（原標題：北京鴻坤偉業房地產開發有限公司2016年公開發行公司債券（第一期）募集說明書摘要）
(下轉22版)
聲 明
本募集說明書摘要的目的僅為向投資者提供有關本次發行的簡要情況，並不包括募集說明書全文的各部分內容。募集說明書全文同時刊載於上海證券交易所網站。投資者在作出認購決定之前，應仔細閱讀募集說明書全文，並以其作為投資決定的依據。
釋 義
在本募集說明書摘要中，除非文中另有所指，下列詞語具有如下含義：
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本募集說明書摘要中，部分合計數與各加數直接相加之和在尾數上若存在差異是由於四捨五入所造成。
第一節 發行概況
一、本次發行的基本情況及發行條款
（一）核准情況及核准規模
本次債券計劃發行總規模為不超過人民幣13億元（含13億元），分期發行：自中國證監會核准發行之日起十二個月內完成首期發行，首期發行規模為人民幣9億元；剩餘額度自中國證監會核准發行之日起二十四個月內發行完畢。
發行人於2015年5月3日召開董事會審議通過了《公開發行公司債券的議案》並提請股東會審議。
發行人2015年5月20日召開的股東會審議並通過了《公開發行公司債券的議案》。
經中國證監會於2016年3月17日籤發的「證監許可[2016]547號」文核准，發行人獲準向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣13億元的公司債券。發行人將綜合市場等各方面情況確定各期債券的發行時間、發行規模及其他具體發行條款。
（二）本次債券基本條款
1、債券名稱：北京鴻坤偉業房地產開發有限公司2016年公開發行公司債券（第一期）。
2、發行規模：本次公開發行公司債券規模為不超過人民幣130,000.00萬元，擬分期發行，本期發行規模為90,000.00萬元。
3、票面金額及發行價格：本期債券每張面值為100元，按面值發行。
4、債券期限：本期債券期限為5年期，在第3年末附發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
5、債券利率及其確定方式：本期債券為固定利率債券，票面利率將根據簿記建檔結果確定。若第3年末發行人行使上調票面利率選擇權，則未被回售部分的債券後續2年票面利率為債券存續期前3年票面利率加上上調基點；若第3年末發行人未行使上調票面利率選擇權，則未被回售部分的債券後續2年票面利率仍維持前3年票面利率不變。
6、上調票面利率選擇權：若發行人在本期債券第3個計息年度付息日前的第30個交易日，在上海證券交易所網站專區發布關於是否上調本期債券票面利率以及上調幅度的公告。發行人有權決定是否在本期債券存續期的第3年末上調本期債券後2年的票面利率。若發行人未行使利率上調選擇權，則本期債券後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
7、投資者回售選擇權：發行人發出關於是否上調本期債券票面利率及上調幅度的公告後，投資者有權選擇在本期債券第3個計息年度付息日將其持有的本期債券全部或部分按面值回售給發行人。本期債券第3個計息年度付息日即為回售支付日，發行人將按照上海證券交易所和中國證券登記結算有限責任公司相關業務規則完成回售支付工作。
8、回售申報：自發行人發出關於是否上調本期債券票面利率及上調幅度的公告之日起3個交易日內，債券持有人可通過指定的方式進行回售申報。債券持有人的回售申報經確認後不能撤銷，回售申報日不進行申報的，則視為放棄回售選擇權，繼續持有本期債券並接受上述關於是否上調本期債券票面利率及上調幅度的決定。
9、計息方式：採用單利按年計息，不計複利，逾期不另計息。
10、發行期限：2016年7月6日至2016年7月8日，共3個工作日。
11、發行首日：本期債券發行期限的第一日，即2016年7月6日。
12、計息期限（存續期間）：計息期限自2016年7月8日至2021年7月7日。
13、還本付息方式：在本期債券的計息期限內，每年付息一次，到期一次還本，最後一期利息隨本金的兌付一起支付。
14、起息日：本期債券計息期限內每年的7月8日為該計息年度的起息日。
15、利息登記日：本期債券利息登記日按照債券登記機構的相關規定辦理。在利息登記日當日收市後登記在冊的本期債券持有人，均有權就所持本期債券獲得該利息登記日所在計息年度的利息。
16、付息日期：本期債券付息日期為2017年至2021年每年的7月8日，若投資者在第3年末行使回售選擇權，則回售部分債券的付息日為2017年至2019年每年的7月8日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第一個交易日。
17、本金支付日：本期債券本金支付日為2021年7月8日，若投資者在第3年末行使回售選擇權，則回售部分債券的本金支付日為2019年7月8日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第一個交易日，順延期間兌付款項不另計利息。
18、支付金額：本期債券於每年的付息日向投資者支付的利息為投資者截至利息登記日收市時各自所持有的本期債券票面總額與票面年利率的乘積，於本金支付日向投資者支付的本息為投資者截至本金支付日收市時持有的本期債券最後一期利息及等於票面總額的本金。
19、支付方式：本期債券本息的支付方式按照本期債券登記機構的有關規定統計債券持有人名單，本息支付方式及其他具體安排按照債券登記機構的相關規定辦理。
20、擔保情況及其他增信措施：本期債券由中合中小企業融資擔保股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。
21、募集資金專項帳戶：發行人將在江蘇銀行股份有限公司北京分行設立募集資金使用專項帳戶，對募集資金進行專門管理。
22、債券登記日：確定有權出席債券持有人會議的債券持有人的日期。
23、債券受託管理人/主承銷商：興業證券股份有限公司
24、監管銀行：江蘇銀行股份有限公司北京分行
25、發行方式：本期債券發行採取網下面向合格投資者詢價配售的方式。網下申購由發行人、簿記管理人根據簿記建檔情況進行債券配售。
26、發行對象：本期債券面向合格投資者公開發行。
27、向公司股東配售安排：本期債券不向公司股東配售。
28、承銷方式：本次債券由主承銷商負責組建承銷團，以承銷團餘額包銷的方式承銷。
29、募集資金用途：本期債券募集資金在扣除發行費用後，擬將8.5億元用於償還銀行借款，剩餘部分用於補充營運資金。
30、上市交易安排：本次發行結束後，發行人將儘快向上海證券交易所提出關於本期債券上市交易的申請。具體上市時間將另行公告。
31、稅務提示：根據國家有關稅收法律、法規的規定，投資者投資本期債券所應繳納的稅款由投資者承擔。
32、投資者認股權或可轉股權：本期債券不附投資者認股權或可轉股權。
33、信用級別及資信評級機構：經聯合信用評級有限公司綜合評定，本期債券信用等級為AAA，發行人主體信用等級為AA。
34、配售規則：主承銷商/簿記管理人根據網下詢價結果對所有有效申購進行配售，機構投資者的獲配金額不會超過其有效申購中相應的最大申購金額。配售依照以下原則進行：按照投資者的申購利率從低到高進行簿記建檔，按照申購利率從低向高對申購金額進行累計，當累計金額超過或等於本期債券發行總額時所對應的最高申購利率確認為發行利率，申購利率在最終發行利率以下（含發行利率）的投資者按照價格優先的原則配售；在價格相同的情況下，按照時間優先的原則進行配售，同時適當考慮長期合作的投資者優先。
二、本次發行的有關機構
（一）發行人
公司名稱：北京鴻坤偉業房地產開發有限公司
法定代表人：朱燦
住所：北京市大興區西紅門鎮欣榮北大街45號院1號樓108室
辦公地址：北京市大興區西紅門鎮北大街45號理想商業中心東2層
聯繫人：勒系安
聯繫電話：010-60240288
傳真：010-60240258
郵政編碼：100162
（二）主承銷商/債券受託管理人
公司名稱：興業證券股份有限公司
法定代表人：蘭榮
住所：福州市湖東路268號
辦公地址：北京市西城區金融大街5號新盛大廈B座1103室
聯繫人：徐孟靜、李晴、陳一、劉晨曦
聯繫電話：010-66553161
傳真：010-66553283
郵政編碼：100033
（三）擔保人
公司名稱：中合中小企業融資擔保股份有限公司
住所：北京市西城區平安裡西大街28號中海國際中心12層
法定代表人：周紀安
聯繫人：王志宇
聯繫地址：北京市西城區平安裡西大街28號中海國際中心12層
聯繫電話：010-56508793
傳真：010-56508799
郵政編碼：100034
（四）信用評級機構
公司名稱：聯合信用評級有限公司
法定代表人：吳金善
住所：天津市南開區水上公園北道38號愛儷公寓508
聯繫人：鍾月光、劉亞利
聯繫地址：北京市朝陽區建國門外大街2號PICC大廈12層
聯繫電話：010-85172818
傳真：010-85171273
郵政編碼：100022
（五）律師事務所
事務所名稱：北京大成（青島）律師事務所
辦公地址：青島市市南區香港中路100號中商大廈17層
負責人：牟雲春
經辦律師：徐江紅、郭作妮
聯繫電話：0532-89070866
傳真：0532-89070877
郵政編碼：266071
（六）審計機構
事務所名稱：大華會計師事務所（特殊普通合夥）
辦公地址：北京市海澱區西四環中路16號院6A號樓
籤字註冊會計師：於建永、段巖峰
聯繫電話：010-53207607
傳真：010-58207480
郵政編碼：100039
（七）募集資金專項帳戶開戶銀行
帳戶戶名：北京鴻坤偉業房地產開發有限公司
開戶銀行：江蘇銀行股份有限公司北京分行
帳號：3228 0188 0000 35426
聯繫人：張旭
電話：010-64407880
住所：北京市東城區安定門外大街丁88號8層
（八）本次債券申請上市流通的證券交易所
名稱：上海證券交易所
總經理：黃紅元
住所：上海市浦東南路528號
辦公地址：上海市浦東南路528號
電話：021-68808888
傳真：021-68807813
郵政編碼：200120
（九）本次債券登記機構
名稱：中國證券登記結算有限責任公司上海分公司
總經理：高斌
住所：上海市陸家嘴東路166號
辦公地址：上海市陸家嘴東路166號中國保險大廈36樓
電話：021-38874800
傳真：021-58754185
郵政編碼：200120
三、認購人承諾
購買本次債券的投資者（包括本次債券的初始購買人和二級市場的購買人，下同）被視為作出以下承諾：
（一）接受募集說明書對本次債券項下權利義務的所有規定並受其約束；
（二）本次債券的發行人依有關法律、法規的規定發生合法變更，在經有關主管部門批准後並依法就該等變更進行信息披露時，投資者同意並接受該等變更；
（三）本次債券發行結束後，發行人將申請本次債券在上海證券交易所上市流通，並由主承銷商代為辦理相關手續，投資者同意並接受這種安排。
四、發行人與本次發行有關的中介機構、相關人員的股權關係和其他利害關係
截至本次債券募集說明書摘要籤署之日，發行人與發行人聘請的與本次發行有關的中介機構及其負責人、高級管理人員及經辦人員之間不存在直接或間接的股權關係或其他利害關係。
第二節 發行人資信狀況
一、本次債券信用評級情況
經聯合信用評級有限公司綜合評定，本次債券信用等級為AAA，發行人主體信用等級為AA。
二、信用評級報告主要事項
聯合信用對發行人本次擬發行的不超過13億元公司債券的評級結果為AAA，該級別反映了發行人償還債務的能力極強，基本不受不利經濟環境的影響，違約風險極低。
（一）評級觀點
聯合評級對發行人的評級反映了發行人作為區域內較為知名的房地產開發企業，在綜合實力、開發規模、經營模式、品牌影響力、產業創新等方面所具有的競爭優勢。同時，聯合評級也關注到發行人所在房地產行業受國家宏觀經濟政策影響較大、項目開發周期較長、資金需求壓力較大、土地獲取難度較大等不利因素對發行人信用水平造成的不利影響。
目前發行人在建項目規模較大，隨著在建項目的陸續竣工，預計未來發行人收入規模將持續增長，發行人整體信用狀況保持良好，聯合評級對公司的評級展望為「穩定」。
本次債券由中合中小企業融資擔保股份有限公司（以下簡稱「中合擔保」）提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，中合擔保作為國務院利用外資設立擔保公司的試點項目，股東具有強大的背景和實力。同時，中合擔保資產質量整體較好，淨資產規模較大，淨資本充足率適中，整體代償能力強，其擔保對於有效提升本次債券的信用水平具有積極的作用。
基於對發行人主體長期信用以及本次公司債券償還能力的綜合評估，聯合評級認為，本次公司債券到期不能償還的風險很低。
（二）評級報告的內容摘要及揭示的主要風險
1、優勢
（1）房地產行業未來仍將是國民經濟的重要組成部分，並將在中國經濟轉型和城鎮化過程中發揮重要作用，同時，2015年房地產行業回暖也為發行人提供了較好的行業環境。
（2）發行人在北京地區從事房地產開發的歷史較長、開發經驗豐富、品牌知名度較高，具有一定的競爭力。發行人目前業務區域主要分布在主要分布在北京及北京「大七環」，與國家級戰略布局保持一致，未來面臨較好發展機遇。
（3）發行人產品結構較為完善，可滿足不同收入水品、不同需求的客戶，有助於發行人提高市場份額和客戶粘性，有助於提高發行人市場風險抵抗能力。
（4）發行人金融谷項目為全國最早探索農村集體用地「房地分離」模式的試點項目，產業創新能力較強，為發行人未來發展提供較好機遇。
2、關注
（1）房地產作為周期性行業受宏觀調控等多重因素影響，同時房地產項目開發時間較長，涉及政府審批環節較多，存在一定的行業波動性和政策管理風險。
（2）發行人戰略規劃要求發行人實現高速運轉並持續擴大公司經營規模，經營規模的增長對發行人的管理、資金運作帶來較大壓力。
（3）按照發行人規劃，發行人經營規模將保持持續高速增長，發行人項目建設支出和土地支出規模將持續增長，發行人存在一定資金壓力。
（4）發行人現有土地儲備滿足目前發展需要，隨著北京市區可供出讓土地數量的減少及北京周邊地區土地市場回暖，發行人新增土地儲備存在一定壓力。
（5）發行人在售項目較多，存貨增長較快，整體去化率有待提高，未來仍存在一定的去庫存壓力。
（三）跟蹤評級
根據監管部門和聯合評級對跟蹤評級的有關要求，聯合評級將在本次（期）債券存續期內，在每年發行人年度審計報告出具後的兩個月內進行一次定期跟蹤評級，並在本次（期）債券存續期內根據有關情況進行不定期跟蹤評級。
發行人應按聯合評級跟蹤評級資料清單的要求，提供有關財務報告以及其他相關資料。發行人如發生重大變化，或發生可能對信用等級產生較大影響的重大事件，應及時通知聯合評級並提供有關資料。
聯合評級將密切關注發行人的相關狀況，如發現發行人或本次（期）債券相關要素出現重大變化，或發現其存在或出現可能對信用等級產生較大影響的重大事件時，聯合評級將落實有關情況並及時評估其對信用等級產生的影響，據以確認或調整本次（期）債券的信用等級。
如發行人不能及時提供上述跟蹤評級資料及情況，聯合評級將根據有關情況進行分析並調整信用等級，必要時，可宣布信用等級暫時失效，直至發行人提供相關資料。
聯合評級對本次（期）債券的跟蹤評級報告將在聯合評級網站和交易所網站公告，且在交易所網站公告的時間不晚於在聯合評級網站、其他交易場所、媒體或者其他場合公開披露的時間；同時，跟蹤評級報告將報送發行人、監管部門等。
三、發行人獲得主要貸款銀行的授信情況
發行人資信狀況良好，與各商業銀行均建立了長期穩定的信貸業務關係，具有較強的間接融資能力。截至2015年12月31日，發行人共計從交通銀行、農業銀行、廣發銀行、招商銀行、江蘇銀行、九銀村鎮銀行取得授信總額為68.46億元，已使用完畢。
四、報告期內與主要客戶發生業務往來時，是否有嚴重違約現象
報告期內，發行人與主要客戶發生業務往來時，均遵守合同約定，未發生過嚴重違約現象。
五、報告期內發行的債券、其他債務融資工具及償還情況
報告期內，發行人不存在已發行尚未兌付的債券和其他債務融資工具，不存在重大債務違約情形。根據中國人民銀行徵信中心《企業信用報告》相關記錄，截至2015年12月31日，發行人不存在逃廢債信息，不存在被起訴信息，不存在欠息信息，不存在違規信息，不存在不良負債信息，不存在未結清信用證信息。
六、本次發行後累計公司債券餘額及其佔發行人最近一期經審計淨資產的比例
本次公司債券發行後，發行人累計公司債券餘額130,000.00萬元，佔其2014年經審計淨資產的比例為27.49%，佔其2015年末經審計淨資產的比例為23.12%。
七、近三年又一期償債能力財務指標
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註：1、EBITDA=利潤總額+計入財務費用的利息支出+固定資產折舊+攤銷
2、EBITDA利息倍數=EBITDA/（資本化利息+計入財務費用的利息支出）
3、貸款償還率=實際貸款償還額/應償還貸款額
4、利息償付率=實際支付利息/應付利息
第三節 發行人基本情況
一、發行人概況
公司名稱：北京鴻坤偉業房地產開發有限公司
法定代表人：朱燦
設立日期：2002年8月20日
註冊資本：5,000萬元人民幣
住所：北京市大興區西紅門鎮欣榮北大街45號院1號樓108室
辦公地址：北京市大興區西紅門鎮北大街45號理想商業中心東2層
郵編：100162
信息披露事務負責人：韓雪
聯繫方式：010-60240288
所屬證監會行業：房地產業
公司類型：有限公司
經營範圍：房地產開發，銷售商品房；房地產信息諮詢（中介除外）；出租辦公用房。
組織機構代碼：74233633-9
二、發行人歷史沿革及股本變化情況
2002年8月20日，發行人設立，名稱為北京鴻坤偉業房地產開發有限公司，法定代表人為趙彬，註冊資本為2,999萬元，住所為北京市大興區西紅門鎮科技工業園1排32號，公司類型為有限責任公司，營業期限為2002年8月20日至2012年8月19日，經營範圍為房地產開發，銷售商品房（法律、法規規定需要專項審批的，取得審批前不得開展經營活動）；房地產信息諮詢（中介除外）。
發行人設立時的股權結構如下：
單位：萬元
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2003年4月16日，長沙金海林置業有限公司和張家界旅遊開發股份有限公司籤訂《股權轉讓協議》，約定長沙金海林置業有限公司將其出資750萬元而持有的發行人25%的股權轉讓給張家界旅遊開發股份有限公司。2003年12月30日，北京市工商行政管理局核准本次股權轉讓的工商變更登記並頒發《企業法人營業執照》。
2004年2月2日，張家界旅遊開發股份有限公司與湖南新東方實業發展有限公司籤訂《出資轉讓協議》，約定張家界旅遊開發股份有限公司將其在發行人出資的750萬元轉讓給湖南新東方實業發展有限公司。2004年2月20日，北京市工商行政管理局核准本次股權轉讓的工商變更登記並頒發《企業法人營業執照》。
2004年7月20日，湖南電廣傳媒股份有限公司與北京萬裡縱橫投資有限公司籤訂《出資轉讓協議》，約定湖南電廣傳媒股份有限公司將其在發行人30%的股權（即人民幣900萬元出資）轉讓給北京萬裡縱橫投資有限公司。2004年8月19日，北京市工商行政管理局核准本次股權轉讓的工商變更登記並頒發《企業法人營業執照》。
2004年8月6日，北京萬裡縱橫投資有限公司以貨幣資金10,000元增加註冊資本至3,000萬元。2004年12月9日，北京市工商行政管理局核准本次增加註冊資本的工商變更登記並頒發《企業法人營業執照》，註冊資本為3,000萬元。
2005年3月31日，北京市工商行政管理局核准發行人住所變更的工商變更登記並頒發《企業法人營業執照》，住所為北京市大興區西紅門鎮星光佳園企業大廈A座202室。
2005年10月12日，發行人股東湖南新東方實業發展有限公司與湖南銀杏投資管理有限公司籤訂《出資轉讓協議》，約定湖南新東方實業發展有限公司將其在發行人的部分出資720萬元（佔註冊資本的24%）轉讓給湖南銀杏投資管理有限公司。2005年10月24日，北京市工商行政管理局頒發京工商註冊企許字（2005）0039816號《準予行政許可決定書》，核准本次股權轉讓的工商變更登記。
2005年10月24日，湖南銀杏投資管理有限公司向發行人入資人民幣30萬元；湖南新東方實業發展有限公司向發行人入資人民幣共計1,970萬元。發行人註冊資本增加至5,000萬元。2005年10月24日，北京市工商行政管理局核准本次增加註冊資本的工商變更登記並頒發《企業法人營業執照》，註冊資本為5000萬元。
2006年8月1日，發行人股東湖南銀杏投資管理有限公司名稱變更為湖南合潤投資有限公司。湖南新東方實業發展有限公司、湖南合潤投資有限公司以及北京萬裡縱橫投資有限公司分別將持有發行人20.10%、26.80%、20.10%的出資轉讓給安信信託投資股份有限公司。
2008年8月1日，安信信託投資股份有限公司將在發行人的全部貨幣出資3,350萬元（佔註冊資本的67%）轉讓給吉林省信託投資有限責任公司；湖南新東方實業發展有限公司將在發行人的部分貨幣出資160萬元（佔註冊資本的3.20%）轉讓給吉林省信託投資有限責任公司；北京萬裡縱橫投資有限公司將在發行人的部分貨幣出資120萬元（佔註冊資本的2.40%）轉讓給吉林省信託投資有限責任公司；湖南合潤投資有限公司將在發行人的部分貨幣出資120萬元（佔註冊資本的2.40%）轉讓給吉林省信託投資有限責任公司。2008年8月1日，北京市工商行政管理局核准本次股權轉讓的工商變更登記並頒發《企業法人營業執照》。
2009年8月18日，吉林省信託有限責任公司分別與湖南新東方實業發展有限公司、北京萬裡縱橫投資有限公司以及湖南合潤投資有限公司籤訂《出資轉讓協議書》，約定將其持有發行人30%、22.5%、22.5%的出資分別轉讓給湖南新東方實業發展有限公司、北京萬裡縱橫投資有限公司以及湖南合潤投資有限公司。2009年9月2日，北京市工商行政管理局大興分局核准本次股權轉讓及變更營業期限的工商變更登記並頒發《企業法人營業執照》，營業期限為自2002年8月20日至2022年8月19日。發行人本次股權轉讓後的股權結構如下：
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2010年7月19日，發行人住所變更為北京市大興區西紅門鎮瑞海家園一區1號樓206房間。
2011年8月16日，發行人住所變更為北京市大興區西紅門鎮欣榮北大街45號院1號樓108室。
2012年9月6日，發行人法定代表人變更為朱燦。
2013年6月21日，發行人營業期限變更為自2002年8月20日至2032年8月19日。
2014年5月19日，發行人經營範圍變更為房地產開發，銷售商品房；房地產信息諮詢（中介除外）；出租辦公用房。
三、報告期內發行人實際控制人變化情況及重大資產重組情況
報告期內，發行人不存在實際控制人發生變化的情況及重大資產重組情況。
四、發行人股本總額及前十名股東持股情況
截至本募集說明書摘要出具之日，發行人股本總額及股東持股情況如下：
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1、湖南新東方實業發展有限公司
1999年7月7日湖南新東方成立，現持有2015年3月30日長沙市瀏陽市工商行政管理局頒發的註冊號為430181000016464的《營業執照》，法定代表人為趙彬，註冊資本為1,600萬元人民幣，股東為趙彬出資1,536萬元人民幣，佔註冊資本的96%，吳虹出資15萬元人民幣，佔註冊資本的0.94%，湖南合潤投資有限公司出資49萬元，佔註冊資本的3.06%，住所為瀏陽經濟技術開發區中南醫藥物流中心辦公大樓四樓東側429房，公司類型為有限責任公司（自然人投資或控股），經營期限自1999年7月7日至2019年7月7日，經營範圍為機電設備、文化用品、辦公用品的銷售；計算機、軟體及輔助設備、日用百貨、建材、裝飾材料、廣播設備及其配件、電視設備及其配件的批發。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。
2、湖南合潤投資有限公司
2001年4月10日湖南合潤成立，現持有2015年4月3日長沙市瀏陽市工商行政管理局頒發的註冊號為430181000016456的《營業執照》，法定代表人為趙彬，註冊資本為1,000萬人民幣，股東為趙彬出資900萬元人民幣，佔註冊資本的90%，吳虹出資100萬元人民幣，佔註冊資本的10%，住所為瀏陽經濟技術開發區中南醫藥物流中心辦公大樓四樓東側429房，公司類型為有限責任公司（自然人投資或控股），經營期限自2001年4月10日至2021年4月10日，經營範圍為風險投資；股權投資；房地產投資；創業投資；受託管理股權投資基金；資產管理（不含代客理財）；企業管理諮詢服務；企業營銷策劃。（不得從事吸收存款、集資收款、受託貸款、發行票據、發放貸款等國家金融監管及財政信用業務）（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。
3、北京萬裡縱橫投資有限公司
2002年8月12日北京萬裡縱橫成立，現持有2014年06月09日北京市工商行政管理局大興分局頒發的註冊號為110115004259560的《營業執照》，法定代表人為劉清華，註冊資本為1,000萬元人民幣，股東為吳虹出資500萬元人民幣，佔註冊資本的50%，湖南新東方出資250萬元人民幣，佔註冊資本的25%，湖南合潤出資250萬元人民幣，佔註冊資本的25%，住所為北京市大興區西紅門鎮瑞海家園一區1號樓205室，公司類型為其他有限責任公司，經營期限自2002年08月12日至2022年08月11日，經營範圍為投資管理。
五、發行人重要權益投資情況
（一）發行人子公司情況
1、截至2015年12月31日，發行人子公司情況如下：
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2、截止2015年12月31日，發行人主要非全資子公司、重要參股公司主要財務數據
單位：萬元
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3、重要非全資子公司情況介紹
（1）三亞寶迪投資有限公司
三亞寶迪投資有限公司，成立於2011年9月21日，為發行人控股子公司。該公司現持有2014年6月10日海南省三亞市工商行政管理局核發《營業執照》（註冊號：460200000112753），公司類型為其他有限責任公司，註冊資本為5000萬元人民幣，法定代表人為林佩嬌，住所為海南省三亞市迎賓路中鐵置業廣場寫字樓產品16層02、06、08、10號房，營業期限為2011年9月21日至2021年9月21日，經營範圍為：房地產開發經營（憑許可證經營），裝飾工程，園林綠化，土石方工程，房屋租賃。
截至2015年12月31日，公司總資產86,974.95萬元，淨資產7,215.25萬元，營業收入33,150.44萬元，淨利潤7,247.98萬元。
（2）北京鴻坤新業房地產開發有限公司
北京鴻坤新業房地產開發有限公司，成立於2005年9月6日，為發行人控股子公司。鴻坤新業房地產開發有限公司現持有2014年8月11日北京房山分局核發《營業執照》（註冊號：110000008882400），公司類型為其他有限責任公司，註冊資本為3,000萬元人民幣，法定代表人為王玉然，住所為北京市房山區良鄉鎮良官大街58號-C01，營業期限為2005年9月6日至2025年9月5日，經營範圍為：房地產開發；房地產項目投資；房地產信息諮詢（中介除外）。
截至2015年12月31日，公司總資產136,185.57萬元，淨資產80,837.15萬元，營業收入58,419.04萬元，淨利潤19,133.30萬元。
（3）承德市鑫都房地產開發有限公司
承德市鑫都房地產開發有限公司，成立於2004年1月8日，為發行人控股子公司。該公司現持有2015年3月31日承德市雙橋區工商行政管理局核發《營業執照》（註冊號：130800000009396），公司類型為其他有限責任公司，註冊資本為5,000萬元人民幣，法定代表人為朱燦，住所為河北省承德市雙橋區翠橋路20號天山水榭花都SY-中棟-201號，經營期限為2004年1月8日至2024年1月7日，經營範圍為：房地產開發、銷售商品房、建築材料(不含危險化學，品)及物業管理。
截至2015年12月31日，公司總資產29,239.65萬元，淨資產539.90萬元，營業收入0萬元，淨利潤-611.61萬元。
（4）東方綠洲實業有限公司
東方綠洲實業有限公司，成立於1991年5月3日，為發行人控股子公司。該公司現持有2014年12月19日海南省東方市工商行政管理局核發《營業執照》（註冊號：469007000003466），公司類型為其他有限責任公司，註冊資本為5086.608萬元人民幣，法定代表人為歐立志，住所為海南省東方市十字路東方果蔬內，經營範圍為：房地產開發，銷售商品房，房地產信息諮詢（中介除外）。
截至2015年12月31日，公司總資產49,241.75萬元，淨資產18,510.25萬元，營業收入48,059.26萬元，淨利潤7,569.97萬元。
（5）涿州鴻泰房地產開發有限公司
涿州鴻泰房地產開發有限公司，成立於2013年2月1日，為發行人的控股子公司。涿州鴻泰房地產開發有限公司現持有2015年5月14日涿州市工商行政管理局核發的《營業執照》（註冊號：13068100003271），公司類型為其他有限責任公司，註冊資本為10000萬元人民幣，法定代表人為李紅松，住所為涿州市亨通南街東側，營業期限為2013年2月1日至2063年2月1日，經營範圍為：房地產開發與經營（憑有效資質證經營）。
截至2015年12月31日，公司總資產351,196.69萬元，淨資產7,660.53萬元，營業收入65,800.33萬元，淨利潤2,092.07萬元。
（6）涿州鴻鑫房地產開發有限公司
涿州鴻鑫房地產開發有限公司，成立於2015年9月16日，為發行人控股子公司。涿州鴻鑫房地產開發有限公司現持有涿州市工商行政管理局核發《營業執照》（統一社會信用代碼：91130681358519413L），公司類型為其他有限責任公司，註冊資本為10000萬元人民幣，法定代表人為李紅松，住所為河北保定市省涿州市高鐵新城鴻坤理想灣住宅小區S3號樓，營業期限為2015年9月16日至2065年9月15日，經營範圍為：房地產開發與經營；房地產經紀業務；房屋租賃（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。
截至2015年12月31日，公司總資產70,134.55萬元，淨資產39,946.02萬元，營業收入0萬元，淨利潤-429.68萬元。
（7）天津市鴻翔投資有限公司
天津市鴻翔投資有限公司，成立於2013年04月19日，為發行人控股子公司。該公司現持有2014年8月29日天津市武清區市場和質量監督管理局核發《營業執照》（註冊號：120222000177930），公司類型為有限責任公司（法人獨資），註冊資本為10000萬元人民幣，法定代表人為姜銀峰，住所為天津市武清區黃莊街泉裡路101-5，營業期限為2013年04月19日至2033年04月19日，經營範圍為：以自有資金對房地產業、酒店、休閒體育設施進行投資，房地產開發與經營，房地產信息諮詢，工程項目管理，商品房銷售代理，自有房屋出租，建築工程、園林綠化工程施工，室內外裝飾裝修，市政道路工程施工及技術諮詢，勞動服務，物業服務。
截至2015年12月31日，公司總資產103,569.57萬元，淨資產9,795.45萬元，營業收入0萬元，淨利潤179.80萬元。
（8）香河縣鑫鴻房地產開發有限公司
香河縣鑫鴻房地產開發有限公司，成立於2014年1月24日，為發行人控股子公司。該公司現持有2014年1月24日廊坊市香河縣工商行政管理局核發《營業執照》（註冊號： 131024000014536），公司類型為其他有限責任公司，註冊資本為5000萬元人民幣，法定代表人為朱曉婷，住所為香河縣開發區平安大街北側理想·陽光住宅小區，營業期限為2014年1月24日至2034年1月23日，經營範圍為：房地產開發、商品房銷售、房地產信息諮詢。（憑資質證經營）。
截至2015年12月31日，公司總資產4,776.32萬元，淨資產4,773.32萬元，營業收入0萬元，淨利潤-225.15萬元。
（9）天津鴻展投資有限公司
天津鴻展投資有限公司，成立於2014年9月25日，為發行人控股子公司。該公司現持有天津市武清區市場和質量監督管理局核發《營業執照》（註冊號：120224000067244），公司類型為有限責任公司，註冊資本為10000萬元人民幣，法定代表人為姜銀峰，住所為天津市武清區黃莊街泉裡路1號105-6（集中辦公區），營業期限從2014年9月25日起，經營範圍為：以自有資金對體育業、文化產業進行投資，體育場館管理，體育場館及體育設施出租，物業服務，園林綠化工程設計及施工，土石方工程施工，花卉、苗木種植，房地產開發與經營。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。
截至2015年12月31日，公司總資產20,801.39萬元，淨資產9,999.91萬元，營業收入0萬元，淨利潤-0.08萬元。
（二）發行人合營、聯營企業情況
截至2015年12月31日，發行人不存在合營、聯營企業。
六、發行人控股股東及實際控制人情況
（一）發行人股東情況及實際控制人
湖南新東方實業發展有限公司持有發行人40%的股權，為其第一大股東。湖南合潤投資有限公司和北京萬裡縱橫投資有限公司分別持有發行人30%的股權。
趙彬、吳虹為夫妻關係，屬於一致行動人，通過直接及間接共同持有湖南新東方實業發展有限公司、湖南合潤投資有限公司、北京萬裡縱橫投資有限公司100%的股權，共同持有發行人100%的股權。
（二）發行人實際控制人情況
1、發行人實際控制人基本情況
趙彬、吳虹夫妻共同間接持有發行人100%的股權。趙彬與吳虹為夫妻關係，屬於一致行動人，趙彬是發行人的實際控制人。具體情況如下：
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趙彬及吳虹間接持有的發行人股權不存在被質押及爭議的情況。
2、發行人實際控制人簡歷
趙彬：男，1964年出生，碩士。歷任中聯重科（浦沅）分公司董事長、深圳萊茵達集團董事長，湖南合潤投資有限公司董事長，新東方實業發展董事長，兼任中國民生投資股份有限公司第一屆董事局投資管理委員會常務副主席。
3、實際控制人直接或間接持有的發行人股份/權被質押或存在爭議的情況
截至本募集說明書摘要出具之日，發行人實際控制不存在直接或間接持有的發行人股份/股權被質押或存在爭議的情況。
（三）發行人股東及實際控制人對其他企業的投資情況
截止2015年12月31日，發行人股東及實際控制人控制的企業情況如下：
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七、發行人員工情況
截至2015年12月31日，發行人員工具體情況如下：
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八、發行人董事、監事和高級管理人員情況
（一）發行人董事、監事和高級管理人員基本情況
發行人的董事、監事及高管人員均按照《公司法》、《公司章程》的有關規定由股東會、董事會、職工代表大會選舉或聘任產生，上述人員的任職都已履行合法程序。截至2015年12月31日，發行人董事、監事和高級管理人員情況如下：
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（二）董事、監事、高級管理人員簡歷
1、董事簡歷
（1）朱燦：男，1979年出生，碩士。曾任湖南省雙峰縣教育局教師，北京市國聯律師事務所律師助理，北京鴻坤偉業房地產開發有限公司總經理助理。現任發行人董事長、總經理和財務負責人。
（2）楊君會：女，1979年4月出生，碩士，歷任湖南新東方實業發展有限公司財務人員，長沙萬乘建築材料貿易有限公司監事，香河縣鴻坤房地產開發有限公司財務人員。現任發行人董事，涿州鴻泰房地產開發有限公司執行董事。
（3）劉清華：女，1976年10月出生，碩士。歷任浦沅集團公司管理人員，現任北京萬裡縱橫投資有限公司董事長兼總經理，發行人董事。
2、監事簡歷
（1）張嵐：女，1963年出生，碩士。歷任湖南省常德市財政局職員，湖南省長沙監獄管理人員。自2002年8月加入北京鴻坤偉業房地產開發有限公司，現任發行人監事。
3、高級管理人員簡歷
（1）歐立志：男，1978年出生，碩士。歷任北京市永興世紀建築有限公司總經理助理，北京市中民信房地產開發有限公司工程部職員。現任發行人海南片區總經理。
（2）李紅松：男，1979年出生，工商管理碩士。歷任中國航天建築設計研究院設計部結構工程師，北京富力地產集團世源結構工程師，北京萬年花城房地產開發有限公司規劃設計中心結構設計師，北京萬通地產股份有限公司總部設計中心結構設計師，北京龍湖置業有限公司研發部主任結構設計師。現任發行人涿州片區總經理。
（3）姜銀峰：男，1977年出生，本科。歷任北京中鐵建設有限公司工程部經理，北京永泰房地產開發有限公司項目投資部經理，中新集團（控股）有限公司項目拓展部經理、項目管理部經理。現任發行人京東片區總經理。
（4）王玉然：女，1966年出生，本科。歷任北方設計院分院總工，北京元亨房地產公司設計總監、總工，北京林河興業房地產公司總工，北京鴻坤偉業房地產公司常務副總，中駿駿業投資公司總經理。現任發行人副總裁兼產業地產事業部總經理。
（5）林健威：男，1970年出生，本科。歷任深圳華森公司建築師，北京正東陽設計公司經營部經理，北京三磊公司建築組組長，中國泛海集團總建築師，北京萬科公司總建築師，北京萬年基業集團總監。現任發行人總部研發設計中心總經理。
（6）李衛鋒：男，1977年生，工商管理碩士。歷任北京市第三建築工程公司項目部經理助理，北京萬科企業有限公司成本高級業務經理，金融街控股股份有限公司成本總監，綠城建筑北方公司成本管理中心成本總監。現任發行人總部運營管理中心總經理。
（7）孔祥民：男，1959年出生，本科。歷任瀋陽民用建築設計院設計室副主任，瀋陽華新國際發展有限公司設計部經理、項目經理，北京中體產業有限公司副總經理，北京萬科工程總監。現任發行人總部工程採購中心總經理。
（8）孫霞：女，1974年出生，本科。歷任天津萬科興業（集團）有限公司銷售部經理、市場研究部經理，北京萬科企業有限公司綜合管理組經理、銷售總監、片區負責人、銷售中心副總經理。現任發行人品牌與營銷中心總經理。
（9）李敏：女，1969年出生，本科。歷任北京王府井集團公司長安商場部門主管，北京美美時代百貨營運經理，北京新燕莎銅鑼灣商業有限公司招商經理，四川摩爾天成商業有限公司副總經理，凱德商用（中國）有限公司購物中心總經理，北京萬科企業有限公司商業發展部運營總監、商業發展部總經理，北京萬科商業運營管理有限公司常務副總經理。現任發行人商業地產事業部總經理。
（10）安國榮：男，1978年出生，本科。歷任北京建工集團項目執行經理，鴻坤集團開發項目經理，保利地產工程經理、項目總經理，隆基泰和董事長助理。現任發行人文化旅遊發展事業部總經理。
（11）吳國卿：女，1974年出生，專科。先後於亞珠江花園酒店、海南寰島泰得大酒店、海口燕泰大酒店從事酒店管理工作，後於北京萬科物業服務有限公司從事物業管理工作。現任發行人物業公司總經理。
（三）現任董事、監事和高級管理人員持有發行人股份及債券情況
截至本募集說明書摘要出具之日，發行人董事、監事、高級管理人員均未持有發行人股份及債券。
（四）發行人董事、監事、高級管理人員兼職情況
1、在股東單位任職情況
發行人董事、監事、高級管理人員均未在股東單位任職。
2、在其他單位任職情況
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九、發行人經營範圍及主營業務情況
（一）發行人經營範圍
發行人經營範圍為：房地產開發，商品房銷售；房地產信息諮詢（中介除外）；出租辦公用房。
（二）發行人主營業務模式
發行人是一家以地產開發為主的複合型地產集團公司，具有國家一級房地產開發資質。發行人的房地產業務涵蓋住宅地產、商業地產、產業地產、物業管理四個業務板塊，其中房地產開發收入佔最近三年主營業務收入90%以上，其餘主要為物業管理費收入。
發行人堅持「北京大七環」戰略，深耕京津冀地區，是北京為數不多的實現一二級聯動開發的房地產企業。發行人四個主要業務板塊中，住宅地產聚焦北京大七環，商業地產聚焦自有項目配套服務，產業地產聚焦北京大五環，是一家中型區域房地產開發商。
2015年，發行人位列中國房地產開發企業100強第72位，較2014年上升11位。同時，2014年發行人被評選為中國房地產開發企業創新能力10強和區域運營10強。2015年發行人被評選為「中國地產創新標杆」。
（三）發行人主營業務情況
2012年度、2013年度、2014年度及2015年度，發行人分別實現營業總收入416,282.64萬元、218,835.66萬元、281,578.05萬元和490,750.81萬元；分別實現淨利潤101,275.51萬元、57,213.35萬元、52,761.45萬元和100,984.09萬元；分別實現主營業務收入415,113.03萬元、217,335.02萬元和276,746.19萬元和484,415.94萬元，具體構成情況如下表：
單位：萬元
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發行人主營業務突出，2012年-2015年主營業務收入佔營業總收入比例分別為99.72%、99.31%、98.28%和98.71%，其他業務收入佔比較低。主營業務收入包括房地產開發收入、物業經營收入、其他主營業務收入，其中房地產開發收入佔主營業務收入95%以上。發行人的房地產開發業務又可劃分為住宅地產、商業地產、產業地產三大板塊。分別介紹如下：
1、房地產業務板塊
（1）住宅地產板塊
①項目開發情況
發行人的住宅地產板塊主打四大產品系列，分別為「語墅系」、「理想系」、「原鄉系」和「都市系」四大住宅品系。其中「語墅系」代表鴻坤的高端豪宅，「理想系」面向城市主流客戶需求，「原鄉系」主打小鎮風情特色，「都市系」融合商、住、投資多項功能。
發行人房地產開發涉及北京市、天津市、涿州市、廊坊市、香河縣、三亞市、東方市等多個地區。發行人住宅地產板塊堅持北京「大七環」的戰略，未來將圍繞該戰略和國家層面的「京津冀一體化」布局進行產品的開發工作。
在項目開發方面，發行人在項目開發前對項目定位、目標客戶、商業配套定位等進行研究，對項目開發嚴格執行「7812」法則，即獲取土地後，項目在7個月內示範區開放，8個月內開盤，1年內實現現金流回正，2年內實現項目清盤。為了實現項目高周轉運行模式，發行人將項目開發過程細分為3級計劃，通過各級計劃節點對各項目開發進度進行實時掌控。發行人工程管理中心通過對項目所在區域房地產市場的去化分析及周邊主要競爭者銷售情況分析，結合公司項目指標要求，確定每周房源供給數量，並每周對相關計劃進行修訂，以確保產品去化速度及財務指標的實現。報告期內，發行人主要開發數據如下表所示：
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②住宅項目銷售情況
目前，發行人房地產開發的銷售模式採取以自行銷售、代理銷售和分銷相結合的模式，以自行銷售為主、代理銷售和分銷為輔。發行人項目主要由各項目公司組建自行銷售團隊，同時由外聘專業團隊進行代理銷售，此外發行人積極嘗試分銷模式，將部分項目的整個銷售渠道交給分銷商進行分銷。營銷方面，發行人品牌運營主要由公司總部品牌與營銷中心負責，充分利用媒體進行宣傳，並通過報紙、網絡、平臺發布會等多種方式全方位營銷，提升公司品牌知名度。
發行人產品定價、銷售策略確定等主要由總部品牌與營銷中心負責，總部品牌與營銷中心在發行人拿地決策時介入，與公司其他相關職能部門合作，通過對市場容量、區劃、客戶構成、產品區間等分析，歷史數據對比，並進行客戶描摹後，初步擬定項目前期定位、產品定位，經投資決策委員會通過後確定具體方案。發行人根據項目產品定位、目標市場分析等確定營銷策略，參考項目當地歷年成交數據、標杆房產定價、當地二手房定價等，總部品牌與營銷中心、總部財務管理中心、總部研發設計中心等多個職能部門進行綜合規劃，初步擬定產品價格，最終由董事會決策通過。
從發行人業務的地區分布來看，經過十多年的發展，發行人房地產開發業務已從北京拓展至天津市、廊坊市、涿州市、三亞市、東方市等多個大中型城市，從近三年營業收入實現情況來看，來自北京市的收入佔比最大，河北地區收入佔比波動較大，海南地區收入佔比逐年提高。從地區分布來看，北京地區為發行人營業收入主要來源。2012~2015年發行人營業收入地區分布情況如下表所示：
單位：億元、%
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2015年度，發行人營業收入和業務規模地區分布情況如下表所示：
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註：發行人河北區域業務主要分布在涿州、香河、廊坊和承德等臨北京區域。
2012～2015年，發行人協議銷售金額波動增長，協議銷售面積呈持續增長態勢。2012年，發行人當年實現協議銷售金額39.89億元、協議銷售面積32.70萬平方米，協議銷售均價1.22萬元/平方米；2013年，發行人實現協議銷售金額44.86億元、協議銷售面積34.54萬平方米，較2012年均有所增長，協議銷售均價1.30萬元/平方米，較2012年小幅增長，主要系銷售「語墅系」及「原鄉系」產品增多所致；2014年，發行人實現協議銷售金額42.54億元、協議銷售面積37.98萬平方米，協議銷售均價1.12萬元/平方米； 2015年，發行人實現協議銷售金額 67.57 億元、協議銷售面積 61.91 萬平方米，協議銷售均價 1.09 萬元/平方米，銷售金額和面積相對2014年有所增長，均價有所下降，主要系售價較高的北京地區房地產物業銷量減少、售價較低的北京周邊及外阜房地產物業銷量增加所致。
2012年，發行人結轉面積為38.72萬平方米，結轉收入為41.62億元。2013年，發行人結轉面積為19.84萬平方米，較2012年減少48.76%，同期結轉收入為21.25億元，較2012年減少48.94%。2014年，發行人結轉面積為16.92萬平方米，較2013年減少14.72%，結轉收入27.02億元，較2013年增長27.15%，發行人2013年銷售高端住宅項目較多、均價較高，導致2014年結轉收入較高。2015年，發行人結轉面積為25.86萬平方米，較2014年增長52.84%；結轉收入為47.55億元，較2014年增長75.98%，增幅較大，主要系2015年發行人理想灣、山海墅及花語墅等項目集中交房導致結轉收入大幅增加。
（2）商業地產板塊
發行人商業地產板塊圍繞滿足城市發展需要、提升客戶生活品質的宗旨，開發「一站式參與體驗型」的商業綜合體「鴻坤廣場」，集時尚文化、購物休閒、餐飲娛樂等主題的社區商業「鴻坤·新都薈」以及商業辦公「鴻坤中心」。「鴻坤·新都薈」從2012年開始陸續開業，「鴻坤廣場」於2013年開始建設，2014年年底開業。鴻坤廣場寫字樓項目位於西紅門橋西北角，由2棟綜合性寫字樓及企業獨棟構成。發行人已與中國銀行大興支行和農業銀行大興支行分別籤署長期租賃協議，另外發行人計劃為北京農商行等金融機構提供企業獨棟。
（3）產業地產板塊
發行人產業地產板塊以實現城市產、學、研、住、商有機結合，推動城市經濟活力和產業發展為目標，採用先進的產業綜合體模式，建設鴻坤谷系產業園。在建的鴻坤·金融谷產業園於2013年8月開始建設，計劃總投資420,154萬元，已投資17,327萬元，佔地面積為87,483平方米，為北京四環首座金融產業新城，擁有12項生態智能革新，為區域內首個「三星級」綠色產業園。該項目以產業園為主、輔助商業和配套住宅，為北京市以新金融、新媒體為主的產城聯動一體化示範項目。
「鴻坤·金融谷」項目為全國最早探索農村集體土地「房地分離」模式的試點項目，並且在2015年2月正式被納入全國農村土地制度改革試點區域。根據《中共北京市大興區委員會北京市大興區人民政府關於推進鎮統籌下的農村集體建設用地利用試點工作指導意見》，發行人於2013年與大興區西紅門鎮人民政府籤訂西紅門金融谷產業園合作協議，共同進行產業園的建設工作，其中大興區西紅門鎮人民政府主要負責項目用地的整理工作，發行人負責出資建設產業園內房產。在項目建設期的前三年，發行人支付約定金額的土地收益，項目建成後發行人將取得地上總建築面積82.67%的產權。在該模式下，產業園土地成本明顯低於其他地產項目，具有明顯的成本優勢。
「鴻坤·金融谷」項目房產全部為寫字樓，收入分為銷售和租賃兩個部分，銷售收入預計可支持整個項目的開發建設，租賃部分在未來近40年內可產生租金收益，也可用於抵押融資和其他形式的融資。根據協議，西紅門鎮還有100多萬平方米同性質土地待發行人開發。此外，發行人已與房山區政府、三一集團籤訂協議，藉助金融谷產業園模式，開發房山區和三一集團名下產業用地。發行人集體建設用地開發模式處於全國領先水平，為未來發展奠定較好的基礎。
（4）發行人經營性房地產項目情況
截至2015年12月31日，發行人已完工經營性房地產開發項目22個，在建經營性房地產開發項目30個，擬建經營性房地產開發項目23個，共計75個房地產項目。 詳見募集說明書該章節列表。
2、物業運營業務板塊
發行人物業運營包括商業物業運營和住宅地產配套的物業管理。發行人持有的商業物業主要系其住宅開發過程中配套的商業物業。
（1）商業物業運營
發行人主張商業地產與住宅地產協同運作，商業物業為避免同質化競爭，摒棄了傳統的全業態購物中心模式，而是打造並突出單項主題，更好地為社區提供服務。鴻坤購物中心開業以來，創新性引入教育主題，將適用於不同年齡段的各種不同教育引入同一個空間，形成「教育中心」，搭建商業發展的輕資產平臺，可為社區內學生和老師提供互動平臺及相應教育服務，使客戶資源得到高效、重複利用。目前該購物中心內已初步形成了涵蓋不同教育階段的教育中心，未來教育中心規模將繼續擴大。
截至2015年末發行人主要持有物業情況
單位：平方米、萬元
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目前發行人自持商業物業包括「鴻坤·購物中心」和「鴻坤·新都薈」，其中「鴻坤·購物中心」位於北京南四環西紅門地區，「鴻坤·新都薈」分布在發行人主要項目所在地大興、承德、涿州、東方、香河等地。從出租率來看，「鴻坤·購物中心」於2014年12月開業，2015年1~3月為免租期，截至2015年末，出租率已達98%，出租率較高。「鴻坤·新都薈」於2014年陸續開業，截至2015年末，「鴻坤·新都薈」出租率為73%，未來隨著經營的日益成熟，出租率有望進一步提升。
隨著發行人自持商業物業的逐步開業，自持商業物業營業收入逐年增長。2012~2015年，發行人自持商業物業分別實現營業收入784.00萬元、1,161.50萬元、2,348.00萬元和6,334.87萬元，保持較好的增長態勢。發行人對商業物業相關流程予以模式化，將提升商業物業運營效率。
總體看，發行人商業物業板塊運營時間較短，未來隨著商業物業板塊經營規模的增長，有望為其帶來較為穩定的現金流入。
（2）物業管理
發行人物業管理主要系其所開發的住宅地產配套的物業管理，截至2015年12月31日，發行人物業管理項目規模為156.40萬平方米。物業收入逐年穩定增長，2013~2015年分別實現物業收入4,585.90萬元、6,503.95萬元、8,958.15萬元。發行人物業費收繳率總體維持在較高水平，截至2015年12月31日，平均物業費收繳率為91.85%。
十、發行人所處行業情況
（一）行業概述
房地產業是我國國民經濟的重要支柱產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，中國房地產行業已逐步轉向規模化、品牌化和規範運作，房地產業的增長方式正由偏重速度規模向注重效益和市場細分轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變。目前，我國房地產業主要體現以下特徵：
第一，區域性較強，企業競爭不完全。我國房地產行業呈現出地域分布不均衡性，大型房地產企業基本集中在廣東、北京、上海、江浙等地，而中西部地區的房地產企業普遍規模較小，數量也較少。另外，我國房地產企業還呈現出較強的區域性，某一地區的市場，外地房地產企業較難進入。第二，受土地、資金的高度制約。由於我國人口眾多，相對可開發土地較少，房地產業發展迅速，部分地區土地寸土寸金。另外，房地產企業屬資金密集型產業，特別是民營房地產企業，可用於開發的資金相當緊張，銀行貸款又受到一些政策的限制。所以，土地和資金就成了制約我國房地產企業發展的因素之一。第三，高負債、高風險、波動性大。房地產企業在發展時，往往要承擔很大的債務。而房地產業的市場競爭殘酷，行業風險較高。在這樣的市場環境下，整個房地產業受到政策、市場等條件的影響，波動較大。第四，我國房地產行業發展的每一個階段都與國家或地方出臺的一些政策有著密切的關係。同時房地產企業在自身發展的過程中，從項目的立項審批到工程結束的驗收，都不可避免地與政府相關部門產生緊密的聯繫。
（二）我國房地產市場政策
房地產行業產業鏈長、行業容量大、相關產業佔國民經濟比重大，是國家調控經濟運行的重要抓手。近年來，隨著金融危機的發生和不斷發展深化，國家多次通過調控地產行業的發展速度達到穩定經濟增速的目的。與此同時，隨著房地產行業的蓬勃發展，住宅價格迅速攀升，已經成為影響社會穩定和民生福祉的重要經濟指標，對此，中央政府亦多次出臺抑制房價快速上漲的政策。
2013年，房地產調控進一步升級。2013年2月20日，國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施，包括完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容，與此前的「新國八條」相比，此次中央並未提出更新的調控手段，但「新國五條」的出臺意味著樓市政策「高壓期」仍將持續一段時間。另一方面，保障性住房建設作為一項重要的民生工程越來越受到政府有關部門的重視。中央及各級地方政府在保障房建設資金來源、信貸支持、土地供應、稅費政策優惠、鼓勵民間資本參與等多個方面出臺了一系列優惠政策，大力推動我國的保障性住房建設進程。
2014年以來，我國房地產行業投資增速明顯放緩，各地土地出讓情況不佳，部分城市出現土地流拍等情況，對地方政府財政狀況造成較大壓力，經濟下行壓力與日俱增，國家穩定住房消費以防止房地產市場進一步下滑，刺激房地產市場以保經濟增速。房地產市場調控政策因此由強力行政幹預走向市場化，由令出中央到下放地方。2014年，全國大多數城市相繼取消或者放鬆了當地的限購政策，以維護房地產市場的穩定健康發展，到目前為止，46個限購城市中僅餘北京、上海、廣州和深圳仍執行限購政策。此外，部分城市的救市措施還從公積金貸款調整、契稅減免、調整首付比例、購房補貼、戶籍準入等方面入手，呈現多元化、縱深化格局。
進入2015年，國家房地產調控政策相繼出臺。2月28日，央行決定自2015年3月1日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%，存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍。3月30日，人民銀行和財政部相繼發文，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低於40%；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。相關政策反映出國家層面對房地產行業的支持，對房地產行業形成利好。2015年4月-10月，央行多次降準降息，2015年10月金融機構六個月至一年期貸款基準利率下調至4.35%。
總體看，目前房地產行業調控壓力依然較大，調控方向將從行政手段逐漸轉變為長效的經濟手段。未來房地產調控仍然是重要的宏觀政策，有望在不斷調整中完善和改進。行業在可預見的未來仍將受政策影響體現出比較明顯的行業波動。在目前國家政策依然支持居民自住、改善性住房需求的宏觀政策背景下，預計房地產市場仍將保持平穩健康發展。
（三）我國房地產行業市場供求及產品價格變動情況
1、土地市場
土地市場方面，2011年-2015年，全國房地產市場土地購置面積為44327.44萬平方米、35666.80萬平方米、38814.38萬平方米、33383.03萬平方米和22810.79萬平方米，同比分別增長2.60%、-19.50%、8.80%、-14.00%和-31.70%。2014年-2015年，受經濟下行壓力的影響，房地產開發商拿地熱情減弱，土地購置面積增長率保持低位水平。
發行人開發用地基本通過「招、拍、掛」方式獲得，發行人所取得土地以獨立拿地，獨立開發，獨立操盤為主。近兩年，為配合公司項目建設推進，發行人積極開展土地獲取工作。2013年，發行人新增開發用地7宗，2014年新增開發用地5宗，2015年度新增3宗。發行人2015年獲取土地對應規劃建築面積67.66萬平方米，同期，發行人施工面積195.76萬平方米；截至2015年末，發行人擬建和在建項目未開工部分規劃建築面積總計244.38萬平方米。根據發行人「大北京」發展戰略，需在北京及周邊地區獲取土地以保證經營規模的不斷發展，而北京土地市場競爭激烈，土地成本增速高於房價增速，部分地塊溢價率超100%。發行人未來土地獲取存在一定壓力。
2、房地產資金來源情況
2008年以來，由於需求面觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，訂金、預收款和個人按揭貸款在房地產投資開發資金中的佔比下降，而從緊的貨幣政策也使得房地產商取得貸款的難度加大、成本增加。從房地產資金來源情況看，房地產開發企業資金來源總體增速增長。根據國家統計局數據顯示，2015年，房地產開發企業到位資金125,203億元，同比增長2.6%。其中，國內貸款20,214億元，同比下降4.8%%；利用外資297億元，同比下降53.6%；自籌資金49,038億元，較同比下降2.7%；其他資金55,655億元，同比增長12.0%。在其他資金中，定金及預收款32,520億元，同比增長7.5%；個人按揭貸款16,662億元，同比增長21.9%。總的來看，2014年-2015年，房地產市場貨幣供應偏緊，房地產業的資金來源更為緊張，作為資金密集型企業，房地產企業的資金壓力已經顯現。隨著2015年央行多次降準降息以釋放流動性，房地產開發資金到位增速有所反彈，在2015年6月由負轉正。
按照發行人對未來發展的規劃，發行人經營規模將保持持續高速增長，因此項目建設支出和土地支出規模將持續增長。截至2015年12月31日，發行人資產負債率為75.46%，發行人存在一定的資金來源壓力。
（住所：北京市大興區西紅門鎮欣榮北大街45號院1號樓108室）
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籤署日期： 2016年7月4日