香港瑞安房產最近的動作引起了外界的猜疑——這家老牌地產公司遭遇到資金寒流？
恐怕並非空穴來風。1月31日，瑞安房地產有限公司發布澄清公告表示，有傳媒報導該公司控股股東羅康瑞的潛在私有化計劃，羅康瑞與銀行商討尋求融資，為公司潛在的私有化計劃作出準備。
與此同時，瑞安房產方面表示，其控股股東羅康瑞正在尋求融資，但尚未明確計劃。換言之，瑞安房地產一邊澄清媒體報導的瑞房潛在私有化計劃，一邊又承認正在尋求融資，即對私有化傳言並非完全否認。
瑞安的現狀或許與其糟糕的業績有關。與傳統港資房企一樣，瑞房在內地採取的一直都是「先囤地、再緩慢開發」的重資產模式，以吃透土地溢價。1996年，瑞安房地產進入內地市場後便大量布局舊改和商業地產物業。最具標誌性的項目就是上海新天地，以及上海盧灣區舊改項目。但動輒百億的資金投入，以及較長的回報周期下，瑞安房地產面臨的資金壓力也水漲創高。
更為不妙的是，隨著巨額土地增值稅支出及內地新興房企的異軍突起，瑞安房地產與大多數港資房企一樣，不得不走向出售資產的尷尬境地。
瑞安房地產2012年報顯示，期內該公司錄得合約銷售額為57.32億元，同比下降47%，遠低於年度120億銷售目標。2013年，瑞房轉變經營模式，不再直接參與舊區重建動遷，以加快開發的步伐。數據顯示，2013年瑞房銷售業績出現回暖，全年實現銷售166.13億元。
但到2014年後，瑞房再次陷入業績下滑的境況，2014年累計合約物業銷售額97.5億元，較2013年下跌41%。瑞安不得不再次拋售資產。比較典型的2017年11月，將持有的大連天地全部股權以44.6億對價賣給了億達。
事實上，僅2017年瑞安房地產就先後出售了包括大連天地、海創智天地、楊浦物業、上海瑞虹新城、重慶天地等多處物業。如今，瑞安房地產在國內僅剩下8個發展項目，分別位於上海、武漢、重慶、佛山四個主要城市的黃金地段。
尷尬的是，在拋售物業的同時，瑞房在內地鮮有新的土地進帳。數據顯示，2014年瑞安房地產的土地儲備總建面為1230萬平方米，而截至2017年6月30日，該公司的總建築面積已降至1170萬平方米。
看來瑞安地產的確遭遇到前所未有的困局。
曾為破局遣散老臣
面對瑞安地產的窘境，其實控人羅康瑞也費盡了心思力圖改變。
2015年10月7日，瑞安集團旗下瑞安建業有限公司對外披露，該公司副主席兼董事總經理蔡玉強先生將從2015年12月31日起退休並因此離任董事會。
在此之前，蔡玉強已供職於瑞安集團40餘年，並自瑞安建業成立以來服務公司董事會。退休後，蔡玉強將不再擔任董事會下設的投資委員會及執行委員會的成員及主席，現瑞安建業董事總經理兼財務總裁黃福霖將繼任上述職位。
值得注意的是，這也是繼黃勤道、尹焰強之後，瑞安集團年內又一老臣「提前退休」。與老臣謝幕相伴而生的是，業界紛紛傳言，羅康瑞有意將把女兒羅寶瑜從幕後推向臺前。可以佐證的一個細節是，在瑞房的中期業績發布會上，羅寶瑜首次以執行董事的身份坐上了主席臺。
在外界看來，老臣悉數星散的背景正是羅康瑞扶持女兒上位的布局。因而，在這場新人舊人交替的輪迴中，有市場人士就評論，曾經的肱骨之臣或就是因為瑞安近年來暮氣沉沉的表現而淪為王朝交替「犧牲品」。
但業績頻頻亮出紅牌，讓羅康瑞的「換血」計劃看上去用處並不大。
千億爭產未決
羅康瑞的家族屬於香港傳統豪門。其父羅鷹石創辦的鷹君集團是2017年胡潤香港富豪排行榜第20位的富豪家族。
與其他家族情況不同的是，羅氏六子中，有四個非常出色。二子羅旭瑞掌控世紀城市集團，三子羅嘉瑞掌控鷹君集團，四子羅康瑞掌控瑞安集團，而幼子羅啟瑞掌控新福港建設集團。該家族掌握了10家香港上市公司，包括鷹君、冠君產業信託、朗廷-SS、世紀城市國際、富豪酒店、百利保控股、富豪產業信託、瑞安建業和瑞安房地產，涉及股份總市值近1000億港元。
不過，對於不少對商業新聞並不感興趣的人來說，羅氏家族更為出名的新聞在於：羅家四子羅康瑞娶了有著「最美港姐」之稱的朱玲玲，就是香港富豪霍震霆的前妻、奧運冠軍郭晶晶的婆婆。
2016年初，羅鷹石去世。羅氏家族很快就陷入到一場兄弟反目爭奪家產的旋渦當中。當年底，鷹君集團創始人羅鷹石的未亡人羅杜莉君，去年底上訴香港高等法院揭開了這場爭產大戲的序幕。現年97歲的羅老太聘請資深律師餘若海上訴，要求撤換已擔任家族信託基金受託人33年的滙豐。
滙豐家族信託基金系羅鷹石及妻子羅杜莉君於1984年4月14日委託設立，該信託受益人除了羅杜莉君外，還包括羅鷹石6個兒子中的5個。但不包括「世紀系」大股東、羅鷹石次子羅旭瑞。
根據羅家四子、有「上海姑爺」之稱的瑞安集團主席羅康瑞的說法，這份信託收益由羅家三子、鷹君集團董事會主席羅嘉瑞佔最大份額，五子羅鷹瑞次之，而分配的方式全是由父親羅鷹石生前決定的。
羅鷹石去世後，鷹君交予三子羅嘉瑞主理，幼子羅啟瑞則為副董事總經理。長子羅孔瑞、長女羅慧端及羅嘉瑞的兒子羅俊謙，為執行董事；四子羅康瑞及五子羅鷹瑞為非執行董事。鷹君近年分拆出的冠君產業信託及朗廷酒店，也由羅嘉瑞出任董事會主席。
去年5月，羅家六子羅啟瑞重選鷹君執行董事意外獲86.16%大比數否決，最終出局董事會。羅啟瑞同時不再擔任鷹君副董事總經理及董事會轄下財務委員會委員。
此前，羅家次子、富豪產業信託主席羅旭瑞已將母親羅老太接出金馬麟山道大宅，搬入自己麾下的銅鑼灣富豪香港酒店。隨後，傳出三子羅嘉瑞及五子羅鷹瑞欲到酒店探望母親，卻遭保安阻攔。
同日晚宴，羅老太和長子羅孔瑞、次子羅旭瑞、幼子羅啟瑞等人一同吃飯，除了身在內地未能出席的四子羅康瑞外，三子羅嘉瑞和五子羅鷹瑞也未出席。
這不禁讓人解讀為羅家第二代不和已擺上檯面，以三對三，分裂為兩派。
由於羅老太曾與羅鷹石一起打拼，連公司名「鷹君」也是將兩人的名字合併而成。在2006年羅鷹石去世後，羅老太成為最掌握信託成立人意願的人，這在法律上至為關鍵。如今羅家子女分裂兩個陣營，都想拉羅老太到身邊。
支持羅老太入稟的羅旭瑞、羅啟瑞都表示母親確實想從信託中取回部分資產，改由自己安排，強調母親頭腦清楚精明，取回的資產比例與處置方式均由羅老太自己決定。並表示這是羅老太自己的決定，她想讓所有人都開心，認為自己有責任好好分配財產，已經策劃一年有餘，而並非如羅嘉瑞所說事情很突然。
一直反對撤換滙豐受託權限的羅嘉瑞則表示，自己一向侍母至孝，一直尊重母親意見，對母親稱自己「刻意歪曲事實，製造虛假的輿論，損害我的名聲」的說法感到痛心。他直言「信件內容並不是根據母親的真正意願而寫，懷疑受他人誤導」。並且強調自己「無法與母親聯絡，相信母親已被隔離」，希望母親注意保重身體，早日回家。
這場轟動香港的豪門家產爭奪至今尚未塵埃落定，如今又傳出四子羅康瑞企業資金受困，對於這家豪門來說，穩定才是硬道理。
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