島內兩套房，改善居住品質要先賣掉老破小嗎?
【問】 小二回家：老師，你好。目前有兩套房，一套是世紀海灣95㎡兩房自住，一套是湖濱三裡學區房52㎡的老破小。現在備孕階段還沒有小孩，手裡還有80萬現金，有考慮近1-2年買改善型大房子的計劃，但是現在沒有房票了。目前在糾結的是，先買角美不限購的新房投資呢?還是等到明年把老破小賣掉，等高端改善性樓盤上市再購買置換大戶型?
【答】謝康：不論是投資角美的新房還是以舊換新改善自住，理論上都行得通。廈門的新房還在限價當中，比如島外在售的幾個新房，價格都被壓得有些厲害，只要投資周期長一點，這樣的價格基本上是可靠的。
目前漳州全市依然實行新房限價2萬/㎡的政策，現在不限購不代表今後也不限購(雖然可能性很小)。所以如果你一兩年內要想改善自住，那要不要投資角美的新房，就得慎重考慮一下了。算上持有和交易環節的成本，現在投資角美新房，明後年再去置換，實在太折騰，收益也很有限。
總的來說，還是優先考慮讓自己住得更好一點。高端改善樓盤不需要等到明後年，現在就很容易買到。島內部分二手房價格下滑的已經很明顯，年底和明年都可以密切關注起來。
廈門房價都跌了，為何周邊房價卻依然堅挺?
【問】陳建華：老師你好，關注你們的問答很久了，現在我有個問題想諮詢你們。最近明顯能感覺到廈門的房價跌了，很多房子都不好賣了，但有個奇怪的現象是周邊比如角美和漳州港的房價似乎還很堅挺，也沒有下跌的趨勢，老師能否幫忙分析下?謝謝你們，祝好!
【答】謝康：關於這個問題，我們應該辯證的來看。首先，廈門房價確實有在跌，不過跌幅較為明顯的是二手房價;新房價格受政府指導，從近半年多以來的趨勢看，新房價格總體還是保持穩定的，雖然近期少數高價地項目疑似有突破「限價」，但考慮到拿地成本(普遍是各區域地王)與產品打造(戶型的高贈送率)，這個價格其實也符合當下的市場行情。
再說說廈門周邊的房價為何如此「堅挺」。目前漳州全市實行新房限價2萬/㎡的政策，而今年以來角美新房供應端持續「疲軟」(目前市面在售新房以尾盤為主，少數純新盤如水晶湖畔在春節前均未有推盤計劃)。因此，角美目前的成交主要體現在二手房。在新房供應奇缺的背景下，二手房成交確實有一定提升，眾所周知二手房價受政府控制的影響相對較小，成交量的上漲往往帶動二手房價的提升(最近半年多以來，以中駿、萬達為代表的部分二手次新房價格確實有出現500-1500元/㎡不等的漲幅)。
漳州港的房價走勢與角美又有一些不同。最近半年多以來，漳州港新房供應量保持穩定，新房價格也未出現明顯波動(事實上現階段漳州港多個在售新盤存在去化難問題)。二手房市場，由於漳州港二手房存量較大，有價無市的局面依然較為突出。除非有重大城建利好的刺激(如R3線真正動工建設)，不然二手房依然只能套在投資客手中，與新房價格形成天然價差。
蓮花二村的房子是現在下手還是等明年再選?
【問】周寧：老師您好，請教一下，作為首套首貸的剛需客戶十分珍惜第一次購房機會，首付100萬，今年看了好多島外新盤和島內二手，鑑於小孩兩歲半，考慮到學區問題，放棄島外一手，考慮島內二手，中介推薦一套蓮花二村87年的房子(包含儲藏間80平)，總價305萬，考慮到房齡太久已經30年了，比較糾結，是下手還是在等到明年再繼續找房齡較新一點的房子，感謝解答。
【答】佳鋮：蓮花二村的房子確實非常老了，不過考慮到你預算實在有限，且還是學區問題優先，我覺得這裡的房源最多也就納入備選名單中，但不不能作為學區房主選擇方向。從長遠考慮，我還是建議你多看一些房齡稍微新一點的學區房，它們不過在類似預算內它們的面積可能會更小一些，不過我覺得滿足一家三口基本居住需求還是可能的。所以這套蓮花二村的房子我的建議是不必急著下手，可以多看一些房齡相對較新的島內學區二手房，有所比較之後明年再下手也不遲。
請點評國貿商城同悅尾盤價位和周圍環境優缺點
【問】 曾煥輝：國貿同悅尾盤3W3一平，能點評一下這個價位和周圍環境的優缺點嗎?二手房如果比新房便宜一兩千一平，可以入手嗎?
【答】 佳鋮：3.3萬/㎡這個價位算是比較合理的了，特別是參照樓盤本身及尾盤房源的條件看。國貿商城同悅周邊配套已算較成熟，美歲天地已經開業，新華都購物廣場已運營多年，同集路高架已經通車，等地鐵6號線開通，這個區域內的配套利好基本就「使用完畢」了。不過這個項目周邊霞梧這個巨大的城中村，也確實會使項目周邊外來人口量較大，對區域居住氛圍有所影響。
如果你說的「二手房比新房便宜一兩千一平」的房源，具體條件是大大好於尾盤房源，且你本身也被限貸，無法利用新房槓桿優勢，那麼這種二手房源還是值得優先考慮的。
工作在杏林，附近有合適的新盤推薦嗎?
【問】 慄浩權：老師好。在杏林工作，希望買到三房，現金160萬，可以接受月供最多一萬三四，新房首選，畢竟二手房也貴，想買離單位近點的，看過集美的一些新盤，請問老師有沒有推薦的方向或樓盤?
【答】大鵬：有160萬首付，今後也有這樣的還款能力，可以儘量讓自己住得好一點。在杏林工作，集美新城和馬鑾灣的新房其實都可以考慮。集美的中交和美新城、世茂璀璨天城有房可售，馬鑾灣的春江彼岸(尾盤)和海投第一灣也可以密切關注起來，部分樓盤在開發商品牌、定位以及地段，各方面都能接受，預算也在你的範圍內。現階段新房性價比還是比較高的，不妨去試試看。
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