年底，全國各地樓市比較熱鬧。
這邊，西安剛出臺了史上最嚴厲的樓市調控政策；那邊，河北出臺了異地公積金貸款新政，允許申請公積金異地貸款買房，且與申請本地貸款的享有同等權益，不設置附加條件。
再結合國家統計局10月份發布的全國70個大中城市商品房住宅價格指數，你可能會發現，房地產市場似乎真的在遇冷，房價似乎真要下跌？
事實是如此嗎？
我們先來仔細看看國家統計局的數據：
10月份，二手房市場中，濟南環比下跌0.3%，同比下跌2.7%；
青島環比下跌0.4%，同比下跌2.8%；
鄭州環比下跌0.2%，同比下跌4.5%；
天津環比下跌0.1%，同比下跌4.2%；
太原環比下跌0.5%，同比下跌3.5%；
石家莊環比下跌0.4%，同比下跌2.5%；
呼和浩特環比下跌0.2%，同比下跌0.3%。此外，東北的長春、哈爾濱等城市房價均下跌。
數據不會騙人，北方絕大多數城市的二手房，無論環比還是同比，都在下降。這說明什麼？
按照市場經濟規律來說，這是市場供需關係發生了變化，供大於求，價格自然就會下跌。
隨著房價下跌，市場時不時會傳出北方一些大中城市會放鬆調控政策，轉而刺激房地產市場的傳聞。不過都被一一闢謠了，想想也是，房地產市場最基本的原則是「房住不炒」，可能會調整調控政策，但是絕對不會刺激消費。
即便是市場遇冷如東北的城市，也不會明目張胆取消限購措施的。如哈爾濱在11月新發布的十四條措施中，也只是鼓勵房企降價、打折、團購等方式促進銷售，絕不敢取消限購。
現如今，城市與城市，區域與區域之間本身存在著千絲萬縷的產業關係，且房地產不僅關係國計民生，更是關乎區域或城市發展未來，所以，保持房價穩定，就是保持了區域之間的現有平衡，保持城市之間的發展現狀，避免惡性競爭破壞房地產市場。
相較於北方，南方城市的房價「漲勢喜人」。特別是長三角、大灣區。這其中最大的原因自然是南北經濟差異問題，但是更深層次的原因是，南北人口差異。
去年以來，全國各地都加入了人才爭奪戰，雖然北方的各大城市具有較強的競爭力，但是如果兩相比較，還是南方的吸引力更大。這充分證明，「人」才是社會發展的動力，「人」才是歷史的創造者。當然，除此以外還有氣候差異、自然環境、區位因素差異等。
有人可能會驚訝，為什麼北方的絕大數副省級城市房價都在下降，但是西安的房價不降反升？
我們必須得承認，西安的房地產市場自2015年至今，一直很火爆，房價一路上漲，令人咂舌。尤其是2016年至今，西安的房價漲幅，連續55個月位列全國第一。
這是什麼概念？舉個例子，西安2019年的國民經濟總量為9321.19億元，增速7%，在全國100個大中城市中排名第36名。
這也就是西安在12月1日祭出調控殺招的原因。據說，西安此次調控政策力度在全國還是第一次。
用監管部門的原話說就是：「從今年六月以來，西安市的房價指數漲幅以及購房的人數都有所擴大，出臺政策的主要目的是保障西安市居民的自住需求，抑制投資投機的炒作行為。」
投資投機行為最大的危害就是擾亂市場秩序，誤導市場。也就是說，表象的虛假繁榮導致房地產開發朝著畸形方向發展。根據房產中介披露，在2019年最高峰時期，出現過180平的房子，開盤不到十分鐘就瘋搶一空的現象，甚至出現過「萬人搖號」的火爆場面。這對於房地產這種大宗商品來說，是極其不健康、不正常的。
西安市全市房地產開發投資增速趨勢圖
當然，除此以外，西安目前的商品房庫存量也是原因之一。
根據11月，西安市統計局發布的《房地產開發投資平穩增長 商品房銷售持續回升——2020年前三季度西安經濟社會發展系列報告之四》披露，截至2020年9月末，西安住宅商品房待售面積57.94萬平方米，辦公樓待售面積16.08萬平方米，商業營業用房待售面積66.39萬平方米，其他房屋待售面積38.33萬平方米。
從嚴格意義上來講，西安的商品房「庫存量」略顯緊張。再加之，西安的人才政策放緩以及限購、限貸、限價等政策因素，按照正常的市場規律來講，房價還會有一定幅度的上漲。因此，此次調控可謂是「及時雨」，不僅及時預防市場持續畸形，而且也有效保護了基礎剛需一族的利益。
但是，西安的房地產市場歷來魔性，沒法用正常的市場供需關係來衡量和分析。未來市場如何發展，並不能從現有的指標中看出端倪。樓市新政能不能起到應有的市場作用，也有待一段周期內的市場反饋。不過，可以肯定的是，對於真正的剛需一族來說，只有自己的合適時機，沒有市場的合適時機，更沒有政策的合適時機。
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