入興起的同時，首店品牌資源愈趨豐富，如2017年共有110多家「首店」進入北京市場，數量僅次於上海。
1、商業存量/增量：北京商業存量近1600萬㎡，2018-2019擬增180萬㎡
在經過2014年的爆發入市後，2015-2017年北京新增商業供應呈逐年下降趨勢。可以說，當前的商業地產已從增量時代進入存量時代，運營能力和盈利水平的提升成為戰略重點，而商業已步入成熟期的北京，趨於理性的市場正從源頭緩解高庫存。
2017年，北京新增商業供應體量超100萬㎡，至此全市商業項目數量超190個，存量約1600萬㎡。新興區域淨吸納量增加符合未來城市商業發展趨勢，而北京核心商圈新增供應有限，其中2017年11月試營業的王府中環備受市場關注。
目前，北京已經有太古、新鴻基、大悅城、銀泰、龍湖、凱德、萬達等眾多地產商涉足，不過2018-2019年的商業供應將持續放緩，預計擬開業項目近20個（體量180萬㎡），典型項目如芳圓裡ID MALL、凱德MALL天宮院等，其均分於各大商圈，屆時將進一步鞏固北京零售多商圈的發展格局。
2、租金/空置率：2017購物中心首層平均租金達936元/㎡/月，空置率報6%
近年來北京零售物業市場平均租金報價保持穩定。2014年第一季度至2017年第四季度，全市優質購物中心首層租金平均環比增長0.2%。2017年，首層平均租金報936元/㎡/月，同比上漲2.4%。
值得一提的是，由於百貨頻頻倒閉、市場整體進入震蕩調整期，北京購物中心首層平均租金在2015年Q4出現谷值896元/㎡/月。
空置率方面，2017年全市購物中心平均空置率維持在6%左右的較低水平，表現明顯優於其他城市。
其中，核心商圈的成熟項目近兩年調整升級活躍，商業引入特色元素形成差異化競爭，使其維持在基本滿租的狀態；大部分非核心商圈的購物中心得益於分散的分布，區域或社區型的定位，且為所輻射區域唯一或少數的商業，因此仍實現基本滿租。
3、商業地產市場特點：商業格局重構，新零售與IP興起
■ 大悅城、太古裡等一批購物中心的湧現，打破了北京商業以百貨主導的局面。不過，就北京的市場容量而言，像西單大悅城、三裡屯太古裡這類標杆項目的佔比並不多；城市外圍的奧特萊斯則迅速發展，燕莎、賽特等多個奧萊項目的業績表現亮眼。
■ 百貨的發展趨於兩極分化，SKP、漢光等成熟百貨貢獻了北京主要的銷售業績。然而，多家百貨和傳統商場面臨閉店或轉型的問題，瑪莎百貨世貿天階店、華堂商場北京豐臺北路店和百盛長楹天街店等紛紛閉店；天虹百貨、新街口百貨等則分批轉型成社區型購物中心。
■ 購物中心不再以消費力劃分，而以社群化的審美進行組合，消費形式逐漸從商品消費轉為時間消費，零售行業線上線下融合趨勢愈發明顯。商場對新零售表現出很強的信心，這進一步意味實體商業的復活，其中，盒馬鮮生2018年計劃在北京開30家門店。
■ 購物中心的消費群體中，90後、00後佔比已超50%。反雞湯、喪文化等營銷內容近幾年大行其道，受年輕消費者追捧的IP、網紅、新興品牌積極拓展購物中心渠道，如2017年，共有超過110家「首店」進入北京市場，場景化和創意類品牌為熱點趨勢。
因篇幅有限，本報告重點對三裡屯、CBD、王府井、西單、望京、朝青和西紅門7個核心/次核心商圈進行重點分析；下篇報告將解讀9大潛力商圈，敬請期待。
二、北京7大核心/次核心商圈解讀
隨著北京城市的建設，北京最早、最成熟的西單及王府井商圈同周邊區域一起發展了起來。
其中，東部的影響力和覆蓋範圍逐步擴大，發展起三裡屯、CBD商圈及燕莎等核心商圈，至此東部/東北部成為商圈數最多、分布最密、消費力最強、商品檔次最高的商業區域。
■ 東部/東北部商圈密集
北京東部/東北部是最早的外事區、商務區，由於城市規劃的原因，四個使館區全集中在東部/東北部，而東部/東北部外籍人士及城市白領等高端消費人群相對聚集，隨之帶來了針對該群體消費需求的商業項目，逐步形成商圈並迅速發展，成為北京商業發展的領跑者。
■ 商圈往外推移的趨勢日益顯現，呈現多中心化
隨著北京城市規劃發展及各區域性商業中心的形成，北京商圈不斷更新發展，在北京環形城市結構的周邊形成了眾多的商圈，市場競爭日趨激烈，多中心特徵日益明顯。
而傳統商圈也不斷進行更新迭代，煥發出新的活力，與新興商圈構成了遍布北京各個區域的商圈網格。
北京核心/次核心商圈：1金融街/2西單/3王府井/4CBD/5三裡屯/6東直門/7燕莎/8望京/a北苑立水橋/b亞奧/c中關村/d萬柳/e太陽宮/f西直門/g公主墳/h朝外/i朝青/j常營/k崇文門/l雙井/m西紅門
圖片來源：贏商大數據中心
1、三裡屯商圈：京城繁華夜場
三裡屯商圈東至東三環，西至東直門，南至朝陽門外大街，北至東直門外大街。三裡屯交通環境發達，且周邊商圈眾多，處於CBD、燕莎、東直門等諸多商圈的包圍之中，並與這些商圈形成良性互動。
目前，商圈商業總存量超過30萬㎡，以購物中心及街區商業為主，其中，三裡屯太古裡的商業建築面積就達17.2萬㎡，可謂商圈的商業核心，整體檔次為中高檔。
除了外國使館區，三裡屯聚集了商場、百貨、酒吧街、體育場、明星等多重元素，是個國際化、年輕化、充滿魅力的商圈。
（1）客群畫像及市場表現
三裡屯商圈聚客能力超強，成為京城時尚男女的聚會首選。商圈內有超5萬的商務辦公人員，覆蓋近30萬戶住宅，日客流總量超20萬人次；受眾客群在25-45歲之間，以高檔白領、金領、企業管理層、企業主、自由職業者為主，收入較高，消費能力強。
商圈主要為環太古裡商業帶，三裡屯太古裡獨力單挑起整個商圈，每年吸引了上千萬的國內外旅遊客流，年營業額有望破40億元。
不過，並非圈內所有商業項目都能成功經營，商圈存量商業的改造難以找準定位，在太古裡一家獨大的局面下，其他項目難以實現與太古裡的互補和差異化。
如今的三裡屯商圈早已褪下了招搖的夜場氣息
圖片來源：視覺中國
（2）贏商大數據點評
作為毗鄰使館區的時尚現代典範，三裡屯的酒吧街已經成為北京「夜生活」最繁華的娛樂街之一。隨著綜合商業設施、周邊企業、外國商社和大批高端樓盤的不斷崛起，三裡屯已被打造成集購物、餐飲和娛樂休閒為一體的綜合商業區。
不過，商圈由三裡屯太古裡獨佔鰲頭，其它項目的經營能力被遠遠甩在後面，是個值得關注的問題。此外，雖然商圈內的業態組合（餐飲20%、零售60%、休閒娛樂10%、配套10%）比一般的成熟商圈要合理，但體驗業態仍有較大的市場機會。
（3）典型項目解讀
北京三裡屯太古裡：首店收割機
北京三裡屯太古裡是由19座低密度建築物組成的街區式購物中心，項目分為南區、北區以及瑜舍精品酒店，與周邊建築融為一體又相互獨立。它在三裡屯商圈起著定海神針的作用，對區域內的消費和客流起著前瞻性的引領作用，發揮著巨大的輻射效應。
■ 品牌引進
太古裡一是引進品牌「首店」，增強項目辨識度。如2016-2017年，有近60家北京/國內首店在太古裡亮相，包括【喜茶】【Madness】【GENTLE MONSTER】等；
二是引進潮牌、設計師品牌，如【MONT BLANC】【MIU MIU】【GIVENCHY】等，搶佔「分眾、小眾市場」先機；
三是引進【優衣庫】【阿迪達斯】【華聯超市】等眾多旗艦店、體驗店，滿足年輕客群細分下的不同需求。
■ 規劃運營
項目視覺吸引力強，南區「胡同」、北區「四合院」的設立理念呈現出北京的大都會氣質。而每年幾十場營銷活動涉及IP、藝術、美妝、時尚、科技等多個領域，也為其獲取大量流量與話題。
此外，太古裡還與強IP合作，共同打造主題類活動，如與《魔獸》合作的「魔獸電影主題展」、與《神奇動物在哪裡》合作的「太古裡神奇魔幻之旅」，在詮釋項目「潮玩」的slogan之餘，放大勢能。
圖片來源：視覺中國
2、CBD商圈：全國最知名中央商務區
CBD（中央商務區）商圈西起東大橋路、東至東四環、南起通惠河、北至朝陽北路，是眾多跨國公司及國際組織的辦公集聚區，其商業環境國際化、綜合化程度也很高，不但業態齊全，業種豐富，品牌覆蓋度也很高，特別在國際品牌的引進方面，是北京商業國際化程度最高的商圈。
商圈內集中型商業項目有十幾個，以購物中心及百貨為主，單體體量較大，優質商業存量近50萬㎡，整體經營水平較高。
（1）客群畫像及市場表現
鑑於CBD商圈集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及商務辦公和酒店、公寓等設施，眾多國際著名的跨國公司、金融機構、企業、財團在這裡設立總部或分支機構，整個區域的商務辦公規劃超過500萬㎡，容納超過50萬的商務從業人口。
CBD屬於商務型商圈，商業項目整體的功能以商務服務為主，在此核心之上完善出具有全功能的都市商圈。從業績來看，商圈2017年營業額近200億元，為華北第一商圈，其中，SKP超過100億元的成績支撐起了整個商圈，其已連續多年位居全國商業營業額首位。
不過，伴隨著近年來北京的商圈東擴，CBD各項目也發生變動，國貿三期引進熱門餐廳、快時尚、潮流體驗品牌，意在深度挖掘寫字樓白領的消費潛力；僑福芳草地則日益成為「網紅」，世貿天階卻面臨著艱難的調整煎熬。
（2）贏商大數據點評
CBD商圈集中了北京絕大部分高端消費，在實體經濟回暖、奢侈品消費抬頭的當下，商業的增長量更為可觀，其客群有區域內的商務人士以及因商務而來的差旅人士兩類，因此體驗式中高檔品牌未來有較大發展空間。
在東部及北部商業氛圍開始逐漸形成的契機下，可利用小體量的特色型商業進行串聯，一改商圈聚合性較差的缺點。此外，由於在CBD工作與生活的人群數量龐大，其東部區域的集成社區將受市場追捧。
（3）典型項目解讀
北京SKP：全國最賺錢的商場
北京SKP被稱為「中國單體面積最大的百貨公司」，從2011年起就穩坐國內「店王」，2017年高達125億元的銷售額，更是位列全球同業第二。它是目前北京乃至國內高端商場中，品牌集中度最高的一家，且品牌涉及的貨品較全、種類較多，不論是一二線品牌還是輕奢品牌都有涉及。
■ 品牌引進
「全國首店」、「新款首發」、「限量版預定」奠定SKP在北京高端消費市場的霸主地位，其開業時即引入938個品牌，包括【PRADA】【Fendi】【GUCCI】等90多個高奢侈品牌的旗艦店、概念店、主力店，且超40%為北京「首店」。
近兩年，項目還引進【路易十三】全球首家品牌店、【CELINE】皮具限時概念店等，並吸引【DIOR】【LORO PIANA】等奢侈品牌童裝入駐兒童區，以順應消費趨勢變化，擴展客群。
此外，通過升級調整，SKP不斷增加餐飲業態比例，【鼎泰豐】【隱泉】【北京廚房】【南小館】等餐飲品牌為商場的客流及業績貢獻了不小力量。
■ 規劃運營
SKP為兼具直營採購模式的精品百貨公司，通過加強特許經營的力度，讓其得以引進更多獨家品牌；同時組建完整的零售、採購團隊，以吸納更多買手、視覺陳列、零售運營等人才。
項目巧妙利用中庭不斷更新景觀裝飾，通過舉辦各類商品、文化展覽賦予人文氣息；一部分中庭還用於舉辦品牌推廣活動，增加租金利潤。此外，SKP基於數據對人群做社群細分，進而進行個性化運營，有效提高了消費者與商場的粘度。
3、王府井商圈：中國最早的商圈之一
王府井商圈位於天安門東側的中心地段，南起東長安街，北至燈市口，東接金魚胡同，西連東安門大街，是中國一線城市中最早、最成熟的商圈之一。具有七百多年歷史的王府井步行街是北京乃至全國最重要的商業街之一，有著眾多著名的商業老字號。
目前，王府井商業存量超45萬㎡，以中高檔購物中心及百貨為主，是北京商業設施集中度、多元化程度較高的商圈。隨著東方新天地、apm、王府中環等優質項目的加入，商圈不斷調整定位，面向更廣闊的消費群體。
（1）客群畫像及市場表現
王府井商圈日均客流量逾25萬人次，年客流量超8000萬人次，京外及境外遊客佔75%左右，年度商品零售總額達100億元（不含酒店）。其中，東方新天地、apm、王府井百貨三大主力店年營業額約80億元。
東方新天地、apm、王府中環等購物中心相繼開業，用差異化瞄準不同的消費客群，讓主打老字號的王府井的業態、品牌、定位發生了變化，如東方新天地打造現代生活方式的一站式購物中心，主要面向較高收入白領、外籍人士；apm則以時尚定位，捕獲中高收入年輕客群。
旅遊消費導向既是王府井的優勢，同時也是商圈進一步發展的瓶頸。為此，諸如東方新天地等項目通過增加品牌豐富度、文化休閒體驗功能，以及適合聚會的輕餐飲比例等，在吸引了外地遊客的同時，也留住了一大部分本地顧客。
（2）贏商大數據點評
王府井商圈的歷史地位決定了其以旅遊為主的消費導向，商業項目經營起來並沒有那麼容易。要改變商圈目前老舊的商業現狀，除了各商業運營主體自身調整外，還需要進行相對統一的規劃改造。
商圈有20多處可考證的歷史文化古蹟，同時擁有劇場、美術館等文化資源，其應挖掘整合這些文化資源，打造韻味、時尚、品質的王府井商業。而商圈的主要商業體集中在商業街南部，北部缺乏大型商業設施，燈市口以北的商業功能尚不完善，可見，圍繞地鐵5號線東四站附近尚有較大的商業發展空間。
（3）典型項目解讀
北京東方新天地：王府井商圈的「時尚一站地」
北京東方新天地坐落在東方廣場（亞洲最大的商業建築群之一）內，連接金街–王府井商業街和銀街–東單商業街，豐富的業態使其在購物的基礎兼具更多功能。而項目開業時引入「品牌專賣店」概念，成為不少知名品牌店的首選地點，引領著王府井商圈定位的轉變。
■ 品牌引進
東方新天地共引進600餘個品牌，【單農】【JNBY】【i.t】等時尚類品牌較多，約佔一半；餐飲品類佔有較大的比重，包括【旬野菜】【上海小南國】【將太無二】近100個特色品牌，填補了王府井商圈餐飲業態的不足。
商場面積逾12萬㎡，包括多個不同風格的主題購物區，以不同的商品定位契合不同的消費層，【OMEGA】【Stuart Weitzman】【CERRUTI 1881】【COACH】【蔚來汽車】等數十個品牌在此開設旗艦店，驅動項目吸引有較強購買力的本地客群。
■ 規劃運營
東方新天地引入老香港「大笪地」（一大塊地）概念，調整合併幾個大店，規劃將近5000㎡的區域「DADADI」，採用「中島」元素，匯聚各類特色店、集市和快閃店等，在充滿老北京元素的王府井商圈注入了新鮮力量。
此外，「求新求變」的東方新天地改造規劃原曦百貨的區域，引進【LOVE & LOVE】旗艦店、【Ted Baker London】專賣店、【金色寶藏】體驗店、【皇錦】形象店、【RADO瑞士雷達表】全球最大直營旗艦店、【LILYROSE】旗艦店等二十幾個品牌，在豐富商場業態的同時，更是助推項目年營業額抵達30億元。
4、西單商圈：首都傳統市中心
西單商圈南起宣武門內大街，北至靈境胡同西口，東至西單橫二條東側，西至華遠街西側。地理位置位於城市中心，交通便利，商圈在20世紀八九十年代一直是北京首屈一指的購物場所，是北京的傳統商業中心之一。
商圈內商業項目沿宣武門大街呈縱向帶狀分布，存量超40萬㎡，其中大體量的購物中心佔半壁江山。商業主打青春時尚元素，因而吸引較多北京本地年輕人前往休閒、購物，有「年輕人的購物天堂」之美譽。
（1）客群畫像及市場表現
西單商圈有數十條公交、地鐵線路直達，日均客流量超20萬人次，主要消費者年齡在40歲以下，以學生群體、年輕白領居多，這也符合其整體商業中檔、部分中高檔的定位。
作為傳統的中檔百貨集聚地，商圈業態隨著西單大悅城的開業逐步豐富；老佛爺百貨的入駐，則使商圈品牌及檔次又上了一個新的臺階。雖然品牌覆蓋度開始提升，但整體上仍舊以中檔時尚消費為主。
業績方面，西單大悅城、漢光百貨和君太百貨3大主力店2017年營業額超過80億元，其中西單大悅城表現亮眼，年度業績超41億元。而與主力店形成反差的是，莊勝崇光百貨商鋪空置嚴重、項目轉型失敗。
（2）贏商大數據點評
西單商圈從傳統商業到現代商業運營模式的升級難題，長期以來一直沒有得到根本改變。以商業配套為例，其以零售業態為主，消費的供應偏傳統，娛樂、休閒、餐飲、服務功能並不完備，業態的多樣性明顯不足，無法滿足目前消費者複合型消費的需求。
此外，商圈北部商業扎推、競爭激烈，對比來看，南部則明顯商業氛圍不足。南北形成完整的商脈，將大量客流向南繼續引導是未來需要解決的重要問題。
（3）典型項目解讀
北京西單大悅城：國際化青年城
作為大悅城系列的經典之作，西單大悅城撐起了西單商圈的年輕化，並擔當著京城購物中心的創新者。經過黃金十年，它又重拾美食街區，再造線下新社交，2017年客流超2600萬人次。
■ 品牌引進
以不同主題定義13個樓層，西單大悅城差異化的經營理念吸引了來自20多個國家的超300個品牌入駐，其中約25%的連鎖品牌的銷售成績，達到了系統內全球或全國第一。
項目還保持每年10％的品牌調整力度，從開業時首次把【ZARA】【MUJI】引入北京，到近兩年吸納一系列熱點品牌：內地首家西班牙珠寶品牌【TOUS】、【維多利亞的秘密】北京首店等。調整之後，新進品牌整體坪效提升了22%。
而為了改變商圈表現乏力的態勢，項目靈活增加餐飲體驗業態比重（佔25%），典型餐飲品牌包括然壽司旗下的新品牌【SUSHI GAKU】、法國福樓集團的經典法式料理【福樓啡凡】與【楓丹露原】等。
■ 規劃運營
西單大悅城相繼打造國際化妝品區、極致運動專區等主題區域，連續推出兩條主題街區：針對18-25歲年輕人打造的社群集結型潮酷「樣街」，召集了塔羅佔卜、二次元手辦等29家店鋪；「查特花園」主打全天候餐飲，輻射全京西消費客群。
此外，自主開發「悅·雲」系統，不僅打通了大悅城體系裡各個商場的所有會員權益，還為購物中心提供系統支持和數據價值變現服務，在行業處於前沿地位。
5、望京商圈：中國「最大」居民區
望京商圈位於東北四環、京密路、東北五環以及京承高速四條主幹道交叉形成的區域內。東臨機場高速，西接亞奧商圈，南靠燕莎商圈，北連空港經濟區域，與酒仙橋、大山子交接。
30分鐘即可抵達首都國際機場、國貿中心、亞運村和奧運村，望京是北京市交通最便利、距離市中心最近的高新技術產業開發區。
商圈商業從2006年開始崛起，目前有逾10個項目，總存量超65萬㎡。而由於擁有眾多小區，望京常住人口超40萬人，其中日韓籍人士佔很大比例，因此以社區商業為主。
（1）客群畫像及市場表現
地段、交通、國際商務氛圍三大優勢，令望京商圈從「首都第一印象區」轉化成為一個國際事務、國際商務和社交功能兼具的綜合型區域。
隨著望京新城商務區的規劃和大量世界500強企業的進駐，新的中產階級已形成，商圈集中了演藝界、企業管理者、外企職工、律師、醫生、記者和外國人等，消費力有較大提升，且年輕化趨勢明顯。
新消費客群的形成，導致第一代社區商業無法滿足需求，望京華堂商場、新一城、星城國際大廈、NOVO等都已閉店。新項目供應缺乏，望京存量商業項目的改善和升級日益重要，而定位中產階級品質消費者的頤堤港通過不斷調整打破魔咒，2017年銷售額猛增59.7%，成為商圈內表現最為搶眼的零售物業。
（2）贏商大數據點評
雖然產業人群足夠、消費基數足夠，但望京商圈商業規劃的缺失導致許多住宅項目要配建一定比例的商業指標，最後形成現在分散的商業格局。
而商圈的消費客群在升級，但商業的升級已經落伍，望京國際商業中心、方恆購物中心的業態組合多有不合理之處，六佰本、華彩商業中心只能輻射周邊1公裡的家庭。
整體而言，商圈較為缺乏針對寫字樓白領和中產階級人士的輕奢型購物中心，特別是類似K11購物藝術中心這種體驗的項目，未來有很大的市場機會。
（3）典型項目解讀
北京頤堤港：體驗式消費場所新名片
北京頤堤港是太古地產攜手遠洋商業共同打造的大型時尚高端商業綜合體，自2012年開業以來深受北京中產階級消費者青睞。項目圍繞「生活方式Lifestyle」，不斷提升品牌和業態構成，不僅為區域帶來新的生機和商業活力，也釋放了酒仙橋、望京地區潛在的消費力。
■ 品牌引進
頤堤港引進【AZUL by moussy】【CATALOG】【J.LINDEBERG】【米蘭站】【上海雙妹】等潮流品牌，【CGV星聚匯影城】、【Page One】書店和【BHG精品超市】等主力店，滿足區域消費者講究品質、健康及生活方式的需求。
商場還持續給消費者創造新鮮體驗，如在國際化妝品及餐飲業態上，2017年增加了【Make up for ever】【Fresh】等化妝品品牌，【KOYAMA】【煮葉】等高品質新餐飲品牌；【B&O】【氣味圖書館】【悅木之源】等體驗式品牌則推出全新形象店，以滿足消費者不斷變化的需求。
■ 規劃運營
面積達2400㎡、挑高33m的冬季花園設計獨特，使頤堤港在北京零售項目中一枝獨秀，其用巨型玻璃屋頂將室內空間與17公頃的戶外公園無縫連接，成為很多品牌或電影娛樂活動熱衷挑選的場地，主題活動包括臺灣文創品牌【Wooderful life】的「森鈴樂園」、黃小廚noob市集等。
此外，項目不僅在市場活動中力推環保概念，在硬體改造上也不遺餘力的進行環保改造。2017年，頤堤港在辦公樓公共區域、商場主力店等空間實施了靜電過濾器的改造，提高項目系統效率、改善室內空氣品質。
6、朝青商圈：CBD後花園
朝青商圈南起朝陽路，北至姚家園路，東西分別為東五環、東四環。其中，東五環、東四環、青年路縱貫商圈南北，朝陽路、朝陽北路、姚家園路橫穿東西。依託於CBD，商圈被稱為「CBD後花園」和「CBD商務服務區」。
大體量開發、知名開發商進駐、政策導向支持、交通環境不斷改善，使得朝青商圈備受關注。作為CBD白領人士置業的理想區域，朝青商圈以社區商業為主，商業項目存量超30萬㎡，其中朝陽大悅城的入駐，除了帶來人氣外，更反哺商圈高端社區尚未成熟的商業形態。
（1）客群畫像及市場表現
朝青商圈坐擁天鵝灣、星河灣、國美第一城等20餘家中高檔社區，區域半數以上為28-45歲的中青年，具有強大的消費能力和強烈的消費需求。不過，商圈商業配套略顯不足，規模較小，且都集中在朝陽路周邊。
如今，商圈的華堂商場、西單商場已經關閉，新城市廣場大批商家撤離，遭遇了商業滑鐵盧。而朝陽大悅城在商圈內具有壟斷地位，屬於一家獨大，其在商業規模、品牌能級、運營理念等多個方面都有優勢，2017年銷售額逾40億元，客流超2500萬，單日銷售紀錄突破4000萬元。
（2）贏商大數據點評
朝青商圈未來要引進服務標準程度高、有一定規模的連鎖化商家，用以緩解商圈因為「地處高端」的預期、「缺乏規劃」的隨意和「租金昂貴」的現實壓力，造成的社區服務功能不足。
此外，開發商要挖掘商圈東部的商業空間，如與朝陽大悅城同屬地鐵6號線的龍湖北京長楹天街，在落地後就助推常營商圈崛起，它以接地氣和差異化的打法，聚焦社區、貼近居民的切身需求，啟示了朝青商圈未來的商業趨勢。
（3）典型項目解讀
北京朝陽大悅城：招商界的「超級星探」
北京朝陽大悅城位於朝陽北路與青年路金十字地段，其開業使得朝青商圈的商業格局由百貨、超市等傳統零售業向mall演變。以新興中產階層為核心客群，項目七年的快速成長不僅帶動了區域的升級換代，也有效提升了北京東部客群的消費理念和水平。
■ 品牌引進
朝陽大悅城不斷聚焦新零售升級和用戶體驗升級，幾乎每年都會引進120家全新品牌，如2017年引進134個全新品牌，其中【牛角Gyu-kaku】【SEAN BY SEAN】等10個為內地首家，【me ISSEY MIYAKE】【REINEREN】等30餘個為北京首家。
作為線下實體商業的時代樣本，項目還持續推出主題空間：生活方式主題空間「悅界」、餐飲業態主題空間「拾間」、原創設計師品牌集合區「悅色」，在為商場提供差異化內容補給的同時，擺脫了行業的同質化困局。
■ 規劃運營
朝陽大悅城不斷通過IP化營銷活動、跨界合作吸引客流，如2017年推出36場主題活動（原創活動超3/4），包括三八節與蘑菇街、小象館等品牌合作的「女神蛻變記」等，年租金收入破5.9億元，坪效同比增長20％，提袋率同比增長11.5％，新增會員同比提升90％。
在運營管理上，項目還啟動了集支付解決方案、會員管理功能、營銷管理於一身的新智能POS系統，並率先在鞋、女裝等品類中試水百貨式SP活動，促進了對客末梢活性，2017年可觸達會員超100萬，會員銷售高達12億元，人均到店5.7次，「留存率」成行業標杆。
7、西紅門商圈：激活帝都南城商業
西紅門商圈位於南四環和五環之間，扼守大興北端，北接南五環路，南臨大興新城，東臨瀛海鎮，西側緊臨軌道交通4號線。交通優勢明顯，與四環內的核心商圈能無縫接駁。
2014年，薈聚中心和鴻坤廣場購物中心的落地及成功經營，助推西紅門商圈的崛起，目前商圈優質商業存量達35萬㎡，以社區商業為主，其中英特宜家購物中心集團開發的薈聚中心更是將沉寂多年的北京南城徹底激活。
（1）客群畫像及市場表現
隨著五環周邊人口的聚集，西紅門商圈吸引了外圍城區大量的客流，其客群具有明顯的親子屬性，家庭客群、26-45歲已婚青壯年較多。目前，商圈在北京市區內的滲透較高，主要來自大紅門、崇文門、西便門等區域。
商圈輻射人群超過千萬，其中薈聚西紅門每年的客流達3000逾萬人次，已躍升為全國最受歡迎的購物中心之一。而餐飲業態高佔35%的鴻坤廣場則與薈聚西紅門形成互補，未來年銷售額有望破6億元。
（2）贏商大數據點評
憑藉著大而全的體量和優質的品牌凝聚力，西紅門商圈的輻射範圍已經遠遠超過西紅門區域。
繼薈聚中心和鴻坤廣場之後，越來越多的商業體在北京南城迅速破繭，互通有無將會產生巨大的聚合效應，如地鐵上蓋項目龍湖北京大興天街和擬開業的凱德MALL天宮院將發力天宮院商圈，與西紅門商圈聯動激發南城商業。
以北京城市的量級來看，對商業的容納程度還是足夠大的，上述單體商業的輻射保持在3-5公裡，將會徹底掃除南城商業的盲區。
可以說，北京南城的商業發展正進入一個發展加速期，其發展特點是由原來的單一城市中心型的物業，開始向多中心、副中心、區域中心、社區等網絡狀、多元化的商業發展。
（3）典型項目解讀
北京薈聚中心：京南新區的商業新寵
在近幾年新建成的商業中，北京薈聚中心可謂數一數二的商業黑馬，它的成功帶動了西紅門商圈的發展與壯大。
作為具有國際化標準的一站式超區域型購物中心，其免費提供6652個停車位，創下吉尼斯世界最大地下停車場記錄，並與地鐵西紅門站、南五環及京開高速的連接保證了交通的便捷，現已成為北京最熱門的購物中心之一。
■ 品牌引進
薈聚中心擁有【宜家家居】【歐尚超市】【金逸影院】等主力店，以及【言幾又】【Tao整體家居】【PLAYLOUNGE】等體驗式品牌，特色品牌眾多讓其在社區商業中一枝獨秀。
針對家庭客群的需求，商場還利用一切機會創造適宜家庭生活的設施，如娛樂場所、餐廳及兒童活動中心等。在每一層設有由商場運營的免費兒童娛樂區域，以及樂高、兒童足球、斯馬蘭魔幻樂園等項目，吸引了極高的人氣。
■ 規劃運營
薈聚中心在設計上詮釋了北歐的斯堪地那維亞設計風格，繼承宜家一貫強大的動線設計，整個空間疏闊而明亮，可承載的客流量大，並與其他社區商業形成巨大區隔。
項目還一直在尋找和還原原汁原味的北歐文化，其吉祥物「達拉馬」為北歐神話中神靈的財產；「維京海盜」、「觸覺花園」等體驗互動活動，傳遞了北歐所追求的生活方式，日均吸引的客流量之大排北京乃至全國購物中心的前列。
三、北京城市商業未來展望
未來短時間內，北京市核心和次核心商圈的商業新增空間很小，商業項目的快速建設可以告一段落，而舊商業的改造、業態調整、品牌更新等則是未來商業發展的主要課題。
■ 從城市整體發展的角度看，為引導人口合理分布，疏散中心城區的產業和人口，大力推進城市化進程，未來將通過行政手段促進人口向新城和小城鎮集聚。因此，未來更多的中小型社區、鄰裡商業，以及以文化為創新關鍵的主題、特色商業相對具有發展前景。
■ 鑑於中心城區較為擁擠的交通條件，以及城市功能的不斷外擴，次核心商圈、潛力商圈對商業項目的容納力更強。而北京商圈內城市大型綜合體商業的競爭已進入白熱化的程度，可關注擴展新區的發展機遇，其將是新品牌、新業態的落地首選。
■ 逐漸增加新零售、休閒娛樂等體驗式業態的比重，以更多的線下體驗來獲得消費者的停留，是北京商業未來業態調整的主流方向。
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