[摘要] 三大地王的加持及遠洋地產的千畝大盤無疑給了不少房企以信心，紛紛「搶灘」興文路。
時代周報記者 胡天祥 發自中山
作為中國四個不設市轄區的地級市之一，廣東中山市有著廣東四小虎的美譽。看起來，這裡與中國多數小城別無二致，而在「深中通道」（深圳
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（樓盤）至中山跨江通道）的刺激下，這座小縣城房地產領域的「撕咬」呈現出截然相反的兩種局面。顯而易見的是，受益於地緣優勢，火炬開發區、坦洲等鎮區樓盤銷售持續火熱，但對於不少鎮區而言，卻陷入庫存量巨大而無處消化的尷尬。
變化還在繼續。近年來，外地品牌房企的爭相進駐，正在打破本地房企如雅居樂地產「一家獨大」的壟斷局面，但僧多粥少，硬幣的另一邊，本土的中小型房企正在喪失優勢。
熱門區域處在漲價通道
2015年10月，「深中通道」的利好持續發酵時，帶來了大批來自深圳的置業軍團。
量價齊漲的情況正在升溫。來自恆大綠洲、悅盈新城、雅居樂凱茵又一城、
保利林語在內的中山多個樓盤售樓處的聲音是，房子不愁賣，部分樓盤正待價而沽或提前漲價銷售。
「目前僅有少量單位出售，均價8000元/平方米左右，」位於中山市南區樹木園旁悅盈新城一銷售顧問對時代周報記者如是稱。而在去年五一期間，該樓盤部分房源均價低至5000元/平方米。
火爆的行情還在蔓延。據時代周報記者了解，春節後，中山不少熱門區域樓盤都有進一步漲價試水市場反應的打算。位於中山市火炬開發區的保利林語和凱茵又一城，將在3月推出的新房源，保底預計均價在8000元/平方米，銷售顧問給出的緣由是距離深中通道距離較近。
君華地產中山項目（君華新城）營銷總監張志倫對時代周報記者表示，從君華新城購房群體來看，深圳客和中山本地客源為主力購買群體，去年10月起君華新城項目便一直處於「斷貨」狀態，「部分深圳客戶來到項目，一買便是十幾二十套。公司預計會在今年5、8、10月份推出新貨，保底價格預計會去到8000元到1萬元，價格的浮動屆時會根據市場表現彈性調整」。
兩級分化格局凸顯
儘管總體庫存量在2015年比上年降幅達18%，為57540套，但兩級分化的格局亦十分明顯。
2015年，樓市火熱的坦洲鎮庫存下降幅度達18%，火炬開發區下降幅度達28%，此外，三鄉鎮、南朗鎮、沙溪鎮、東鳳鎮2015年住宅庫存同比下降25%、30%、33%、31%。
與之對比的是，中山部分鎮區住宅庫存亦呈現逐年遞增趨勢。以燈飾為支柱產業的古鎮鎮升幅達371%。民眾鎮、橫欄鎮2015年住宅庫存同比上漲298%、50%。
表現在成交套數上的對比更為強烈，以坦洲和大湧鎮為例，2014年，前者是後者的22.13倍，到了2015年，這一數值變為68倍，翻了3倍多。
在成交均價上也表現出了明顯的差異。2015年古鎮鎮、小欖鎮成交均價分別為8757元/平方米、8307元/平方米，而同為中山鎮區的民眾鎮、神灣鎮，成交均價僅為3960元/平方米、3861元/平方米，成交均價相差近2倍有餘。
中山中原地產市場拓展部總監植建軍指出未來在交通上的支撐將使差距進一步加大，比如火炬區、東區與火炬區交界、南朗翠亨新區、港口鎮等區域的樓盤將會與坦洲鎮一樣在未來一個時間節點上樓價「異軍突起」，成為中山高房價的代表。
過江龍vs地頭蛇
鎮區間差距不斷被拉大的同時，房企與房企之間的競爭也愈發白熱化。
2000年前後，中山房地產市場一直處於「一家獨大」局面。曾一度佔據中山房地產市場70%份額的雅居樂，堪稱「霸主」，僅2008年，雅居樂在中山一地的銷售就超過40億元，佔全市總成交額的一半。
外來品牌房企開始進駐中山是在2002年後。彼時，中海，華發搶佔城郊資源，分別打造中海？翠林蘭溪園、華發生態莊園，由城郊房地產的開發開始，中山房地產進入不一樣發展狀況。
隊伍在2005年前後迎來了擴容。
萬科、遠洋、中信等一系列知名品牌開發企業進入，與本地的雅居樂、天英、南下、大信等房企正面交鋒。
如今，環顧中山整個城郊片區，各家皆有領地。富力、保利加入城東開發大軍；中海、合生、時代、奧園進駐城西；萬科、越秀、恆大則發力城南；而城北，中信作為外來開發大軍中的一員，作戰數載依然「紮根」。
對於本土的中小房企而言，卻是生存環境的進一步擠壓。從榜單排名的變化中可查出端倪：
2012年雅居樂在中山在售項目10個，成交金額61.13億元，排名中山第一，佔中山市場份額約15.64%。第二名到第七名，則分別為遠洋地產、海倫堡地產、萬科、中澳、敏捷、保利，「清一色」外來房企。
到了2014年，中山房企銷售排行榜前十，除雅居樂外，均為外來房企。
2015年，雅居樂地產中山區域成交金額達70億元，佔中山全市成交總額的10.3%。包括雅居樂、敏捷、遠洋地產在內的前三名房企，其成交金額總和幾乎佔全市成交總額20%。前十名房企中，外來房企佔據8個席位。
天睿房地產市場研究部總監陳彬藝指出，外來品牌開發商資金實力雄厚，儲備土地體量較大，除早年尚有批量土地儲備的個別本地企業之外，由於不斷攀升的土地市場形勢，陸陸續續的本地開發企業將走向精品項目的開發路線或是從一線區域市場撤離。資金實力的差別將逐步拉開外來品牌與本地品牌的差距，繼而淘汰個別中小企業。
關於如何應對外來品牌房企的挑戰，中山本土房企富逸實業負責人未正面回應時代周報記者問題，不過在此前富逸實業表示，其位於阜沙的項目將以吸引中山本地和廣州（樓盤）客為主，「對我們項目而言，可能會把主要精力放在開拓深圳市場上，同時也要維持好與老客戶間的關係，增加」回頭客「比例」張志倫對時代周報記者如是稱。
湧現三地王
當然，這個小鎮也不缺地王頻出的板塊，這構成另一發展的剪影。位於東區的興文路，不得不提。
此前，由於地處城區邊緣且配套滯後，整個興文路片區一度被開發商冷落。然而，伴隨市博覽中心開建及CBD概念提出，興文路片區地王頻出。
梳理興文路的發展不難發現，地王的成長和外來房企的進入是同步的。
2004年，遠洋地產正式進入中山市場首選興文路片區，其打造的遠洋城項目，總規劃建設用地近1500畝，總規劃建築面積約200萬平方米。
2007年8月7日，雅居樂地產競得中山東區興文路一地塊，折算樓面價2052元/平方米，創下2007年中山單價地王。
而自2008年以來一直堅稱執行「不囤地、不捂盤、不拿地王」「三不政策」的萬科，亦在2009年以底價2.86億元拿下位於中山興文路一地塊，按容積率允許值2.0折算，其樓面地價為1875元/平方米。無論是總價或是單價計算，該幅地塊當屬中山近一年來推出的「地王」。
2010年，中山市華鴻房地產開發有限公司以3.2億元的價格，拿下同樣位於興文路一地塊作為商住用地。其價格高達306萬元/畝，溢價26 萬元/畝，創造當時中山商住單價地王。
三大地王的加持及遠洋地產的千畝大盤無疑給不少房企以信心，紛紛「搶灘」興文路。如今，興文路上已匯集包括萬科、遠洋、雅居樂在內的多個品牌房企，一番「龍爭虎鬥」在所難免。
2010年8月,建於2007年雅居樂地王之上的熹？正式亮相，當時售價近萬元/平方米，成為城區首個均價超萬元/平方米的大盤。緊隨雅居樂之後,建於2009年萬科地王之上的朗潤園項目，先以別墅打頭陣，再配以洋房產品主攻中高端市場。與熹？不同，朗潤園還配有萬科的精裝修項目,其洋房售價雖未過萬，但也達到近9000元/平方米。而同在興文路片區的遠洋城，則「另闢蹊徑」，以集生態、休閒、商務、居住於一體的國際商務社區為賣點，且價格遠低於上述兩盤的營銷策略，成功常年穩居中山單盤銷售前三。
從一度被冷漠，到品牌房企爭相進駐，興文路的發展變遷，不僅是中山樓市發展的縮影，品牌房企的進入，亦標誌中山房企格局至此大步邁入「寡頭時代」。來源時代周報)