最近大家都在熱議深圳房價「暴漲」,其實客觀的看,深圳漲不漲不好說,但從過去的幾十年,深圳確確實實存在「抗漲」的房子,其中不乏在深圳名噪一時的神盤。
即便不算上通脹,依然有豪宅直接縮水5000萬。所以看慣了深圳樓市火爆的看客們,不如一起來複習一下這盤冷水吧。
萬科天琴灣:虧了半個億
萬科天琴灣可以說是深圳最貴,也是虧本最多的豪宅。
萬科天琴灣位於大小梅沙之間,可270度欣賞海景和1500米的海岸線白沙細浪,曾多次被譽為「中國十大超級豪宅」,項目的高端性質不言而喻,能入住的人非富即貴。
一直以來,萬科天琴灣更像是個傳說,資料顯示,萬科天琴灣共分為3期開發,一二期的公館和豪華會所早已售罄。最為神秘的當屬萬科收購原開發商富春東方後所開發的三期(48棟獨棟別墅),一直只聞其價值但未知其價格。
因為幾乎沒有營銷活動和銷售公布,再加上天琴灣三期一直是現售,無法在預售商品房信息公示系統裡查到它的確切成交價,曾有公開報導稱,其897平方米的獨棟別墅賣到1.5億元-1.6億元,貴的一套總價傳聞達到3億元。深圳首個純億元別墅就誕生於此,且每一棟別墅價格都在億元以上。
鏈家網上,萬科天琴灣三期僅有一套550.5㎡,掛牌總價為1.1億元,單價約為20萬一平的房源在售,掛牌時間長達一年以上,但該房源基本屬於有價無市的情況。
因為在2017年的5、6月,萬科天琴灣三期就有一套建築面積約為485.69平方米、評估價為7285.35萬的房源兩次被掛上阿里拍賣網,5月份的時候拍賣起始價為5099.745萬,但因無人參與叫價慘遭流拍。
時隔一個月,該房源又以起始價4080萬,比原先降價1019.75萬再次被拍賣網,經過13次出價後,最終以4680萬的價格被成交,比評估價低2605.35萬!
算起來,買家若是按最低1億元的總價購入,資產蒸發了近5000萬。在深圳這座房價漲幅成倍的城市裡,著實不可思議。
萬科十七英裡:房價十幾年無漲幅
一提到萬科17英裡,首先想到的是其教科書般的宣傳語:「萬科17英裡:我能與這個世界保持的距離」,賣點依舊是那稀缺的海景。
這雖然是萬科史上第一個臨海豪宅,但定價卻十分大膽,2005年以24000元/平方米的均價開盤,據不少媒體人士回憶,開盤當天全國的高端客戶「打著飛的來搶房」,但萬科17英裡不到半天每平米上漲6000元,最終鬧出著名的「砸售樓處」事件。
2006年,一砸成名的萬科十七英裡踏入4-5萬一平的行列,這也是萬科17英裡房價的最高光。因為在萬科17英裡開盤後的十年,也就是深圳房價暴漲的2015年,二手房成交價卻不足40000元/平方米,而同期關內豪宅卻全線破十萬。
如今,鏈家網上, 萬科17英裡還有17套房源出售,最低掛牌單價為4.7萬一平,這個價格與2006年基本持平,但成交記錄和帶看記錄均為零,處於無人問津的狀態。
東部華僑城天麓:多名業主虧本賣房
每每盤點深圳的滯漲盤,總有東部華僑城天麓的一席之地。
東部華僑城是由華僑城集團投資35億興建的大型綜合生態旅遊度假區,在房地產的規劃裡,定位為別墅的天麓5個區佔了其中4個地塊,主打賣點是十幾年前購房者和投資客極其鍾情的無敵海景,因為當時受眾廣,東部華僑城天麓的價格也一期比一期高。
資料顯示,2008年8月,天麓二區率先開盤,單價為7-9萬/平。要知道,2008年深圳市一手住宅成交均價不過才12800元/平。2008年年底,一、二、七區入夥,獨棟單價為6-10萬/平,雙拼單價為4-7萬/平。價格最高的是2009年底發售的八區,成交價高達128679.39元/平,創下深圳有史以來最高的價格紀錄,前後共成交52套。
可惜,隨著深圳的發展重心逐漸西移,再加上天麓從山上到山下要至少2公裡的距離,生活極其不便,天麓別墅區入住率極低。近年來,一直有天麓的業主在虧本賣房。
近期,就有原價1125萬購入天麓三區的業主,以現價800萬,降價325萬的價格急售房源。去年,更有在2008年以2954萬購入的天麓業主表示可以原價出售別墅,算上裝修成本以及貸款成本,這位業主怎麼也得虧個幾百萬。更誇張的是,有業主在網上吐槽,10年前以總價5000萬買入的天麓,在2017年樓市行情大好的時候以2500萬被拍賣,最後因無人報名最終流拍。
目前阿里拍賣網上,拍賣的天麓別墅就有11套,但結果顯示的不是變賣失敗就是流拍。而在鏈家網上,因別墅位置分區不同,掛牌單價也不一,區間為3.7萬-15.6萬一平,即便有的賣家虧本賣,成交率也寥寥無幾。
鏈家成交數據顯示,今年1月份天麓某棟建築面積為217.83平方米,以總價738萬元,成交單價僅3.3萬元一平的價格成交。
萬科東方尊峪:成交單價3年無漲幅
萬科東方尊峪地處梧桐山,又是一個以擁有稀缺美景而刷新當時新房市場價格的樓盤。
萬科東方尊峪被稱為長在山上的房子
歷史數據顯示,2006年深圳一手房均價9100元/平方米。2006年,原開發商富春東方推出一期產品,成交均價為12000元一平。2007年市場最瘋狂時,富春東方被萬科收購,並將東方尊峪包裝成山景豪宅概念再開盤,開盤價格翻倍到2.3萬一平。
2007年年末,萬科順勢推出二期天際景院,均價2.5萬一平。即便開盤均價遠高於當時深圳一手房均價,還是有不少購房者願意買單。2009年,推售總套數為1610套的萬科東方尊峪,整體銷售率達80%。2014年6月,該盤的二手房均價已接近3.4萬元/平方米,翻了將近3倍。
而今,鏈家網上,該盤二手房參考均價為62892元/平,共68套房源在售,多數房源掛牌時長達一年以上。
從鏈家的成交數據上看,萬科東方尊峪近期成交的房源單價約為5.4萬元/平,令人驚訝的是,該成交價格基本與2017年的成交單價基本持平,3年無漲幅。不僅如此,作為蓮塘片區曾經的標杆樓盤,該樓盤的漲幅遠低於周邊的競品樓盤航天晴山月。
2009年,同樣位於梧桐山的航天晴山月開盤,均價為1.5萬元/平方米,如今小區均價為83795元/平米,比萬科東方尊峪的均價高約2萬一平。
十幾年前,這些豪宅一度被市場瘋搶,沒有人會想到,若干年後,反而成了業主眼中的燙手山芋。這些項目「抗漲」的因素有很多很多,每個人的說法也不一樣,而且深圳一定還有類似「抗漲」的神盤,如果你也知道,可以在留言區一起分享。
當然,近期深圳還有眾多豪宅即將入市,不知道下一個「抗漲」的會是誰呢?