導語：之前跟朋友聊了一個話題，北京最抗跌的房子是什麼樣的。然後朋友查了很多數據，寫了這篇文章。現在分享給大家。
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從下半年開始，業內提起北京二手房，基本上都是打折、成交下跌的資訊。其實當二手房賣不動了，接下來的新房市場才是最焦慮的。
在11月份裡基本每周的資訊裡都有二手房下跌各種實錘，身邊幾個正在考慮買房的朋友坐不住了，組局閨蜜買房下午茶，我整理了大家的煩惱：
1、 賣舊買新，下半年整體下滑，老房子現在適合掛出來嗎？還是等回暖的時候賣？。
2、 首套名額，正猶豫買五、六環的遠大新，還是同價格選擇核心區老小戶型？
3、 轉冷大環境下，全北京選限競房，如何選擇資產保值區域？
朋友跟我說，她買之前最想找到窪地，買之後就關注著價格是不是堅挺。
這是大家心裡最理想的房子，在市場漲跌的周期裡，能跑贏大市。
如果找出當下北京樓市寒冬中，不跌持平、不跌反漲的小區，或許可以解答朋友們的問題。
圈內二手房前輩給我指點了下，大家都知道17年3月份是歷史高點，3月份特別高的成交是相對極端情況，很多人在政策前後慌張，於高價買下，多花一兩百萬是很正常的事情。
從上圖我們可以看出，在2017年調控後，3-5月份均價6.3萬/平米的峰值之後，二手市場回落，整體走勢比較穩定。
但在今年7月份後開始下跌，10-11月份參考均價5.5萬/平米更是跌至三年來的最低點。
我們先來找找最抗跌的區域，從近三年的二手成交走勢，遠郊區域僅懷柔、密雲、平谷和延慶是穩定上漲的，遠郊區域大多是首付百萬內的剛需入門房或者度假別墅，都是實在自住，均價穩定。
那麼其他區呢？只有西城整體來看最抗跌。
再細分找到抗跌的小區？我們觀察了2016年2019年的二手房成交面積分布動態圖，2016年真是北京紅紅火火的一年（紅色區域成交面積＞3萬平米），而大浪淘沙後，仍可看到流通性強的區域。那最抗跌的小區大概率是在這幾個熱點區域。
我們從2019年10月的二手房掛牌調價比例可以看出，遠郊區外，各區還是有少量房主上調了價格，每個區很平均，基本上一九原則，大家都降價，只有不到1成的房子抗跌反漲。
我們跟蹤了北京100多個小區，這些小區是在2019成交套數TOP100、成交面積TOP50以及成交均價豪宅中選取，確實只有不到10%的小區抗跌，單價能上升接近2017年最高點的更是鳳毛菱角。
這些小區在樓市轉冷、10萬+限競房分流的大環境下，仍收到大家的青睞，我們通過對這些抗跌小區的分析，找到了保值小區的特徵，也為買房的讀者更多參考與啟示。同時推薦給地產同仁，這些小區或者產品在逆勢中能跑量、不打折、抗競爭，確實值得借鑑。
板塊內 差異化、稀缺產品
限競紅盤旁的堅挺小區
行業內分析二手房下跌的原因很大一部分來自於限競房對改善客群的分流，同樣500-600萬，不如選擇限價後的新房三居。
我們發現，利好板塊內二手房價本該是平穩上漲的，卻有小區反而跌了。
豐科板塊的中海九號公館的成交均價在近5個月內下降15%，而這5個月剛好是周邊限競房 「郭公莊三兄弟「的蓄客期。
那有沒有限競項目周邊，價格堅挺的小區？我們找到一個，還是限競紅盤，西城天鑄的鄰居，保利百合花園。
西局板塊是這兩年的熱門板塊，今年又趕上有西城天鑄限價倒掛二手價格入市，保利百合花園的二手房價格在2019年穩定上漲，並在朝著317的高單價回升。
這幾年西局這一片兒滿滿生長成一個豪宅區，有10萬+的紫辰苑、西宸原著、西府大院，還有一個低調的大院兒。
整個豪宅升值和麗澤發展對保利百合花園是帶動，來這兒買房的大多是衝著西邊大平層、麗澤的發展利好來的。
西局這邊也談不上學區，我們推測保利百合花園價格平穩的原因，是因為她是這一片兒少有小戶型，除了拆遷社區和政策房。
70-90平米的兩居是流通性很高且抗跌的。周邊都是豪宅大戶型，百合花園作為西局入門級，次新房，沒有競品。
但西城天鑄就是90/70小戶型呀？但從數據來看對百合花園的影響不大，我們推測應該是產品有差異化，都是小戶型，但百合花園的戶型明顯更加舒適、實用。
實地現場來看，小區內南邊的樓棟有不輸給西府大院的公園景觀。因此小區實力抗跌。
學區與非學區 同樣單價？
今年二手成交套數較高的陶然北岸，屬於陶然亭豪宅區域，插一句，陶然亭板塊深受很多老北京的喜愛，曾經問過一個家住鼓樓的髮小，如果二環內要騰退的話，有考慮過搬去哪裡嗎？回答是五環外肯定不去，想去陶然亭。
我們也發現了同樣抗跌的小區，中海紫御公館，都屬於陶然亭板塊+二環，中海紫御公館屬於豐臺區、儘管沒有陶然北岸和中信城的好學區，但中海紫御公館的小戶型兩居抗跌能力好，使得學區與非學區單價相當。
二手房前輩分析是陶然亭板塊也是豪宅扎堆兒，朱雀門一瓶蘭亭等，多是大戶型，總價更高。中海紫御公館的小戶型兩居沒有競爭，價格就很堅挺。
地王的鄰居
一塊貴地自然是供應出更貴的房子，除此之外還會引入新的配套，提升這個區域整體品質，我覺得宋家莊板塊在金茂府這個盤進入後，真的有了很大的變化。
在100小區跟蹤中，2個不跌反漲的就是地王的鄰居。
從萬年花城二手房成交3年的數據上來說，價格抗跌平穩，2019年大勢不好的情況下，還有微小漲幅，也是努力在接近317的峰值。
萬年花城屬於夏家胡同區域，開車15分鐘就到麗澤商務區。隨著夏家胡同地王(中國府)入市，這裡有了豐臺區最貴單價，13萬+。
但別人的小區賣的貴，並不代表你的小區就會跟著漲，地王將為周邊區域帶來整體的提升，但不是所有鄰居都抗跌。
萬年花城周邊的一個小區就在下跌，我們了解有幾點原因，首先是政策房小區，園林、配套極簡，升值空間有限，交通便利性不如萬年花城，還有負面的刑事案件。
特別值得注意的是，在萬年花城小區裡， 300-500萬這個區間的兩居室，價格是下跌的，反而三居、四居大戶型抗跌、穩定上漲。因此600-1000萬以上的大戶型，已經默默回到了317的峰值價格。
買這裡大家是衝著三環資產保值區、麗澤未來的利好，所以更愛住大平層。
我們思考三環內、商務核心區，從產品邏輯上，大戶型更好賣，更加保值。
因為家庭結構從兩人之家升級為三代同堂後，改善家庭還是往裡買，因為上有老下有小，醫療、學校等等好資源還是在核心區。
這是一位建築師前輩給我講的產品趨勢，因為市內大面積很少，市中心做大戶型溢價，遠城板塊做小產品快銷。
回憶2017年熱盤崑崙域、中國璽的產品規劃也都是大戶型。
另外一個地王鄰居是花鄉板塊的怡海花園小區，60天內漲幅將近10%。是今年造甲村地王周邊的熱門小區，小區在四環上，與萬年花城的邏輯不同，怡海花園熱銷、穩漲幅是兩居和三居，總價是300-650萬之間。小一居單價買的最貴，溢價能力最好。
除了地王帶動、豐科利好這些優勢，這個小區自身就是地鐵盤、有重點學校，這些綜合原因使得這個項目抗跌上漲。