自2017年「3·17新政」以來，北京樓市政策多次「打補丁」，2018年9月17日起又執行「認房又認貸」等公積金新政，隨後市場一改五六月份時的「回暖」，交易量高位滑落、掛牌價格走低、議價空間加大……自10月份，北京二手房價又現下跌。
麥田地產提供的成交均價顯示，10月北京二手住宅價格環比下降3.9%。而貝殼研究院的Real Data數據顯示，10月北京二手房成交量環比減少12.5%，均價繼續下跌至61103元/平方米，環比下跌1.2%。
雖然單月下跌幅度反映在房價上並不明顯，但從一年多來二手房市場走勢來看，有兩個轉冷的關鍵節點，一個是2017年的3月，另一個是2018年的9月。這兩個節點給房價帶來怎樣的變化？為此，新京報記者選取了單價10萬+的學區房、小戶型「神盤」、東三環及東四環高端項目等代表樓盤進行調查。
坐標：西城宏匯園
「小戶型」單價19萬元，跌回2017年初
與宏廟小學毗鄰的宏匯園小區成交均價約18.7萬元。
眾所周知，北京不少優質學校集中在西城、海澱、東城。而在眾多家長心目中，西城排在首位。位於西城區金融街的宏廟小學是一所百年名校,與宏廟小學毗鄰的宏匯園小區房價，自然備受家長關注。
11月12日，記者走訪了金融街鏈家的一家門店。據一位自稱在金融街片區工作8年的經紀人介紹，2017年3月新政之前，宏匯園房價高達22萬元/平方米。「3·17新政」之後，房價隨之出現下跌。
不過，「今年大半年以來一直維持在19萬元/平方米左右。」上述經紀人表示，宏匯園小區是1999年的房子，戶型結構偏小，一居在50多平方米，二居為60-70平方米，三居則為80多平方米。「與宏匯園有一路之隔的豐匯園的均價則低於宏匯園，同樣的學區，價格低的原因主要是這個小區的戶型偏大。」
上述經紀人正在帶一位購房者看豐匯園一套168平方米的大三居，總價達到2600多萬元，均價約16萬元/平方米。他說能否講價要看業主的態度，不過因為業主是急售，可能會有議價空間。
據鏈家網顯示，宏匯園10月成交均價為18.7萬元/平方米。而在2016年9月，成交過一套87平米的三居，當時的單價約為15萬元。
從價格最高點到目前的價格，整體下降幅度約為13%。根據安居客的信息顯示，從2016年9月開始，宏匯園均價一路上揚至2017年3月，隨後下行，達到2017年6月時，市場一直平穩。目前的均價相當於2017年1月的價格水平。
在這位經紀人看來，金融街的學區還是比較堅挺的。「雖然成交量比去年3月銳減一半，但需求並不少，很多有購房意向，但一直處於觀望狀態。」
坐標：西城廣外榮豐2008
小戶型單價比去年3月跌近2萬元
榮豐2008隻有二三十平方米，單價卻達13萬元。
位於西城廣外達官營的榮豐2008，在北京樓市卻是「神一般的存在」。雖然大部分戶型只有二三十平方米，沒有豪宅的品質但卻擁有極高的「身價」，因而成為不少購房者口中的「神盤」。
榮豐2008是北京最早的幾個LOFT項目之一，始建於2001年4月， 如今已有17年的房齡。以今天的標準來看，榮豐2008在戶型設計、小區配套等方面存在很多的問題，不過由於是住宅立項，因此擁有70年產權也算是其一大亮點。
「二三十平米LOFT的小戶型均價，達到13萬元/平方米，總價320元-330萬元。」據在榮豐2008底商鏈家門店工作的經紀人介紹，去年3月這一戶型售價曾接近15萬元/平方米。「我記得有一套房子總價甚至達到390多萬元，折算下來，單價為18萬元。而榮豐2008二期平層的戶型現在是7.5萬多元/平方米，去年房價高點時也達到8萬多元/平方米。
根據鏈家網已成交的榮豐2008價格顯示，目前13萬元/平方米的單價相當於2017年1月的價格水平，而從2017年1月到2017年3月，價格上漲速度很快，在2017年2月底成交過一套38平米的小戶型均價接近15萬元 。從15萬元到目前13萬元，整體降幅約為13%。
此後，在降價的大潮裡，榮豐2008也未能倖免。但為什麼其二三十平方米小戶型，能賣到如此高的價格？經紀人給出的答案是：戶型雖小，但是總價低啊。如今在二環邊上，不可能找到300多萬元的房子。而榮豐2008因為戶型小，總價得以控制，「更何況還是北京小學分校的學區房」。
對於「神盤」近期房價走勢，當地經紀人認為，9月的公積金政策確實打擊了五六月份以來的市場回暖，但是價格還沒有很明顯的下跌，「未來難以預估，但可以肯定的是小環境總要跟著大勢走。」
坐標：西三環海澱翠微路
漲跌交替，一年多降幅11%
翠微路二手房均價接近9萬元，與2016年底價格水平相當。
在海澱西三環的翠微路上分布著翠微東裡、翠微北裡、翠微中裡、翠微南裡等小區，這些小區多建於上世紀八九十年代。有六七層的板樓，也有超過10層的塔樓，區域內的翠微小學是海澱的知名小學。值得一提的是，因為地處公主墳商圈，這裡配套成熟，包括翠微大廈購物中心、城鄉購物中心等。
據當地我家我家經紀人介紹，目前區域均價在9萬元/平方米左右，單價大致在8.5萬－10萬元之間。具體價格與房源的先天條件及業主是否急於出手關係很大。「但與去年高點時相比，降幅也達到1萬多元。」據其介紹，翠微路多個小區目前的二手房價格與今年年初相比變化不大。「因為在五六月份的時候，看房的人開始多起來，房價也曾經略有上漲，但是9月遇到公積金新政出臺後，價格又有回落，不過幅度不大。
記者以購房者身份諮詢時，鏈家經紀人推薦了一套單價8.4萬元/平方米的房源。這是這一片區性價比較高的房源，單價相對較低。據這位經紀人介紹，「與年初相比，整體估算區域內單價下降了幾千元。」如果從去年高點時的10萬元到目前的9萬元來計算，降幅達到11%。
記者查詢鏈家網上的成交記錄發現，近一年翠微路的二手房成交均價大體接近9萬元/平方米，比去年3月份時10萬元/平方米均價有所下降。與2016年11月、12月的價格水平相當，在2016年12月,一套85平方米三居室的成交均價為9.3萬元，同期也有一套96平米三居成交均價為8.3萬元。
坐標：東三環朝陽富力城
同等戶型總價一年降百萬
國貿下一站的雙井、廣渠路旁，因諸多高端住宅林立，被稱為「北京CBD的後花園」，極具代表性的高端住宅富力城，在去年初房價高漲時曾一度達到單價12萬元以上。如今，一年多過去，在嚴厲的調控政策作用下，富力城的成交量銳減，單價也一路直下，跌回到2016年年末的水平。
記者在走訪附近的中介門店時，中介大力推薦了富力城A區樓王位置的兩居室，總價800萬，中間樓層，雙南向臥室，這套中介口中「性價比頗高」的房源單價約9.3萬元/平方米，相比去年年中同等戶型的房源單價下降了近2萬元。
「業主最初掛牌價為900多萬，現在降價到800萬，降價幅度有100多萬，屬於降價比較大的。」熟悉富力城的中介人員稱：「目前，富力城降價現象較為普遍，大多數業主都在下調報價，但是每套房子和每個業主心態不一樣，所以降價幅度不一。」
上述中介人員向記者展示近兩年小區房價走勢圖，圖中顯示，2017年5月-6月，富力城均價達到最高點，約為12.2萬/平方米，而如今下降至10萬左右，與2016年年末價格接近。從最高點到目前的價格水平，整體降幅為18%。
在走訪中，富力城屬於總價較高、基數比較大、降價幅度較為明顯的樓盤。相比之下，同樣位於廣渠路附近的雙花園小區降價幅度並不大。雙花園小區是建於上世紀80年代的老房子，大部分樓棟沒有電梯，目前均價在6.5萬-7.2萬元/平方米之間。
中介向記者展示的一套雙花園小區約95平方米的兩居室房源，成交總價650萬元，而業主剛掛牌時出價750萬。「業主著急置換，所以一降再降，降價力度比較大。但是雙花園小區屬於剛需型的房子，有降價，但是價格波動不如富力城。
坐標：東四環朝陽逸翠園
降幅12%，一套大戶型直降一二百萬
在三環以裡二手房降價的同時，四環的二手房也在上演降價的節奏。逸翠園位於東四環和東五環之間姚家園路，容積率僅為1.5,產品從疊拼到 6-10 層的板樓,屬高檔低密度住宅。
據鏈家網顯示，該小區均價為81523元/平方米,從成交記錄裡可以看到，2017年3月，成交均價在8萬元/平方米以上，高者則達10萬元以上。其新近的成交記錄是在今年7月，價格在7萬元-8.5萬元/平方米之間。目前在售的掛牌價多為8萬元以上，也不乏有掛牌單價超過10萬元的房源。如果從成交價與去年3月份相比，單價也有萬元以上的下跌幅度。從高點時價格到目前的成交均價，降幅約為12%。由於逸翠園150平方米的大戶型較多，一套房約降一二百萬元。從成交信息看出，逸翠園目前價格相當於2016年底和2017年初的水平，最典型案例是2017年1月，一套88平米的兩居室以8.18萬元的單價成交。
而同樣位於東四環的華僑城二手房價與年初相比也出現下調。據我愛我家工作人員向記者表示，華僑城今年11月的價格在6.5萬-7.8萬元/平方米之間。和今年3月相比，房價每平米降約3000元左右。以120平方米房子為例，現在買能比今年3月少付近40萬元。
據鏈家網顯示，在2017年2、3月，華僑城二手房單價曾超過8萬元，其中一套167平方米的三居，單價達到8.24萬元。而目前的價格水平相當於2016年12月，當時6.8萬元的成交單價也是主流。
此外，據中原地產的數據顯示，今年8月同比去年，房價下跌幅度較大的樓盤包括亦莊開發區的林肯公園，成交價37329 元/平方米，環比漲1%，同比下跌18%；豐臺華富麗苑成交均價為49650元/平方米，環比上漲12%，同比下降16%。
市場走勢：
後市降溫仍將持續？
從這一年多北京二手房市場的表現來看，有兩個關鍵轉冷的節點，一個是2017年的3月，一個是2018年的9月。
據北京中原市場研究部副總經理郭豔萍稱，2017年3月後二手住宅市場變冷，成交量回落，2017年10月跌至最低點僅6162套，2017年12月份二手住宅市場回暖，成交量回升至1萬套，到2018年5月份成交量回升到近一年最高點。但是受到9月公積金新政等宏觀環境影響，10月市場再度遇冷，成交不足1萬套。
對於未來二手房市場的走勢，業內並不樂觀。郭豔萍認為，目前，北京二手房市場已形成全方位的緊縮政策，不僅投資投機需求被嚴厲遏制，自住需求也受到了一定的制約。如果未來政策沒有變動，央行的流動性釋放也會被阻擋在樓市之外，北京二手房市場的降溫還將持續，年底的翹尾或無望出現。
「當前買賣雙方入市積極性不高，又遇限房價項目集中入市，預計11月二手房成交量價將繼續低位保持。」貝殼研究院首席市場分析師許小樂如是說。
麥田房產首席市場分析師張葉松也表示，從新增房客源情況來看，目前新增客房比為2.0，處於近一年來的最低水平。說明當前二手房市場在新增供需方面呈現供多需少的態勢，由此可以預測到，接下來北京二手房價格還將有小幅的下滑。
附：北京部分成交活躍小區房價變化表
數據來源:中原地產
新京報記者 袁秀麗 徐倩 曹冉京 編輯 陳哲婉 袁秀麗 校對 李銘