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近年來，隨著人民幣的接連貶值，國家相關政策的陸續出臺，對金融市場形成了不小的打壓，負債端與資產端供求不平衡的狀況愈加嚴重。優質資產減少以及市場上現有理財產品單一，讓很多高淨值投資者開始不滿足於眼前這一塊蛋糕，逐漸將目光轉向海外，希望實現更加多元的資產配置。
日本成中國海外投資「新秀」
2016年11月5日，胡潤研究院發布的《中國高淨值人群出國需求與趨勢白皮書》顯示，當前最受中國高淨值人群青睞的海外置業國家前五位分別為美國、澳大利亞、加拿大、英國和日本。其中，日本以4.3%的選擇率，首超德國和新加坡，躍升前五。
相關數據顯示，日本出售給中國買家的房屋在今年前三個月裡增長了70%達到111億日元（約合9.08億美元），日本售出的每100套公寓就有10至15套賣給了來自亞洲的外國投資者。
▲海外投資者在日本購買不動產歷年成交額（來源：NHK）
日本樓市處於回暖上升階段
在海外資金的推動下，日本樓市沉寂 20 年後復甦。在過去一年裡，東京，大阪等一線城市的房價均有15%以上的上漲。據日本當地不動產公司介紹：東京繁華地區房地產市場收益頗具吸引力，年度淨收入和資產價格比為 5% 至 15%，這一數字在香港僅為不到 3%。
各方對於2020年東京奧運會的期待也成為了日本置業的一個重要動因。從歷史數據看，舉辦奧運會的城市，房產增值潛力都很大。
最新的亞太地區房地產置業的相關調研顯示，在經濟復甦和日本電子產業預期被看好等多重因素影響下，從宏觀角度來看，在近 3 年內，東京、大阪中心地帶房產價格預計將上漲30%。東京商業地產租金收益將在未來兩年內上漲2%~4%，空置率也將下降至1%。
日本高水平的租金收益
美國福布斯雜誌（Forbes）依據國際知名諮詢顧問公司Mercer所做的生活水平調查，列出亞洲房屋租金最高16大城市，日本東京以4737美元/月的高價位列第一。
對比中日間的房屋租售價格，在中國二三線城市買一套房子要200萬元人民幣左右，但每月租金在2000元上下。日本買套房子在200萬元人民幣左右，每月租金在7000-8000元。
與中國房產投資更看重房價上升空間不同，日本房產投資注重於租金穩定收入。另外，日本房產價格的下降從來沒有影響過房租的穩定，日本房租一直維持在同一價格上，所以投資環境很穩定。
租金回報率是很大的誘惑。根據信義房屋提供的案例顯示，某公司一位退休負責人在日本山手線區域陸續買下5戶總價值達人民幣976萬元的房產，月總租金收入達人民幣5.63萬元，年租金投報率達6.9%。相比之下，中國一線城市如北京、上海市中心住宅投資回報率在2%～3%之間，而東京都中心五區（中央去、千代田區、港區、新宿區、澀谷區）則有6%～7%的投資回報率。
日本「觀光立國」經濟推動戰略，日酒店趨於飽和
日本二手公寓投資正成為熱點
近兩年來，隨著中國遊客赴日旅遊熱潮興起及受日元匯率走低影響，日本旅遊業迅速發展，日本政府制定實施了 「觀光立國」戰略。據統計，2015年訪日外國人歷史性地達到1973萬，正以超出預期的速度迅速增長，也正是由於此原因，日本政府在今年3月的內閣會議上修改了推動訪日人數的新目標——2020年達到4000萬人，2030年達到6000萬人，這也決定了日本政府在未來幾年，將大舉完善旅遊接待能力。
而與此同時，2015年日本整體酒店入住率已達到82%，其中旅遊熱點城市，如東京和大阪的酒店，入住率已接近飽和，而日本政府對包括酒店在內的商業地產擴張有非常嚴格的保護性限制措施，因此酒店行業並不會如國內一樣，數量在幾年內快速增加。在這樣的內外環境下，為東京大阪等城市黃金地段的公寓短租帶來巨大商機。
如何選擇東京的房產
存量社會下東京人的房產消費觀
日本在上世紀九十年代的泡沫經濟破滅之後，正式進入了岡本久人所描述的《存量型社會》，之後的東京已經告別了瘋狂發展拼命建設的年代，新築的住宅數量也相對減少，政府也更加鼓勵舊房翻新，循環利用。仿佛又從三十年前的日本看到了現在的中國，我們的地產也面臨著清庫存、減少新建的問題。因此，存量市場的二手房交易會大大的多於新房，隨著泡沫經濟結束後的債務問題和逐步回升的房價，東京更多的年輕人不買房只租房，所以東京的房東們也享受著年化 5-6％ 的租房回報。
房齡的選擇
東京房齡在三十年左右的二手公寓是最佳選擇。好在日本的建築質量十分優秀，非常適合室內改變結構的整體翻新，而且在上世紀七十年代和八十年代兩次房屋抗震標準的升級，基本八級左右的地震不會造成房屋的太大損壞。按照每十五年一個翻新的周期，三十年正好是價值的低谷，購入做租賃業務成本最低。
在 2000 年之後，日本興起了比較時髦的空間改造風潮，有大量的裝修設計公司進入了改造存量舊房的市場，他們直接收購舊屋，改造完之後實現 25-30% 的升值，再出售或者長租，利潤還是很可觀的。例如 Re-ISM.JP 提供的工業風裝修，視覺效果很明顯比國內的自如公寓之類逼格高很多。
區域的選擇
適合短租是最重要的需求，通過 Airbnb 的數據可視化工具 AirDNA.co 可以看到，東京都心的五個區域最合適，房間預訂率可以超過東京的平均水平 69%，達到 78% 以上。
▲2015 東京 Airbnb 出租房屋分布
房型的選擇
▲2015 東京 Airbnb 百分位數在 83 之上的年度收入走勢
從 Airbnb 的數據來看，在東京短租能夠住到 6 個人的兩房 2LDK 戶型是投資回報比最好的，2015年全年回報達到了42,704 USD，大約 28 萬人民幣，通常東京的兩房戶型會在 50 平米左右，比 1LDK 的戶型貴不到 20%，年度收益卻能高出 30% 來。
海居派優質房源推薦——日本
低總價、高收益精裝公寓
【東京】港區精裝小戶型公寓
公寓售價：約123萬人民幣（匯率有波動，房價標差略有差異）
月租金：約5600人民幣
面積：20.84㎡；贈送露臺面積：4.2㎡
裝修狀況：精裝修
產權說明：永久產權
公寓售價：約186萬人民幣（匯率有波動，房價標差略有差異）
月租金：約8096人民幣
面積：37.02㎡；贈送露臺面積：6.38㎡
裝修狀況：精裝修
產權說明：永久產權
公寓售價：約143.3萬人民幣（匯率有波動，房價標差略有差異）
月租金：約6000人民幣
年收益：5.02%
面積：23.15㎡；贈送露臺面積：4.25㎡
裝修狀況：精裝修
產權說明：永久產權
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