文/吳婷婷
在不少人眼裡，無錫很多小區的價格都跌慘了，大量房子正在降價拋售。
▲那麼多降價房源，無錫樓市要涼了？
隨便舉幾個例子。比如這個▼
一下子降11萬，相當於很多人一年的工資，好狠！
再比如這個▼
稍微好點，10萬，但也降了近9個點了，割肉的感覺來了！
這個更嚇人了▼
一下子猛降25萬！！！很符合「拋售」這兩個字的意境啊！
但真有那麼慘嗎？
成交價格最真實！
還是上面這幾套房源，我們來看看同小區類似房源最近的成交價如何。
先看中海鳳凰璟園。
上面這套猛降11萬的房源來自二期11層小高層，117平，起始報價351萬，24小時內降價11萬，現價340萬，單價29060元。
一下子降了11萬，降價幅度並不小，會不會成為小區裡的低價房源呢？
並沒有。
我查了下，目前小區內差不多的房源掛牌單價在2.8-2.9萬之間。而這套降了11萬的房子，降價之前的單價是3萬，高於正常市場價1000-2000元/平。
至於成交價就更低了。我在鏈家APP上查到，中海鳳凰璟園最近成交的一套9層小高層的117平，成交價格為27180元/平，總價318萬。
而這套318萬的房子，掛牌194天才成交，僅鏈家平臺就帶看過47次，最後降價2萬成交。
學區房，掛牌194天才成交，在經開區來說，基本上屬於滯銷房源了。
但眼下這套猛降的房子，比這套194天才賣掉的房子還貴了22萬。
318萬時，花194天才賣掉，那麼現在這套340萬的房子，又需要多久才能賣出去呢？回頭房子賣不掉時，房東是會怪市場不好還是怪買房人不識貨呢？
再來看這套溪北新村北區的老房子。
諸葛找房上顯示，這套房子在24小時內降價10萬，等於跌了接近一成首付。
不僅如此，我翻看了這套房以往的降價記錄，發現去年12月時他還掛過125萬的價格▼
輾轉8個多月後，現在的最新價格是105萬，降幅達16%。
光看降幅，你可能會被嚇到：是不是老房子賣不出去了？要爛在手裡了？
但我們看看同小區其他相似面積段的掛牌價就知道，這套房即使已經降了10萬、20萬，和其他房源比，價格還是偏高的。
比如這套，同樣也是在溪北新村北區，也是74平，目前的掛牌單價不到1.3萬，總價比上面這套低了9萬。
殘酷的是，即使這套房子便宜了那麼多，也已經從4月掛到了現在，近30天內根本無人問津，更別說那套比他貴那麼多的房子了。
每每看到這樣的房子，我就想問：房東，你真的想賣房嗎？
再來看看濱湖區的瑜憬灣。
從降價信息看，這套房源屬於今天的降價之最：一下子降了25萬▼
頗有割肉的感覺。
但事實是：降完價後的這套房，還是貴得很。
下面這套房，也是136平，也是沿河景觀房，還是裝修房，按照現在136平的裝修成本，連家具、家電，毛估估40萬肯定要的，即使算掉折舊，也能值上25萬左右——但人家賣多少？
330萬。
去掉折舊的裝修，這套房子的「毛坯」價格大概在305萬。
再來看看同小區其他在售房源的價格▼
如此所見，掛牌房源裡裝修房居多，售價在1.9-2.1萬/平，均價2.1萬/平不到。
而這套即使已經猛降了25萬的毛坯房，單價還是比這些房源高了不少，總價達到了325萬。
我都不敢看他降價前的價格▼
所以，跌慘了又如何，你還是太貴啊！
前段時間和幾個房東聊，發現現在無錫二手房市場的定價邏輯很有意思：
比如，有的房東是根據自己買房缺多少錢來定價的。
「有的房東本來自己的房子可能只能賣150萬，但是買新房的缺口有點大，那麼我報180萬吧……」
再比如，有人是根據幻象來報價的。
之前雅居樂中央府附近的中介告訴我，本來是300萬賣掉的房子，業主會在群裡說自己是320萬賣掉的，於是就有人到中介那邊去把房子掛到325萬，如果325萬的賣掉了，房東會去業主群裡說自己是335萬賣掉的……「所以我們這裡每次有新成交的時候就是調價最頻繁的時候」
還有的是中介讓業主自己看心情報價，學區房比較典型。
前幾天一個錫師學區房業主來找我，問我他的房子掛多少價格合適。我找了下最近幾個月的成交記錄，都沒找到和他同類型的房源，於是建議他去問消息更靈通的中介，結果他一副無奈的樣子回復我：
「中介不靠譜，隨便我報價。」
他還真按照中介的建議隨便報了個價，結果，明明是很熱門的錫師學區房，一個月了，就來了兩組客戶，看了一下就沒有然後了……
他問我，賣不動的情況下，要不要降價？
我：「如果現在降價，你的記錄裡就會有降價記錄，甚至，因為你的降價幅度過大，可能會成為很多人的關注焦點，被寫成文章，叫囂『市場不行啦，錫師學區房猛降30萬！』你，背得起學區房跌慘了、二手房市場大起大落這樣的鍋嗎？」
眼下，一點風吹草動都會驚起大波瀾的無錫二手房市場，比任何時候都需要大家的理性看待。
而理性的第一步，是「理性定價」。