2020年，一分錢掰成兩分花，一年也要掰成兩年來奮鬥。
天津樓市，同樣要掰成好幾段來看，隔一段時間，光景就大不同。
一年過半，需要盤點。
與年初相比，天津樓市有點變天。
01
2020年，是天津樓市總價梯度再刷新的一年。
記得2019初因為「臻園事件」，到年中，天津樓市形成了全新的單價梯度。
去年降單價，今年降總價。
現在所有邏輯都是總價思維，用小學數學就能解決——面積越做越小。
比的不是空間怎麼舒服，而是誰能在更小的面積裡放下三室兩廳兩衛。
操作變形。
總價為王的背後，其實是樓市購買能力的真實體現。
本來需要足夠光宗耀祖的實力才能入住，現在都要面向everyone。
西部
今年這一輪，硬漢西部也沒太抗住。
中北鎮從黑鐵變成王者，現在也就是個白銀吧。
年初門檻至少也得200萬，年中翡翠嘉和高層189萬起，中北祥雲最低19000元/平米。
新侯臺萬科西華府洋房面積段調整，之前最小125平米，總價接近300萬；現在二期主力116平米，270多萬能拿下。
萬科翡翠大道後期要調整規劃，最小面積75平米，現在門檻190萬，接下來會降到160萬。
南站社會山西苑「瘋狂出貨」，總價門檻保持在160萬很穩定。
高新區今年殺出程咬金，保利拾光年做了76平米的小戶型，把總價段拉到了150萬。
150萬夠低嗎？還有更低的。
天安瓏園總價門檻110萬，中介們說「早知有瓏園，何必下團泊」，有點道理。
很多人團泊確實「下早了」。
年初團泊東門檻還咬牙守住60萬，現在乾脆50萬了，最低甚至能到45萬。
一個二線城市，距離主城20公裡的位置，房價與十八線縣城有一拼。
時間回不去，房價回的去。
東部
河東區的總價門檻190萬，在凱旋門。
自從它來了，周邊的二手房都啞火了，聽說有「力量」要求凱旋門漲價。
新立板塊為什麼沒聲音，凱旋門是源頭，本來覺得新立距離外環線近，有地鐵、商場，但還是拼不過總價的威力。
空港的總價門檻大約220萬，金地悅城大境最小面積100平米。
馬上就要突破。
新城長風雅著最小面積85平米，預計空港總價段將降到180萬。
金隅雲築銷控上均價45000元/平米，但現在的樓市，高價只能「高處不勝寒」。
高價不會拔高板塊總價段，但低價一定能拉低總價段。
南部
環城總價段不斷刷新，市區也沒多高傲。
年初時，新梅江總價門檻大約360萬，御江臺的高層算比較低了。
現在最低總價已經降到了300萬，中海左岸瀾庭最小面積82平米，綠城誠園三期小戶型80平米。
新梅江不是改善嗎？不應該都是大戶型嗎？可是沒辦法，小戶型就是更好賣。
在火車站，一個小孩要喝奶茶。
「我想喝奶茶。」「奶茶裡全是防腐劑。」「我想喝防腐劑。」
年初辛莊最低總價也得150萬，現在天津悅府130萬起，首創禧悅翠庭差不多也能到這個水平。
海教園最誇張。
它算是活明白了，學區房面積沒有最小，只有更小。
2019年海教園門檻200萬，年底錦繡大家把門檻拉到了180萬，現在龍湖天璞拿出了77平米的戶型，總價149萬起。
海教園啊，如今150萬也進得去了。
海教園降，海教園降完辛莊降，辛莊降完鹹水沽降。
北部
紅橋區總價門檻200萬，後浪一直沒現身，會維持這個水平。
鐵東北路2019年底綠地新裡北苑爆了一下，總價降到精裝160萬，當時別的盤挺躥火，但是人家「綠你咋地」。
今年上半年後浪猛，鐵東北路總價門檻降到了130萬。
還是連帶效應。
小澱不得不降，新城樾風華83平米戶型現在最低107萬。
大張莊總價門檻上半年已經掉到90萬以內，新城·悅雋風華悅城最低87萬。
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用上帝視角看看天津的總價門檻。
環城大部分都低於200萬，160萬以內的很普遍。
今年天津樓市總價思維太明顯了。
能降單價的降單價，降不了單價的降總價。
沒想法的買房人有了想法，有想法的買房人可能沒了想法。
有些板塊之前覺得夠不到，但沒準兒都能看起來了。
下半年這種情況可能會更多。
02
2020年，是天津地王放低身段的一年。
在戰術上壓根就沒什麼迂迴空間，老實過日子吧。
保利雲禧重新調整戰略，高層推出88平米小戶型，總價350起。
西派國印去年拿到了低樓面價的地塊，設計了80平米小戶型。
中冶德賢華府降到了32000元/平米，不過配置沒怎麼降。
萬科翡翠大道今年也要轉型了，後面會有75平米的小戶型。
恆大悅府高層毛坯14800起，洋房毛坯16700元/平米起。
天成和平裡不提要賣10萬+的事了，戶型最小89平米，但在和平區還不夠小，不過對於地王來說，也就這意思了。
空港金隅雲築4萬+的價格肯定沒戲。
後浪一茬接一茬，死扛沒意義。
從今年開始，對大部分地王不需要有「敬畏心」了，看看也無妨。
03
2020年中，天津樓市沒有你要的價格。
有點意外，今年6月底的「衝刺季」過得好平淡，沒有驚爆價。
去年6月底挺勁爆，紅橋區泰達城河與海從31000元/平米降到28000元/平米，售樓處現場直播「盛況」，買房人把路都堵了。
導火索一出現，樓市很熱鬧，比誰降價力度更大。
今年過了小初夏，大家都在等開發商的洪荒之力，沒想到等來的只是吹灰之力。
99%的新盤依舊是常規優惠，什麼時候去什麼時候有，沒有「創新」。
萬科最多也就給2個點的優惠；融創也很「安靜」；金科也只有2個點的優惠；金地藝墅家洋房特惠後還是23000元/平米，與平時一樣……
2019年的喧囂，2020年的沉默，鮮明的對比。
一個場外信息，今年維權的多嗎？
為什麼今年是這樣的狀況？
開發商自身的資金問題暫不考慮，對於天津樓市來說，有兩個原因。
天津樓市降價邊際效應在遞減。
去年單價降個2000塊市場就炸了，一整年就是這麼反反覆覆的過來的。
今年降價大家都無感了，麻木了？或許慣性使然，覺得還會再降。
更何況，新出來了一堆刷新總價梯度的樓盤，選擇更多，有些盤只是單價降一點起不了什麼波瀾。
開發商利潤低，真的降不動了。
價格透明，土地出讓那一天就得算好將來賣多少錢。
有調查顯示，大部分開發商會按10%左右的利潤做土地測算。
現在天津能算得過來帳的地塊不太多，所以你會發現很多地沒人勾。
新城還在持續拿地，據說它有5個點的利潤就可以。
倒不是替開發商說話，建安成本+三費一稅+人吃馬喂，很多項目的價格已經被逼到牆角，沒什麼降價空間了。
而且，這年頭，哪個項目不得打點中介渠道。
04
6月底過去了，可能沒有你想要的價格。
只要政策沒有變化，下一個可期待的時點就只有12月底了。
看目前房貸利率又收緊這個狀態，出政策的預期並不強烈。
可不可以等年底？可以，但是，有幾種情況不要等。
貨量不足的。
結合樓盤每個月的去化量，再看它還剩多少房子，如果年底就能清盤的，那就別等了。
比如仁恆公園世紀大約還剩180多套，它一個月能去化30套左右；海河金茂府還剩130多套，可能到年底就沒什麼好樓層了，而且剩的會以大戶型居多。
華苑西一共4800多套房子，平均每個月賣200套左右，現在還剩大約1300套，今年年底、明年年初這個組團可能就尾房了。
反觀精武鎮的學府工業區，3個盤才剛起灶，這種量大的板塊倒不用著急。
有些人還在等凱旋門降價，首先它成交量沒問題，5月籤約73套，每個月能認購100多套，價格坐住了。
再有它就還剩500多套房，項目自己預期年底基本清盤。
現在市區的改善盤，基本一個月去化30多套。
不要看被打扮過的數據，去售樓處「隱秘的角落」看銷控，自己算一下。
有個群友從2019年就開始關注中核閱和平，總在等著降價，等啊等啊，等沒了。
天津樓市確實不熱，但房子也有賣完的時候。
堅定不降價的。
這在天津樓市不常見。
格調不降價是一貫作風，早買晚買都一個價，早買還能選個好樓層。
最近格調平園一周賣30套，除了實景呈現，也因為它不降價。
仁恆公園世紀也不降價，最後一棟樓還漲了一點。
寶坻需要特別注意。
寶坻住建委不允許降價，最多給4個點優惠。
現在已經有項目不能網籤了，所以寶坻接下來不會有價格戰。
還是老話：所謂的底部沒有統一的時間點。
市場處於平淡期，幾乎所有項目都「玩快」，所以每個項目的底部都不一樣。
開發商會自己把握節奏，甚至從開盤到清盤可能都是底部。
只要價格符合房價梯度，再關注量，也就八九不離十了。
北京疫情對天津樓市有不小的影響，首套房貸利率也恢復LPR+30基點了，樓市淡季已經來了。
7、8月，不用慌。