樓市快評
龔名揚
回顧剛剛過去的7月，東莞樓市給人的最大感覺還是一個字：漲。維持上半年趨勢，東莞7月樓價繼續保持漲勢，籤約均價約14337元/平方米，同比大幅上漲42%，環比上漲6%。
從供求態勢來看，7月的東莞樓市依然處於供不應求狀態，供應量的收窄支撐房價穩中有升。在過去一個月，東莞一手住宅籤約均價過萬元區域總數量達23個，約佔全市區域的七成，其中臨深鎮區五個鎮當中有四個房價過2萬元。
由此可見，與半年前相比，東莞樓市的價格已經上升到一個新高度，具體表現是部分鎮區觸及了近期的「天花板」，而購房需求則向樓價更低的鎮區外溢，導致窪地逐漸被填平。
環顧東莞如今的各個鎮區，還有哪些地方具有投資價值和升值潛力呢？根據東莞中原研究部的統計數據，目前東莞7大片區中，均價過萬元的片區共有5個，均價在萬元以下的片區僅剩東北片區和大石龍片區。
而在筆者看來，相對於東北片區來說，大石龍片區在目前的市場環境之下，無論是對於剛需客還是投資客來說，無疑都是一個更好的選擇。
從過去一個月的成交均價來看，大石龍片區的均價僅為8140元/平方米，與其他過萬元的片區相比有明顯的差價。其中，7月石龍的均價為11140元/平方米，石碣均價為9310元/平方米，石排均價為8523元/平方米，企石均價為7529元/平方米，而茶山則以7345元/平方米的均價排在最後。
並非開發商不看好大石龍片區的樓市。事實上，由於這一片區獨特的地理優勢，在幾年前大石龍片區就已經有不少品牌開發商進駐，尤其是傳統商貿重鎮石龍鎮和軌道交通利好的茶山鎮。去年茶山多宗商住地推出，保利地產就把其中兩宗收入囊中。
品牌房企的進駐，無疑使大石龍片區的住房品質和商業配套更加完善。據不完全統計，目前大石龍片區已經有佳兆業、新鴻基、嘉華、海倫堡等外來品牌房企，本土開發商聚龍灣、嘉宏地產等則多年耕耘，擁有了紮實的基礎。在大石龍片區，還有保利地產、碧桂園地產、廣源地產等新項目也將在近一兩年內入市。
此前，和臨深片區能夠吸引深圳的外溢客源一樣，惠州的部分區域與東莞相比也成了價格窪地。惠州樓市的快速發展，在一定程度上分流了大石龍片區的部分需求，導致大石龍片區的庫存高企，房價一直呈現「不溫不火」的狀況。但這種情況正在改變。
然而從今年開始，由於周邊鎮區的樓價快速上漲，有不少深圳客把目光放在了處於價格窪地的大石龍片區。有分析稱，在這一片區購房的深圳客，自住與投資需求各半，客戶以從臨深和濱海板塊擠壓出來的中低端客戶為主。
筆者認為，這一趨勢將會繼續維持。今年是大石龍片區的大交通升級元年，如紅海大橋建成通車，從莞高速接深圳外環高速，深圳客可以快速到達石龍，通車後將吸引更多的深圳客到石龍買房。另外，區域內還有火車站，且R2線的終點站在石龍，這些都對深圳客有較強的吸引力。
價值的發現與回歸，往往體現在虛高價格的回落，以及價值窪地的填平。從目前東莞各個片區的價格來看，筆者認為大石龍片區顯然屬於後者。
相信隨著片區交通等多方面配套的完善，以及越來越多的品牌開發商進駐，大石龍片區的樓市發展潛力將得到進一步挖掘。
(責任編輯：羅伯特)
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