01
最近天津上熱搜了，說1平米降5000，兩周劇降72萬，房價跌回4年前。
看數據，也沒瞎說——
和17年3月衝上3萬元頂峰相比，現在均價不到2萬5，說單價大跌5000，也沒毛病。
只不過，這個標題只說絕對值，不說比例，屬標題黨~
事實上，相比3萬的房價，5000跌幅只不過17%。但中國絕大部分城市均價不過幾千或一萬多，你說跌了5000，很多人覺得哎呦媽呀，天都塌了…
72萬的跌幅也一樣，很多城市一套房不過幾十萬，但如果是大幾百萬的房子（天津和平區還是很多的），降個70萬也不算驚天動地的大事，上海豪宅直接降價500萬甩賣也不是一兩次了。
至於跌回4年前，那是因為16-17年初，天津房價漲太彪悍，現在是價值回歸。
真說起來，北上現在房價也和4年前差不多，沒啥特別的…
不過既然天津上熱搜了，我就藉機說道兩句。
02
在《一個簡單法子，幫你找出最值得投資的房子》這篇強烈建議所有讀者看下的曠世滿分乾貨貼中，力哥給全國152個城市做了評級。
其中天津在第五級——位於杭州、南京、成都、武漢之後，和蘇州、東莞、鄭州、長沙一個級別。
當時就有好幾個天津粉絲表示強烈不解，說天津這些年乏善可陳，都爛成啥樣了？憑啥還能排那麼高，天津這阿鬥撐不起這排面……
這……我倒是真沒想到~
其實我文章裡對天津排位有做過解釋——
天津像個「遲暮美人」，一個很尬的存在。
京津冀並沒有形成有競爭有互補的有機體，還是一個虹吸一切資源，強大到令人窒息的帝都，和相對荒涼的「環首都貧困帶」。
北京說我要我要我全都要，導致天津的中高端人才全被虹吸去了北京，天津自己的中高端產業發展不起來，一直原地打轉。
天津在民國就是著名大都會，所謂「上青天」。那時的大城市都是工業中心，所以天津和上海一樣，也是輕重工業撐場子，但這些年環保高壓，天津高汙染重工業也和河北一樣，成了限制發展的犧牲品，而傳統中低端的出口加工製造業又遇到全球經濟低迷和毛衣站，日子也不好過。
民國時期的天津
想產業升級，就得吸引人才，人才都被北京吸走了，天津產業就起不來，無法提供大量高薪崗位，人才就更沒理由來了。
如今，天津網際網路和高科技產業還是乏善可陳，內地很多城市，杭州、武漢、成都，甚至長沙、鄭州、貴陽，都多少吃到了這塊產業升級的紅利，但天津和絕大多數中小城市一樣，miss了~
另一個超賺錢還無汙染的行業——金融業，則因為各種野雞交易所，讓「天津」幾乎淪為「金融騙子」代名詞。
天津還有一個死穴——高度老齡化。
工業化基礎越紮實的地方，城市化率越高，當年執行計劃生育就越徹底，這是今天上海、北京、天津和東北老齡化最嚴重的主要原因。
上海北京雖然本地人生育率超低，但畢竟一線，能虹吸全國人才。
天津也想吸引人才，搞了個海河人才計劃，效果也 just so so~
關鍵是你連本地年輕人才都留不住，紛紛被迫北漂——因為工作關係，我認識的北漂精英中，老家天津的就有一大堆。
2019年底，有1500多萬人口的天津，常住人口同比僅增長2.2萬。
而只有1000萬人口的鄭州，2019年新增常住人口高達21.6萬。
幹啥啥不行，政府又沒錢，只能陷入靠房地產拉動經濟的怪圈，地方財政高度依賴賣地收入，到處都是拆拆拆蓋蓋蓋，房價一漲再漲，市中心核心區房價一度漲到5萬多，和天津人均收入嚴重脫鉤，很多郊區樓盤最後只能爛尾。
加上先天「畸形」的濱海新區泡沫吹爆，被迫拉掉遮羞布，主動擠水分，導致這兩年天津GDP差到根本沒法看，全國獨此一家……
總之，天津正處於刮骨療傷的轉型陣痛期，日子難過是逃不掉的。
但瘦死的駱駝比馬大，天津也有自身優勢。
一是沿海大港，千萬級人口大都會，歷史人文積澱雄厚；
二是作為直轄市，雖然難望北上向背，但和內地省城相比，還是可以比劃比劃；
三是教育資源優勢明顯。
其中最難以替代的，是教育資源，這貨得長期積澱，沒法一蹴而就，這是深圳未來10年持續的短板，也是天津吸引人才的抓手。
03
天津未來是就此沉淪，不斷下跌？亦或還有鳳凰涅槃的機會？
現在到底是抄底天津的窗口期，還是扔掉燙手山芋的deadline？
還得回到問題根源：房價漲跌誰說了算？
供求關係。
供大於求，房價跌，供不應求，房價漲。
供給側，主要取決於政府賣地速度和開發商開發速度，但長期看，開發商也是巧婦難為無米之炊，關鍵還是賣地。
但賣地速度，則取決於政府賣地的意願和能力。
有地不賣，供給會減少，但未來還有上升空間。
沒地可賣，地方政府也是巧婦難為無米之炊，才是最大的稀缺性。
從供給側看，市中心密集建成區才是最值得買的，因為周圍沒地了。
需求側，更複雜。
政府調控力度、貨幣投放速度、新增人口速度，是三大關鍵因素。
前兩個因素，都不是市場化因素，完全政府說了算。
政府調控力度，小城鎮不好說，地方財政吃緊，賣地也是無奈之舉，所以房價時不時起一波，吸引更多接盤俠上車，幫地方去庫存，上頭也就睜一隻眼，閉一隻眼。
哪怕像徐州這種級別的城市，中央還是不重視，隨它去。
但一二線城市，至少是省城級別的，中央還是很重視的。
之前深圳樓市過熱，調控哐當就砸下來了，最近成都樓市過熱，調控也疾風來襲。
也就是說，像天津這種級別的大城市，誰敢漲，誰就調控升級，一個逃不掉。
貨幣投放速度，並非針對具體某個城市，但超發貨幣更容易以投資為目的進入樓市，投資者從保值升值角度看，大概率也是進入一二線城市。
只有新增人口，才是老百姓（市場）用腳投票做出的選擇。
這樣分析，這幾年天津房價下跌，就很好理解了。
供給側，政府賣地太激進，庫存壓力太大，放眼全國，僅次於重慶。
需求側，政府調控太緊，強行打壓需求。
而天津人口增速又不高，外來需求不足。
供大於求，只能跌。
但具體分析，天津也不是全城普遍大跌。
跌幅最大的，都是地多人少的郊區新城。
市中心區域的跌幅並不大，尤其是優質教育資源最集中的和平區，跌的並不多，真正搶手的學區房，依然堅挺。
04
還是那句話，買房買的就是稀缺性。
從中國當前實際情況下，最大的稀缺性就三塊——稀缺優質教育（學區房）、稀缺景觀（江景）、稀缺高薪工作機會（CBD或高科技園區）。
old money 比較多的享受型城市，比如上海、廣州，沿黃浦江和珠江的景觀房就特別貴，跌不動；
大企業雲集，高薪工作機會集中的地區，高收入的new money奮鬥逼，為了生活工作便利性，也會把房價抬上去，需求持續旺盛，比如深圳南山。
更普遍的規律是學區房，好學區雲集的板塊，房價就是漲得猛，又抗跌，全國都這樣。
所以天津市中心的學區房，依然有投資價值。
天津都爛成這樣了，雖然教育資源沒法和北京比，但比上不足，比下綽綽有餘，尤其和邊上人口大省河北河南比，簡直高考天堂。
每次我聽河南小夥伴說買學區房，都有一種黑色幽默的味道。
在地獄模式買學區房和上百萬同齡人死磕，還不如想辦法讓孩子去天津高考，父母可以少雞很多血，孩子的青蔥歲月也能少受很多苦…
天津戶口不難搞，這種從外地不斷湧入的新需求，也是支撐天津學區房的關鍵動力。
說到河南，順便說兩句鄭州。
鄭州跌得也蠻厲害，和天津一樣，也是周邊跌得慘，核心區穩如老狗。
大概1、2年前，很多鄭州小夥伴都問力哥XX房子能不能買，那會兒鄭州樓市熱得很，什麼綠博組團、新鄭組團、新密組團、高新區、航空城……
我當時就納悶，鄭東新區，明明就是發展得很好的新區，鄭州未來鐵定的新城市中心，房價也還好，為啥不買確定性最高的鄭東呢？
理由麼……基本都嫌鄭東太貴，想貪便宜，炒周邊規劃無比美妙的新區概念。
炒股票買基金貪便宜使不得，房產投資也一樣，都得逆人性。
我以前專門寫過鄭州，這座城市優勢明顯，平原地帶，交通四通八達，北方核心交通樞紐，又是上億人口大省的省會，人口紅利明顯，省內沒任何城市能抗衡，能舉全省之力優先發展，未來還有機會虹吸北方周邊省份。
但鄭州也有問題，就是野心太大，平原城市四面八方都能發展，一口氣攤子鋪大了。
去年我去鄭州考察，一看地圖，發現規劃那麼多新區，就覺得不妙。
鄭東新區是舉全省之力，發展了20年，起點高，發力準，特別是總理當一把手時給搞起來的，這種成功經驗幾乎不可能再複製。
綠博板塊雖然規劃得很好，但和鄭東差了10多公裡，中間隔了個白沙，新鄭之類的就更遠了，還需要很長很長時間才能把圖紙上的美好規劃落實。
這些前兩年光炒作概念，但實際生活依然很不便利，也沒好的工作機會的新區板塊，房屋供給量太大，接盤俠不夠了，現在就成了燙手山芋，房價跌最狠。
但鄭東核心區，像北龍湖板塊，其實房價沒怎麼跌。
我今天還是那句話，鄭州買房買鄭東，是最穩妥保險的選擇——雖然現在鄭東房價破3萬，在鄭州人眼裡，可能覺得貴得離譜，買不起，那也沒辦法……
激進型投資者，想抄一把底，買那些跌幅最大的新區板塊，就要做好長期抗戰準備。
人口流向還是最關鍵的，只要人口還在持續高速流入，以時間換空間，依然是可行的策略。
還有貴陽觀山湖新區，也是同樣邏輯，長期看好。
說句心裡話，貴陽老城區在我看來就是一坨屎，但觀山湖新區卻亮瞎了我的狗眼……
從這個角度看，鄭州的房子，依然比天津更有長期投資價值。
當然，鄭州也只是整體不給力的北方城市中矮子堆裡拔高個。
還是那句話：能買南方，就儘量別買北方。
當然，北京除外……