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一、日本二手公寓為什麼具有吸引力？
共有建築物中的獨立公寓單元是日本房地產投資市場中最受歡迎的資產類別，尤其是對於較小的私人投資者而言，其原因如下：
1.負擔能力
公寓式公寓的佔地面積較小（建築物的整個佔地面積在業主之間分配，與公寓的平面圖大小成正比），通常是進入市場最便宜的方式，並具有立即實現交鑰匙盈利的潛力。唯一比公寓便宜的資產類型是農村土地，上面一般沒有建築物，有也是基本處於廢棄狀態的房屋這些類型的房屋很少能直接從購買中獲利，因此需要大量的裝修或營銷工作才能租出去並開始產生收入。
另一方面，位置良好的公寓單位可以從購買之時（如果已租用）就產生收入，或者可以很容易地租用，可能僅需相對較低的額外投資即可進行翻新或改進。
2.穩定性
單位所有者每月向共同擁有建築物的儲備金池繳納的費用，以及每月的管理費，通常將用於支付大部分或全部結構性和公共區域維護費用（包括單個陽臺）。儘管這些費用會隨著時間的流逝而增加，但是隨著建築物的老化和需要更多的定期維護和翻新，對於單位所有者而言，不會被要求支付任何意外的大筆付款用於結構或公共區域的維護和翻新。計劃內和計劃外的維修和翻新通常將由建築物管理公司負責，所需的資金將從這些儲備金中提取。
僅在發生嚴重的意外損壞的情況下（例如在大地震或其他自然災害的情況下）才需要一次性付款-即使在這些情況下，如果累積的儲備金不足，則物業管理公司通常更願意通過借貸解決問題-並提高每月費用以隨著時間的推移進行補償-而不是向單位所有者收取維修費用。
3.可出租性
公寓單元是單身、無子女夫婦和小家庭的首選。由於日本的人口結構，人口的快速下降和老齡化趨勢，這些租戶概況構成了日本可用租戶基礎的最大部分。較大的家庭雖然確實存在，但比較少。大家庭通常都傾向於選擇抵押貸款購買自己的較大公寓或房屋。
因此，大中城市熱門居住區中的較小單位（studio，1-2間臥室）很少會出現長期空缺（特別是如果建築物維護得當），這當然有助於保持健康和穩定的租金收入。
4.盈利能力
在日本，特別是在日本的中型和大型城市人口稠密的大都市中心，而這個國家的地形主要由山脈組成，因此空間非常寶貴。與大多數西方國家普遍使用的房屋形式相反，甚至在郊區也要向上建造高樓。在日本，採用緊湊而多功能的室內設計的小單位建築面積是常見的做法，更大的建築面積對應著更高的價格，價格上漲的幅度遠遠大於這些較大單位的可達到的租金金額（租金也隨空間的增加而上漲，但不如購買價格上漲得那麼厲害）。
於是，面積較小的公寓（專為日本單身、夫妻和小家庭習慣的最小居住空間而設計）往往比大型公寓（在日本被認為是豪華的）或房屋產生更高的收益。
二、房齡對租金收入的影響
日本房地產市場的另一個獨特方面是源於日本人對新事物和現代事物的痴迷，這意味著建築物，尤其是未使用鋼筋混凝土建造的較小建築物，其材料使用期限通常都不會超過30年。因此，很少見到能經受時間考驗或長時間遭受風雨侵蝕的磚石房屋。於是，較老的建築物，尤其是木質或鋼構木結構，在使用期限內價格往往會急劇下降，而且，這些較老的建築物可達到的租金也會隨著使用年限的增加而減少，它的降幅並沒有購買價格圖的降幅那麼大，這導致較小、較老的公寓單元的租金收益率顯著提高。小單位公寓的價格可低至20-30000美元，每年在日本許多有吸引力的地區產生的租金收益高達稅前淨稅的8-10％。
三、現金牛的內在危險
由於上述所有因素，日本收益率最高、最穩定的資產類別是共同擁有區塊中較小、較老的公寓單元，因此，這些單元往往非常受投資者歡迎，特別是首次在這一領域進行投資的私人、規模較小的投資者，他們自然是尋找儘可能的最高收益率（考慮到日本自20世紀90年代初以來缺乏穩定的長期資本增長，這是有道理的——自2012年末以來，這一趨勢只是部分停止了）。
然而，這些「現金牛」有一個固有的獨特風險，雖然不是不可克服的，但在將其全部資本或儲蓄注入一個只包括或主要包括這一資產類別的大型投資組合之前，應該考慮到這一風險，而且這種風險對於許多首次購買的人來說可能並不明顯。
四、開發人員的詭計
實際上，這意味著，隨著建築物的老化和維護，翻新要求和月費的上漲，這些不道德的從業人員往往會蜂擁而至，並開始向業主合作社施加壓力，以低得離譜的價格將公寓其出售給他們。為此，他們會引用不正確的數字和統計數據，以迫使業主出售，如果業主拒絕或試圖推遲出售，這些人往往會說存在潛在損失的風險。該策略涉及將建築物的折舊年限與其實際壽命等同起來的事情-兩種評估方法通常彼此無關，因為建築物（尤其是鋼筋混凝土建築物）可以進行實用且可盈利的裝修並以當前宜居和可租用的標準快速發展，雖然日本是一個誠實守法的社會，但是哪裡都有爛蘋果，日本也不例外。在房地產領域，這些爛蘋果經常出現在住宅開發公司–這些公司會毫不猶豫地使用任何手段「搶購」價格過低或估值過低的資產，完全無視規範-甚至公平貿易談判和交易制定法律。而且，考慮到絕大多數個人單位所有者通常是經驗很少的短期投資者，甚至是購買自用單位並居住了數十年的業主，這很容易被這些陰暗的開發人員通過恐嚇策略和談判技巧忽悠。
由於主要決策（例如出售建築物）只需要80％的多數同意，因此這些開發商可能會說服足夠多的個人單位所有者將建築物出售給他們-即使剩餘的20％仍將合法擁有自己的公寓，但建築物中的所有公共區域、公用事業和設施現在都屬於開發商，在大多數情況下，開發商正尋求拆除該物業並進行重建或以其他方式重新用途吸引人的地塊。作為建築物公用設施的唯一所有者，該結構的新所有者現在可以自由地停止向剩餘的單位所有者提供電力、水和結構維護和修理，從而使這些單位在此過程中無法居住且無法出租。
為了達成這一80％的協議，其中一些幕後經營者將訴諸非法手段，例如撒謊（他們聯繫該協議的告訴單位所有者已經非常接近80％，並威脅他們成為該建築物中僅存的單位所有者）。賄賂業主合作社代表，承諾他們在出售建築物時增加補償，或者強迫他們向其他單位業主施加壓力，直到達成80％的協議目標。
一種更直接的策略通常可以幫助開發人員實現這一目標。通常，即使腐敗程度較低的人也經常採用這種方法：首先是在平均市場上首先從一些業主那裡購買建築物中一小部分的單位，然後為他們便擁有了進入和參與所有者合作社會議的權利，以及對任何所有者合作社決策的投票權。當然，這進一步有助於在時間臨近時增加他們達成必要協議的機會和促使他們的最終計劃付諸行動，並嘗試達成協議，在未來一兩年內出售整個結構。
通過這種方式，業主因為壓力被說服，然後以極低的價格出售較舊的建築物，即便這些建築物仍然可以獲利、可維護且對租戶有吸引力，但這些房屋可能投資者已經買了十年或者二十年，並從租金收入流中獲得了足夠的利潤，從而仍然保持房屋的良好狀態。其他人，尤其是那些在該建築物已經35-45年時購買了其房屋的人，可能很快就會面臨這樣的問題，但他們尚未從單位中獲得足夠的利潤以使開發商出的底價足夠吸引人，但無論如何他們仍然會被迫出售，即使他們本來應該能夠從自己的交易中至少再獲取十年的租金收入。
五、如何降低購買二手公寓的風險？
上面列舉的這些並不是危言聳聽或者說要嚇退投資者，任何投資都存在一定的風險，而且這些公寓也確實有價值，那麼，具體來說，潛在的投資者可以通過以下一項或多項策略來避免風險。
1.購買時，不要購買房齡超過35年的建築物（通常可以為業主提供至少十年的穩定租金收入，然後再考慮購買或出售）。
2.在較舊的建築物中購買單位時，請儘量選擇位於極為吸引人的位置的鋼筋混凝土建築，這類建築開發商拆除和處置的費用要高得多，而且需要付給現有單位所有者的補償總額更高，這又決定使大多數小型開發商沒有實力或者說不值得。唯一對這些項目感興趣的人是少數的大型開發商，這些開發商因為受到嚴格的監管，其購買策略上也更為合法和透明。
3.仔細查看建築物的翻新歷史，以確保業主合作社任命的建築物管理公司在過去十年左右的時間裡，一直在保持建築物的可居住性和盈利能力方面做得很好。
4.最好的降低風險的策略是，如果您負擔得起的話，就是自己購買並擁有整個公寓樓。3000萬日元（196萬人民幣）就可以在日本購買一棟面積較小、位置優越且有價值的公寓大樓。如此一來，您就不用受業主合作社法規和附則的約束，這些法規通常禁止以商業或倉儲為目的的租賃、短期租賃（例如月租或AirBnb類型的住宿）等等。此外，如果該建築物的獲利能力下降，您可以自行拆除和處理（對於木質或鋼框架木質結構來說，成本不太高），然後重新使用該地塊，以實現更具創意和成本效益的用途。即使您缺乏資金，也可以建造倉庫和其他物流設施（在當今以電子商務為導向的文化中需求量很大的資產類別），甚至停車場（維修費用很低）。
THE END