最近一段時間，不少城市審議通過了「十四五」規劃和2035年遠景目標的建議。
據不完全統計，其中就有北京、上海、河北、天津、安徽、浙江、重慶、湖南、湖北、遼寧、吉林、海南、寧夏等省份。
東莞也不例外，但東莞審議通過的是住房建設「十四五」規劃。我們可以從這份規劃中看出東莞房地產市場未來走勢。
可以說，東莞住房建設「十四五」規劃針對性是很強的。
我們來看一組數據。
十四五」期間計劃籌建城鎮住房50萬套，其中新開工商品住房35萬套，佔城鎮住房籌建總量的70%；籌集建設公共住房15萬套，佔城鎮住房籌建總量的30%。
供應目標方面，「十四五」期間計劃供應城鎮住房40萬套，其中批准預售商品住房30萬套，佔供應城鎮住房總量的75%；配租配售公共住房10萬套，佔供應城鎮住房總量的25%。
圖源：摩天東莞，攝影師：長頸鹿VR全景
就是說「十四五」期間會有30萬套商品住房入市交易，此外，還有10萬套公共住房解渴市場。
我們知道，東莞目前供不應求十分突出，去化周期只有3.6個月，已經跌至2016年低谷水平，住宅庫存套數也只有23085套。
為了去化周期這麼多，因為成交太火爆了，供應又跟不上，為何供應跟不上，因為宅地供應少。
東莞市的國土開發強度逼近50%，宅地可謂越來越少。但凡有宅地放出，必引起鬨搶。
前三季度，東莞就出現了16宗地王。這就很能說明問題了。
按東莞中原戰略研究中心第三季度的監測數據，東莞三季度住宅供求比0.89，已經連續9個季度出現供不應求現象。
可以說，東莞樓市目前是屬於告急狀態的。
供不應求會導致什麼結果呢？房價上漲，漲得還十分離譜。
根據2020年最新緯房指數，近一年東莞房價漲幅已超越深圳，同比上漲29.13%，穩居全國第一。
近日傳出東莞有可能會出臺新的調控政策，其實就是抑制火爆，穩住房價。
除了增加常規的供應外，東莞也對六大片區住房建設提出規劃建議。
城區片區要加快城市更新改造，增加住宅用地供應，加大安居房的建設，積極培育和發展住房租賃市場，建設成為高品質城市居住中心。
松山湖功能區要以松山湖科學城為核心，統籌協調周邊鎮街發展，加強商品住房建設，緩解未來松山湖科學城供給壓力；加快安居房籌集，增強科學城對人才的吸引力，支撐創新發展，實現松山湖功能區統籌發展，建設成為高品質宜居科創新城。
東部產業園片區要穩定房地產業發展，提升居住水平；積極推進安居房建設，更好服務產業發展，建設成為產城一體居住組團。
東南臨深片區要加強與深圳的對接融合，提升整體居住配套水平；穩定住宅用地供應和商品住房供應，促進供需平衡；逐步加大安居房籌集建設，助力產業發展，建設成為城際融合居住組團。
濱海灣片區要以濱海灣新區為核心，加大商品住房、安居房的建設，支撐產業發展和人才引進，建設成為高品質智慧灣區新城。
水鄉功能區要以水鄉新城為核心，穩步推進商品住房、安居房的建設，加快TOD開發，完善設施配套，不斷提升居住環境質量，建設成為現代生態居住組團。
城區就不用說了，要建設成為高品質城市居住中心，要四方面發力：
加快城市更新改造；
增加住宅用地供應；
加大安居房的建設；
積極培育和發展住房租賃市場
目前地塊供應日漸飽和，舊改肯定是一個重要方向。
舊改也是東莞的重頭戲，舊改儘管歷時長，但能提供不少新增供應。
那麼，東莞的舊改有多瘋狂呢？
簡單來說，東莞的城市更新無論是項目數量或是項目面積都是廣東省內前三。
據東莞市農村（社區）集體資產管理網數據顯示，不計上11月的，截至2020年10月，東莞共中標舊改項目110個，總改造面積達到2525.17萬㎡。
表格來源：城市更新政策庫，二楓制表
其中城區片區的舊改項目主要分布在南城、東城、萬江、莞城均有，其中尤以萬江舊改力度最大。
這四個區的房價目前都破3了，據東莞住建局最新數據顯示，東城（38859元/㎡）、莞城（36857元/㎡）、萬江（33326元/㎡）、南城（33882元/㎡）。
這也是目前整體房價最高的區域了，根據住建局公布的官方數據可得，2020年1-10月主城區新建商品住宅網籤均價約31666元/㎡，同比漲幅高達28%。
穩住城區片區房價壓力還是挺大的。
東部工業園主打產城一體居住組團。要穩定房地產業發展，提升居住水平；積極推進安居房建設。
看到沒，這裡提到的關鍵詞就是穩。
目前東部產業園也屬於東莞的房價的價格窪地，平均價格也是在2萬/㎡以下，常平的房價會高一些。
目前東莞價格窪地估計就這個了，穩定才是重要的，不能讓市場太火爆，房價漲得太快，
前11月，這個片區的均價17299元/㎡ ，同比去年上漲16.85%。其實也在漲。
畢竟這個區域主打產城概念，吸引人留住人才是關鍵，有人才才能發展產業，推進安居房建設也是勢在必行。
我們把目光投向松山湖。松山湖功能區要打造高品質宜居科創新城，有兩個關鍵點：
加強商品住房建設，加快安居房籌集。
這是兩條線走，加強商品住房建設，就不排除宅地項目加快建設進度，加緊入市，合理定價等，拿了安居房用地的也一樣的，速度要加快。
松山湖功能區擁有近200個工業聚集區，60餘個重點產業園區，14個上規模的優質產業園區。
《東莞松山湖高新技術產業開發區總體規劃（2016-2030）綱要》提出，至2030年松山湖總人口規模將達45萬其中將有20至30萬全球頂尖科研人才。（來源：南都東莞）
要吸引全球高端人才落戶，城市配套必不可少。
當前，松山湖功能區「一園九鎮」的城市建設、基礎設施建設以及配套建設正在加快，其中交通基礎設施建設更是快馬加鞭。
目前，東莞正在加快推動松山湖第二通道、環莞快速路三期、地鐵3號線等項目的規劃建設，重點謀劃打通松山湖和深圳光明區之間的軌道交通連接，同時打通松山湖功能區內部快速路網，與市內外城市主幹道實現互聯互通，著力建設高品質現代化都市。（來源：南方PLUS）
香港城市大學（東莞）正在抓緊開展前期工作，預計明年初動工建設，計劃在2023年開始招生。
但關鍵還是要解決好人才定居的問題。
松山湖區域供應有多少緊張。
2012年以來，松山湖才成交公開出讓2宗商住用地。從2012年至今，松山湖也才供應12宗人才房配套商住地，其中10宗地塊均由華為奪得。
這些地塊都是打造人才公寓，基本是松山湖當地大企業定製的福利房用地，都是兩房以下的中小戶型為主，並有5年「禁售期」。
所有對普通購房者而言，由於多年無新地入市，松山湖目前的新房市場無房可售。
目前能期待的松山湖中心小學對面深業松湖雲誠花園項目，目前已動工，最快年底入市。
此外，還有今年9月拿下的那種松山湖大學路與環湖路交匯處西南側地塊項目。
目前松山湖房價是東莞最高的。新房入市價格最高已破4萬/㎡，二手房價更高，當前松山湖二手房掛牌價已經普遍在5萬-6萬/㎡。地價也去到了2.8萬+/㎡。
但也不用把目光只盯著松山湖。
松山湖功能區可選性還挺大的，像寮步（29264元/㎡）、大嶺山房價3字頭（大嶺山35969元/㎡），大朗（23508元/㎡）、東坑2萬多。
此外，橫瀝、企石、石排、茶山1字頭，只是這些鎮離松山湖比較遠。
濱海灣片區今年房價漲了不少。
今年1-10月，濱海片區房價約2.56萬/㎡，同比去年漲幅25.9%。網籤套數7029套，網籤面積約78.94萬㎡，同比分別下降9.5%和7%。
東莞住建局最新數據顯示，長安目前的房價都去到了38605元/㎡。虎門、厚街均價也是從2萬/㎡躍升到接近2.5萬/㎡水平，並且新盤的價格基本超過3萬/㎡。
「十四五」期間，濱海灣片區要加大商品住房、安居房的建設。
但也不是每個區域都是加大供應的。
「十四五」期間，東南臨深片區是要穩定住宅用地供應和商品住房供應，促進供需平衡。
注意，是穩定，而不是加大供應。這就是一個信號。臨深熱點區域一二手倒掛明顯，深圳投資客也多。
加大供應會使得房價繼續走高，剎不住車。
東南臨深片區成交均價為22518元/㎡，環比上漲7.9%。成交和房價漲幅都比較搶眼。
塘廈目前在售洋房項目不多，均價24704萬/㎡。黃江新房的均價也很搶眼，同比增長了16.29%。目前房價27177/㎡。
樟木頭項目尾盤狀態，均價2萬/㎡不到。
水鄉片區主要就是麻湧鎮、中堂鎮、望牛墩鎮、洪梅鎮、道滘鎮這幾個鎮了。目前該區域樓盤定價約在1.5萬-2萬元/㎡左右，在東莞七大片區中仍處價格窪地。
尤其今年，水鄉片區成為購房者、房企重點關注對象之一，區域樓市交投火熱，窪地漸漸被填平。
所以「十四五」期間，該片區也是穩步推進商品住房、安居房的建設。