陳堅:看FUNLIVE方隅是如何做公寓的

2020-12-10 慧聰網

以下內容整理自第四界地新引力峰會之租賃住宅論壇中，FUNLIVE方隅CEO陳堅先生的主題演講內容：《如何跑贏地產存量時代的超級賽道》。

存量物業的類別與選擇

辦公樓是整個存量物業中歷史最長久的，同時在機構投資人的買賣市場中，已經是一個非常活躍的資產類別。它對地段的要求較高，如果機構投資人希望投資存量物業，辦公樓是必然會考慮的資產類別。

商場作為存量物業的另一種典型資產類別，儘管在過去十年受到線上購物交易形式的衝擊，但從機構投資人買賣情況來看：具備優質經營和盈利基因的商場，在交易市場中仍然炙手可熱。

除此以外，物流倉庫和冷鏈倉庫，是最近5-7年受到機構投資人青睞的行業；而數據中心成為最近的一個新貴，也是很多機構投資人在探討投資的一個行業。

對於長租公寓而言，站在投資人的視角，如何從抗周期性、現金流穩定性、資產安全性等維度，去深入解讀其投資價值和潛力？

從市場端而言，長租公寓屬於抗周期性較強、防禦性較高的投資領域。例如：2008年的金融風暴，對美國不同資產類別造成的影響同樣天壤之別。最受影響是寫字樓，其次是商場、商業；而長租公寓則表現展現出強大的穩定性。原因在於金融風暴發生後，人們的消費能力急劇下降；但居住作為最基本的生活需求，即便買不起房子也會通過租房的形式去滿足。從這一點而言，長租公寓的抗周期性和防禦性都是較高的；疊加其現金流的穩定性良好等其他因素，在美國、日本、歐洲等發達地區，長租公寓均屬於認可度較高的資產類別。

從投資端而言，很多國家的投資者已經具備了投資長租公寓的豐富經驗。在中國，很多長租公寓的機構投資人，都相信未來3-5年該領域會有一個比較成熟的市場出現。

從安全性和資產類別而言，長租公寓屬於長期投資，需要配備長期的資本。如果投資本身是長期的，但是找到的資本卻是短期的，如若這點匹配不了，將會增加運營商或資金擁有人的經營困難度。

國外REITs的收益要求

談及投資回報，縱觀國外市場，長租公寓其實是一個很受歡迎的市場，這也是為什麼很多美國人來中國進行長租公寓投資的原因。

上述走勢圖利用大數據形式，展示了不同類別資產的REITs在美國市場的市值走勢。從圖中能清晰看出：疫情前，長租公寓表現穩中有進，受疫情影響略有下滑，但很快又恢復如常，表現已在眾多物業類別前列，可見長租公寓的強防禦性、抗周期性的優勢。而在收益率圖表中，公寓的收益率要求沒有那麼高，所以綜合來看，長租公寓具有較強的吸引力。

機構型基金管理業務與投資人要求

既然長租公寓如此具有吸引力，FUNLIVE方隅如何才能達到經營管理的要求以及投資人的要求？

投資回報：收益率與總回報

縱觀市場，投資人對於長租公寓的投資回報要求通常分為兩種：一種是當物業達到比較穩定的經營狀態，其收益率可以達到多少；另一種便是追求總的投資回報。

長租公寓或存量物業的投資通常也分為三類：第一類是核心的資產投資，如資產進入穩定運營期，投資人要求的回報和收益率會相對較低；第二類是增值型的投資，此類投資人希望長租公寓通過改造之後，能達到雙位數的總回報；第三類是開發型的投資，回報率可能在15%或者以上。

可持續性的投資積累

當面臨和不同背景的投資人進行溝通時，需要考慮清楚這是否是一個具有可持續性的投資機會。因為，絕大多數的投資人相比起一次性交易，更希望能和同個團隊進行多次合作，從而達成可持續性的投資積累。

「對」的基金經理、「結婚對象」

「你是不是一個對的基金經理，你是不是一個適合的結婚對象？」

與投資人合作時應有的態度——說服他們自己便是最適合「聯姻」的對象。

投融管退的能力

作為一個管理人，在幫助投資人投資不同項目的過程中，應始終保持為投資人服務的意識。為此，就必須掌握和提升「融投管退」一條龍式的服務能力，獲得更多投資人的青睞。

共坐一條船

最後，尤為重要的是，要讓投資人覺得大家是共坐一條船的「盟友」和「戰友」。

做公寓，FUNLIVE方隅是認真的！

FUNLIVE方隅於2017年底起步投身長租公寓，需要不斷學習的還有很多。但在過去的幾年當中，也摸索出了一條日益明晰的道路。FUNLIVE方隅希望能為客戶提供家的感覺，正如其品牌理念：「一個屬於自己的角落，無需妥協。」

仰望星空，腳踏實地。目前，FUNLIVE方隅重點發力三件事：一是輕重結合的戰略，「包租項目」便是一個非常好的模型；二是有效委託管理，FUNLIVE方隅會與不同國家的投資人探討及合作不同的項目，這個模式是FUNLIVE方隅業務中重要的一環；此外，FUNLIVE方隅現已有兩個經營管理平臺，以藉此抓住一些好的重資產投資機會。

「三駕馬車」並駕齊驅，將帶領FUNLIVE方隅跑贏地產恆量時代的超級賽道。

責任編輯：許慧

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