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引言
杭州高端商業是否將引來新格局？
來源 | 贏商網（ID：winshang）
作者 | 陳肖麗、何麗思
8月7日晚間，新鴻基&平安以132.6億拿下江河匯，創奧體信達中心（123.18億元）、恒隆百井坊（107.3億元）、保利澄品（101億元）後的杭州百億地塊新高。成為繼嘉裡、恒隆、新世界之後，第四家在杭州拿地開發商業地產的港企。
就在1周前（7月30日），新世界以近98億元摘得杭州望江商住地；5月17日，嘉裡斥68億元競得杭州下城區一地塊；短時間內，優質港企紛紛搶灘杭州市場，不免令人深思，杭州高端商業是否將引來新格局？
01
杭州商業的「領先受阻」
優質港資商業的進駐，必將加速打破杭州以百貨為主要勢力的單一商業格局。
杭州商業之所以沒有同其他城市一樣快速迭代，是因為杭州大廈、銀泰此類百貨企業根深葉茂，為全國標杆，曾一度代表杭州商業最高水準。時至今日，杭州商業的主要勢力依舊是杭州大廈和銀泰。一座杭城，十個銀泰；一條延安路，包攬三座銀泰城，開發理念和運營思維都有待提升。藉助本土優勢，佔據杭州優質地塊，卻鮮有良品佳作，致杭州商業在很長時間幾乎都於停滯不前甚至退步的境地。
圖片來源：杭州大廈
在城市建設中，這通常叫作「領先受阻」，杭州的商業正是這樣的縮影。「每個企業都有路徑依賴，在某個階段的發展模式是成功的，就會複製、粘貼，卻看不到變化。」此前在剖析杭州商業格局時，國大城市廣場總經理洪。
另一方面，杭州最初的商業規劃缺乏專業性和長期性。在招商引資方面，對優質外來企業缺乏認識，導致很長一段時間，杭州的商業競爭環境處於相對寬鬆的情況，缺少促進商業發展的競爭壓力。從2010華潤與新鴻基聯手打造的萬象城開業起，杭州才真正開始去引進優質商業，這也開啟了港資開發商進入杭州商業的序幕。
02
進駐杭州的高端港企
新鴻基
已營業項目：杭州萬象城（與華潤合資，未操盤）
圖片來源：杭州萬象城
開業時間：2010年4月22商業面積：約24萬平方米定位：核心商圈高端購物中心 杭州萬象城是杭州首個真正意義上的高端購物中心，擁有杭州第一座奧林匹克真冰標準——「冰紛萬象滑冰場」；杭州首家IMAX巨幕電影院——百老匯；中國內地第19家蘋果直營店；特斯拉浙江首店；KPRO——肯德基位於杭州的全球首家旗艦店......此外，項目還引進了LV、PRADA、FENDI等國際一線奢侈品牌。
待建/在建項目：江河匯綜合體地塊
拿地時間：2019年8月6日
地塊面積：85萬平方米
地塊用途：該地塊將構建集金融商務辦公、城市旅遊體驗、居住公寓和客運通航等多種功能於一體的綜合體航母，還將建設主題公園、雷射水幕秀和摩天輪等。
恆 隆
待建/在建項目：杭州西湖恒隆廣場
拿地時間：2018年8月
地塊項目樓面面積：19.4萬㎡
地塊用途：該地塊項目的樓面面積有19.4萬方，其中地下庫面積在3萬方至4萬方之間，將規劃一個商場、一家酒店和五座辦公樓。今年，杭州恒隆廣場計劃將正式開建。
嘉 裡
營業項目：杭州嘉裡中心
圖片來源：杭州嘉裡中心官網
開業時間：2016年11月29日項目體量：10.8萬㎡定位：主打中高端及輕奢市場的商業體杭州嘉裡中心有別於奢華商業體引入國際名牌形象店的慣例，以杭州人的需求為主要考慮，平衡了本地品牌和國際品牌的比例，主打中高端及輕奢市場，並青睞杭州本地的設計品牌。
待建/在建項目：杭州文暉城市之星嘉裡城
今年5月，嘉裡以68.1414億的總價競得文暉單元「5合1」地塊，折合樓面價29676.63元/㎡，自持8%。據相關人士透露，此次嘉裡的綜合體項目，定位不會低於上海的浦東嘉裡城。值得一提的是，此次是嘉裡第二次在杭州拿下綜合體項目，嘉裡第一次杭州造就了西湖邊「輕奢」商場嘉裡中心。
新世界
待建/在建項目：杭州望江新城K11
拿地時間：2019年7月30日
項目面積：近40萬平方米
地塊用途：望江新城這宗「巨無霸」地塊的業態將會非常豐富。根據地塊出讓指標，它將會是集住宅、商業、停車場為一體的望江金融城核心區。新世界的拿地，杭州或將迎來首座K11。
香港置地
待建/在建項目：杭州蕭山科技城仁恆項目
拿地時間：2016年12月26日（傳化集團拿地）
項目面積：約120萬平方米
地塊用途：香港置地與仁恆置地聯合打造前灣國際社區，未來這個國際社區之內，將匯聚國際學校、國際醫院、鄰裡中心、精品酒店、體驗型商業、養老配套和國際住區等豐富業態。
港 鐵
拿地/在建項目：杭州西站樞紐綜合體TOD（未來科技城）
杭州西站樞紐綜合體是一個以鐵路站房為中心、包含與交通樞紐緊密銜接的城市功能一體化設計的建築群。項目佔地面積約1平方公裡，其中車站站房建築面積約10萬平方米。城市綜合體含綜合配套設施、商業商務、文化會展、科創交流中心、居住等功能建築面積約160萬平方米。據悉，該項目計劃於2022年亞運會前建成。
03
港資房企接踵而至背後
作為新興城市，恰逢「後峰會、前亞運」的歷史機遇和「大灣區」建設的戰略發展機遇，以及以阿里為首的網際網路經濟的崛起，杭州無論是在硬實力還是軟實力上，都處在一個急速發展的軌道上，是中國新經濟發展最快的城市之一。
利好的經濟發展，使杭州成為渴望深耕的每家開發商之兵家必爭之地。以嘉裡、恒隆、新世界和新鴻基為代表的明星港企的加入，無疑將提升杭州商業的層級與檔次感。新世界的藝術體制，加之恒隆與新鴻基的高端基因或將引領杭州走向另一種多元奢侈商業格局。畢竟，恒隆主打的恒隆廣場，和新鴻基打造的IFC都是享譽業界的高端金牌商業。
值得注意的是，商業天生具有較強的地域性。這也解釋了為何歷來眾多當地知名企業會敗走他鄉。對於首次進駐杭州的港資企業來說更是一種挑戰。
以此次拿地的新鴻基，和去年以107億拿地而轟動業界的恒隆為例，都有著運營高端商業的成熟經驗。但對杭州高端商業來說，是否會為他們買單，還得打個問號。
畢竟，杭州大廈已憑藉20餘載的高端運營經驗完成了原始的高端資源積累，前期網羅了像LV、愛馬仕、香奈兒、Prada等近50個國際一線大牌，並跨度數年克服物業條件限制，完成Hermes、LV、Cartier、PRADA等「躍層擴店」計劃。2017年，杭州大廈再次築巢引鳳，擴容B-PLUS，在平層面積增加50%的基礎上，對內容也同步進行升級。引進Giorgio Armani、Saint Laurent、Christian Louboutin、Balenciaga、VERSACE等十幾家國際超一線奢品，以「一城一店」的首店獨家概念，引領入駐品牌質量。
再看其業績表現，從解百披露的2018年財報顯示，杭州大廈全年營收達52.18億元，同比增長7.90%，這還不包括像LV等租賃品牌的業績。從《贏商網》早前統計的《全國72個mall去年銷售額曝光》來看，國內百貨單店業績，杭州大廈也僅次於北京SKP。
這也解釋了，在杭州雖然還有主打高端的杭州萬象城和湖濱銀泰in77 A座，仍很難撼動杭州大廈的高端地位。因為在杭州市民心中，「買國際尖貨，就去杭大」早已成為共識。加上高端品牌自身對於區域拓店計劃就有限制，杭州高端消費份額被杭大佔去大半，空間趨於收窄。
不管最終結果如何，需要肯定的是，不同形態的商業體存在，對於杭州商業整體發展是利大於弊。只有更優質的商業，才能真正發揮這座城市更好的運營價值。
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時間：2019年9月5-7日
地點：中國·重慶悅來國際會議中心