| 時間：2017年09月12日 15:03:42 中財網 |
重要聲明及提示
一、發行人董事會聲明
發行人董事會已批准
本次債券
募集說明書及其摘要，發行人董事
會承諾其中不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對其真實性、
準確性、完整性承擔個別和連帶的法律責任。
二、發行人負責人和主管會計工作的負責人、會計部門負責人聲
明
發行人負責人和主管會計工作的負責人、會計部門負責人保證
本
次債券
募集說明書及其摘要中財務報告真實
、完整。
三、主承銷商勤勉盡職聲明
主承銷商按照《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國證券
法》和《企業債券管理條例》等法律法規的規定及有關要求，對
本次
債券
發行材料的真實性、準確性、完整性進行了充分核查，確認不存
在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。
四、投資提示
凡欲認購
本次債券
的投資者，請認真閱讀本募集說明書及其有關
的信息披露文件，並進行獨立投資判斷。主管部門對
本次債券
發行所
作出的任何決定，均不表明其對債券風險作出實質性判斷。
凡認購、受讓並持有
本次債券
的投資者，均視同自願接受本募集
說明書對
本次債券
各項權
利義務的約定。債券依法發行後，發行人經
營變化引致的投資風險，投資者自行負責。
五、其他重大事項或風險提示
除發行人和主承銷商外，發行人沒有委託或授權任何其他人或實
體提供未在本募集說明書中列明的信息和對本募集說明書作任何說
明。投資者若對本募集說明書及其摘要存在任何疑問，應諮詢自己的
證券經紀人、律師、會計師或其他專業顧問。
六、本次債券的基本要素
（一）債券名稱：
2017
年
溫州生態園開發建設投資集團有限公
司
公司債券（簡稱
「
17
溫園債
」
）。
（二）發行總額：人民幣
9
億元
（
RMB
90
0,000,000
元）。
（三）
債券期限：
7
年，同時設置本金提前償付條款，第
3
年末、
第
4
年末、第
5
年末、第
6
年末、第
7
年末分別按
20%
、
20%
、
20%
、
20%
、
20%
的比例償還本金。
（四）債券利率：
本期債券採用固定利率形式，票面利率根據上
海銀行間同業拆放利率基準利率加上基本利差確定，
上海銀行間同業
拆放利率基準利率為簿記建檔日前
5
個工作日全國銀行間同業拆借
中心在
上海銀行間同業拆放利率網
(www.shibor.org)
上公布的一年期
上海銀行間同業拆放利率（
Shanghai Interbank Offered Rate
，簡稱
Shibor
）的算
術平均數（四捨五入保留兩位小數）。本期債券的最終基
本利差和最終票面利率將根據簿記建檔結果，由發行人與簿記管理人
按照國家有關規定協商一致確定，並報國家有關主管部門備案，在本
期債券存續期內固定不變。本期債券採用單利按年計息，不計複利，
逾期不另計利息。
（五）發行方式：
本次債券
以簿記建檔、集中配售的方式，通過
承銷團成員設置的發行網點向中華人民共和國境內機構投資者（國家
法律、法規另有規定除外）公開發行和通過上海證券交易所向機構投
資者（國家法律、法規禁止購買者除外）公開發行。
（六）發行對象：
本次債券
承銷團成員設置的
發行網點的發行對
象為在中央國債登記公司開戶的中華人民共和國境內合格機構投資
者（國家法律、法規另有規定除外）；上海證券交易所的發行對象為
持有中國證券登記公司上海分公司基金證券帳戶或
A
股證券帳戶的
機構投資者（國家法律、法規禁止購買者除外）。
（七）還本付息方式：
本次債券
每年付息一次，同時設置本金提
前償付條款，自
本次債券
存續期第三年起於每年的
9
月
14
日
按
20%
的比例逐年等額償還本金，最後五年每年的應付利息隨當年兌付的本
金部分一起支付。
（八）債券形式及託管方式：實名制記帳式債券。
1
、投資者認購的通過上海證券交易
所發行的債券在中國證券登
記公司上海分公司託管記載。
2
、投資者認購的通過承銷團公開發行的債券在中央國債登記公
司開立的一級託
管帳戶託管記載。
（九）信用級別：經
鵬元資信評估有限公司
綜合評定，
本次債券
的信用等級為
AA
，發行人長期主體信用等級為
AA
。
（十）擔保方式：
本次債券
無擔保。
（十一）
本次債券
存續期內，當發行人對
本次債券
付息和兌付發
生流動性不足時，
溫州銀行
股份有限公司
在不違反國家法律法規、信
貸政策及銀行審查程序和貸款條件的前提下，給予一定的流動性支持
貸款。
目錄
釋義
................................
................................
................................
............................
4
第一條債券發行依據
................................
................................
................................
6
第二條本次債券發行的有關機構
................................
................................
...........
7
第三條發行概要
................................
................................
................................
......
11
第四條認購與託管
................................
................................
................................
..
14
第五條債券發行網點
................................
................................
..............................
16
第六條認購人承諾
................................
................................
................................
..
17
第七條債券本息兌付辦法
................................
................................
......................
19
第八條發行人基本情況
................................
................................
..........................
21
第九條發行人業務情況
................................
................................
..........................
37
第十條發行人財務情況
................................
................................
..........................
51
第十一條已發行尚未兌付的債券
................................
................................
.........
80
第十二條募集資金的用途
................................
................................
......................
81
第十三條償債保證措施
................................
................................
..........................
90
第十四條風險與對策
................................
................................
..............................
94
第十五條信用評級
................................
................................
................................
100
第十六條法律意見
................................
................................
................................
101
第十七條其他應說明的事項
................................
................................
...............
103
第十八條備查文件
................................
................................
................................
104
釋義
在本募集說明書中，除非上下文另有規定，下列詞彙具有以下含
義：
發行人、公司：
指溫州生態園開發建設投資集團有限公司。
本次債券
：
指發行人發行的總
額為人民幣
9
億元
的
2017
年
溫州
生態園開發建設投資集團有限公司
公司債券，簡稱
「
17
溫園債
」
。
本次發行：
指
本次債券
的發行。
國家發改委：
指中華人民共和國國家發展和改革委員會。
中央國債登記公司：
指中央國債登記結算有限責任公司。
中國證券登記公司：
指中國證券登記結算有限責任公司。
債券託管機構：
指中央國債登記公司和
/
或中國證券登記公司。
主承銷商、簿記管理人：
指
浙商證券股份有限公司。
承銷團：
指由主承銷商為
本次債券
發行組織的，由主承銷商和分
銷商組成的承銷團。
餘額包銷：
指承銷團成員按各自承銷的比例承擔
本次債券
發行的
風險，即在
本次債券
發行期限屆滿後，將未售出的債券按照各自承銷
比例全部購入，並按時足額劃撥
本次債券
募集款項。
簿記建檔：
指由發行人與主承銷商確定債券的申購利率區間，投
資者直接向簿記管理人發出申購訂單，簿記管理人負責記錄申購訂單，
最終由發行人與主承銷商根據申購情況及約定的配售原則確定債券
發行利率的過程。
募集說明書：
指發行人根據有關法律、法規為發行
本次債券
而制
作的《
2017
年
溫州生態園開發建設投資集團有限公司
公司債券募集
說明書》。
元：
指人民幣元。
工作日：
指商業銀行對公營業日（不包括我國的法定節假日或休
息日）。
法定節假日或休息日：
指中華人民共和國的法定及政府指定節假
日或休息日（不包括香港特別行政區、澳門特別行政區和臺灣省的法
定節假日或休息日）。
第一條債券發行依據
本次債券
業經國家發展和改革委員會發改
企業債券
【
2017
】
104
號文批准公開發行。
本次債券
經發行人
2016
年
7
月
1
日董事會審議通過，並經全資
股東溫州生態園管委會決定批准。
第二條本次債券發行的有關機構
一、發行人：溫州生態園開發建設投資集團有限公司
住所：
溫州市三垟大道入口
（溫瑞大道邊）溫州生態園管委會辦
公室南樓
法定代表人：徐靜
聯
系人：方麗君
聯繫地址：
溫州市三垟大道入口
（溫瑞大道邊）溫州生態園管委
會辦公室南樓
電話：
0577
-
86676961
傳真：
0577
-
86676931
郵編：
325000
二、承銷團
（一）主承銷商
浙商證券股份有限公司
住所：
江幹區五星路
201
號
法定代表人：吳承根
聯繫人：吳波
聯繫地址：杭州市
江幹區五星路
201
號
浙商證券大樓六樓
電話：
0571
-
8790
3231
傳真：
0571
-
879025
08
郵編：
310007
（二）分銷商
華泰聯合證券
有限責任
公司
住所：
深圳市福田區中心區中心廣場香港中旅大廈第
五層（
01A
、
02
、
03
、
04
）、
17A
、
18A
、
24A
、
25A
、
26A
法定代表人：
吳曉東
聯繫人：
張馨予
聯繫地址
：
北京市西城區豐盛胡同
22
號豐銘國際大廈
A
座
6
層
電話：
010
-
56839393
傳真：
010
-
56839354
郵政編碼：
518034
三、託管人
（一）中央國債登記結算有限責任公司
住所：北京市西城區金融大街
10
號
法定代表人：
水汝慶
經辦人：李皓、畢遠哲
聯繫地址：北京市西城區金融大街
10
號
聯繫電話：
010
-
88170745
、
010
-
88170731
傳真：
010
-
66061875
郵政編碼：
100033
（二）中國證券登記結算有限責任公司上海分公司
住所：上海市
陸家嘴東路
166
號中國保險大廈
3
樓
總經理：高斌
聯繫人：王博
聯繫地址：上海市
陸家嘴東路
166
號中國保險大廈
3
樓
電話：
021
-
68870172
傳真：
021
-
68875802
-
8245
郵編：
200120
四、審計機構：中興財光華會計師事務所（特殊普通合夥）
住所：石家莊市廣安大街
77
號安僑商務四樓
負責人：姚庚春
聯繫人：
林猛、
周書奕
聯繫地址：杭州市江幹區三新路
158
號銘鑫大廈
13
、
19
層
電話：
0571
-
280516
81
傳真：
057128315509
郵編：
310000
五、信用評級機構：鵬元資信評估有限公司
住所：深圳市福田區深南大道
7008
號陽光高爾夫大廈
3
樓
法定代表人：劉思源
聯繫人：
王學鵬、張偉亞
聯繫地址：上海市浦東新區東三裡橋路
1018
號上海數字產業園
A
棟
601
聯繫電話：
021
-
51035670
傳真：
021
-
51035670
郵政編碼：
200120
六、律師事務所：浙江誠鼎律師事務所
住所：溫州市鹿城區開源路景樂居
1
幢
203
室
負責人：
盛少林
聯繫人：夏法滬、薛劍
聯繫地址：溫州市鹿城區開源路景樂居
1
幢
2
樓
聯繫電話：
0577
-
88993332
傳真：
0577
-
88992599
郵編：
325000
七、債權代理人：
浙商證券股份有限公司
住所：
杭州市
江幹區五星路
201
號
法定代表人：吳承根
聯繫人：吳波
聯繫地址：
杭州市
江幹區五星路
201
號
浙商證券大樓六樓
電話：
0571
-
87903231
傳真：
057
1
-
8790
2508
郵編：
310007
八、監管銀行：溫州銀行股份有限公司
住所：
溫州市車站大道
196
號
負責人：邢增福
聯繫人：陳慶
聯繫地址：溫州市車站大道
196
號
電話：
0577
-
889957
06
傳真：
0577
-
88995705
郵編：
325000
第三條發行概要
一、發行人：溫州生態園開發建設投資集團有限公司。
二、債券名稱：
2017
年
溫州生態園開發建設投資集團有限公司
公司債券（簡稱
「
17
溫園債
」
）。
三、發行總額：人民幣
9
億元
（
RMB
90
0,000,000
元）。
四、債券期限：
7
年，同時設置本金提前償付條款，第
3
年末、
第
4
年末、第
5
年末、第
6
年末、第
7
年末分別按
20%
、
20%
、
20%
、
20%
、
20%
的比例償還本金。
五、債券利率：
本期債券採用固定利率形式，票面利率根據上海
銀行間同業拆放利率基準利率加上基本
利差確定，
上海銀行間同業拆
放利率基準利率為簿記建檔日前
5
個工作日全國銀行間同業拆借中
心在
上海銀行間同業拆放利率網
(www.shibor.org)
上公布的一年期上
海銀行間同業拆放利率（
Shanghai Interbank Offered Rate
，簡稱
Shibor
）
的算術平均數（四捨五入保留兩位小數）。本期債券的最終基本利差
和最終票面利率將根據簿記建檔結果，由發行人與簿記管理人按照國
家有關規定協商一致確定，並報國家有關主管部門備案，在本期債券
存續期內固定不變。本期債券採用單利按年計息，不計複利，逾期不
另計利息
。
六、債券形式及託管方式：實名制記帳式債券。
（
1
）投資者認購的通過上海證券交易所發行的債券在中國證券
登記公司上海分公司託管記載。
（
2
）投資者認購的通過承銷團公開發行的債券在中央國債登記
公司開立的一級託管帳戶託管記載。
七、發行方式：
本次債券
採用簿記建檔、集中配售的方式，通過
承銷團成員設置的發行網點向中華人民共和國境內機構投資者（國家
法律、法規另有規定除外）公開發行和通過上海證券交易所向機構投
資者（國家法律、法規禁止購買者除外）公開發行。
八、發行對象：
本次債券
承銷團成員設置的發行網點的發行對象
為在中央國債登記公司
開戶的中華人民共和國境內合格機構投資者
（國家法律、法規另有規定除外）；上海證券交易所的發行對象為持
有中國證券登記公司上海分公司基金證券帳戶或
A
股證券帳戶的機
構投資者（國家法律、法規禁止購買者除外）。
九、發行價格：
本次債券
的面值為
100
元，平價發行。以
1,000
元為一個認購單位，認購金額必須是
1,000
元的整數倍且不少於
1,000
元。
十、發行期限：
2
個工作日，自
2017
年
9
月
14
日起，至
2017
年
9
月
15
日止。
十一、簿記建檔日：
本次債券
的簿記建檔日為
2017
年
9
月
13
日
。
十二、發行首日：
本次債券
發行期限的第
1
日，
即
20
17
年
9
月
14
日。
十三、計息方式：
本次債券
採用單利按年計息，不計複利，逾期
不另計利息。
十四、起息日：自發行首日開始計息，
本次債券
存續期限內每年
的
9
月
14
日
為該計息年度的起息日。
十五、計息期限：
自
2017
年
9
月
14
日至
2024
年
9
月
13
日止。
十六、還本付息方式：
本次債券
每年付息一次，同時設置本金提
前償付條款，自
本次債券
存續期第三年起於每年的
9
月
14
日
按
20%
的比例逐年等額償還本金，最後五年每年的應付利息隨當年兌付的本
金部分一起支付。
十七、付息日：
2018
年至
2024
年每年的
9
月
14
日
（如遇法定
節假日或休息日，則順延至其後的第
1
個
工作日）。
十八、兌付日：
2020
年至
2024
年每年的
9
月
14
日
（如遇法定
節假日或休息日，則順延至其後的第
1
個工作日）。
十九、本息兌付方式：通過
本次債券
託管機構辦理。
二十、承銷方式：承銷團餘額包銷。
二十一、承銷
團成員：主承銷商為
浙商證券股份有限公司，分銷
商為華泰聯合證券
有限
責任
公司。
二十二、債權代理人
/
帳戶監管人：
浙商證券股份有限公司
。
二十三、信用級別：經鵬元資信評估有限公司綜合評定，
本次債
券
信用等級為
AA
，發行主體長期信用等級為
AA
。
二十四、擔保方式：
本次債券
無擔保。
二十五、上市安排：
本次債券
發行結束後
1
個月內，發行人將向
有關證券交易場所或其他主管
部門提出上市或交易流通申請。
二十六、稅務提示：根據國家稅收法律、法規，投資者投資
本次
債券
應繳納的有關稅款由投資者自行承擔。
第四條認購與託管
一、
本次債券
採用實名制記帳方式發行，投資者認購的
本次債券
在證券登記機構託管記載。
本次債券
採用簿記建檔、集中配售的方式發行。投資者參與
本次
債券
簿記、配售的具體辦法和要求已在主承銷商公告的《
2017
年
溫
州生態園開發建設投資集團有限公司
公司債券申購和配售辦法說明》
中規定。
二、
本次債券
通過承銷團公開發行部分由中央國債登記公司登記
託管，具體手續按中央國債登記公司的《實名制記帳
式企業債券登記
和託管業務規則》的要求辦理，該規則可在中國債券信息網
（
www.chinabond.com.cn
）查閱或在
本次債券
承銷商發行網點索取。
境內法人憑加蓋其公章的營業執照（副本）或其他法人資格證明
複印件、經辦人身份證及授權委託書認購
本次債券
；境內非法人機構
憑加蓋其公章的有效證明複印件、經辦人身份證及授權委託書認購
本
次債券
。如法律法規對本條所述另有規定，按照相關規定執行。
三、通過上海證券交易所發行的債券由中國證券登記公司上海分
公司託管。認購辦法如下：
凡參與協議認購在上海證券交易所發行債券的機構投資
者，認購
時必須持有中國證券登記公司上海分公司基金證券帳戶或
A
股證券
帳戶。
擬參與在上海證券交易所發行的債券的機構投資者在發行期間
與
本次債券
主承銷商聯繫，機構投資者憑加蓋其公章的營業執照（副
本）或其他法人資格證明複印件、經辦人身份證及授權委託書、證券
帳戶卡複印件認購
本次債券
。
四、投資者辦理認購手續時，無須繳納任何附加費用；在辦理登
記和託管手續時，須遵循證券登記機構的有關規定。
五、
本次債券
發行結束後，投資者可按照國家有關規定進行債券
的轉讓和質押。
第五條債券發行網點
一、
本次債券
通過承銷團成員設置的發行
網點向境內機構投資者
（國家法律、法規另有規定除外）公開發行的部分，具體發行網點見
附表一。
二、
本次債券
通過上海證券交易所發行的部分，具體發行網點見
附表一中標註「▲」的發行網點。
第六條認購人承諾
購買
本次債券
的投資者（包括
本次債券
的初始購買人和二級市場
的購買人，下同）被視為作出以下承諾：
一、接受本募集說明書對
本次債券
項下權利義務的所有規定並受
其約束；
二、接受
本次債券
《債權代理協議》和《債券持有人會議規則》
等文件的各項規定和安排；
三、
本次債券
的發行人依據有關法律、法規的規定發生合法變更，
在經有關主管部
門批准後並依法就該等變更進行信息披露時，投資者
同意並接受這種變更；
四、
本次債券
發行結束後，通過上海證券交易所發行的部分將申
請在上海證券交易所上市交易，通過承銷團成員設置的發行網點公開
發行的部分將申請在全國銀行間債券市場交易流通，並由主承銷商代
為辦理相關手續，投資者同意並接受這種安排；
五、
本次債券
的債權代理人、償債帳戶監管人、募集資金帳戶監
管人依據有關法律、法規的規定發生合法變更，在經有關主管部門批
準後並依法就該等變更進行信息披露時，投資者同意並接受這種變更；
六、在
本次債券
的存續期限內，若發行人依據有關
法律法規將其
在
本次債券
項下的債務轉讓給新債務人承繼時，則在下列各項條件全
部滿足的前提下，投資者在此不可撤銷地事先同意並接受這種債務轉
讓：
（一）
本次債券
發行與上市交易（如已上市交易）的批准部門對
本次債券
項下的債務變更無異議；
（二）就新債務人承繼
本次債券
項下的債務，有資格的評級機構
對
本次債券
出具不次於原債券信用級別的評級報告；
（三）原債務人與新債務人取得必要的內部授權後正式籤署債務
轉讓承繼協議，新債務人承諾將按照
本次債券
原定條款和條件履行債
務；
（四）原債務人與新債務人按照有關主管部門的要求就債務轉讓
承繼
進行充分的信息披露。
七、對於債券持有人會議根據《債券持有人會議規則》作出的有
效決議，所有投資者（包括所有出席會議、未出席會議、反對決議或
放棄投票權，以及在相關決議通過後受讓
本次債券
的投資者）均接受
該決議。
第七條債券本息兌付辦法
一、利息的支付
（一）
本次債券
在存續期內每年付息
1
次，最後五個計息年度利
息隨當年兌付的本金一起支付。
本次債券
每年的付息日為存續期內當
年的
9
月
14
日
（遇法定節假日或休息日順延至其後的第
1
個工作日）。
每年付息時按債權登記日日終在債券登記託管機構託管名冊上登記
的各債券持有人所持債券
面值所應獲利息進行支付。年度付息款項自
付息日起不另計利息。
（二）未上市債券利息的支付通過債券託管人辦理；已上市或交
易流通債券利息的支付通過債券登記託管機構辦理。
本次債券
利息的
支付通過證券登記機構和其他有關機構辦理。利息支付的具體事項將
按照國家有關規定，由發行人在相關媒體上發布的付息公告中加以說
明。
（三）根據國家稅收法律、法規，投資者投資
本次債券
應繳納的
有關稅款由投資者自行承擔。
二、本金的兌付
（一）
本次債券
設置本金提前償還條款，自
本次債券
存續期第三
年起於每年的
9
月
14
日
按
20%
的比例逐年等額償還本金，
最後五年
每年的應付利息隨當年兌付的本金部分一起支付。每年還本時按債權
登記日日終在託管機構名冊上登記的各債券持有人所持債券面值佔
當年債券存續餘額的比例進行分配（每名債券持有人所受償的本金金
額計算取到人民幣分位，小於分的金額忽略不計）。
本次債券
兌付日
為
2020
年至
2024
年每年的
9
月
14
日
（如遇法定節假日或休息日，
則順延至其後第
1
個工作日）。
（二）未上市債券本金的兌付通過債券託管人辦理；已上市或交
易流通債券本金的兌付通過債券登記託管機構辦理。本金兌付的具體
事項將按照國家有關規定，由發行人在相關媒體上發布的兌付
公告中
加以說明。
第八條發行人基本情況
一、發行人概況
公司名稱：溫州生態園開發建設投資集團有限公司
成立日期：
2003
年
7
月
7
日
住所：
溫州市三垟大道入口
（溫瑞大道邊）溫州生態園管委會辦
公室南樓
法定代表人：徐靜
註冊資本：人民幣叄拾億元整（
RMB
3,000
,
00
0,000.00
元）
公司類型：有限責任公司（國有獨資）
經營範圍：一般經營項目：市政道路、基礎設施、園林綠化工程、
水利工程、環境保護工程的投資、建設；
房地產投資、建設、開發；
政府投資性項目的代建和運營管理；土地儲備經營；城市建設項目規
劃設計
、諮詢服務；資產經營租賃；物業管理；旅遊開發，實業投資
（以上涉及資質的憑資質證經營）。
發行人成立於
2003
年
7
月
7
日，系溫州市人民政府辦公室以溫
政辦機
[2003]8
號文批准，由溫州生態園管委會全額出資的國有獨資
公司，持有溫州市市場監督管理局核發的
9133030075192487XM
號
《營業執照》。公司承擔著溫州生態園區域的土地開發、基礎設施建
設、拆遷安置及安置住房建設、國有資產運營等重要任務，是溫州市
生態園經營性國有資產、資源開發建設和經營管理的主要企業法人。
截至
201
6
年
12
月
31
日，發行人資產總額
1
,053,811.53
萬元，
負債總額為
537,049.20
萬元，所有者權益合計為
516,762.33
萬元。
201
6
年
度，發行人實現營業收入
38,365.26
萬元，利潤總額
15,725.57
萬元，
淨利潤
11,602.76
萬元。
二、歷史沿革
（一）發行人的設立情況
發行人根據溫州市人民政府辦公室《溫州市人民政府辦公室關於
同意建立溫州生態園開發建設投資集團有限公司的批覆》（溫政辦機
[2003]8
號）批准，於
2003
年
7
月
7
日辦理工商註冊登記，取得企業
法人資格，成立時註冊資本
1,000
萬元，全部由溫州生態園管委會
以
貨幣出資，出資資金由溫州華明會計師事務所出具
[2003]
華驗字第
317
號《驗資報告》驗證。
（二）發行人設立以來歷次股本的變化和驗資情況
2004
年
6
月，溫州生態園管委會以貨幣增資
5
,290
萬元，增資後
發行人註冊資本達到
6
,290
萬元，增資資金由溫州甌江會計師事務所
有限公司出具
溫甌江會驗字第
[2004]
字
382
號《
驗資報告》驗證。
2007
年
7
月，溫州生態園管委會以貨幣增資
5
,000
萬元，增資後
發行人註冊資本達到
11,290
萬元，增資資金由溫州甌江會計師事務
所出具
溫甌江會驗（
2007
）
359
號《
驗資報告》
驗證。
2011
年
4
月，溫州生態園管委會以貨幣增資
112,000
萬元，增資
後發行人註冊資本達到
123,290
萬元，增資額由浙江誠達會計師事務
所（普通合夥）出具
溫誠達驗字（
2011
）
018
號《
驗資報告》驗證。
2012
年
3
月，
溫州生態園管委會增資
176,710
萬元，在五年內繳
足。溫州誠達會計師事務所（普通合夥）
對溫州生態園開發建設投資
集團有限公司變更後的註冊資本進行了審驗並出具《驗資報告》（溫
誠達驗字（
2012
）
011
號）。根據該《驗資報告》，溫州生態園開發建
設投資集團有限公司截至
2011
年
12
月
31
日的註冊
資本為
300,000
萬元，實繳註冊資本人民幣
123,290
萬元，佔註冊資本總額的
41.10%
。
2013
年
4
月，溫州生態園管委會實繳資本
51,710
萬元。發行人
實收資本增加至
175,000
萬元。溫州誠達會計師事務所（普通合夥）
對溫州生態園開發建設投資集團有限公司本次實繳資本進行了審驗
並出具《驗資報告》（溫誠達驗字（
201
3
）
0
21
號）。
三、股東情況
發行人是依法設立的國有獨資公司，股東即出資人為溫州生態園
管委會。
溫州生態園管委會的職責如下：
（一）貫徹實施有關法律、法規和中央、浙江省、溫州市政策，
制訂並
組織實施區域內的有關管理規定。
（二）負責生態園區域內（溫州生態園總體規劃確定的建設保護
區，以及高教園區、三垟街道黃嶼呂家岸片和狀元街道三郎橋片等規
劃控制建設區）的規劃、保護、建設和管理工作。
（三）按照生態園總體規劃，組織制訂生態園區域內生態資源保
護和保護性開發利用的中長期規劃和年度計劃，並報市人民政府批准
後，負責組織實施。
（四）受溫州市發改、國土資源、規劃、住建、城管與執法、水
利、環保、旅遊、人防等政府職能部門委託，承擔上述部門在生態園
區域內的經濟和行政管理事務。
（五）負責生態園財政預決算管理、財政
監督、國有資產管理、
財務會計管理。
（六）負責生態園區域內風景名勝區的統一規劃、整合、管理工
作。
（七）負責大學城的管理服務工作。
四、公司治理及組織結構
（一）公司治理
發行人嚴格按照《中華人民共和國公司法》及其他法律法規，建
立和完善企業法人治理結構，制定了《溫州生態園開發建設投資集團
有限公司章程》（以下簡稱
「
公司章程
」
），根據公司章程設立了股東、
董事會、監事會以及經營管理層。
1
、股東
發行人不設股東會，由溫州生態園管委會作為國有資產監督管理
機構
行使股東職權。
股東依照公司法行使下列職權：
（1） 決定公司的經
營方針和投資計劃；
（2） 選舉和更換由非職工代表擔任的董事、監事，決定有關董
事、監事的報酬事項；
（3） 審議批准董事會的報告；
（4） 審議批准監事會的報告；
（5） 審議批准公司的年度財務預算方案、決算方案；
（6） 審議批准公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；
（7） 對公司增加或者減少註冊資本作出決議；
（8） 對發行
公司債券作出決議；
（9） 對公司合併、分立、解散、清算或者變更公司形式作出決
議；
（10） 修改公司章程；
（11） 核准或備案公司投資、擔保項目，適時對重大投資項目組
織實施稽查、審計、評估等監督管理；
（12） 法律法規規定的其他職權。
2
、董事會
發行人設董事會，其成員為
三
人，其中非職工代表董事一人。非
職工代表董事由溫州生態園管理委員會委派，職工代表董事由公司職
工代表大會民主選舉產生。董事長由溫州市人民政府任命。
董事會行使下列職權：
（1） 向溫州生態園管理委員會報告工作；
（2） 執行溫州生態園管理委員會決定；
（3） 決定公司的經營計劃和投資方案；
（4） 制訂公司的年度財務預算方案、決算方案；
（5） 制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；
（6） 制訂公司增加或者減少註冊資本以及發行
公司債券的方案；
（7） 制訂公司合併、分立、解散或者變更公司形式的方案；
（8） 決定公司內部管理機構的設置；
（9） 決定聘任或者解聘公司經理及其報酬
事項，並根據經理的
提名決定聘任或者解聘公司副經理、財務負責人及報酬事項；
（10） 制定公司的基本管理制度。
3
、監事會
公司設監事會，其成員為五人，其中非職工代表監事三人，由溫
州生態園管理委員會委派產生，職工代表二人，由公司職工代表大會
民主選舉產生。監事會設主席一名，由溫州生態園管理委員會從監事
會成員中指定。董事、高級管理人員不得兼任監事。
監事會行使下列職權：
（
1
）檢查公司財務；
（
2
）對董事、高級管理人員執行公司職務的行為進行監督，對
違反法律、行政法規或公司章程的董事、高級管理人員提出罷免的建
議；
董事會
監事會
總經理
監
察
監
事
審
計
室
財
務
投
融
資
部
辦
公
室
工
程
監
管
部
項
目
開
發
部
股東
資
產
管
理
部
（
3
）當董
事、高級管理人員的行為損害公司的利益時，要求董
事、高級管理人員予以糾正。
4
、經營管理機構
公司設總經理，由董事會聘任或者解聘。總經理對董事會負責，
依法行使下列職權：
（1） 主持公司的生產經營管理工作，組織實施董事會決議；
（2） 組織實施公司年度經營計劃和投資方案；
（3） 擬訂公司內部管理機構設置方案；
（4） 擬訂公司的基本管理制度；
（5） 擬定公司制度的具體管理規章；
（6） 提請聘任或者解聘公司副經理、財務負責人；
（7） 決定聘任或者解聘除應由董事會決定聘任或者解聘以外的
負責管理人員；
（8） 董事會授予的其他職權；
（9） 經理列席董事會會議。
（二）公司組織
結構
發行人內設
六
個職能部門，組織結構如下圖所示：
各部門職責如下：
1
、辦公室。負責發行人日常黨務和行政事務；負責文秘、電子
政務、網絡、信息、宣傳、綜合檔案管理、後勤保障等工作；負責發
行人人才引進、員工招聘、教育、培訓、調配、考察、任免、職稱評
聘、薪酬福利、勞動和社會保障、考勤考核等工作；負責對發行人所
屬企業績效考核；負責黨支部、群團、信訪維穩、計劃生育等工作。
2
、監察監事審計室。負責發行人及所屬公司黨風廉政建設，組
織黨風黨紀和政風政紀教育，
指導發行人紀律檢查工作；負責黨員幹
部違法違紀案件檢查，負責所屬公司的內部審計工作，制定領導幹部
任期（或離任）經濟責任審計及專項審計計劃並組織實施；負責所屬
公司重大項目投資預、決算審計工作。
3
、財務部（投融資部）。負責發行人年度資金使用計劃的編制
和實施；負責發行人年度財務預、決算及利潤分配草案與財務報告的
編制；負責發行人融資籌資方案的編制和資本運作工作；負責財務管
理和投資統計；負責工程項目的用款進度監督和財務決算；指導所屬
公司開展計劃財務工作；參與徵收徵地投資、工程建設投資、行政成
本費用的控制工作。
4
、項
目開發部。負責制定發行人工程項目建設計劃、旅遊發展
計劃、房屋徵收計劃和土地徵收計劃；負責指導所屬公司開展項目前
期投入產出測算、設計招投標工作；負責指導辦理前期立項、可研、
初設以及概算審查工作；負責工程技術重大變更和項目調概審查工作；
負責指導辦理施工圖審查、備案及工程招投標工作；負責辦理出讓地
塊的用地紅線、設計條件等前期工作；負責指導開展城市建設項目的
設計、諮詢和服務工作。
5
、工程監管部。負責發行人工程項目實施過程中的質量、進度、
投資、安全、技術、合同等監督管理工作；負責工程項目進度匯總工
作；負責工程實施單
位開展竣工驗收、項目交付、移交、產權辦理、
結算等協調工作；負責工程「四新」應用和推廣工作。
6
、資產管理部。負責發行人重大經營性資產的管理；負責工程
竣工後的接收、物業管理、綠化養護、資金回籠等協調工作；負責所
屬國有資產的保值增值管理工作；負責所屬固定資產的劃轉登記、調
配使用日常管理工作。
五、發行人與子公司投資關係
截至
201
6
年
12
月
31
日，發行人納入合併範圍的子公司共計
6
家，具體情況見下表：
序號
公司名稱
主營業務
公司性質
取得
方式
子公司
級別
註冊資本
（萬元）
持股比例
（％）
1
溫州生態園建設開
發有限公司
房地產開發經營；市政園林及
配套工程、水利工程、環境保
護工程的施工；土地儲備經營。
國有獨資
有限公司
設立取得
1
56,000
100
2
溫州生態園旅遊發
展有限公司
旅遊項目投資開發、經營管理、
諮詢、策劃；停車服務管理。
國有獨資
有限公司
設立取得
1
200
100
3
溫州生態園資產經
營有限公司
資產管理、
酒店管理；實業投
資；物業租賃經營；投資諮詢
（不含金融、證券業務）；自
有
房地產經營活動。
國有獨資
有限公司
設立取得
1
300
100
4
溫州三垟溼地旅遊
有限公司
旅遊開發、物業管理。
國有獨資
有限公司
繼受取得
1
200
100
5
溫州生態園物業管
理服務有限公司
城鎮綠化苗、花卉種子的生產、
銷售（在《林木種子生產許可
證》、《林木種子經營許可證》
有效期內經營）；物業管理、
清潔服務；城鎮綠化苗、花卉
的種植、銷售；園林和生態工
程的設計及施工；機電設備維
修；國內勞務派遣。
國有獨資
有限公司
繼受取得
1
305
100
溫州生態園開發建設投資集團有限公司
溫
州
生態
園建
設開
發有
限公
司
溫
州
生態
園旅
遊發
展有
限公
司
溫
州
生態
園資
產經
營有
限公
司
溫
州
生態
園房
屋徵收事
務有
限
公司
溫
州
三垟
溼地
旅遊
有限
公司
溫
州
生態
園物
業管
理服
務有
限
公司
6
溫州生態園房屋徵
收事務有限公司
許可經營項目：無；一般經營
項目：房屋拆遷、安置事務服
務。
國有獨資
有限公司
繼受取得
1
30
100
發行人簡要
權益投資情況如下圖所示：
100% 100% 100% 100% 100% 100%
六、發行人控股子公司情況
（一）
溫州生態園建設開發有限公司
溫州生態園建設開發有限公司
成立於
2012
年
6
月
4
日，註冊資
本
56,000
萬元，為發行人全資子公司。公司經營範圍為
房地產開發
經營
；
市政園林及配套工程
、水利工程、環境保護工程的施工；土地
儲備經營。
溫州生態園建設開發有
限公司主要負責生態園區域內
基礎設施
和
安置房建
設
。
基礎設施建設項目包括
中興大道甌海段、中興大道龍
灣段、中興大道龍灣段、黃嶼經五路及寺前路、馬嶼垟舊村改造項目
市政配套及景觀綠化工程、鐵道南路（東段）工程、臨時周轉房項目。
安置房建設項目
包括三郎橋
A
地塊、三郎橋
B1
地塊、三郎橋
B2
地塊、
三郎橋
B3
地塊、三郎橋
A15
地塊、黃嶼
A23
、
A26
地塊、東
5
地塊、
東
7
地塊、北入口
。
截至
201
6
年
12
月
31
日，公司資產總額為
868,541.91
萬元，負
債總額為
599,579.49
萬元，所有者權益合計為
268,962.42
萬元
。
2016
年度公司實現營業收入
4,387.68
萬元
，實現淨利潤
-
554.60
萬元。
（二）溫州生態園旅遊發展有限公司
溫州生態園旅遊發展有限公司成立於
2012
年
8
月
29
日，註冊資
本
200
萬元，為發行人全資子公司。公司經營範圍為旅遊項目投資開
發、經營管理、諮詢、策劃
；停車服務管理
。
溫州生態園旅遊發展有限公司
主要從事生態園區域內旅遊景點
以及旅遊項目開發運營工作。
公司現有
畫舫
9
艘，
截止
2016
年
12
月
27
日完成累計手划船
5
,
854
航次，畫舫
161
航次，累計營業額
44
萬
元
。該公司在
2016
年完成以下工作：
謀劃運作
五福源公園、北出入
口公園、東岸垟公園連線經營，推出八大項目，分別為自行車悠遊、
電瓶車暢遊、電動畫舫賞遊、手划船漫遊、
休閒垂釣、自划船閒遊、
汽車露營基地和公共娛樂區。
截至
201
6
年
12
月
31
日，公司資產總額為
1,286.61
萬元，負債
總額為
1,328.63
萬元，所有者權益合計為
-
42.02
萬元。
2016
年度公司
未
實現營業收入萬元，實現淨利潤
-
38.19
萬元。
（三）溫州生態園資產經營有限公司
溫州生態園資產經營有限公司成立於
2014
年
11
月
26
日，註冊
資本
300
萬元，為發行人全資子公司。公司經營範圍為資產管
理、酒
店管理；實業投資；物業租賃經營；投資諮詢（不含金融、證券業務）；
自有
房地產經營活動。
公司主要負責生態園區域內物業、苗木等資產的經營管理工作。
公司
2016
年完成了以下幾方面工作：（
1
）
完成三垟街道西
19#
地塊
安置房（王橋家園）項目，分戶產權辦理
456
戶。完成南仙家園一組
團開具房屋調撥單
151
套
,
完成黃嶼東
5
-
1
（黃嶼家園）、黃嶼東
7
（雙
甲家園）、三郎橋
C
地塊（羅西住宅區
9
組團）、三郎橋
A
地塊（羅
西住宅區
1
組團）民政局命名及建築面積測繪工作；（
2
）加強發行人
招商項目庫建設，梳理並建立重點招商項目
18
個；
（
3
）
先後完成南
仙路監控系統、馬嶼垟旅遊配套中心等項目的移交。苗木移植共完成
甌海大道
2
號苗木移植
427
株。
截至
201
6
年
12
月
31
日，公司資產總額為
300.07
萬元，負債總
額為
10.24
萬元，所有者權益合計為
289.83
萬元。
2016
年度未實現
營業收入，實現淨利潤
-
8.97
萬元。
（四）溫州三垟溼地旅遊有限公司
溫州三垟溼地旅遊有限公司成立於
2006
年
12
月
27
日，註冊資
本
200
萬元，為發行人全資子公司。公司經營範圍為
許可經營項目
：
無
；
一般經營項目
：
旅遊開發
、
物業管理
。
公司主要為負責生態園三垟溼地域內旅
遊基礎設施、景點、項目
的開發經營工作。
2016
年該公司完成工程投資
1.66
億元，完成率達
到
117%
，包括以下工程項目：（
1
）北入口建設工程：完成投資額
6500
萬元。完成續建景觀工程Ⅱ標和Ⅲ標的苗木種植，花崗巖鋪裝，瀝青
澆築；完成
4#
、
9#
橋梁工程；完成房建工程主體結構。（
2
）黃嶼東
5
-
1
地塊安置房工程：完成投資額
2,000
萬元。現正在內外牆體粉刷
裝修階段，外牆塗料拉毛施工已經完成。（
3
）黃嶼東
7
地塊安置房工
程：完成投資額
4,000
萬元。現正在內外牆體粉刷裝修階段，外牆塗
料拉毛施工已經完成。（
4
）
甌飛
大道延伸
段建設工程：完成投資額
1500
萬元。（
5
）馬嶼垟景觀建設工程：完成投資額
1,000
萬元。房建
部分
B
幢內外牆粉刷已經完成，目前正在做工程竣工預驗收的準備工
作。景觀部分已基本完成管線預埋和停車場硬化。（
6
）黃嶼經四路、
廣場路建設工程：已完成施工合同的籤訂和圖紙會審、設計交底等工
作。（
7
）黃嶼經五路、寺前路建設工程：已完成施工總承包合同的籤
訂和圖紙會審，項目部已經搭設完成。（
8
）甌海大道沿線
2
號島綠帶
工程：目前是園路和廣場的施工以及喬木灌木種植。（
9
）黃嶼
A23
、
26
建設工程：已完成
9
根設計試樁的砼澆注，目前是工
程支護樁的
砼澆注施工。
截至
201
6
年
12
月
31
日，公司資產總額為
118.40
萬元，負債總
額為
510.08
萬元，所有者權益合計為
-
391.69
萬元。
2016
年度公司實
現營業收入
43.92
萬元，實現淨利潤
-
35.85
萬元。
（五）溫州生態園物業管理服務有限公司
溫州生態園物業管理服務有限公司成立於
2006
年
11
月
7
日，注
冊資本
305
萬元，為發行人全資子公司。公司經營範圍為城鎮綠化苗、
花卉種子的生產、銷售（在《林木種子生產許可證》、《林木種子經營
許可證》有效期內經營）；物業管理、清潔服務；城鎮綠化苗、花卉
的種植
、銷售；園林和生態工程的設計及施工；機電設備維修；國內
勞務派遣。
公司主要業務是為生態園區域內的單位和物業提供物業管理服
務。
2016
年全年公司完成五個公園、兩條路等七大項目合同的籤訂，
即五福源公園及一期遊線合同、福滋垟公園物業合同、西出入口公園
物業合同、東岸垟公園物業合同、北入口公園物業合同等五個公園的
物業管理合同，以及南仙路景觀項目合同、溫州生態園中興大道道路
清掃保潔業務承包合同等兩個道路合同的籤訂。
截至
201
6
年
12
月
31
日，公司資產總額為
334.98
萬元，負債總
額為
349.73
萬元，所有者權益合計為
-
14.75
萬元。
201
6
年度公司實
現營業收入
320.46
萬元，淨利潤
155.42
萬元。
（六）溫州生態園房屋徵收事務有限公司
溫州生態園房屋徵收事務有限公司成立於
2006
年
12
月
20
日，
註冊資本
30
萬元，為發行人全資子公司。公司經營範圍為房屋拆遷、
安置事務服務。
公司主要業務為徵收、騰空整理、出租出售生態園區域內危舊房、
被安置房。
2016
年公司完成
下列兩方面工作：（
1
）
房屋徵收工作方
面。完成池底、樟岙、彭垟舊村搬遷的建檔、各種資料的查證、協議
籤訂以及房屋騰空工作，涉及農戶約
800
多戶
；
完成甌江口雙昆村
19
戶、上巖頭村
6
戶前期房屋丈量工作，並進行了甌江口大道拆遷
範圍內產權及土地資料的調查工作
；
完成三郎橋片宅西南、Ａ
23
、龍
澤危房、狀元
D
級危房的檔案移交工作，共移交檔案
308
宗；（
2
）
安置及房款結算工作方面。
完成黃嶼東
5
-
1
（黃嶼家園）摸文認購，
本次涉及三垟大道黃嶼段、黃嶼大道工程
133
戶，房源
279
套；完成
黃嶼東
7
地塊（雙甲家園）住宅安置房共涉及安置戶
150
戶，房源
256
套；完成南仙家園二組團溼地內三產返回第二批安置
50
套，建
築面積
8121.47
平方米；完成王橋家園第三批摸文認購工作，涉及安
置房
8
套，面積
1
,
020.98
平方米。
截至
201
6
年
12
月
31
日，公司資產總額為
142.33
萬元，負債總
額為
275.68
萬元，所有者權益合計為
-
133.35
萬元。
201
6
年度公司實
現營業收入
112.93
萬元
，實現淨利潤
-
105.10
萬元
。
七、發行人主要領導成員情況
（一）董事
徐靜，董事長，女，生於
1969
年
11
月，
大
學本科學歷，
1986
年
10
月參加工作，曾就職於溫州市郵電局、溫州市人民路改建工程
指揮部、溫州
房地產開發股份有限公司、溫州市江濱路建設指揮部、
溫州市城市中心指揮部、溫州生態園管委會。現任溫州生態園開發建
設投資
集團有限公司董事長、總經理。
錢曉兵，董事，男，生於
19
76
年
11
月，
大
學學歷，
1996
年
8
月參加工作，曾就職於溫州市財稅局、溫州市地稅局、龍灣區財政局。
現任溫州生態園開發建設投資集團有限公司董事。
翁曉軍，職工代表董事，男，生於
19
77
年，
大
學本科學歷，
1998
年
10
月參加工作，曾就職於溫州市城管局環境衛生管理處、市容處、
溫州生態園管委會（籌）、溫州生態園管委會資源保護局、溫州生態
園管委會建設管理局、溫州生態園管委會國土規劃建設局、溫州生態
園管委會發展經濟局。現任溫州生態園開發建設投資集團有限公司董
事。
（二）監事
周忠海，監事會主席，男，生於
19
67
年
4
月，
大
學本科學歷，
1985
年
8
月參加工作，曾任永嘉縣朱塗中心小學教導主任、校長、
浙江省團校學生會部長、永嘉縣昆陽鄉政府副鄉長、永嘉縣石染鄉政
府副鄉長、永嘉縣山坑鄉黨委委員、副書記、三垟街道城建辦主任、
三垟街道人大工委副主任、溫州生態園管委會綜合執法局副局長。現
任溫州生態園開發建設投資集團有限公司監事會主席、溫州生態園投
資集團有限公司監察監事審計室主任。
朱品鑾，監事，男，生於
19
73
年
1
月，
大
學本科學歷，
1995
年
7
月參加工作，曾就職於溫州市經濟技術開發區
建設開發總公司、溫
州國大企業有限公司、溫州市高教園區建設委員會高教投資有限公司、
溫州市高教園區建設委員會、溫州生態園建設項目前期工作辦公室、
溫州生態園管理委員會發展和改革局（市規劃局生態園分局、市發改
委生態園分局。現任溫州生態園開發建設投資集團有限公司監事）。
盧君仰，監事，男，生於
19
68
年
5
月，
大
學本科學歷，
1989
年
12
月參加工作，曾任甌海區茶山鎮農治辦副主任、組織委員、甌海
區北林垟鄉黨委委員、甌海區三垟街道黨委委員、紀委書記、溫州生
態園管委會辦公室副主任、溫州生態園管委會組織宣傳部副部長。現
任溫州生
態園開發建設投資集團有限公司監事。
章程華，職工代表監事，男，生於
19
67
年
9
月，大學本科學歷，
1985
年
10
月參加工作，曾就職於浙江海警一支隊、溫州市環保局珊
溪分局、溫州市環保局生態園分局、溫州生態園
資源環保局、溫州生
態園執法局。現任溫州生態園開發建設投資集團有限公司職工代表監
事。
姜曉東，職工代表監事，男，生於
19
69
年
8
月，
大
學本科學歷，
1988
年參加工作，曾就職於樂清磐石小學、中學和樂清城北中學、
溫州電視臺、溫州市舊城改建指揮部、溫州生態園管委會。現任溫州
生態園開發建設投資集團有限公司監事。
（三）
高級管理人員
徐靜，總經理（具體介紹見其董事任職內容）。
洪成煌
，副總經理，男，生於
197
1
年
11
月，
大
學
本科
學歷，
199
3
年
8
月參加工作，
曾任
瑞安市北麂鄉政府財政總會計，瑞安市塘下鎮
財政局財政員、局長，生態園管委會副主任科員、計財辦副主任、主
任，生態園管委會主任科員、辦公室副主任
。現任
溫州生態園開發建
設投資集團有限公司
副總經理。
項康明
，副總經理，
男
，生於
19
78
年
10
月，
大學本科
學歷，
200
3
年
12
月參加工作，曾任職於
溫州市城管執法局機動大隊
，
溫州市城
市管理行政執法局
，
溫州生態園管委會城管與執法局
，
溫
州生態園
管委會
政策法規處
。現任
溫州生態園開發建設投資集團有限公司
副總
經理。
第九條發行人業務情況
一、發行人主營業務情況
發行人全面負責溫州生態園基礎設施建設、土地開發整理和
安置
房
建設
等
領域
的運營
，其
主營業務
收入主要來自於
基礎
設施建設收入
、
土地開發整理收入和
安置房建設
收入。發行人近三年的主營業務收入
、
成本和利潤情況如下表所示
：
2014
年主營業務收入、成本和利潤情況
單位：萬元
業務板塊
主營業務收入
主營業務成本
毛利潤
毛利率（
%
）
土地開發收入
102,137.10
73,597.64
2
8,539.46
27.94
安置房銷售收入
11,754.95
10,945.05
809.90
6.89
基礎設施代建項目收入
9,482.23
9,030.69
451.53
4.76
物管費收入
431.07
199.58
231.49
53.70
不動產租賃收入
-
-
-
-
拆遷丈量收入
154.85
-
-
100.00
旅遊收入
62.19
-
62.19
100.00
合計
124,022.39
93,772.97
30,094.57
24
.27
2015
年主營業務收入、成本和利潤情況
單位：萬元
業務板塊
主營業務收入
主營業務成本
毛利潤
毛利率（
%
）
土地開發收入
-
-
-
-
安置房銷售收入
4,792.57
4,514.40
278.16
5.80
基礎設施代建項目收入
6,364.21
6,061.15
303.06
4.76
物管費收入
701.90
216.87
485.04
69.10
不動產租賃收入
16.31
0.00
16.31
100.00
拆遷丈量收入
150.44
0.0
0
150.44
100.00
旅遊收入
60.22
0.00
60.22
100.00
合計
12,085.65
10,792.42
1,293.23
10.70
201
6
年主營業務收入、成本和利潤情況
單位：萬元
業務板塊
主營業務收入
主營業務成本
毛利潤
毛利率（
%
）
土地開發收入
14,430.00
4,222.76
10,207.236
70.74
安置房銷售收入
15,123.93
15,033.19
90.744
0.60
基礎設施
代建
項目收入
8,099
.68
7,713.98
385.699
4.76
物管費
收入
290.71
121.24
169.466
58.29
拆遷丈量
收入
112.93
-
112.930
100.00
旅遊
收入
42.54
-
42.536
100.00
合計
38,099.78
27,091.17
11,008.611
28.89
在收入構成方面，發行人
20
1
4
-
201
6
年度土地開發收入總計
116,567.1
0
萬
元，佔三年主營業務收入總額的
66.91
%
，
安置房銷售收
入
31,671.45
萬元
，佔三
年主營業務收入總額的
18.18
%
，
基礎設施代
建項目收入總計
23,946.12
萬元，佔三年主營業務收入總額的
13.75
%
，
其他收入合計
2,023.15
萬元，佔三年主營業務收入總額的
1.16
%
。發
行人
2015
年主營業務收入降幅較大，主要系負責開發的土地尚未出
讓並達到確認收入的階段，未實現土地開發收入所致。發行人其他業
務收入近三年基本保持穩定。
二、發行人主營業務模式
（一）基礎設施建設業務
發行人作為溫州生態園唯一的國有項目投資建設主體和國有資
產經營主體，通過
與溫州生態園政府各部門籤訂項目
代建
協議
，合法
合規從事
溫州生態園內的基礎設施建設業務。發行人負責的基礎設施
主要為道路交通、管線以及其他基礎設施。發行人的具體業務模式為
由發行人或發行人子公司與生態園管委會籤訂生態園建設開發相關
項目代建協議，由生態園管委會投入
部分
建設資金
，剩餘部分資金由
發行人自籌。
發行
人或發行人子公司負責項目的前期立項、招投標以
及建設管理工作
。
項目竣工後，由
生態園管委會
負責
收回
或由生態園
管委會將部分收益良好的資產直接注入發行人。
（二）土地開發業務
發行人開展土地開發業務的模式為發行人與溫州生態園管委會
籤訂委託土地開發協議
。
由生態園管委會投入
部分
開發
資金
，剩餘部
分資金由發行人自籌。
發行人負責生態園區域內土地的前期「三通一
平」及其他開發整理工作，在相關地塊達到出讓標準，再通過溫州市
土地交易平臺以「招拍掛」等進行公開出讓，取得的土地出讓金在扣
除相關稅費後按一定比例返還給發行人作為其土地開發業務收入。
（三）安置房建設業務
發行人從事拆遷安置房業務的模式為溫州生態園管委會就各個
拆遷安置區塊單獨或合併制定相應拆遷安置辦法，確定安置房的安置
標準和安置價格，以及配套車位的
出租
價格。發行人合法取得項目的
產權，委託工程建設單位和其他單位完成安置房的建設工作
。
由生態
園管委會投入
部分建設
資金
，剩餘部分資金由發行人自籌。項目
建設
完工達到安置標準後，
發行人
再根據上述安置辦法將安置房直接出售
給拆遷安置戶
，
取得
安置房處置
收入
。安置房的安置價格低於市場價，
但足以覆蓋安置房建設成本。配套車位由發行人配套安置或處置。
三、發行人所在行業現狀和前景
發行人主要從事溫州生態園區域內城市基礎設施建設、土地開發
和安置房建設等業務。隨著溫州市社會經濟的發展和城市周邊城鎮化
進程的加速，對城市環境保護、綠化綠地的建設要求會越來越高，這
在客觀上為發行人的快速發展提供了一個難得的機遇。
（一）基礎設施
建設行業
1
、我國城市基礎設施建設基本現狀及前景
城市基礎設施的建設和開發，是城市賴以生存和發展的基礎性條
件，是城市化進程和城市經濟發展的重要一環。城市基礎設施的建設
完善，對於促進國民經濟快速健康發展、改善城市投資環境、提高社
會經濟效率、發揮城市經濟核心區輻射功能等有著積極的作用，是城
市化進程的重要支撐，是城市經濟和社會協調發展的物質條件。城市
基礎設施建設行業包括城市自來水、汙水處理、供氣、供熱、公共交
通等城市公用事業，城市道路、排水、防洪、照明等市政工程業，以
及城市園林、綠化等園林綠化業。
近年來，城市經
濟技術開發區建設成為推動城市化進程的主要動
力之一。我國自
1984
年創建大連經濟技術開發區以來，開發區事業
蓬勃發展，在基礎設施建設、利用外資、發展經濟、擴大出口、服務
母城等方面取得了顯著成果，對地方和區域經濟發展起到了良好的示
範、帶動和輻射作用。
國務院總理李克強在
2017
年
政府工作報告中提到要深入推進以
人為核心的新型城鎮化，實現
1
億左右農業轉移人口和其他常住人口
在城鎮落戶，完成約
1
億人居住的棚戶區和城中村改造，引導約
1
億
人在中西部地區就近城鎮化。到
2020
年，常住人口城鎮化率要達到
60%
、戶籍人口城鎮化率達
到
45%
。要加強重大基礎設施建設，高鐵
營業裡程達到
3
萬公裡、覆蓋
80%
以上的大城市，新建改建高速公路
通車裡程約
3
萬公裡，實現城鄉寬帶網絡全覆蓋。
在我國宏觀經濟下行壓力持續加大的大環境以及政府投資不斷
發力的大背景下，我國城市基礎設施建設規模將不斷擴大，進程也將
逐步加快。隨著我國市場化進程和投融資體制改革的推進，城市建設
投資公司作為地方政府的基礎設施投融資主體應運而生，城市基礎設
施建設的市場化改革不斷深入，投資主體與融資渠道都將逐步實現多
元化，以政府引導、產業化運作的基礎設施經營管理體制將逐步建立，
企業的經營
實力和經濟效益也將會不斷提高。總體來看，城市基礎設
施行業有著較好的發展前景。
2
、溫州生態園基礎設施建設業務的基本現狀和前景
溫州生態園截至目前建設基礎設施工程主要
包括「三垟溼地一期
公園（南仙公園）」、「
三垟溼地公園一期主環線」、「沿甌海大道景觀
廊道」、「溼地南側部分景點」以及部分市政道路。三垟溼地一期公園
（南仙公園）位於三垟溼地的西北側，南仙堤以北，是三垟溼地對接
城市的界面，也是三垟溼地建設的前期啟動階段。三垟溼地公園一期
主環線工程位於甌海大道以南，溫瑞大道以東，南仙堤以北，包含園
路工程、景觀工程和建築工
程三大建設內容，總用地面積約
650
畝，
其中園路工程用地約
50
畝，景觀工程用地面積約
600
畝，總投資約
6.5
億元。建設內容主要包括主環道、自行車道、橋梁、交通設施、
給排水、綠化、驛站、路亭、管理服務用房及照明設施等。主環道成
環，連接一期各個功能區塊，分別通過西北入口、西入口、北入口和
南仙堤與外界連接，順次串聯仙垟花圃、綠野碧天、水繪南仙、幽雅
芳洲、青青盈畦、
然春百草、耿介橘浦、溼地科技
八大主題公園，沿
途分布著
8
處驛站、
12
個碼頭、
26
座橋梁。總建築面積約
1.3
萬平
方米：其中然春百草建築面積約
2
,
000
平方米；
幽雅芳洲（浮址書院）
建築面積約
3
,
000
平方米；西北入口建築面積約
6
,
000
平方米；耿介
橘浦建築面積約
1
,
000
平方米；其他驛站、碼頭等建築面積約
1
,
000
平方米。沿甌海大道景觀廊道由五福源公園、東岸垟公園（東畦青浦）、
鄉土植物園（蘆花飛雪）、福滋公園（福澤滋露）幾個景點組成。溼
地南側部分景點由小水潭溼地生態
觀鳥
基地（夢澤飛鷺）、馬嶼垟旅
遊配套中心構成。發行人建設的市政道路主要為
浙商證券股份有限公
司
大道和三垟大道，均已建成通車。
未來溫州生態園著力從以下三個方面展開區域內的基礎設施建
設：（
1
）重點推進溼地一
期公園建設，按照三垟溼地公園概念性規劃
設計，全面抓好
PPP
項目落地，打造「落日泛舟循桔蒲，輕霞入路是
桃源」的三垟印象。加快建成溼地北出入口、東岸垟公園，與五福源
公園、福滋公園形成甌海大道沿線生態景觀廊道。加快
浙商證券股份
有限公司
大道延伸段工程建設，連接甌海大道和高教園區北入口道路，
實現溼地南北交通暢通。同步開工建設
三郎橋片
A27
地塊小學、
A41
地塊中學以及黃嶼
B01e
、
B01f
地塊學校建設
，完善安置片區配套基
礎設施建設。（
2
）深入推進治水項目建設，強化
25
處生態修復及攔
汙工程的維護，深化生態項目修復，促使溼
地水環境持續改善提升。
（
3
）
加快大羅山相關專項規劃編制，嚴格按照規劃確定的功能布局，
分期推進出入口、上山道路以及旅遊配套等建設
，重點加快徐岙、舜
岙等出入口和遊客集散中心建設，改造提升景區停車場、環衛設施、
標識標牌、景觀亭廊等小配套，提升大羅山旅遊服務接待能力。
（二）土地開發行業
1
、我國土地開發行業基本現狀及前景
國土資源部的數據顯示，
201
6
年全國國有建設用地供應
51.80
萬
公頃，較上年下降
2.9
%
。
其中，工礦倉儲用地、商服用地、住宅用
地和基礎設施等用地供應面積分別為
12.08
萬公頃、
3.46
萬公頃、
7
.29
萬公頃和
28.97
萬公頃，同比分別下降
3.2%
、
6.9%
、
11.7%
和增長
0.2%
。
2016
年四季度末，全國
105
個主要監測城市綜合地價、商服地價、
住宅地價和工業地價分別為
3826
元／平方米、
6937
元／平方米、
5918
元／平方米和
782
元／平方米，環比增速分別為
1.43%
、
0.96%
、
2.18%
和
0.64%
。
根據中國指數研究院
2017
年
1
月
4
日發布的《
201
6
年中國
300
城市土地市場交易情報》，該報告指出
2016
年
全國
300
城市土地供
需小幅下降，重點城市成交活躍帶動地價及溢價率上揚，出讓金
較去
年增加三成
。
分城市來看，一線城市土地資源稀缺致供地受限，土地
市場供需矛盾較突出，同時受政策影響交易熱度有所降低，京廣出讓
金降幅明顯；二線城市為市場關注重點，地價與收金同比漲幅均領跑，
下半年在政策積極影響下走勢趨穩，市場理性回歸；三四線城市繼續
推進去庫存，供需仍處低位，出讓金同比略增。
2016
年，全國
300
個城市共成交土地
22
,
808
宗，同比減少
8%
；
成交面積
85
,
885
萬平方米，同比減少
3%
。其中，住宅用地（含住宅
用地及包含住宅用地的綜合性用地）
6
,
377
宗，同比減少
6%
，成交面
積
28
,
052
萬平方米，同
比減少
3%
；商辦類用地
4
,
124
宗，同比減少
6%
，成交土地面積
11
,
074
萬平方米，同比減少
6%
。
2016
年，全國
300
個城市土地出讓金總額為
29
,
047
億元，同比
增加
31%
。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用
地）出讓金總額為
22
,
606
億元，同比增加
41%
；商辦類用地出讓金
總額為
4
,
537
億元，同比增加
4%
。
2016
年，全國
300
個城市成交樓面均價為
1
,
904
元
/
平方米，同
比上漲
40%
。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性
用地）成交樓面均價為
3
,
349
元
/
平方米，同比上
漲
53%
；商辦類用地
成交樓面均價為
2
,
035
元
/
平方米，同比上漲
21%
。
根據國土資源部
《「十三五」規劃》
，「十三五」期間，全國新增
建設用地控制在
3
,
256
萬畝
。
根據
2016
年
6
月發布的《
全國土地利
用總體規劃綱要（
2006
～
2020
年）調整方案
》，
到
2020
年，全國建
設用地總規模為
4
,
071.93
萬公頃（
61
,
079
萬畝）
。要
以資源環境承載
力評價為基礎，加強與新型城鎮化、城鎮體系、生態環境等相關規劃
和環境功能區劃的協調銜接，認真落實國家主體功能區環境政策，引
導人口和產業向資源環境承載力較高的區域集聚。
要
嚴格
控制超大城
市、特大城市用地規模，合理安排大中小城市用地。
要
適應城鄉統籌
發展和新農村建設需要，以農村土地綜合整治為抓手，在具備條件的
地方對農村建設用地按規划進行土地整治、產權置換，促進農民住宅
向集鎮、中心村集中。
要
合理調整產業用地結構，保障水利、交通、
能源、通信、國防等重點基礎設施用地，優先安排社會民生、脫貧攻
堅、戰略性新興產業，以及國家扶持的產業發展用地，嚴禁為產能嚴
重過剩行業新增產能項目安排用地。
2017
年
1
月發布《
全國國土規劃綱要（
2016
—
2030
年）
》指出，
到
2020
年，全國主體功能區布局基本形成
，國土空間布局得到優化；
到
2030
年，主體功能區布局進一步完善，以重點經濟區、城市群、
農產品主產區為支撐，重要軸帶為主幹的新型工業化、城鎮化格局基
本形成，人口集疏更加有序，城市文化更加繁榮，全方位對外開放格
局逐步完善，國際競爭力顯著增強，國土開發強度不超過
4.62%
，城
鎮空間控制在
11.67
萬平方千米以內。到
2020
年，區域協調發展新
格局基本形成，區域之間、城鄉之間居民收入差距縮小，基本公共服
務均等化水平穩步提高，城鎮化質量顯著提升；到
2030
年，城鄉一
體化發展體制機制更加完善，城鄉要素平等交換和公共資源均
衡配置
基本實現，新型工農、城鄉關係進一步完善，基本公共服務均等化總
體實現。
2
、溫州生態園土地開發行業的基本現狀和前景
2014
-
2016
年，溫州生態園共出讓六宗地塊，土地市場活躍。其
中：溫州生態園南仙花苑
A
-
2
地塊出讓面積為
53,764.56
平方米，出
讓總價為
161,700.00
萬元，受讓方為溫州萬科中梁置業有限公司。溫
州生態園黃嶼片
A39
地塊出讓面積為
16,818.40
平方米，出讓總價為
51,000
.00
萬元，受讓方為溫州德信生態園置業有限公司。溫州生態
園茶山中心區
C12a
地塊出讓面積為
12,302.0
0
平方米，出讓總價為
4,468.00
萬元，受讓方為溫州歐尚春天實業發展有限公司。溫州生態
園黃嶼片
A10
地塊出讓面積為
22,920.77
平方米，出讓總價為
69,600.00
萬元，受讓方為溫州德信生態園置業有限公司。溫州高教
園區
A
-
12a
地塊出讓面積為
16,487.00
平方米，出讓總價
6,180.00
萬
元，受讓人為
溫州創榮
房地產開發有限公司
。溫州生態園黃嶼
A
-
41
號出讓地塊出讓面積為
35,123.00
平方米，出讓總價為
59,111.00
萬元，
受讓方為上海世貿控股（集團）有限公司等聯合體。
2017
年
溫州生態園將
協助甌海區及三
垟街道做好三垟溼地丹東
村、沙河村的舊村搬遷工作，張嚴馮村、樟岙村的搬遷掃尾工作以及
開展溼地內其他五個村的搬遷工作
。協助龍灣區及狀元街道做好三郎
橋片房屋徵收工作
，
4
月份
完成宅西南岸（
A13
、
A14
、
A16
）房屋搬
遷，
5
月份
完成
A23
、
A30
、
A41
地塊
房屋騰空，
6
月份
完成宅西北岸
（
A10
、
A11
、
A12
地塊）和
A27
地塊房屋騰空。
同時，要
對照項目
建設及拆遷工作，督促龍灣區、甌海區及屬地街道按照時間節點完成
徵地交地等工作。
2017
年
，要
完成三郎橋片
A27
地塊（
小學
）
、
A41
地塊（中學）以及上山公路
和環山北路徵地政策處理工作
，同步
完成
東入口項目徵地政策處理交地工作
；
完成三
垟溼地東岸垟以及
溼地一
期主環線園路、景觀和建築工程徵地交地工作，並同步完成溼地公園
一期統徵項目徵地政策處理工作。
溫州生態園將統籌「做地、儲備、出讓」計劃，通過土地出讓、
安置房處置
、銀行融資以及引入社會資本，保障項目資金需求。
2017
年
，溫州生態園計劃做地黃嶼
C
-
02
、黃嶼
C07
等地塊
7
宗
總面積達
263.5
畝，儲備黃嶼
A
-
07
、黃嶼
A40
等地塊
9
宗
總面積達
365.8
畝，
出讓黃嶼
A
-
07a
、黃嶼片
C
-
02
、黃嶼片
C
-
04
三個住宅地塊
總面
積達
132.9
畝
。
（三）安置房建設行業
1
、我國安置房建設行業基本現狀及前景
作為我國國民經濟的支柱產業，
房地產業因其產業相關度高、帶
動性強、與金融業和人民生活聯繫密切等特點，其發展態勢關係到整
個國民經濟的穩定性和安全性。其中保障性住房建設作為政府扶持的
以經濟、適用為特徵的微利銷售住房，是帶保障性質的政策性住房，
是政府為創立和諧社會，解決弱勢群體住房難問題實施的一項重要舉
措。
我國已經提出要加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾
的居住條件，促進
房地產市場健康發展，加大國家保障性住房建設、
抑制投資性住房
需求的政策措施。
2007
年，國務院出臺了《關於解決
城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發
[
2007
]
24
號）。
2009
年，
國家制定了保障性住房發展規劃。
2012
年，住建部等七部門聯合發布
《關於加快推進棚戶區（危舊房）改造的通知》。
2015
年，國務院發
布《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設
有關工作的意見》（國發
[2015]37
號），提出
2015
-
2017
年，全國改造包
括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房
1,800
萬套（其中
2015
年
580
萬套），農村危房
1,060
萬戶（其中
2015
年
432
萬戶），加大棚改配
套基礎設施建設力度，使城市基礎設施更加完備，布局合理、運行安
全、服務便捷。
目前，城鎮保障性住房範圍包括廉租住房、經濟適用住房、公共
租賃住房、限價房、城市棚戶區改造、煤礦、林區、墾區的棚戶區改
造和危舊房改造。隨著政策的落實，保障性住房在城鎮住房供給結構
中的比重逐年增加。
2011
年至
2014
年，全國累計開工建設各類保障性
住房和棚戶區安置住房超過
3
,
200
萬套，基本建成
2
,
000
多萬套。
2016
年，全國棚戶區改造計劃開工
600
萬套。據各地上報數據，全年開工
606
萬套，順利完成年度目標任務
，完成投資
1.48
萬億元。
《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的
建議》中指出，
「
十二五
」
期間要「完善符合國情的住房體制機制和
政策體系，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區改造，發展公
共租賃住房，增加中低收入居民住房供給，基本解決保障性住房供應
不足的問題
」
。中央再次明確在「十二五
」
期間要
「
加快構建以政府
為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系
」
。
保障性安居工程建設已成為我國各地方政府的一項重要工作。此外，
從當前經濟發展形勢上看，中國經濟仍將保持快速穩定增長，預計未
來
10
年
，在城市化進程加快及土地供應剛性需求等方面因素的推動下，
保障性住房建設仍將維持景氣。
2
、溫州生態園安置房行業的基本現狀和前景
近年來
，
溫州生態園負責建設並安置的安置房
主要
包括
三郎橋片
區安置房以及黃嶼片區安置房。（
1
）三郎橋片區安置房：項目西臨三
垟溼地，北臨甌海大道，覆蓋三郎橋、幹岙、大岙溪三個行政村和澤
雅移民村，是舊村改造移民安置區及環生態園開發建設協調區，主要
承擔著三垟溼地全部
9
個行政村的搬遷安置，以及三郎橋片區農房集
聚的任務。片區總用地面積
179
公頃，總建築面積約
271
萬平方米，規
劃人口規模
5
-
7
萬，
是浙江省最大的農房集聚改造區之一。項目依託
「一心、兩片（商業中心、改造安置生活片區和山林過渡協調生活片
區）」的結構布局，發揮生態旅遊休閒區優勢，目標是將其打造成一
個環境優美、配套完善、交通便捷的生活社區。（
2
）南仙
B
地塊安置
房（南仙家園）：項目位於三垟街道黃嶼村，西臨三垟大道，南臨甌
海大道。項目總用地面積約
140
畝，其中建設用地面積
109
畝，總建築
面積約
20
萬平方米，共有
16
幢
12
-
18
層住宅樓，一所幼兒園及一所小
學，總投資約
4.5
億元。該項目是溫州首次採取房開與施工單位結合
的代建
-
施工聯合體招標形式，被列
為溫州安置房建設試點工程，已
於
2015
年
1
月通過竣工預驗收。（
3
）西
19#
地塊安置房（王橋家園）：
項目位於三垟街道黃嶼村，西臨三垟大道，南臨鐵道北路。項目總用
地面積約
45
畝，總建築面積約
9
萬平方米（另地下室
2
萬平方米），綠
化面積約
9,000
平方米，工程造價約
2.5
億元，安置戶數
600
餘戶，是溫
州生態園第一個安置房項目，已於
2014
年
6
月通過竣工驗收。（
4
）黃
嶼東
5
-
1#
地塊安置房：項目位於三垟街道黃嶼村，北臨溫州大道，西
臨三垟大道，南為黃嶼大道。工程造價約
2.4
億元，總建築面積約
6.5
萬平方米，其中地下室約
1.3
萬平方米。地上有
5
棟高層單元式商住樓，
1#
、
3#
樓為十八層，
2#
、
4#
、
5#
樓為十七層。項目已於
2014
年
11
月
通
過
中間
結構
驗收。
（
5
）
黃嶼東
7#
地塊安置房
：
位於三垟街道黃嶼村，
總投資約
3.
5
億元
，總用地面積約
50
畝，建築面積約
11.5
萬平方米
，由
9
幢住宅樓及
1
幢會所組成。
項目已於
2014
年
9
月
通過
中間
結構
驗收。
2017
年
，溫州生態園將做好三郎橋
C
地塊摸文認購，
開展
垟河村
、
園底村徵地三產返回住宅
以及
黃嶼東
5
、
東
7
地塊房源
摸文
認購
。
同時，
按照先搬遷先安置的原則，結合三郎橋片一期安置房建設進展情況，
開展
組織三郎橋片
、
三
垟溼地片
先行搬遷村房屋
摸文
認購工作
。
四、發行人所在地域經濟情況
（一）
區域經濟情況
溫州市是浙江省區域中心城市之一。
201
4
-
201
6
年，溫州市分別
實現地區生產總值
4
,
302.81
億元
、
4
,
619.84
億元
和
5,045.4
億元
，
同比分
別增長
7.2
%
、
8.3%
和
8.4%
。
201
6
年，溫州市地區生產總值在省內排
名第
三
位。
溫州
生態園地處溫州大都市的中心，東連龍灣，西接甌海
區，南臨瑞安，北部餘脈直抵甌江。
溫州
生態園是溫州「生態市」建
設的重要載體
。
溫州生態園
地區生產總值
未作
單獨統計。
（二）區域財政
情況
201
4
-
201
6
年，溫州市財政收入分別為
612.44
億元
、
677.92
億元
和
724
億元
。結構方面，
溫州市
財政收入以一般公共預算收入和政府性
基金收入為主，上級補助收入佔比較低。
溫州市
近三年一般公共預算
收入分別為
352.53
億元
、
403.07
億元
和
439.9
0
億元
。
政府性基金收入
分別為
475.96
億元、
388.1
億元
和
473.37
億元
，
201
6
年上級補助收入為
236.95
億元，佔比
地方綜合財力的
20.60
%
。財政支出方面，
201
4
-
201
6
年，溫州市一般公共預算支出分別為
488.5
8
億元
、
569.43
億
元
和
666.75
億元
，財政自給率（一般公共預算收入／一般公共預算支出）分別為
72.15
%
、
70.78%
和
65.98%
。
201
4
-
201
6
年，生態園管委財政收入分別為
1.2387
億元
、
0.9210
億
元
和
13.4948
億元
（含負數表示的上解支出）
。結構方面，財政收入以
一般公共預算收入和政府性基金收入為主，上級補助收入佔比較低。
近三年一般公共預算收入分別為
1.2387
億元
、
0.9210
億元
和
0.9863
億
元
（含上級補助及負數表示的上解支出）
，政府性基金收入分別為
13.3153
億元、
2.1660
億元
和
12.508
5
億元
（含上級補助收入）
。
201
6
年
上級補助收入為
13.1099
億元，佔
財政總收入（含上級補助及負數表
示的上解支出）的
97.15
%
。財政支出方面，
201
4
-
201
6
年，
溫州生態
園
一般公共預算支出分別為
1.2322
億元
、
0.5173
億元
和
0.8839
億元
，
財政自給率（一般公共預算收入／一般公共預算支出）分別為
100.53%
、
178.04
%
和
1
11.59
%
。
（三）發行人與溫州市其他政府融資平臺的比較
發行人與溫州市其他政府融資平臺
比較情況如下。
單位：億元
企業名稱
職能
累積債
券餘額
2016年末
總資產
2016年末
淨資產
2016年度
營業收入
2016年度
淨利潤
所屬行政區域
溫州生態園開發建設
投資集團有限公司
公司承擔著溫州生態園區域的土地開發、基礎設施建設、拆遷安置
及安置住房建設、國有資產運營等重要任務，是溫州市生態園經營
性國有資產、資源開發建設和經營管理的主要企業法人
0.0
105.31
52.34
3.47
1.57
溫州市生態園管
委會
溫州市城市建設投資
集團有限公司
公司負責溫州市濱江商務區、行政中心區和城市中央綠軸區的區域
開發、城市基礎設施建設、保障性安居工程建設等
40.0
556.54
222.96
18.98
4.57
溫州市
溫州市甌海新城建設
開發有限公司
公司是溫州市甌海區重要的國有資產的運營主體，也是溫州市甌海
區城市基礎設施及城中村改造保障房工程的建設主體。發行人的業
務情況與溫州市以及甌海區的經濟、財政情況等經營環境息息相關
20.0
102.02
59.35
6.21
1.59
溫州市甌海區
溫州市鐵路與軌道交
通投資集團有限公司
公司主要業務是在溫州市從事對鐵路和城市軌道交通工程及沿線
配套項目的投資、建設、營運、管理，並延伸到鐵路和城市軌道交
通沿線的倉儲、物流服務的建設、開發、經營及物業管理、廣告經
營，同時還包括了
房地產的開發經營。公司目前主要負責市域鐵路
S1線一期工程的建設工作，並已完成了金溫鐵路、溫福鐵路、甬臺
溫鐵路等一批重大工程的參建工作
25.3
184.31
99.00
1.28
1.01
溫州市
溫州機場集團有限公
司
公司主要負責溫州龍灣國際機場相關業務的經營
0.0
66.02
30.38
5.93
0.09
溫州市
溫州鹿城城市發展有
限公司
公司承擔著溫州市鹿城區內城市資源開發建投、基礎設施建投、農
房改造投資、拆遷安置及保障性住房建設等重要任務，是溫州市鹿
城區經營性國有資產、資源開發建設的主要單位
12.0
172.48
73.41
15.15
2.28
溫州市
溫州港城發展有限公
司
公司主要從事溫州市甌江口產業集聚區建設項目的投資及其配套
服務；建築材料的銷售等業務。是溫州市甌江口產業集聚區經營性
國有資產、資源開發建設的主要單位
20.0
196.55
106.09
7.49
1.96
甌江口產業集聚
區管委會
溫州高新技術產業開
發區投資建設開發有
公司是由溫州高新技術產業開發區財政局和溫州市龍灣區財政局
共同出資，對溫州高新技術產業開發區國有資產依法行使經營、收
18.0
121.09
66.91
4.21
1.78
溫州高新技術產
業園區管委會以
限公司
益、投資、保值增值的國有資產運營平臺，主要從事開發區內國有
資產的經營管理、基礎設施建設、項目配套經營管理、土地開發整
理等業務，以實現國有資產保值增值、規範開發區城市建設投資管
理體系等目標
及龍灣區
溫州經濟技術開發區
國有資產經營有限公
司
公司作為溫州經濟技術開發區管委會授權參與開發區經營建設的
主要投資載體和資產管理運營平臺，公司主要負責整個開發區的土
地開發、整理、轉讓以及市政基礎設施的投資、建設及運營，同時
還承擔開發區生態環境建設及提升區內公共服務設施功能水平的
重任
13.0
62.45
35.21
6.21
1.76
溫州經濟技術開
發區管委會
溫州市公用事業投資
集團有限公司
公司是溫州市政府授權經營國有資產的企業法人，負責以市區為
主、跨縣（市）的供水、供氣、供熱、垃圾處置、水利水電綜合開
發、汙水收集與處理等公用事業項目的投資、融資、建設和營運
0.0
119.66
64.58
14.25
-
0.24
溫州市
第十條發行人財務情況
發行人2014-2016年的財務報表由中興財光華會計師事務所（特
殊普通合夥）審計，該會計師事務所出具了編號為中興財光華審會字
（2017）第318047號標準無保留意見的審計報告。本文中2014-2016
年的會計數據均來源於該經審計的財務報表。投資者在閱讀下文發行
人的相關財務信息時，應當同時查閱發行人經審計的財務報告、附註
以及本募集說明書中其他部分對發行人的歷史財務數據的注釋。
本募集說明書中，部分合計數與各加數直接相加之和在尾數上存
在差異，這些差異是由於四捨五入造成的。
一、發行人經審計的近三年主要財務數據
（一）
2014
-
2016
年經審計的合併資產負債表簡表（完整的資產
負債表
見附表二）
單位：萬元
項目
2016年12月31日
2015年12月31日
2014年12月31日
流動資產
1,036,869.81
551,928.98
496,073.22
非流動資產
16,941.72
2,329.36
2,074.92
資產總額
1,053,811.53
554,258.33
498,148.14
流動負債
120,049.20
200,913.80
43,593.07
非流動負債
417,000.00
124,000.00
230,800.00
其中：長期借款
412,000.00
124,000.00
230,800.00
負債總額
537,049.20
324,913.80
274,393.07
所有者權益合計
516,762.33
229,344.53
223,755.07
所有者權益和負債合計
1,053,811.53
554,258.33
498,148.14
（二）
2014
-
2016
年經審計的合併利潤表簡表（完整的利潤表見
附表三）
單位：萬元
項目
2016年度
2015年度
2014年度
營業收入
38,365.26
12,168.89
124,022.39
營業成本
27,091.17
10,792.42
93,772.97
營業利潤
7,245.00
-2,310.11
26,909.84
利潤總額
15,725.57
7,706.46
32,370.71
淨利潤
11,602.76
5,589.46
24,334.56
歸屬於母公司所有者的淨利潤
11,602.76
5,590.17
24,336.63
（三）
2014
-
2016
年經審計的合併現金流量表簡表（完整的現金
流量
表見附表四）
單位：萬元
項目
2016度
2015度
2014年度
經營活動產生的現金流量淨額
-
288,384.71
-
37,869.96
-
9,903.78
投資活動產生的現金流量淨額
-
14,271.32
-
38.01
29,783.89
籌資活動產生的現金流量淨額
457,043.06
43,423.03
-
14,341.00
現金及現金等價物淨增加額
154,387.03
5,515.06
5,539.11
（四）主要財務指標
項目
2016年12月31日
/2016年度
2015年12月31日
/2015年度
2014年12月31日
/2014度
流動比率（倍）
8.64
2.75
11.38
速動比率（倍）
2.02
0.
52
2.59
資產負債率（%）
50.96
58.62
55.08
應收帳款周轉率（次/年）
0.96
0.39
5.24
存貨周轉率（次/年）
0.04
0.03
0.26
總資產周轉率（次/年）
0.05
0.02
0.26
利息保障倍數注（倍）
1.61
0.47
1.87
淨資產收益率（%）
0.0
3
2.47
11.54
註：：2014-2016年資本化利息分別為17,372.26萬元、16,596.70萬元和25,805.55萬元；
上述財務指標計算方法如下：
（1）流動比率＝流動資產/流動負債；
（2）速動比率＝（流動資產－存貨）/流動負債；
（3）資產負債率＝負債總額/資產總額；
（4）應收帳款周轉率=主營業務收入/應收帳款平均餘額；
（5）存貨周轉率＝主營業務成本/存貨平均餘額；
（6）總資產周轉率＝主營業務收入/總資產平均餘額,；
（7）利息保障倍數＝（利潤總額+利息支出+固定資產折舊+攤銷）/（資本化利息+利息支出）；
（8）淨資產收益率＝淨利潤/所有者權益平均餘額。
二、發行人財務分析
（一）發行人財務概況
截至
201
6
年
12
月
31
日，公司資產總額
1,053,811.53
萬元，負
債總額
537,049.20
萬元，所有者權益為
516,762.33
萬元，資產負債率
為
50.96
%
。
2014
-
2016
年度，公司合併報表中淨利潤三年平均為
13,842.26
萬元，經營活動產生的現金流量淨額三年平均為
-
112,052.82
萬元，現金及現金等價物淨增加額三年平均為
55,147.07
萬元。
通過上述基本
財務數據可以看出，
發行人
近三年資產規模不斷擴
大，淨資產持續增加，資本債務結構合理，負債規模較適中；經營狀
況良好，盈利能力較強，連續三年盈利且三年平均可分配利潤足以支
付
本次債券
一年的利息。
（二）
資產負債變動情況及結構分析
單位：萬元
項目
2016年12月31日
2015年12月31日
2014年12月31日
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
資產結構
貨幣資金
187,836.63
17.82%
41,449.60
7.48%
45,605.94
9.16%
應收帳款
44,713.15
4
.24%
34,808.82
6.28%
28,327.51
5.69%
預付帳款
3,505.46
0.33%
7,612.51
1.37%
4,180.96
0.84%
其他應收款
6,451.03
0.61%
21,080.39
3.80%
34,856.46
7.00%
存貨
794,293.34
75.37%
446,977.65
80.64%
383,102.34
76.91%
其他流動資產
70.20
0.01%
-
-
-
-
流動資產合計
1,036,869.81
98.
39%
551,928.98
99.58%
496,073.22
99.58%
可供出售金融資
產
10,599.80
1.01%
1,369.80
0.25%
1,369.80
0.27%
長期股權投資
4,996.88
0.47%
-
-
-
-
固定資產
189.47
0.02%
233.65
0.04%
238.01
0.05%
在建工程
4.39
0.00%
-
-
14.37
0.00%
長期待攤費用
8.1
7
0.00%
16.34
0.00%
24.51
0.00%
遞延所得稅資產
1,143.01
0.11%
709.57
0.13%
428.24
0.09%
非流動資產合計
16,941.72
1.61%
2,329.36
0.42%
2,074.92
0.42%
資產總計
1,053,811.53
100.00%
554,258.33
100.00%
498,148.14
100.00%
短期借款
-
-
7,600.00
2.34%
19,000.00
6.92%
應付帳款
446.36
0.08%
652.53
0.20%
469.44
0.17%
預
收款項
6,296.70
1.17%
29.17
0.01%
1,001.71
0.37%
應付職工薪酬
3.56
0.00%
3.56
0.00%
4.05
0.00%
應交稅費
26,633.42
4.96%
20,924.39
6.44%
18,220.54
6.64%
其他應付款
79,469.15
14.80%
19,824.15
6.10%
4,897.33
1.78%
一年內到期的非
流動負債
7,200.00
1.34%
1
5
1,880.00
46.74%
-
-
流
動負債合計
120,049.20
22.35%
200,913.80
61.84%
43,593.07
15.89%
長期借款
412,000.00
76.72%
124,000.00
38.16%
230,800.00
84.11%
長期應付款
5,000.00
0.93%
-
-
-
-
非流動負債合計
417,000.00
77.65%
124,000.00
38.16%
230,800.00
84.11%
負債合計
537,049.20
100.00%
324,913.80
100
.
00
%
274,393.07
100
.00
%
近三年，發行人資產總額由
201
4
年末的
498,148.14
萬元增加到
201
6
年末的
1,053,811.53
萬元，
複合
增長
率
45.45%
。主要系近
三
年
發行人承擔的土地開發
、
基礎設施建設及拆遷安置工程大幅增加所致。
其中
，發行人
2016
年末
貨幣資金餘額較
2
01
4
年
末增加
142,230.69
萬
元
，應收帳款餘額較
2
01
4
年
末增加
16,385.64
萬元
，存貨餘額較
2
01
4
年
末增加
411,190.99
萬元
。
從資產結構看，發行人
2014
-
2016
年末流動資產佔資產總額的比
例
分別為
99.58%
、
99.58%
和
98.39%
，資產的流動性較強。
1
、流動資產
發行人流動資產主要構成為貨幣資金、應收帳款、其他應收款和
存貨。
（
1
）
貨幣資金
201
6
末
，
發行人貨幣
資金
餘額為
187,836.63
萬元，佔資產總額
的
17.82%
，較
201
5
年末
增加
353.17
%
。主要系發行人作為溫州生態
園唯一的城市基礎設施建設主體，承擔溫州生態園大部分基礎設施建
設任務，為應對銀行債務的還本付息及項目建設資金需求，需保持一
定數量的流動性資金。隨著發行人承擔的基礎設施建設及拆遷安置房
工程逐年增加，發行人的流動性
資金需求也將隨之增加。
（
2
）應收帳款
201
6
年末，發行人應收帳款餘額為
44,713.15
萬元
，較
201
5
年
末增加了
28.45
%
，主要系公司應收溫州生態園管委會應付的土地出
讓金返還。
期末金額較大的應收帳款的性質或內容：
單位：萬元
單位名稱
金額
帳齡
佔應收帳
款總額的
比例（
%
）
壞帳準備期
末餘額
溫州生態園管理委員會
44,632.29
1
年以內
99.85
-
溫州市龍灣區人民政府狀
元街道辦事處
38.10
1
年以內
0.09
-
李雪梅
3.33
1
年以內
0.01
0.17
溫州生態園房屋徵收服務
中心
22.95
1
年以內
0.05
-
戴青華
2.10
1
年以內
0.00
0.1
合計
44,698.77
-
100.00
0.27
（
3
）其他應收款
2
01
6
年末，公
司其他應收款帳面餘額為
11,022.04
萬元，帳面價
值為
6,451.03
萬元，佔資產總額的
0.61
%
，較
201
5
年末減少
69.40
%
。
2
01
6
年末其他
應收款大額明細如下：
單位：萬元
序號
單位名稱
是否應收
政府款項
期末餘額
帳齡
款項性質
1
溫州市甌海區茶白公路
工程建設指揮部
是
4,6
50.00
3-4年6500000元；
4-5年40000000元
借款
2
溫州市茶山新農村建設
投資有限公司
否
3,107.96
2-3年
借款
3
溫州生態園管委會
是
1,560.31
1年以內15443230.01元；
1-2年159823元
暫借款
4
溫州市人民政府房屋徵
收管理辦公室/溫州市城
市拆遷管理辦公室
是
520.95
5年以上
借款
5
溫州市甌海區住房和城
鄉建設局
是
462.42
1-2年
物業維修專
項資金
合計
-
10,301.64
-
-
其他應收款
201
6
年末
計提了
4,571.01
萬元
的壞帳準備。其他應
收款主要系應收未生態園財政局、溫州各政府部門及其他單位的暫借
款及資金往來和墊付項目工程款等組成。
上述款項中對政府性應收款項餘額為
7,193.68
萬元
，
加上應收帳
款科目中政府性應收
帳款
44,693.34
萬元
，
發行人
有
政府性應收款項
合計
51,887.02
萬元。針對發行人上述政府性應收款項，溫州生態園
管委會出具了《關於對溫州生態園開發建設投資集團有限公司政府性
應收款項的情況說明及解決措施的報告》，就發行人政府應收款項的
相關情況進行說明並就還款計劃及資金來源
作出安排。該文件明確，
對於墊付工程款部分，相關單位將按項目進度及時結算墊付款項
；
對
於借款部分，相關單位將按照與該公司籤訂的借款協議提前籌措還款
資金
。
管委會將督促相關單位按期、足額償還應付該公司款項。為保
障該公司合法權益，杜絕債務風險，管委會將在資金方面對相關單位
給予支持，以切實落實上述發行人政府性應收款項的還款計劃。
若相關單位出現未能按期、足額償還發行人政府性應收款項的情
況，管委會將督促相關職能部門按規範程序及時出讓生態園核心片區
黃嶼單元
A
-
40
地塊，出讓收入將在扣除相關費用後返還至發行人，
作為上述政府性
應收款項的還款資金來源。黃嶼單元
A
-
40
地塊用地
類型為二類住宅用地，建設用地面積
31,877
平方米，建設規劃容積
率
2.
6
。參照近期同區域、同類型土地出讓單價
25
,000
元
/
平方米估算，
預計可取得土地出讓金收入
7.97
億元，扣除相關費用
（約
22%
）
後，
可返還至該公司的出讓收入約
6.22
億元，完全可以覆蓋發行人現有
的政府性應收款項。
（
4
）
存貨
2014
-
2016
年末，發行人帳面存貨餘額分別為
383,102.34
萬元
、
446,977.65
萬元
和
794,293.34
萬元
，
201
6
年末較
201
5
年末增加了
77.70
%
，主要系發行人投入的土地開發成本及拆遷安置工程增加所致。
截至
201
6
年末，發行人的存貨餘額構成主要系項目開發成本
，構成
如下：
單位：萬元
序號
項目名稱
金額
1
代建成本
34,576.85
2
安置房成本
621,849.88
3
土地整理成本
137,866.62
合計
794,293.34
①
截止
2016
年
12
月
31
日代建項目餘額前五名
單位：萬元
序號
項目名稱
2016
年末餘額
1
黃嶼拉絲工業標準廠房
13
,
145.42
2
島嶼河岸生態
駁坎修復工程
7,290.24
3
黃嶼城中村改造項目
1,945.85
4
工業企業外遷工程
1,423.97
5
黃嶼周轉房
1,395.30
合計
25,200.77
②
截止
2016
年
12
月
31
日安置房
項目
餘額前五名
單位：萬元
序號
項目名稱
2016
年末餘額
1
城中村改造項目
224,092.11
2
三郎橋一期安置房
123,451.57
3
三郎橋安置工程
116,609.25
4
南仙花苑安置房
66,429.77
5
溫州生
態園黃嶼片東
7#
地塊安置房工程
38,598.41
合計
569,181.10
③
截止
2016
年
12
月
31
日土地整理項目餘額前五名
單位：萬元
序號
項目名稱
2016
年末餘額
1
溼地片
-
溼地公園地塊
49,069.45
2
溫州生態園黃嶼地塊
39,241.31
3
溫州生態園南仙路地塊
25,511.64
4
溫州生態園三郎橋片地塊
11,980.27
5
溫州生態園溼地片
-
馬嶼垟
5,660.03
合計
131,462.69
2
、非流動
資產
發行人的非流動資產主要
為
可供出售金融資產
。
（
1
）可供出售金融資產
截至
201
6
年末，發行人可供出售金融資產帳面價值為
10,599.80
萬元，較
201
5
年增加
673.82%
。發行人的可供出售金融資產均為可
供出售權益工具，相關明細如下：
序號
被投資單位
持股比例（
%
）
期末餘額（萬元）
1
溫州大羅山投資建設有限公司
13.
70
1,369.80
2
中江國際信託有限公司
-
230.00
3
杭州睿灃生態園投資管理合夥企業（有限合夥）
`
9.94
9,000.00
合計
-
10,599.
80
3
、
發行人持有
的土地使用權情況
截至
201
6
年
12
月
31
日，發行人及其子公司共持有
14
宗土地使
用權，具體情況如下表所示：
序
號
土地權證號
使用權人
坐落
使用權
類型
使用權面積
（平方米）
帳面價值
（萬
元）
入帳方式
1
溫國用（
2013
）
第
3
-
337245
號
溫州生態園開發建設投
資集團有限公司
三垟街道黃嶼村
出讓
36,189.00
21,465.78
成本法
2
溫國用（
2012
）
第
2
-
295513
號
溫州生態園開發建設投
資集團有限公司
龍灣區狀元街道三郎
橋村一期
B3
地塊
劃撥
52,894
.63
0.00
-
3
溫國用（
2012
）
第
2
-
295516
號
溫州生態園開發建設投
資集團有限公司
狀元街道三郎橋村一
期
B2
地塊
劃撥
41,334.34
0.00
-
4
溫國用（
2012
）
第
2
-
293343
號
溫州生態園開發建設投
資集團有限公司
龍灣區狀元街道三郎
橋村
C
地塊
劃撥
40,543.97
0.00
-
5
溫國用（
2012
）
第
3
-
273758
號
溫州生態園開發建設投
資集團有限公司
甌海區三垟街道黃嶼
村東
5
-
1
號
劃撥
17,336.16
0.00
-
6
溫國用（
2012
）
第
3
-
29338
4
號
溫州生態園開發建設投
資集團有限公司
甌海區三垟街道黃嶼
村
劃撥
36,800.55
0.00
-
7
溫國用（
2014
）
第
3
-
02032
號
溫州生態園開發建設投
資集團有限公司
甌海區三垟街道沙河
村
劃撥
69,944.26
0.00
-
8
溫國用（
2014
）
第
3
-
02035
號
溫州生態園開發建設投
資集團有限公司
甌海區三垟街道沙河
村
劃撥
51,347.92
0.00
-
9
溫國用（
2013
）
第
3
-
300655
號
溫州生態園建設開發有
限公司
甌海區三垟街道黃嶼
村
A
-
26
地塊
劃撥
12,503.5
9
0.00
-
10
溫國用（
2013
）
第
3
-
300662
號
溫州生態園建設開發有
限公司
甌海區三垟街道黃嶼
村
A23
地塊
劃撥
5,487.00
0.00
-
11
溫國用（
2014
）
第
2
-
03448
號
溫州生態園建設開發有
限公司
龍灣區狀元街道三郎
橋村
B1
地塊
劃撥
24,903.86
0.00
-
12
溫國用（
2015
）
第
2
-
03829
號
溫州生態園建設開發有
限公司
龍灣區狀元街道三郎
橋村
A17
地塊
劃撥
32,761.71
0.00
-
13
溫國用（
2014
）
第
2
-
03469
號
溫州生態園建設開發有
限公
司
龍灣區狀元街道三郎
橋村
劃撥
24,259.00
0.00
-
14
溫國用（
2015
）
第
2
-
01621
號
溫州生態園建設開發有
限公司
溫州市龍灣區狀元街
道三郎橋村
劃撥
57,459.48
0.00
-
4
、負債
從負債總額看，
發行人
負債總額由
201
4
年末的
274,393.07
萬元
增加到
201
6
年末的
537,049.20
萬元，
複合增長率
為
39.90%
。
主要系
近三年
發行人
承擔的基礎設施建設及拆遷安置工程的增加、資金需求
增加，導致借款
大幅增加所致
。
發行人資產負債率由
201
4
年末的
55.08
%
下降
到
201
6
年末的
50.96
%
。從負債結構看，
201
6
年末發行人
非
流動
負債佔負債總額的
77.65
%
，由
長期借款、長期應付款
構成
。
（
1
）應交稅費
截至
201
6
年末，發行人應交稅費帳面餘額為
26,633.42
萬元。
主要系企業所得稅及營業稅。明細如下：
單位
:
萬元
序號
項目名稱
期末餘額
1
企業所得稅
23,689.05
2
營業稅
1,249.06
3
城建稅
186.72
4
教育費附加
80.02
5
地方教育費附加
53.35
6
印花稅
106.16
7
水利基金
8.15
8
房產稅
-
9
殘疾人保障金
0.32
10
代扣代繳個人所得稅
0.57
11
城鎮土地使用稅
139.72
12
增值稅
1,120.32
合計
26,633.42
（
3
）其他應付款
截至
201
6
年末，發行人其他應付款帳面餘額為
79,469.15
萬元
，
較
2
01
5
年末
大幅增加。其他應付款主要系與區內各政府部門及其他
單位的資金往來款及押金保證金，按性質披露如下：
單位：萬元
序號
款項性質
期末餘額
1
暫借款
73,945.25
2
押金及保證金
5,420.76
3
職工暫扣款
86.90
5
水電費
13.00
6
其他
3.25
合計
79,469.15
（
4
）
一年內到期的長期負債
截至
201
6
年末，發行人一年內到期的長期負債帳面餘額為
7,200.00
萬元
，較
2
01
5
年末
大幅
減少
。
（
5
）
長期借款
截至
201
6
年末，發行人長期借款帳面餘額為
412
,000.00
萬
元
，
佔負債總額的比例分別為
76.72%
。
（
6
）有息負債
截至
201
6
年末，發行人短期借款、長期借款等有息負債共計
419,20
0.00
萬元，較
201
5
末
大幅上升
。發行人
201
6
年度的有息負債
明細如下：
單位：萬元
貸款單位
借款起始
日
借款終止
日
年利率
2016年12月末
金額
擔保方式
中國
農業銀行城東支行
2015/5/29
2018/2/20
6.38%
5,000.00
抵押
中國
農業銀行城東支行
2015/10/19
2018/2/20
5.80%
5,000.00
抵押
中國
農業銀行城東支行
2015/11/25
2018/2/20
5.51%
5,000.00
抵押
中國
農業銀行城東支行
2015/12/17
2017/12/31
5.51%
7,000.00
抵押
中國
建設銀行溫州南城支行
2016/5/16
2018/5/15
4.75%
5,000.00
抵押
中國
建設銀行溫州南城支行
2016/7/18
2018/7/17
4.75%
5,000.00
抵押
中國
建設銀行溫州南城支行
2016/7/18
2018/7/17
4.75%
5,000.00
抵押
杭州銀行溫州分行
2016/7/27
2018/7/24
5.297488%
20,000.00
保證
中國
工商銀行溫州鹿城支行
2015/12/7
2019/4/10
5.225%
3,100.00
抵押
中江
國際信託股份有限公司
2016/1/27
2018/7/20
6.00%
10,000.00
抵押
中江國際信託股份有限公司
2016/3/16
2018/7/20
6.00%
5,000.00
抵押
中江國際信託股份有限公司
2016/3/28
2018/7/20
6.00%
8,000.00
抵押
溫州銀行總行營業部
2015/9/18
2017/7/20
6.00%
200.00
抵押
溫州銀行總行營業部
2015/9/18
2018/1/20
6.00%
200.00
抵押
溫州
銀行總行營業部
2015/9/18
2018/7/20
6.00%
34,400.00
抵押
中國
民生銀行溫州永嘉支行
2015/12/25
2018/12/23
5.46%
15,000.00
抵押
中國
民生銀行溫州永嘉支行
2016/2/24
2019/12/23
5.46%
5,000.00
抵押
中國
民生銀行溫州永嘉支行
2016/9/26
2019/12/23
5.27%
10,000.00
抵押
中國
民生銀行溫州永嘉支行
2016/9/29
2020/9/26
5.27%
10,
000.00
抵押
中國
民生銀行溫州永嘉支行
2016/10/19
2020/9/26
5.25%
15,000.00
抵押
中國銀行溫州市分行
2016/11/8
2021/7/31
4.75%
20,000.00
保證
安徽國元信託有限責任公司
2016/11/25
2023/11/24
5.68%
36,000.00
保證
國家開發銀行浙江省分行
2016/3/16
2035/10/14
1.7101%
3,300.00
保證
國家開發銀行浙江省分行
2016/8/24
2026/
7/17
1.7101%
6,000.00
保證
國家開發銀行浙江省分行
2016/1/22
2041/1/21
4.655%
800.00
質押
國家開發銀行浙江省分行
2016/12/5
2041/12/4
4.655%
10,000.00
質押
國家開發銀行浙江省分行
2016/6/28
2041/6/27
4.655%
10,000.00
質押
國家開發銀行浙江省分行
2016/1/22
2041/1/21
4.655%
200.00
質押
國家開發銀行浙江省分行
2016/12
/9
2041/12/8
4.655%
76,000.00
質押
國家開發銀行浙江省分行
2016/12/9
2041/12/8
4.655%
84,000.00
質押
合計
-
-
-
419,200.00
-
公司作為溫州生態園唯一的建設主體，承擔著溫州生態園城市建
設的重要任務，近年來隨著拆遷安置項目及基礎設施建設的投入增加，
發行人對外借款規模逐年增加。雖然近年來借款規模較大，但發行人
201
6
年末資產負債率為
50.96
%
，仍處於相對合理、安全的水平。
總體來看，報告期內發行人資產負債
結構相對合理，與其所處行
業及經營特徵基本相符。資產負債率較為適中，處於相對安全水平，
債務融資空間較大。
（三）營運能力分析
發行人主要營運能力指標
項目
2016年度/年末
2015年度/年末
2014年度/年末
應收帳款（萬元）
44,713.15
34,808.82
28,327.51
存貨（萬元）
794,293.34
446,977.65
383,102.34
資產總額（萬元）
1,053,811.53
554,258.33
498,148.14
營業收入（萬元）
38,365.26
12,168.89
124,022.39
營業成本（萬元）
27,091.17
10,792.42
93,772.97
應收帳款周轉率（次/年）
0.96
0.39
5.24
存貨周轉率（次/年）
0.04
0.03
0.26
總資產周轉率（次/年）
0.05
0.02
0.26
上述財務指標計算方法如下：
（1）應收帳款周轉率＝主營業務收入/應收帳款平均餘額；
（2）存貨周轉率＝主營業務成本/存貨平均餘額；
（3）總資產周轉率＝主營業務收入/總資產平均餘額。
應收帳款方面，
2014
-
2016
年
度，
發行人應收帳款周轉率分別
為
5.24
次
/
年
、
0.3
9
次
/
年
和
0.
9
6
次
/
年
。
201
4
年應收帳款周轉率維持較
高
水平
，
201
5
年
和
201
6
年應收帳款
周轉率下降
，
主要系應收未收溫
州生態園管委會
的土地出讓款和
工程銷售
款
增加
，
導致
近三年
應收帳
款餘額大幅增加
，另受項目建設周期影響，公司
201
5
年度和
201
6
年
度安置房銷售收入和代建項目收入較少
所致。
201
4
年度、
201
5
年度
和
201
6
年
度發行人
營
業收入分別為
124,022.39
萬元
、
12,168.89
萬元
和
38,365.26
萬元
，
201
5
年度和
201
6
年度
業務收入
下降主要系
土地
開發收入下降，及
受項目建設周期影響
安置房銷售收入和基礎設施代
建項目收入下降所致。
存貨方面，
2014
-
2016
年
，發行人
存貨
周轉率分別為
0.2
6
/
年
、
0.0
3
/
年
和
0.04
/
年
。
近三年，
發行人存貨周轉率
均
較低
，系受項目建設周
期影響，雖然
發行人承建的項目增加
但
達到可確認收入
條件
的較少
，
導致期末存貨餘額
不斷
增加
，但
主營業務成本
呈波動
下降
趨勢，
存貨
周轉率
呈波動
下降
趨勢。
發行人承擔著溫州生態園基礎設施發展和城市建設的重任
，
項目
開發周期
較
長。
但
隨著發行人業務量的擴大和營業收入的增長，
預計
未來
發
行人的營運能力將有所提升。
總資產周轉方面，
2014
-
2016
年
度，發行人
總資產周轉率分別為
0.26
次
/
年
、
0.02
次
/
年
和
0.
0
5
次
/
年
。由於發行人主要從事安置住房建
設、土地開發及基礎設施建設項目，具有資本投入大、建設周期相對
較長、資金回收慢等特點，從而導致發行人的存貨周轉率和總資產周
轉率相對較低。
發行人作為溫州生態園
重點
構建的綜合性建設、經營和投融資主
體，承擔了大量的
區域土地開發、安置房建設及
基礎設施建設項目。
相關項目產生營業收入及現金流受項目周期影響較為滯後
，隨著相關
項目陸續完工
、
後續建設項目增加以
及政府支持政策逐步得到落實，
公司的資產周轉率預計將會得到一定程度的改善。
（四）盈利能力分析
發行人主要盈利能力指標
項目
2016年度
2015年度
2014年度
營業收入（萬元）
38,365.26
12,168.89
124,022.39
淨利潤（萬元）
11,602.76
5,589.46
24,334.56
毛利率（%）
28.89
10.70
24.27
淨資產收益率（%）
0.03
2.47
11.54
上述財務指標計算方法如下：
（1）毛利率＝（主營業務收入-主營業務成本）/主營業務收入；
（2）淨資產收益率＝淨利潤/所有者權益平均餘額，2013年初數按2013年末數計算。
發行人全面負責溫州生態園基礎設施建設、土地開發和安置房建
設等領域，其
主營業務
收入主要來自於
土地開發收入、安置房
銷售收
入
和基礎
設施
代
建項目收入。發行人
土地開發收入、
安置房銷售收入
和
基礎設施代建項目收入佔主營業務收入的比例較大，但受項目建設
周期影響，年度間變化較大。
在收入構成方面，發行人
20
1
4
-
2016
年
度土地開發收入總計
116,567.1
萬元，佔三年主營業務收入總額的
66.91 %
，
安置房銷售收入
31
,671.45
萬元
，佔三年主營業務收入總額
的
18.18
%
，基礎設施代建項目收入總計
23,946.12
萬元，佔三年主營
業務收入總額的
13.75 %
，其他收入合計
2,023.15
萬元，佔三年主營
業務收入總額的
1.16 %
。未來，
隨著公司承擔
基礎
設施建設項目和安
置房項目的逐步完成並交付，預計安置房銷售收入和基礎設施建設收
入將進一步增加，公司收入結構將進一步優化。
發行人近三年的主營
業務收入明細如下表所示：
單位：萬元
項目
2016年度
2015年度
2014年度
土地開發收入
14,430.00
-
102
,137.10
安置房銷售收入
15,123.93
4,792.57
11,754.95
基礎設施代建項目收入
8,099.68
6,364.21
9,482.23
物管費收入
290.71
701.90
431.07
不動產租賃收入
-
16.31
-
拆遷丈量收入
112.93
150.44
154.85
旅遊收入
42.54
60.22
62.19
合計
38,099.78
12,085.65
124,022.39
2014
-
2016
年度，發行人營業收入
、營業成本及毛利率的相關情
況如下：
2014
年主營業務收入、成本和利潤情況
單位：萬元
業務板塊
主營業務收入
主營業務成本
毛利潤
毛利率（%）
土地開發收入
102,137.10
73,597.64
28,539.46
27.94
安置房銷售收入
11,754.95
10,945.05
809.90
6.89
基礎設施代建項目收入
9,482.23
9,030.69
451.53
4.76
物管費收入
431.07
199.58
231.49
53.70
不動產租賃收入
-
-
-
-
拆遷丈量收入
154.85
-
-
-
旅遊收入
62.19
-
62.19
100.00
合計
124,022.39
93,772.97
30,094.57
24.27
2015
年主營業務收入、成本和利潤情況
單位：萬元
業務板塊
主營業務收入
主營業務成本
毛利潤
毛利率（%）
土地開發收入
-
-
-
-
安置房銷售收入
4,792.57
4,514.40
278.16
5.80
基礎設施代建項目收入
6,364.21
6,061.15
303.06
4.76
物管費收入
701.90
216.87
485.04
69.10
不動產租賃收入
16.31
-
16.31
100.00
拆遷丈量收入
150.44
-
150.44
100.00
旅遊收入
60.22
-
60.22
100.00
合計
12,085.65
10,792.42
1,293.23
10.70
201
6
年主營業務收入、成本和利潤情況
單位：萬元
業務板塊
主營業務收入
主營業務成本
毛利潤
毛利率（
%
）
土地開發收入
14,430.00
4,222.76
10,207
.24
70.74
安置房銷售收入
15,123.93
15,033.19
90.74
0.60
基礎設施
代建
項目收入
8,099.68
7,713.98
385.7
4.76
物管費
收入
290.71
121.24
169.47
58.29
拆遷丈量
收入
112.93
0.00
112.93
100.00
旅遊
收入
42.54
0.00
42.54
100.00
合計
38,099.78
27,091.17
11,008.61
28.89
發行人的主要收入來源於土地開發、安置房
銷售和基礎設施代建
項目收入。按業務分析，毛利率變動的原因如下：
（
1
）土地開發收入：
2014
年度
、
2
016
年度
，發行人土地開發收
入的毛利率分別為
27.94%
、
7
0.74
%
。發行人開展土地開發業務的模
式為發行人與溫州生態園管委會籤訂委託土地開發協議，由發行人負
責生態園區域內土地的前期「三通一平」及其他開發整理工作，在相
關地塊達到出讓標準，再通過溫州市土地交易平臺以「招拍掛」等進
行公開出讓，取得的土地出讓金在扣除相關稅費後按一定比例返還給
發行人作為其土地開發業務收入。發行人土地開發業務的毛利率受土
地拍賣價格和開
發整理成本的影響而波動。
（
2
）安置房銷售收入：
2014
-
2016
年度，發行人安置房銷售收入
的毛利率分別為
6.89%
、
5.80%
和
0.
60
%
，各年度間存在合理波動。
該項業務近三年度毛利率呈下降趨勢，主要原因系原材料價格上漲較
快，安置房建設大幅增長，而安置房銷售價格基本維持不變所致。
（
3
）基礎設施代建項目收入：
2014
-
2016
年度，發行人基礎設施
代建項目收入的毛利率均為
4.76%
。主要原因系近三年的基礎設施建
設代建收入主要為政府銷售項目，已籤訂相應銷售協議，政府按固定
毛利率銷售。
在淨利潤和淨資產收益率方
面，
2014
-
2016
年發行人淨利潤分別
為
24,
334
.56
萬元
、
5,58
9.46
萬元
和
11,602.76
萬元
。
2015
年度，發
行人淨利潤大幅減少，主要系受
房地產市場形勢及土地開發進度影響，
公司當年未實現土地出讓收入，以及安置房銷售收入及基礎設施代建
項目收入較前兩年度出現一定幅度的減少所致。
2014
-
2016
年度，發行人
淨資產收益率分別為
11.54%
、
2.47%
和
0.03
%
。
2015
、
2
016
年度淨資產收益率較
2014
年度
大幅回落
，，主要
系受當年未實現土地出讓收入導致淨利潤水平大幅下降所致。另外，
因公司
淨資產規模近三年呈逐年增長趨勢，但盈利水平未能同步提高，
導致發行人淨資產收益率出現下降。
2014
-
2016
年度，發行人獲得的政府補助收入分別為
5,491.00
萬
元
、
10,03
6
.
74
萬元
和
8,489
.
8
1
萬元
，近三年每年的營業收入
/
補貼收
入的比例大於
7
：
3
，符合國家發展和改革委員會關於營業收入和政
府補助收入比例的要求。近三年，發行人及其子公司的補貼收入明細
如下所示：
（
1
）
2016
年度
1
）收到
溫州生態園管理委員會撥付工程建設財政補助
8,489.8
1
萬元。
（
2
）
201
5
年度
1
）收到由溫州生態園管理委員
會撥付工程建設財政補助
10,000.00
萬
元
；
2
）收到生態園財政局撥付工程建設財政補助
35.00
萬
元；
3
）收到溫州市環境保護局撥付黃標車淘汰補助費
1.74
萬
元
。
（
2
）
201
4
年度
1
）收到溫州生態園管理委員會撥付工程建設財政補助
5,000.00
萬
元
；
2
）收到生態園財政局撥付撥付工程建設財政補助
491.00
萬
元
。
發行人
2014
-
201
6
年
度
的管理費用
分別
為
1,731.00
萬元、
2,019.31
萬元
和
1,937.16
萬元
，主要由員工的工資、社保、福利費以及其他各
項費用。
總體看來，發行人近三年
營業收入
情況較好，
毛利率
水平較高
，
盈利能力較強，能夠為
本次
債務的償付提供有力支持。
（五）償債能力分析
發行人償債能力指標
項目
201
6
年度
/
年末
201
5
年度
/
年末
201
4
年度
/
年末
資產總額（萬元）
1,053,811.53
554,258.33
498,148.14
負債總額（萬元）
537,049.20
324,913.8
0
274,393.
07
淨資產（萬元）
516,762.33
229,344.53
223,755.07
利息支出（萬元）
-
-
-
流動比率
8.64
2
.75
11.38
速動比率
2.02
0.
52
2.59
利息保障倍數
1.61
0.47
1.87
資產負債率（
%
）
50.96
58.6
2
55.08
上述財務指標計算方法如下：
（1）利息支出=全部利息支出-利息資本化金額；
（2）流動比率＝流動資產/流動負債；
（3）速動比率＝（流動資產－存貨）/流動負債；
（4）利息保障倍數＝（利潤總額+利息支出+固定資產折舊+攤銷）/(資本化利息+利息支出)，
2014-2016年資本化利息分別為17,372.26萬元、16,596.70萬元和25,805.55萬元；
（5）資產負債率＝負債總額/資產總額。
從負債總額看，公司負債總額從
201
4
年末的
274,393.
07
萬元增
加到
201
6
年末的
537,049.20
萬元。發行人資產負債率由
201
4
年末的
55.08
%
下降
到
201
6
年末的
50.96
%
。
公司債務規模的增加主要系
長期
借款大幅增加所致
。
從短期償債能力來看，發行人近三年流動比率
分別為
11.38
倍
、
2.75
倍
和
8.64
倍
，速動比率分別為
2.59
倍
、
0.
52
倍
和
2.
0
2
倍
，總體
波動較大，主要由於發行人長期負債
陸續轉為一年內到期長期負債所
致
。但總
體來說發行人短期償債壓力不大，能較好地應對短期償債風
險。
從長期償債能力來看，發行人
2014
-
2016
年的利息保障倍數分別
為
1.87
、
0.47
和
1.61
，
2
015
年
度
利息保障倍數
較低
，主要系受房地
產市場形勢及土地開發進度影響，公司當年未實現土地出讓收入，並
且安置房銷售收入和基礎設施代建項目收入較前兩年度出現一定幅
度的減少導致淨利潤較
另外
兩年度減少，以及為應對逐年增加的基礎
設施建設和安置房建設項目，融資額不斷上升，每年資本化利息一直
處於較高水平所致。
從資本債務結構分析，發行人
2014
-
2016
年資產負債率分
別為
55.08
%
、
58.6
2
%
和
50.96%
，
201
6
年末資產負債率
比
201
4
年末
下降
了
4.12
個百分點，
整體
下降
趨勢，系發行人
資產
增幅大於
負債
增幅
所致。總體來看
，
發行人資產負債率整體水平適中，長期償債能力較
高。
從未來發展趨勢看，發行人的投資開發業務量充足，截止
201
6
年末，發行人存貨餘額為
794,293.34
萬元，佔資產總額的
75.
37
%
，
包括土地開發項目和安置房項目等，待相關土地開發項目和安置房項
目完工後，發行人將取得較為可觀的項目回報。這將有助於公司償債
能力的進一步提高，從而為
本次債券
的本息償付提供
切實可靠的保障。
總體來看，發行人的負債水平與其所處的行業特性相對匹配，處於合
理範圍內，具備較強的償債能力。
（六）
公司最近一期末對外擔保情況
截至
201
6
年末，發行人及其子公司對合併範圍內的公司提供擔
保的情況如下：
1
、
發行人
為溫州生態園建設開發有限公司在中國商業銀行鹿城
支行的借款提供連帶責任保證，金額
3
,
100.00
萬元
，保證期限為
2015/11/12
至
2021/4/10
。
2
、溫州生態園建設開發有限公司為
發行人
在
杭州銀行溫州分行
的借款提供連帶責任保證，金額
22
,
000.00
萬
元，保證期限為
2016/7/
27
至
2020/7/24
。
3
、
發行人
為溫州生態園建設開發有限公司在溫州銀行總行營業
部的借款提供連帶責任保證，金額
35
,0
00.00
萬
元，保證期限為
2016/9/6
至
2020/7/20
。
4
、
發行人
為溫州生態園建設開發有限公司在
中國銀行溫州市分
行的借款提供連帶責任保證，金額
36,000.00
萬
元，保證期限為
2016/11/1
至
2023/7/31
。
5
、溫州生態園建設開發有限公司為
發行人
在安徽國元信託有限
責任公司的借款提供連帶責任保證，金額
36,000.00
萬
元，保證期限
為
2016/11/25
至
2025/11
/24
。
6
、
發行人
為溫州生態園建設開發有限公司在國家開發銀行浙江
省分行的借款提供連帶責任保證，金額
3
,
3
00
.
00
萬元
，保證期限為
2016/3/16
至
2037/10/14
。
7
、
發行人
為溫州生態園建設開發有限公司在國家開發銀行浙江
省分行的借款提供連帶責任保證，金額
6
,
000.
00
萬元
，保證期限為
2016/8/24
至
2028/7/17
。
8
、
發行人
為溫州生態園建設開發有限公司在中國
民生銀行溫州
永嘉支行的借款提供連帶責任保證，金額
30
,
000.
00
萬元
，保證期限
為
2015/12/23
至
2019/12/23
。
9
、
發行人
為溫州生態園建設開發有限公司在中國
民生銀行溫州
永嘉支行的借款提供連帶責任保證，金額
35,000.
00
萬元
，保證期限
為
2016/9/26
至
2020/9/26
。
10
、
發行人
為溫州生態園建設開發有限公司在中融國際信託有限
公司的借款提供抵押擔保，抵押物為甌海區三垟街道黃嶼村土地使用
權，土地使用權證為溫國用（
2013
）第
3
-
337245
號，擔保金額
42
,
465
.
53
萬元
，擔保期限為
2013/5/14
至
2017/5/14
。
11
、
發行人
為溫州生態園建設開發有限公司在中融國際信託有限
公司的借款提供抵押擔保
，抵押物為甌海區三垟街道黃嶼村
C
-
19
地
塊土地使用權，土地使用權證為溫國用（
2013
）第
3
-
299145
號，抵
押物評估價值為
10
,
638
.
05
萬元
，擔保金額
60,000.
00
萬元
，擔保期限
為
2013/2/1
至
2017/2/1
。
12
、
發行人
為溫州生態園建設開發有限公司在中國
工商銀行鹿城
支行的借款提供抵押擔保，抵押物為狀元街道三郎橋村一期
B2
地塊
在建工程，土地使用權證為溫國用（
2012
）第
2
-
295516
號，抵押物
評估價值為
79
,
809
.
58
萬元
，擔保金額
67
,
034.
00
萬元
，擔保期限為
2013/8/15
至
2019/4/10
。
截至
201
6
年末，發行人不存在對合併範圍外單位提供擔保的情
形。
（
七
）
受限資產情況
截至
201
6
年
12
月
31
日
，公司受限的資產情況如下：
單位：萬元
項目
期末帳面價值
受限原因
貨幣資金
2,328.59
農行保函保證金2,292.38萬元，東岸垟
公園建設工程履約保函36.22萬元，
存貨
171,895.87
安置房項目、代建項目抵押
合計
174,224.46
-
（八）
關聯交易情況
1
、發行人合併範圍外存在關聯關係的公司
序號
關聯方名稱
與本公司關係
1
溫州生態
園財政局
其他關聯
2
溫州大羅山投資建設有限公司
被控制企業，本公司持股比例
13.698%
3
溫州生態園城中村改造有限公司
重大影響，本公司持股比例
35.7143%
2
、關聯交易
（
1
）關聯擔保情況
2014
-
2016
年末，發行人關聯擔保情況詳見「第十條、二、
（六）
公司最近一期末對外擔保情況」。
（
2
）購銷商品、提供和接受勞務的關聯交易
單位：萬元
關聯方名稱
關聯交易內容
金額
2016
年度
2015
年度
2014
年度
溫州生態園管委會
代建收入
8,099.68
6,364.21
9,
482.23
溫州生態園管委會
土地開發收入
14,430.00
-
102,137.10
溫州生態園管委會
物業管理收入
257.06
558.88
406.45
溫州生態園管委會
旅遊收入
8.39
2.01
8.61
溫州生態園管委會
拆遷丈量收入
-
72.60
154.85
溫州生態園房屋徵
收服務中心
拆遷丈量收入
74.83
-
-
溫州生態園房屋徵
收服務中心
物業管理收入
9.23
-
-
溫州生態園建設前
期辦
旅遊收入
1.98
-
-
溫州生態園住房建
設局
旅遊收入
0.0
5
-
-
合計
-
22,881.21
6,997.69
112,189.24
（九）
現金流量分析
發行人現金流量指標
單位：萬元
項目
2016年度
2015年度
2014年度
經營活動現金流入
79,494.69
50,982.95
129,717.01
經營活動現金流出
367,879.40
88,852.91
139,620.79
經營活動產生的現金流量淨額
-
288,384.71
-
37,869.96
-
9,903.78
投資活動現金流入
-
-
30,500.12
投資活動現金流出
14,271.32
38.01
716.24
投資活動產生的現金流量淨額
-
14,271.32
-
38.01
29,783.89
籌資活動現金流入
569,216.23
102,365.00
86,006.81
籌資活動現金流出
112,173.17
58,941.97
100,347.81
籌資活動產生的現金流量淨額
457,043.06
43,423.03
-
14,341.00
現金及現金等價物淨增加額
154,387.03
5,515.06
5,539.11
2014
-
2016
年度
，發行人經營
活動現金流入分別為
129,717.01
萬
元
、
50,982.95
萬元
和
79,494.69
萬元
，經營活動產生的現金流量淨額
分別為
-
9,903.78
萬元
、
-
37,869.96
萬元
和
-
288,384.71
萬元
，
201
6
年經
營活動產生現金流入
較
2014
年、
2
015
年大幅
下降
，主要系
發行人
土
地
開發
現金流
出
大幅
增加
所致
。發行人經營活動現金流淨額
連續
三
年
呈現淨流
出
態勢，主要
系
發行人所從事的基礎設施建設、土地開發及
保障房建設的
項目建設周期較長
，
現金流回款較慢
，
加之
2015
年發
行人土地開發大幅減少，
現金流入隨之大
幅減少所致
。
2014
-
2016
年
度
，發行人投資活動產生的現金流量淨額分別為
29,783.89
萬元
、
-
38.01
萬元
和
-
14,271.32
萬元
，
201
5
年、
201
6
年
呈現
淨流出狀態
，
201
5
年投資活動產生的現金淨流
入較大
，
主要系取得
29,783.89
萬元投資
收益收到的現金所致。
2014
-
2016
年度，發行人籌資活動產生的現金流量淨額分別為
-
14,341.00
萬元
、
43,423.03
萬元
和
457,043.06
萬元
，
201
6
年度籌資活
動現金淨額較大，
主要系
201
6
年發行人為應對項
目建設的資金需求
，
借款淨增加
較多所致。大量籌資現金流入保證了公司的平穩運營
及在
建項目的有序推進。
總體來看，發行人經營發展趨勢良好，經營性活動獲取的現金流
充足，除了能有效覆蓋現有債務的支付，同時也為
本次債券
的按時還
本付息提供了強有力的保障。
（
十
）銀行授信
分析
截至
201
6
年
12
月
31
日，發行人授信餘額為
7
5.32
億元。具體
情況如下表所示：
單位：
億
元
銀行
授信總額
已使用金額
授信餘額
國家開發銀行
73.92
18.6
55.32
財開公司
0.93
0.93
-
杭州銀行10.15
10.15
-
寧波銀行5
3.6
1.4
民生銀行6.5
5.5
1
中國銀行3.6
2
1.6
建設銀行1.5
1.5
-
浙商銀行
10
-
10
溫州銀行
6
-
6
合計
117.6
42.28
75.32
第十一條已發行尚未兌付的債券
截至
本次債券
募集說明書籤署日
為止，發行人及其子公司不存在
發行資產證券化產品、保險債權計劃的
私募債權品種的情況。
第十二條募集資金的用途
本次債券
募集資金共計
9
億元
，其中
6
億元用於
溫州生態園三郎
橋
B2
地塊安置房建設工程
項目建設，
3
億元用於補充運營資金。
本
次債券
募集資
金投資項目的投資總規模、擬使用募集資金規模情況如
下：
單位：萬元
序
號
募集資金用途
項目總投資
募集資金使用
額度
佔項目總投資
比例(%)
佔募集資金
比例(%)
1
溫州生態園三郎橋
B2
地塊安置房建設工程
95,800
60,000
62.63
66.67
2
補充運營資金
-
30,000
-
33.33
合計
95,800
90,000
-
100.00
一
、
溫州生態園三郎橋
B2
地塊安置房建設工程
（一）
項目簡介
本項目位於溫州生態園三郎橋片
B2
地塊，地塊東側和北側緊臨
河道、南面為
16
米寬的規劃
道路、西面為
18
米寬的規劃道路。本項
目計劃建設共計
1,027
套安置房
，
計劃
拆遷並同時安置
410
戶，非原
拆原建。本項目
佔地面積
41,801
平方米
，
土地使用權面積
41
,
334.34
平方米，
總建築面積為
193,068
平方米
。本項目
建設規模地上總建築
面積為
157,609
平方米，其中住宅建築面積
147,197
平方米，商業建
築面積為
7,300
平方米，物業管理及其他用房面積
3,122
平方米。另
建設地下室建築面積為
35,459
平方米，底層架空層
1,566
平方米。建
設內容包括土建、安裝、室外及市政等工程。
（二）
項目合規性情
況
1
、
項目批文權證情況
目前，本項目已經取得溫州市發展和改革委
20
11
年
5
月
23
印發
《關於同意調整溫州生態園三（仙）垟溼地保護及配套項目一期工程
三郎橋
B2
地塊安置房建設規模的批覆》（溫發改審
[2011]45
號）；已
取得溫州市環境保護局
20
1
1
年
6
月
13
日印發《關於溫州生態園三郎
橋
B2
地塊安置房建設項目環境影響報告表審批意見的函》（溫環建
[20
11
]
078
號）；已取得溫州市國土資源局
2012
年
12
月
11
日核發的
證號為溫國用
[2012]2
-
295516
號《土地使用權證》；已取得溫州市規
劃局
2012
年
11
月
1
日
合法的浙規證
2012
-
030600011
《建設用地規劃
許可證》；已取得浙建節
3303010301201200014
號《節能審查意見書》。
2
、
項目建設主體
本項目建設主體為
溫州生態園開發建設投資
集團有限公司
。
（
三
）
項目納入浙江省省級保障性住房建設計劃的情況
1
、
項目符合省級
保障性住房建設和安置要求的情況
本
項目
均屬於城中村（棚戶區）改造項目。根據《國務院辦公廳
關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》（國辦發〔
2014
〕
36
號）的
規定，「各地區要按照國家有關規定製定具體安置補償辦法」。因此，
溫州生態園根據《
溫州
市人民政府關於印發溫州市區城市建設房屋徵
收
、
城中村改造
、
農房集聚建設補償實施辦法的通知
》制定了《
溫州
生態園城市建設房屋徵收
、
城中村改造
、
農房集聚建設補償實施辦法
》。
本
項目
均嚴格按照上述規定進行建設和安置。本
項目
單套面積符
合省級保障性住房建設和安置的要求。
2
、
項目
納入浙江省省級保障性住房建設計劃的情況
浙江省下達給溫州市政府
2013
年度共計
30,060
套的保障性住房
建設計劃。溫州市下達給溫州生態園管委會
2013
年度共計
3,710
套
保障性住房建設計劃。本項目其中的
986
套，已申請納入溫州市下達
給溫州生態園管
委會
2013
年度保障性住房建設計劃，歸口在浙江省
下達給溫州市政府
2013
年度保障性住房建設計劃中。
此外，本項目
多餘
41
套，為後續調整增加的套數，一併納入溫州市下達給溫州生
態園管委會
2013
年度共計
3,710
套保障性住房建設計劃中。
本項目
於
2017
年
收到
中央保障性住房建設專項補助資金
500
萬
元。
該筆
中央保障性住房建設專項補助資金具體用於安置房建設使用。
本項目未來不會再取得中央或省級保障性住房建設專項補助資金。
3
、項
目符合省級保障性住房建設和安置的要求
本項目住宅建築面積為
147,197
平方米，總套數為
10
27
套，本
項目平均單套面積為
150
平方米左右。
根據《國務院辦公廳關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》（國
辦發〔
2014
〕
36
號）的規定，「各地區要按照國家有關規定製定具體
安置補償辦法」。因此，溫州生態園根據《溫州市人民政府關於印發
溫州市區城市建設房屋徵收、城中村改造、農房集聚建設補償實施辦
法的通知》制定了《溫州生態園城市建設房屋徵收、城中村改造、農
房集聚建設補償實施辦法》。
本項目為城中村改造項目。本項目擬安置對象的原拆遷住宅地段
好，在溫州市主城區內，大部分為單幢建築，住房條件較好。為了順
利完成本項目的城
中村拆遷安置工作，因此本項目依據《溫州生態園
城市建設房屋徵收、城中村改造、農房集聚建設補償實施辦法》設計
的安置戶型較大，本項目單套平均面積為
150
平方米左右。
本項目嚴格按照上述規定進行建設和安置，符合省級保障性住房
建設和安置的要求。
（
四
）
項目預期收入情況
本項目預期收入來源於安置房處置收入以及配套車位出租收入。
《溫州生態園城市建設房屋徵收、城中村改造、農房集聚建設補償實
施辦法》對本項目安置房安置方案及價格做出了相關的規定。根據本
項目《可研報告》的測算，本項目預期收入情況如下。
1
、
安置房處置收入
（
1
）
符合安置政策的住宅安置房收入
本項目需安置的合法住宅徵收面積約
51,129
平方米，按照《溫
州生態園城市建設房屋徵收、城中村改造、農房集聚建設補償實施辦
法》的有關規定，本工程的住宅原面積徵收安置部分安置戶按
2,850
元
/
平方米購買，則符合安置政策的住宅安置房收入
為
14,572
萬元。
（
2
）
一翻三面積收入
安置房一翻三面積約
27,222
平方米，按照《溫州生態園城市建
設房屋徵收、城中村改造、農房集聚建設補償實施辦法》的有關規定，
一翻三安置房安置戶按綜合價
4,800
元
/
平方米
購買
，則安置房一翻三
面積收入
為
13,06
7
萬元。
（
3
）
超面積部分收入
超面積部分的安置房面積約
3,730
平方米。超面積的安置房安置
戶按綜合成本價
4,800
元
/
平方米和市場優惠價
8,000
元
/
平方米綜合測
算為
6,000
元
/
平方米增購，則套型內增購部分的安置房收入為
2,238
萬元。
（
4
）
眾用分攤部分的安置房收入
眾用分攤部分的安置房面積約
21,738
平方米，安置戶按照按建
安成本價
3,800
元
/
平方米購買，則眾用分攤部分的安置房收入為
8,260
萬元。
（
5
）
其他增購部分的安置房收入
其他增購部分的安置房面積約
43,378
平方米，安置戶按市場評
估價（
暫按
17,000
元
/
平方米）購買，則眾用分攤部分的安置房收入
為
73,743
萬元。
經
測
算，本項目預計可取得安置房處置收入
111,879
萬元
。測
算
詳見下表。
序號
收入項目
面積（
平方米
）
單價（元
/
平方米
）
收入（萬元）
1
住宅原面積部分
51,129
2,850
14,572
2
一翻三部分
27,222
4,800
13,067
3
超面積部分
3,730
6,000
2,238
4
眾用分攤部分
21,738
3,800
8,260
5
其他增購部分
43,378
17,000
73,
743
合計
147,197
-
111,879
2
、
配套
車位出租收入
本項目共規劃建設
1
,
0
27
個停車泊位，其中地下停車位
741
個，
機械停車位
257
個，地上停車位
29
個
。根據相關政策，平面停車位
的收費標準為
150
元
/
月，機械停車位的收費標準為
300
元
/
月。本期
債券存續期為
7
年，前三年為建設期
。保守估計本項目車位使用率為
80%
。
據此測算
，
本項目在本次債券存續期預計
可取得車位出租收入為
740
萬元。測算詳見下表。
序號
車位類型
個數
（個）
收費價格
（元
/
月）
收費期限
（月）
使用率
（
%
）
出租收入（萬元
）
1
平面
停
車位
770
150
48
80
444
2
機械停車位
257
300
48
80
296
合計
-
-
-
-
740
綜上，
本項目在本次債券存續期預計可
取得安置房處置收入和車
位出租收入共計
112,619
萬元，能夠覆蓋本項目總投資。
上述項目收益在本次債券存續期各年度收益情況如下表所示。
單位：萬元
年度
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
合計
安置房處
置收益
建設期
建設期
建設期
55,939.5
55,939.5
-
-
111,879
車位出租
收益
建設期
建設期
建設期
185
185
185
185
740
合計
-
-
-
56,124.5
56,124.5
185
185
112,619
（
五
）
項目
預期
收益情況
本項目
預期
收入
為
112,619
萬元，扣除預期成本
8,3
56
萬元
，本
項目預期收益為
104
,
263
萬元
，能否覆蓋
本
項目總投資。
本項目預期收益測算情況如下表所示：
科目
金額（萬元）
項目預期收入
112,619
減：項目預期繳納稅金
6,356
其中：增值稅
5,675
城建稅
397
教育附件費
170
地方教育附加
114
減：營運維護費用
2,000
項目預期收益
104,263
（
六
）
項目其他情況
1
、
項目建設資金到位情況
本項目目前到位資金為項目資本金
28,000
萬元以及中央保障性
住房建設專項補助資金
500
萬元
。
2
、
項目建設進度情況
本項目已於
201
2
年
11
月開工，截至
2017
年
6
月，項目處於主
體施工階段，累計完成投資
28
,
740
萬元，佔本項目工程總投資的
30
%
。
3
、
相關土地徵收、拆遷情況
本項目建設用地地塊徵地面積為
41,995.3
平方米，折合約
62.99
畝。按照溫州市區
徵用土地有關規定，本項目平均徵地價格暫按
40
萬元
/
畝估算。經
測算
，本項目徵地費用支出為
2,520
萬元，已計入項
目總投資內。
本項目
擬安置的拆遷戶
拆遷面積約為
72,876
平方米。經測算，
本項目拆遷補償等費用支出為
6,067
萬元，已入計本項目總投資內。
本項目的土地徵收費及拆遷安置費均由
溫
州生態園開發建設投
資集團有限公司及其子公司承擔並支付。
（
七
）項目
社會效益
本項目屬於改善居民居住環境、促進城鄉一體化進程的民生工程，
對社會影響將以正面的社會效益為主，主要社會
效益
分析如下：
1
、
有利於提升城市形象和品位
本項
目致力於為溫州市三垟溼地村民提供高尚品質生態家園，在
設計時將充分考慮周邊環境，強調與周邊景觀整體協調一致，有助於
提升區域居住品質，打造優質的居住社區。因此，本項目對於提升周
邊環境和視覺效果，提升城市形象和品味具有一定的意義。
2
、
有利於改善居民的生活質量
隨著
經濟社會的發展和收入水平地不斷提高，三垟溼地村民對生
活質量的要求也越來越高，對住宅品質的要求也相應增加。本項目的
建設，不僅促進了生態園的全面建設，同時為當地村民提供了一個親
水的高品質生活小區，有助於提高當地居民生活水平和生活質量。
3
、
有利於創造更多的
就業崗位
本項目總用地面積
62.
72
畝，
地上
總建築面積
157
,
609
平方米，
建設期約為
40
個月。項目施工期將為水泥、建材、建築等行業創造
大量的市場需求；本項目建成後，在集聚人氣的同時，可以帶動當地
交通、餐飲、娛樂、購物等相關行業的發展。從而提高當地居民的收
入。因此，本項目的開發建設將為溫州市區創造一定數量的就業崗位。
二、
補充運營資金
近年來，隨著發行人承擔的建設項目不斷增加、業務規模的不斷
擴大，營運資金需求也不斷增加。因此，發行人擬用
本次債券
募集資
金中的
3
億元補充公司營運資金增量需求，從而確保公司生產經營
活
動的順利開展。
三、募集資金使用計劃及管理制度
發行人已制定專門的制度規範
本次債券
發行募集資金的管理、使
用和償還，以保障投資者利益。
（一）募集資金的存放
為方便募集資金的管理、使用及對使用情況進行監督，公司將實
行募集資金的專用帳戶存儲制度，在
浙商證券股份有限公司
設立募集
資金使用專戶。
（二）募集資金使用計劃
本次發行的
9
億元
債券，將在募集資金到位後存入募集資金專用
帳戶。發行人將嚴格按照國家發展改革委批准的
本次債券
募集資金的
用途對資金進行支配，將根據項目進度合理安排資金使用，並保證發
債所籌資金佔項目總投資
的比例不超過主管部門規定的比例。
（三）募集資金管理制度
發行人將嚴格按照國家發展和改革委員會批准的
本次
募集資金
用途，按照本募集說明書承諾的投資項目安排使用，實行專款專用，
並保證發行債券所籌資金中用於投資項目的比例不超過限定水平。發
行人在使用募集資金時，將嚴格履行申請和審批手續，在募集資金使
用計劃或公司預算範圍內，由使用部門或單位提出使用募集資金的報
告。同時，禁止對公司擁有實際控制權的個人、法人或其他組織及其
關聯人佔用募集資金。
發行人總經理將定期召開辦公會議，聽取和檢查募集資金使用情
況，並於每季度結束後由
財務部編制報告，以書面形式向董事會專項
報告募集資金使用情況。
第十三條償債保證措施
本次債券
期限為
7
年，發行總額為
9
億元
的固定利率債券，按年
付息，同時設置本金提前償付條款，即自第
3
年年末開始分期償還債
券本金。發行人將以良好的經營業績為
本次債券
的還本付息創造基礎
條件，並以自身良好的融資能力和資產運營能力保障
本次債券
本息的
償還。同時，
本次債券
將採取具體有效的措施來保障債券投資者到期
兌付本息的合法權益。
一、本次債券的償債計劃
本次債券
本息的兌付由發行人統籌協調，為了充分、有效地維護
債券持有人的利益，發行人在
充分細緻地研究公司現狀和未來幾年發
展前景的基礎上，對
本次債券
的本息支付做了充分可行的償債安排。
（一）償債計劃的人員安排
為儘可能保障債券持有人的合法權益，確保
本次債券
按時足額償
付，發行人將安排專門人員負責管理債券事務。自成立起至付息期限
或兌付期限結束，由專門人員安排償債資金、制定管理措施、做好組
織協調，全面負責利息支付、本金兌付及相關事務，並在需要的情況
下繼續處理付息或兌付期限結束後的有關事宜。
（二）償債計劃的財務安排
本次債券
發行完成後，發行人將每年按照約定的還本付息金額提
取專項償債基金，提前做好償債
資金的歸集工作。建立專戶進行管理，
以確保按期兌付
本次債券
的本息，保障投資者的利益。針對公司未來
的財務狀況、經營成果、現金流量、
本次債券
的特點、具體募集資金
使用，發行人將建立一個多層次、高水平、互為補充的財務安排，以
提供充足、可靠的資金來源用於還本付息，並根據具體情況進行相應
調整。
二、本次債券的償債保障措施
為保證
本次債券
本息及時、足額兌付，保障債券持有人的合法權
益，發行人在明確經辦人員、設計工作流程、落實償債資金、制定管
理措施、做好組織協調等方面做了一系列精心的安排，形成一套完善
的確保債券安全兌付的內部工
作機制。
（一）聘請債權代理人
為了維護全體債權人的合法權益，發行人特為債券持有人聘請
浙
商證券股份有限公司
擔任
本次債券
的債權代理人，代理國家法律、法
規規定與《募集說明書》及《債權代理協議》約定範圍內的授權事項
（即常規授權事項），代理債券持有人與發行人之間的訴訟、代理債
券持有人會議在債券存續期間授權的其他非常規事項等特別代理事
項。
（二）債券持有人會議
為規範債券持有人會議的組織和行為，界定債券持有人會議的職
權、義務，保障債券持有人的合法權益，特制定了《債券持有人會議
規則》。根據該規則，債券持有人會議享有《募
集說明書》中約定的
各項權利，監督發行人履行《募集說明書》中約定的義務；了解發行
人與
本次債券
發行有關的重大事件；根據法律法規的規定、《債權代
理協議》的約定監督發行人和債權代理人。
（三）以較好的經營水平與償債能力為基本保障
發行人經營狀況良好，盈利能力較強，具備良好的現金獲取能力
和較強的償債能力。
2014
-
2016
年度，
公司營業收入三年平均為
58,185.52
萬元，合併報表中公司淨利潤三年平均為
13,842.26
萬元
，
三年平均可分配利潤足以支付
本次債券
一年的利息，未來隨著三垟溼
地、大羅山景區、仙巖景區、瑤溪景
區、茶山景區以及茶山、三郎橋
等區域開發建設的逐步推進，發行人將陸續形成更為穩定的現金流和
經營收益，逐步提高發行人的盈利水平和償債能力。發行人良好的經
營水平與償債能力是
本次債券
按期償付的基礎。
（四）以溫州良好的經濟發展趨勢為經濟基礎
「
十一五
」
期間，溫州國民經濟社會發展取得巨大成就，為
「
十二
五
」
時期的後續發展奠定了紮實基礎。隨著溫州生態園建設的穩步推
進，省市兩級的投入持續加大，財政收入的大幅增長，經濟環境的持
續向好，為發行人的發展壯大創造了良好的客觀經濟基礎，同時區域
經濟的快速發展也對城市基礎設施建設、土地
開發、安置房建設、的
經營管理提出了新的要求，發行人業務將與溫州生態園的產業經濟發
展相輔相成，公司持續盈利能力必將隨之增強。
（五）良好的募投項目為
本次債券
到期償還提供了有力支持
本次債券
募集資金投資項目將採取安置房
處置
、
配套車位出租
相
結合的方式實現項目建設投入資金的回流，確保項目投資收益。根據
各級政府出具的支持文件及項目可行性研究報告測算，公司預計可取
得安置房
處置
收入、
配套車位出租
收入共計
112
,
619
萬元，能夠覆蓋
本次債券
的本息。
（六）充足的可變現資產為
本次債券
的本息償付提供了重要的資
金來源
發行人主要
的土地開發區域皆處於溫州生態園主城區，地理位置
佳，截至
201
6
年末持有的待出讓土地面積為
1,902.13
畝。在土地資
源稀缺、房價高企的溫州市中心城區，土地具有較高的市場價值，如
本次債券
出現償付困難，發行人將及時變現優質的土地，這為
本次債
券
的本息償付提供了重要的資金來源。
（七）
溫州銀行
股份有限公司
向發行人提供流動性支持貸款
本次債券
存續期內，當發行人對
本次債券
付息和兌付發生流動性
不足時，
溫州銀行
股份有限公司
在不違反國家法律法規、信貸政策及
銀行審查程序和貸款條件的前提下，給予不超過
9
億元
人民幣的流動
性支持貸款
。
綜上所述，發行人制定了具體的、切實可行的償債計劃，採取了
多項有效的償債保障措施，經營收入穩定可靠，現金流充足，可以充
分保證
本次債券
本息的按時足額償還，最大限度保護投資者的利益。
第十四條風險與對策
一、風險因素
投資者在評價和
購買
本次債券
時，除本募集說明書提供的其他資
料外，應特別審慎地考慮下述各項風險因素：
（一）與
本次債券
相關的風險
1
、利率
風險
受國民經濟運行狀況和國家宏觀政策等因素的影響，市場利率具
有波動性。由於
本次債券
採用固定利率結構且期限較長，在
本次債券
期限內，不排除市場利率上升的可能，這
將使投資者投資
本次債券
的
收益水平相對降低。
2
、償付風險
在
本次債券
的存續期限內，受國家政策、法規、行業和市場等不
可控因素的影響，
發行人
如果不能從預期的還款來源獲得足夠資金，
可能會影響
本次債券
本息的按時足額兌付。
3
、流動性
風險
由於具體上市事宜需要在
本次債券
發行結束後方能進行，發行人
目前無法保證
本次債券
一定能夠按照預期在有關證券交易場所上市，
亦無法保證
本次債券
會在二級市場有活躍的交易。
（二）與發行人相關的風險
發行人作為溫州生態園公共設施建設的投融資主體，其部分建設
項目通過下屬子公司開展，若發行人未能有
效貫徹內部控制管理制度，
未對子公司進行及時有效的指導和監督，導致相關項目未能順利完成，
可能對發行人運營效益和經營業績產生不利影響，進而影響
本次債券
本息償付。
（三）項目投資風險
本次債券
募集資金主要用於安置房建設，募投項目存在投資規模
大、建設工期長的特點，建設期內的施工成本受建築材料、設備價格
和勞動力成本等多種因素的影響，項目實際投資可能超過項目的投資
預算，影響項目按期竣工和投入運營，並對項目收益產生不利影響。
此外，國家和地方產業政策、利率政策、意外事故以及其他不可預見
的困難，都可能導致項目成本上升，降低項
目收益。
募投項目的管理包括建設方案設計、施工管理、工程進度安排、
資金籌措及使用管理等諸多環節，涉及多個政府部門、施工單位、項
目工程所在區域的居民和企業的協調和配合等多個方面，如果項目管
理人的項目管理制度不健全或項目管理能力不足，或項目管理出現重
大失誤，將會對募投項目的建設進度、項目現金流及未來收益產生重
大影響。
（四）合規使用債券資金的相關風險
發行人下屬子公司較多，建設項目眾多，資金需求較大，
本次債
券
募集資金存在著被發行人挪用到其他項目中去的風險。溫州生態園
管委會是發行人全資控股股東和上級管理單位，對發
行人有著決定性
的影響，因此
本次債券
募集資金存在著被發行人控股股東挪用的風險。
（五）與發行人行業相關的風險
發行人主要從事溫州生態園城市基礎設施建設、土地開發、安置
房建設等業務，相關行業的盈利水平都受到經濟周期的影響。如果未
來經濟增長放慢或出現衰退，基礎設施以及公共設施的使用需求可能
同時減少，從而對發行人盈利能力產生不利影響。發行人所在地區的
經濟發展水平及未來發展趨勢也會對項目經濟效益產生影響。
（六）產業政策風險
發行人經營領域主要涉及城市基礎設施建設、土地開發、安置房
以等行業，相關行業的發展在很大程度上
受到國家和地方政府產業政
策的影響。在我國國民經濟發展的不同階段，國家在宏觀經濟政策、
土地政策、產業政策，以及地方政府在財政補貼政策、城市建設投融
資政策、城市規劃等方面的調整均會影響發行人的經營管理活動，不
排除在一定時期內對發行人經營環境和業績產生不利影響的可能性。
二、風險對策
（一）與
本次債券
相關的風險對策
1
、利率風險對策
本次債券
的利率水平已充分考慮了宏觀經濟走勢及國家宏觀調
控政策的可能變動對債券市場利率水平的影響，投資者可以根據自己
對利率風險的判斷，有選擇地做出投資。另外，
本次債券
擬在發行結
束後申請
在經核准的證券交易場所上市或交易流通，如上市或交易流
通申請獲得核准，
本次債券
流動性的增加將在一定程度上給投資者提
供規避利率風險的便利。同時，
本次債券
主承銷商和其他承銷商將積
極促進場外交易的進行。
2
、償付風險對策
發行人將加強
本次債券
募集資金使用管理，確保募集資金投入項
目的正常運作，進一步提高管理和運營效率，保證工期，嚴格控制成
本支出，為
本次債券
按時足額兌付提供資金保證。同時，發行人為
本
次債券
設立了償債帳戶，確保
本次債券
的本息按期足額償付。
發行人主要的土地開發區域皆處於溫州市主城區，地理位置佳，
截至
201
6
年末持有的待出讓土地面積達
1,902.13
畝
。在土地資源稀
缺、房價高企的溫州市中心城區，土地具有較高的市場價值，如
本次
債券
出現償付困難，發行人將及時變現優質的土地資產，這為
本次債
券
的本息償付提供了重要的資金來源。
本次債券
募集資金投資項目將採取安置房銷售及配套商鋪、機動
車車位出售相結合的方式實現項目建設投入資金的回流，確保項目投
資收益。根據各級政府出具的支持文件及項目可行性研究報告測算，
公司預計可取得安置房
處置收入、配套車位出租
收入共計
112,619
萬
元，能夠覆蓋
本次債券
的本息。
另外，
浙商證券股份有限公
司
為
本次債券
提供的流動性支持貸款
也為
本次債券
的按時足額償還提供了較強保證。
3
、流動性風險對策
本次債券
發行結束後
1
個月內，發行人將就
本次債券
向國家有關
主管部門提出在經核准的證券交易場所上市或交易流通的申請，爭取
儘快獲得核准。另外，隨著債券市場的發展，企業債券交易和流通的
條件也會隨之改善，未來的流動性風險將會有所降低。
此外，發行人將努力促進主營業務的發展，提高資產的盈利性和
流動性，進一步提升公司在信用市場中的認知度，從而提高
本次債券
的流通能力。
（二）與發行人相關的風險對策
發行人作為溫州生態園域內唯一的
投融資平臺，承擔著溫州市生
態園區域內基礎設施投融資、國有資產管理等重要任務，得到了溫州
生態園管委會的大力支持，各項業務進展順利。同時，發行人緊跟國
家和地方政府的相關規劃，與各相關部門保持良好的溝通，能及時調
整經營發展戰略來適應可能的新的城市整體規劃和產業政策調整，使
發行人的經營管理一直能緊跟實際發展步伐，及時調整，減少經營風
險，有力保障債權人的權益。同時將進一步密切與商業銀行、證券公
司等金融機構的業務聯繫，充分利用信貸市場、資本市場多渠道籌集
社會資金，有效降低資金成本。發行人還將進一步完善法人治理結構，
建立
健全公司各項內部管理制度和風險控制制度，通過產權改革和資
本運營，加強對授權經營範圍內的國有資產的經營管理，提高運營效
率。
（三）項目投資風險對策
發行人對募集資金投資項目進行了科學評估和論證，充分考慮了
可能影響預期收益的因素。在項目可行性研究和施工方案設計時，發
行人通過實地勘察，綜合考慮了地質、環保等各方面因素，選擇最佳
方案，並已得到相關管理部門的批准。在項目實施過程中，發行人將
加強對工程建設項目的監督管理，實行建設項目全過程跟蹤審計，積
極加強各投資環節的管理，避免施工過程中的費用超支、工程延期、
施工缺陷等
風險，按計劃推進工程建設進度，確保建設項目達到預期
的經濟效益和社會效益。
（四）合規使用債券資金的相關風險對策
針對發行人以及發行人股東挪用佔用
本次債券
募集資金的風險，
發行人首先制定了嚴格的募集資金使用管理制度並將嚴格遵守執行，
同時與
浙商證券股份有限公司
籤訂了《募集資金帳戶監管協議》，接
受其對募集資金使用情況的監管，發行人全資股東溫州生態園管委會
同時做出承諾，決不佔用挪用
本次債券
募集資金，並督促監督發行人
按照規定的用途使用
本次債券
募集資金。發行人同時授權
本次債券
主
承銷商定期對監管帳戶募集資金使用情況進行核查
，若主承銷商發現
有挪用佔用的情形，可要求發行人及其控股股東及時改正。
（五）與發行人行業相關的風險對策
近年來，國民經濟的快速、高質量增長，為發行人所從事的區域
基礎設施投融資、土地開發、安置房建設等業務的發展帶來了重大機
遇，在一定程度上抵消了經濟周期對發行人生產經營的不利影響。
此外，發行人在擴大資產和業務規模的同時，充分利用區位優勢，
進一步明確公司發展的整體戰略方針，形成明確的業務模式和堅實的
產業基礎，提高管理水平和運營效率，儘量抵禦外部環境的變化對其
經營業績可能產生的不利影響，並實現真正的可持續發展。
（六）產業政策風險對策
發行人作為溫州市生態園管委會唯一的投融資平臺，承擔著溫州
市生態園基礎設施投融資、土地開發、安置房建設等重要任務，是溫
州市生態園經營性國有資產、資源開發建設的主要法人。因此，在獲
得溫州生態園管委會項目資源等方面有著不可替代的地位。此外，發
行人將與主管部門保持密切的聯繫，加強政策信息的收集與研究，及
時了解和判斷政策的變化，以積極的態度適應新的環境。同時根據國
家政策變化制定應對策略，對可能產生的政策風險予以充分考慮，並
在現有政策條件下加強綜合經營管理能力，加快企業的市場化進程，
提高企業整體
運營效率，提升公司的可持續發展能力，儘量降低政策
變動風險對公司經營帶來的不確定性影響。
第十五條信用評級
鵬元資信評估有限公司基於對公司的運營環境、經營業績、財務
狀況、政府支持等因素綜合評定，
本次債券
發行人主體信用評級為
AA
，
本次債券
信用評級為
AA
。
根據監管部門規定及
鵬元資信評估有限公司
跟蹤評級制度，
鵬元
資信評估有限公司
在初次評級結束後，將在
本次債券
存續期間對受評
對象
開展
定期以及不定期跟蹤評級。在
跟蹤
評級過程中，鵬元資信評
估有限公司將維持評級標準的一致性。
定期跟蹤評級每年進行一次。屆時，
發行人須
向鵬
元資信評估有
限公司提供最新的財務報告及相關資料，鵬元資信評估有限公司將依
據
受評對象
信用狀況的變化決定是否調整信用等級。
自本次評級報告出具之日起，當發生可能影響本次評級報告結論
的重大事項
時
，
發行人
應及時告知鵬元資信評估有限公司並提供評級
所需相關資料。鵬元資信評估有限公司亦將持續關注與
發行人
有關的
信息，在認為必要時及時啟動不定期跟蹤評級。鵬元資信評估有限公
司將
對相關事項進行分析，並
決定是否調整
受評對象
信用等級。
如
發行人不配合完成跟蹤評級盡職調查工作或不提供跟蹤評級
資料
，鵬元資信評估有限公司有權根據
受評對象
公
開信息進行分析並
調整信用等級，必要時，可公布信用等級暫時失效
或終止評級
。
鵬元資信評估有限公司將及時在網站公布跟蹤評級結果與跟蹤
評級報告。
第十六條法律意見
本次債券
的發行人律師浙江誠鼎律師事務所已就
本次債券
出具
法律意見書。浙江誠鼎律師事務所認為：
一、發行人
本次債券
發行已經取得申報階段必要的授權和批准手
續，該等授權和批准合法、有效。本次債券的發行尚待國家發改委的
核准；
二、發行人是一家在中國境內依法設立並依法有效存續的國有獨
資公司，具備申請發行
本次債券
的主體資格；
三、發行人申請發行
本次債券
符合相關法
律、法規和規範性文件
規定的實質條件；
四、發行人的設立、出資符合相關法律、法規和規範性文件的規
定；
五、發行人業務獨立於出資人及其他關聯方，擁有獨立完整的資
產，具有面向市場自主經營的能力；
六、發行人的業務及資信狀況符合相關法律、法規和規範性文件
的規定；
七、除溫州生態園管理委員會外，不存在持有發行人
5%
以上出
資、股權或股份的關聯方，發行人與關聯方之間不存在同業競爭；
八、發行人對主要財產擁有合法的權利憑證，不存在權利糾紛；
九、發行人的重大債券債務對
本次
發行不構成實質的法律障礙；
十、發行人設立以來的重大
資產及股權變化符合當時法律、法規
和規範性文件的規定，已履行必要的法律手續；
十一、發行人及其控股子公司執行的稅種、稅率符合現行法律、
法規和規範性文件的要求。發行人近三年不存在被各級
稅務主管部
門處罰的情形；
十二、發行人的生產經營活動和擬投資的項目符合有關環境保護
的要求，發行人近三年未受到環境保護主管部門的行政處罰；
十三、截至本法律意見書出具之日，發行人、發行人的高級管理
人員、發行人的出資人及發行人的控股子公司不存在尚未了結的或者
可預見的重大訴訟、仲裁和行政處罰案件；
十四、
本次債券
募集用途符合國家產業政
策和行業發展規劃，並
以履行了必要的核准程序，符合相關法律、法規和規範性文件的規定；
十五、《募集說明書》的形式和內容符合相關法律、法規和規範
性文件的規定；
十六、
本次債券
的發行已經鵬元資信評估有限公司執行信用評級，
符合法律、法規和規範性文件的規定；
十七、發行人已經按照相關法律、法規和規範性文件的要求完成
了本次債券發行的財務審計工作；
十八
、
本次債券
的主承銷商、信用評級機構、審計機構和律師事
務所均具備為發行人發行
本次債券
提供專業服務的法定資格的條件。
綜上所述，發行人發行的
本次債券
符合《證券法》、《企業債券
管
理條例》、發改辦財金
[2004]1134
號文、發改辦財金
[2008]7
號文等有
關法律、法規和規範性文件的規定，符合企業債券發行條件，發行人
不存在違法違規行為，《募集說明書》引用的法律意見書的內容適當。
本次債券的發行尚待國家發改委的核准。
第十七條其他應說明的事項
一、流動性安排：
本次債券
發行結束後
1
個月內，發行人將向有
關證券交易場所或其他主管部門提出上市或交易流通申請。
二、稅務提示：根據國家稅收法律、法規，投資者投資
本次債券
應繳納的有關稅金由投資者自行承擔。
第十八條備查文件
一、備查文件清單
（一）國家有關部門對
本次債券
的批准文件；
（二）
2017
年
溫州生態園開發建設投資集團有限公司
公司債券
募集說明書
；
（三）
2017
年
溫州生態園開發建設投資集團有限公司
公司債券
募集說明書摘要
；
（四）發行人
2014
-
2016
年審計報告；
（五）律師事務所為
本次債券
出具的法律意見書；
（六）評級機構為
本次債券
出具的信用評級報告；
（七）
債券持有人會議規則
；
（八）
201
6
年
溫州生態園開發建設投資集團有限公司
公司債券
之債權代理協議
；
（九）
201
6
年
溫州生態園開發建設投資集團有限公司
公司債券
之募集資金帳戶監
管協議
；
（十）
201
6
年溫
州生態園開發建設投資集團有限公司
公司債券
之償債資金專戶監管協議
。
二、查閱地址
（一）投資者可以在
本次債券
發行期限內到下列地點查閱本募集
說明書全文及上述備查文件：
1
、發行人：溫州生態園開發建設投資集團有限公司
聯繫人：方麗君
聯繫地址：
溫州市三垟大道入口
（溫瑞大道邊）溫州生態園管委
會辦公室南樓
電話：
0577
-
86676961
傳真：
0577
-
86195521
郵編：
325000
2
、主承銷商：
浙商證券股份有限公司
聯繫人：吳波、
方睿
聯繫地址：杭州市
五星路
201
號
浙商證券大樓六樓
電話：
0571
-
8790
3231
傳真：
0571
-
87902508
郵編：
3100
20
（二）投資者還可以在
本次債券
發行期內到下列網際網路網址查閱
本募集說明書全文：
1
、國家發展和改革委員會
網址：
www.ndrc.gov.cn
2
、中國債券信息網
網址：
www.chinabond.com.cn
（三）如對上述備查文件有任何疑問，可以諮詢發行人或主承銷
商。
附表一：
2017
年
溫州生態園開發建設投資集團有限公司
公司債券發行網點表
地區
承銷商及發行網點
地址
聯繫人
電話
浙江
▲
浙商證券股份
有限公司
資本市場
部
▲
杭州市
五星路
201
號
浙商證券大樓
六樓
餘劍霞
胡芳超
0571
-
8790
1941
0571
-
8790
3138
深圳
華泰聯合證券股份
有限公司
深圳市福田區中心區中心廣場香港中旅
大廈第五層（
01A
、
02
、
03
、
04
）、
17A
、
18A
、
24A
、
25A
、
26A
張馨予
010
-
56839393
附件二：
發行人
201
4
－
201
6
年
度
經審計的合併資產負債表
單位：人民幣元
項目
201
6
年
12
月
31
日
2015年12月31日
2014年12月31日
流動資產：
貨幣資金
1,878,366,276.66
414,495,988.81
456,059,446.12
應收帳款
447,131,514.68
348,088,225.99
283,275,081.63
預付款項
35,054,550.60
76,125,140.88
41,809,623.20
其他應收款
64,510,282.45
210,803,858.74
348,564,606.60
存貨
7,942,933,392.14
4,469,776,541.31
3,831,023,442.64
其他流動資產
702,049.41
-
-
流動資產合計
10,368,698,065.94
5,519,289,755.73
4,960,732,200.19
非流動資產：
可供出售金融資產
105,998,000.00
13,698,000.00
13,698,000.00
長期股權投資
49,968,800.23
-
-
固定資產
1,894,728.86
2,336,462.02
2,380,084.32
在建工程
43,912.00
-
143,669.00
長期待攤費用
81,709.28
163,418.56
245,127.84
遞延所得稅資產
11,430,057.77
7,095,675.61
4,282,358.19
非流動資產合計
169,417,208.14
23,293,556.19
20,749,239.35
資產總計
10,538,115,274.08
5,542,583,311.92
4,981,481,439.54
流動負債：
短期借款
-
76,000,000.00
190,000,000.00
應付帳款
4,463,635.62
6,525,340.12
4,694,406.62
預收款項
62,967,032.96
291,721.00
10,017,109.35
應付職工薪酬
35,566.13
35,566.13
40,481.33
應交稅費
266,334,217.46
209,243,885.83
182,205,413.20
其他應付款
794,691,532.13
198,241,478.96
48,973,297.73
一年內到期的非流動負
債
72,000,000.00
1,518,800,000.00
-
流動負債合計
1,200,491,984.30
2,009,137,992.04
435,930,708.23
非流動負債：
長期借款
4,120,000,000.00
1,240,000,000.00
2,308,000,000.00
長期應付款
50,000,000.00
-
-
非流動負債合計
4,170,000,000.00
1,240,000,000.00
2,308,000,000.00
負債合計
5,370,491,984.30
3,249,137,992.04
2,743,930,708.23
所有者權益：
實收資本
1,750,000,000.00
1,750,000,000.00
1,750,000,000.00
資本公積
2,771,746,585.28
13,596,185.28
13,768,295.00
盈餘公積
66,838,099.92
54,462,587.19
48,482,005.62
未分配利潤
579,038,604.58
475,386,547.41
425,465,451.81
歸屬於母公司股東權益
合計
5,167,623,289.78
2,293,445,319.88
2,237,715,752.43
少數股東權益
-
-
-165,021.12
股東權益合計
5,167,623,289.78
2,293,445,319.88
2,237,550,731.31
負債和股東權益總計
10,538,115,274.08
5,542,583,311.92
4,981,481,439.54
附表三：
發行人
201
4
－
201
6
年
度
經審計的合併利潤表
單位：人民幣元
項目
2016年度
2015年度
2014年度
一、營業收入
383,652,644.73
121,688,942.37
1,240,223,921.52
減：營業成本
270,911,722.49
107,924,198.02
937,729,683.48
營業稅金及附加
3,621,974.30
5,363,355.69
10,184,082.22
銷售費用
54,264.09
58,682.70
103,990.50
管理費用
19,371,567.96
20,295,820.02
17,412,682.19
財務費用
-125,657.49
-105,252.81
-241,567.22
資產減值損失
17,337,528.62
11,253,269.71
5,936,718.06
投資收益(損失以「-」號
填列）
-31,199.77
-
114.19
其中：對聯營企業和合
營企業的投資收益
-31,199.77
-
114.19
二、營業利潤(損失以「-」
號填列）
72,450,044.99
-23,101,130.96
269,098,446.48
加：營業外收入
84,908,173.53
100,367,350.00
54,910,000.00
減：營業外支出
102,536.29
201,575.29
301,359.17
其中：非流動資產處置
損失
-
-
44,466.57
三、利潤總額(損失以「-」
號填列）
157,255,682.23
77,064,643.75
323,707,087.31
減：所得稅費用
41,228,112.33
21,170,055.18
80,361,522.40
四、淨利潤(損失以「-」號
填列）
116,027,569.90
55,894,588.57
243,345,564.91
歸屬於母公司所有者的
淨利潤
116,027,569.90
55,901,677.17
243,366,283.65
少數股東損益
-
-7,088.60
-20,718.74
附表四：
發行人
201
4
－
201
6
年
經審
計的合併現金流量表
單位：人民幣元
項目
2016年度
2015年度
2014年度
一、經營活動產生的現金流量：
銷售商品、提供勞務收到的現金
362,930,860.87
47,040,575.45
1,146,701,773.34
收到其他與經營活動有關的現金
432,016,006.03
462,788,914.58
150,468,317.86
經營活動現金流入小計
794,946,866.90
509,829,490.03
1,297,170,091.20
購買商品、接受勞務支付的現金
3,525,139,269.80
702,777,340.44
1,360,857,796.64
支付給職工以及為職工支付的現
金
16,076,031.55
15,804,314.42
14,253,804.27
支付的各項稅費
8,032,605.64
4,834,433.62
16,561,649.69
支付其他與經營活動有關的現金
129,546,107.84
165,113,015.71
4,534,633.81
經營活動現金流出小計
3,678,794,014.83
888,529,104.19
1,396,207,884.41
經營活動產生的現金流量淨額
-2,883,847,147.93
-378,699,614.16
-99,037,793.21
二、投資活動產生的現金流量：
取得投資收益收到的現金
-
-
114.19
處置固定資產、無形資產和其他
長期資產收回的現金淨額
-
-
1,125.00
收到其他與投資活動有關的現金
-
-
305,000,000.00
投資活動現金流入小計
-
-
305,001,239.19
購置固定資產、無形資產和其他
長期資產支付的現金
413,177.31
380,076.00
313,363.00
投資支付的現金
-
6,849,000.00
支付其他與投資活動有關的現金
142,300,000.00
-
-
投資活動現金流出小計
142,713,177.31
380,076.00
7,162,363.00
投資活動產生的現金流量淨額
-
142,713,177.31
-380,076.00
297,838,876.19
三、籌資活動產生的現金流量：
吸收投資收到的現金
1,239,150,400.00
-
13,698,000.00
其中：子公司吸收少數股東權
益性投資收到的現金
-
-
取得借款收到的現金
3,493,000,000.00
751,000,000.00
748,000,000.00
收到其他與籌資活動有關的現金
960,011,888.29
272,650,000.00
98,370,052.80
籌資活動現金流入小計
5,692,162,288.29
1,023,650,000.00
860,068,052.80
償還債務支付的現金
716,800,000.00
414,200,000.00
639,500,000.00
分配股利、利潤或償付利息支付
的現金
237,931,675.20
165,966,950.60
173,722,594.88
支付其他與籌資活動有關的現金
167,000,000.00
9,252,726.55
190,255,464.49
籌資活動現金流出小計
1,121,731,675.20
589,419,677.15
1,003,478,059.37
籌資活動產生的現金流量淨額
4,570,430,613.09
434,230,322.85
-143,410,006.57
四、匯率變動對現金及現金等價物
-
-
的影響
五、現金及現金等價物淨增加額
1,543,870,287.85
55,150,632.69
55,391,076.41
加：期初現金及現金等價物餘額
311,210,078.81
256,059,446.12
200,668,369.71
六、期末現金及現金等價物餘額
1,855,080,366.66
311,210,078.81
256,059,446.12
中財網